TariefBtw - Tarief - Werk in onroerende staat (renovatie- en omvormingswerken) uitgevoerd aan woongebouwen die worden gebruikt of zijn bestemd voor privébewoning - Artikelen 37 en 38 W.BTW - Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van de vennootschap X die eigenaar is van de volledige projectsite.

2. Het project P bestaat in totaal uit # gebouwen rond een collectieve binnentuin en strekt zich uit over # kadastrale percelen in het commercieel hart van T. Het project biedt een uitgebreide keuze aan appartementen, groot en klein, in een nieuwbouw of in het gerenoveerde industriële hart van het project.

Ongeveer # m² bestaande gebouwen zal behouden blijven, het resterend gedeelte zal worden afgebroken en er zullen nieuwe gebouwen U, V en W worden opgetrokken tegenover de betreffende locatie. Deze nieuwe gebouwen, A, B en C, worden niet verder omschreven omdat ze niet het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag.

3. Het doel van de verrichting is om dit vastgoedcomplex om te vormen tot een nieuwe woonwijk, met behoud van een deel van het gebouwde erfgoed.

4. X is eigenaar van de volledige projectsite. Voornoemde gebouwen U, V en W maken niet het voorwerp uit van deze rulingaanvraag. Enkel de gebouwen X, Y en Z worden bij de beoordeling betrokken

5. Zoals toegelicht, heeft het project in casu betrekking op de volgende werken:

- gebouw X: betreft de omvorming van een commerciële ruimte op het gelijkvloers tot # appartementen en van # appartementen op de eerste verdieping en de gemeenschappelijke ruimtes bestemd voor bewoning;

- gebouw Y: betreft de omvorming van een kantoorgebouw, werkplaatsen en magazijnen tot # woonhuizen en een appartement en de gemeenschappelijke ruimtes bestemd voor bewoning;

- gebouw Z: betreft de omvorming van een kantoorruimte tot een overdekte gemeenschappelijke ruimte (ontmoetingsruimte voor toekomstige bewoners), in de mate deze wordt gebruikt voor bewoners van de appartementen/woonhuizen van gebouwen X en Y.

II. Vraagstelling

6. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 van toepassing is op de geplande onroerende werken met betrekking tot de hiervoor bedoelde gebouwen X, Y en Z.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

7. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Werk in onroerende staat (renovatie- en omvormingswerken) met betrekking tot privewoningen (tabel A, rubriek XXXI, BTW-KB nr. 20)

III.A.1. Toepassingsvoorwaarden

8. Het werk in onroerende staat (in de zin van artikel 19, § 2, derde lid W.BTW) en de in § 3 van rubriek XXXI (1) genoemde daarmee gelijkgestelde handelingen worden onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, voor zover de volgende voorwaarden gezamenlijk zijn vervuld:

[(1) Als gevolg van de Wet van 16.10.2022 houdende diverse bepalingen inzake belasting over de toegevoegde waarde (BS 24.10.2022, 2de editie) werden de beide bestaande regelingen (i.e. rubriek XXXI en rubriek XXXVIII van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20) geconsolideerd voor woningen/wooncomplexen die minstens 10 jaar oud zijn. Voornoemde wet van 16.10.2022 consolideert de beide bestaande regelingen en turnt ze om in een enige regeling overeenkomstig voornoemde rubriek XXXI (voornoemde rubriek XXXVIII werd opgeheven) voor woningen/woningcomplexen die minstens 10 jaar oud zijn, zonder dat nog een uitsluiting geldt voor materialen die een beduidend deel vertegenwoordigen van de verstrekte dienst of voor verwarmingsketels in appartementsgebouwen of voor de installatie van alle of een deel van de onderdelen van een liftsysteem. Deze maatregel is in werking getreden op 03.11.2022 (10 dagen na publicatie in het Belgisch Staatsblad).]

• de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, van het geheel of een gedeelte van een woning tot voorwerp hebben.

De bouw- of heropbouwwerken worden dus niet rechtstreeks door deze bepaling bedoeld. De aanschrijving nr. 6/1986 van 22.08.1986 bepaalt dat de werken in onroerende staat en de daarmee gelijkgestelde handelingen die de bouw of heropbouw van een nieuw gebouw tot voorwerp hebben, impliciet uitgesloten zijn van het voordeel van dit verlaagd tarief en verduidelijkt hierbij hoe dergelijke werken van andere werken kunnen worden onderscheiden.

• de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privéwoning wordt gebruikt;

• de handelingen moeten worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste 10 jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken;

• de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker.

Onder eindverbruiker moet worden begrepen de persoon die een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, enzovoort) of een recht van genot (inzonderheid als huurder) bezit op de woning die hij geheel of gedeeltelijk als privéwoning gebruikt. Het werk in onroerende staat kan dus zowel verricht worden in opdracht van de eigenaar als in opdracht van de huurder van het onroerend goed;

• de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten wettelijk verplicht de vereiste uitgebreide standaardverklaring (2) bevatten. Als de afnemer het btw-tarief niet schriftelijk betwist binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de bedoelde factuur, is de dienstverrichter ontlast van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief (behalve in geval van samenspanning tussen de partijen).

[(2) “Btw-tarief: Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de factuur, wordt de klant geacht te erkennen dat (1) de werken worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken, (2) de woning, na uitvoering van die werken, uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt, en (3) de werken worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker. Wanneer minstens één van die voorwaarden niet is voldaan, zal het normale btw-tarief van 21 pct. Van toepassing zijn en is de afnemer ten aanzien van die voorwaarden aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten.”]

Omvorming en verbouwing (renovatie)

9. Overeenkomstig § 1, 1° van voornoemde rubriek XXXI is het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing op werken in onroerende staat die de omvorming, de renovatie, de rehabilitatie, verbetering, de herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, van het geheel of een gedeelte van een woning, tot voorwerp hebben.

Als gevolg van een administratieve toegeving op de wettekst aanvaardt de btw-administratie dat een uitbreiding (vergroting) in het kader van de renovatie van een oud gebouw als een omvorming van dat oude gebouw kan worden gezien (3).

[(3) Aanschrijving nr. 6 van 22.08.1986, punt 31.]

De gehanteerde begrippen veronderstellen een ingrijpen dat niet zo ver gaat dat met de werken in wezen tot nieuwbouw wordt overgegaan. De wetgeving geeft echter geen omschrijving van wat onder ‘omvorming’ of ‘renovatie’ moet worden verstaan. Verder wordt ook niet gepreciseerd vanaf wanneer er geen sprake meer is van ‘omvorming’ of ‘renovatie’, maar wel van ‘nieuwbouw’.

10. In wezen is de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% voor omvormingswerken van een bestaand oud gebouw onderworpen aan één of meerdere van de drie volgende administratieve criteria:

a) het criterium van het wezenlijk (significatief) behoud van de wezenlijke (essentiële) elementen van de structuur van het gebouw;

b) het oppervlaktecriterium, en;

c) het criterium van niet-autonome (woon)eenheid of afhankelijkheidscriterium (concept afhankelijkheid van het oude gedeelte van het gebouw).

In principe moeten deze drie criteria los van elkaar worden onderzocht, waarbij het verlaagde btw-tarief van 6% niet van toepassing is van zodra aan één van de criteria niet is voldaan.

Voor de uitbreidingswerken (vergrotingswerken) van een bestaand gebouw moeten het oppervlaktecriterium en het criterium niet-autonome (woon)eenheid tegelijk worden onderzocht, aangezien die twee laatstbedoelde criteria over het algemeen met elkaar verbonden zijn.

Wanneer de werken daarentegen beperkt zijn tot het vooraf bestaande volume van het gebouw, zodat noch het volume noch de oppervlakte van het gebouw wordt gewijzigd, hoeft uitsluitend het criterium van het wezenlijk (significatief) behoud van de wezenlijke (essentiële) elementen van de structuur van het gebouw te worden onderzocht, tenzij de handelingen misbruik vormen in de zin van artikel 1, § 10 W.BTW (4).

[(4) Mond. Vr. nr. 10991 CHABOT 28.03.2006, Beknopt Verslag, Kamercommissie Financiën, COM 906, 35; zie in verband met btw-misbruik: Beslissing nr. E.T. 120.125 van 13.05.2014.]

Deze criteria moeten volgens de btw-administratie per ‘autonome eenheid’ worden beoordeeld. Onder ‘autonome eenheid’ wordt verstaan een wooneenheid die op zich volledig is, die zelfstandig kan functioneren en bijgevolg afzonderlijk kan worden verhuurd of overgedragen, ongeacht of die wooneenheden al dan niet het voorwerp hebben uitgemaakt van een basisakte of al dan niet beschikken over een afzonderlijk kadastraal inkomen. Het is inderdaad de feitelijke situatie die in aanmerking moet worden genomen.

11. De hoofdlijnen van de beslissingsmatrix van de DVB om een onderscheid te maken tussen nieuwbouw en omvorming/renovatie worden weergegeven en kort toegelicht als volgt.

Omvorming/renovatie

12. Onder ‘omvorming’ wordt verstaan de verbouwing zowel aan de buitenkant (en inzonderheid de rehabilitatie) als aan de binnenkant van het gebouw of de vergroting door toevoeging van nieuwe vertrekken en de uitbreiding van bestaande vertrekken (5). Evenzo wordt het bestaan van een verbouwing niet bekritiseerd wanneer de renovatiewerken op een relevante (significante) wijze steunen op oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw (6).

[(5) Aanschrijving nr. 6 van 22.08.1986, punten 29 t.e.m. 31]

[(6) Zie ook Cass. 25.06.2020, nr. F.19.0069.N; Cass. 21.10.2022, nr. F.21.0053.N.; Aanschrijving nr. 6 van 22.08.1986, punt 30; Parl. Vr. nr. 1350 VISEUR van 29.06.2006, Vr. en Antw. Kamer, 2005-2006, nr. 133, 26247-26250; Parl. Vr. nr. 531 VAN DER MAELEN van 24.03.2010, Vr. en Antw. Kamer, 2009-2010.]

De structurele elementen van een gebouw zijn de fundering, de dragende muren (binnen en buiten), kolommen, (houten of betonnen) welfsels, de grondplaat, de dragende vloeren (of constructievloeren), tussenverdiepingen, kolommen en pilaren, pijlers, traphallen of liftkokers, ‘gitage’ (horizontale balklagen) zoals roostering of frame (houten structurele constructie van timmerwerk of metselwerk), dakgebinte en dakconstructie. Werken zoals het louter vervangen van vloeren of daken, het verplaatsen van trappen, het vervangen van liftkokers of het aanleggen van nutsvoorzieningen, tasten de structuur van een gebouw as such niet aan. Zo kan een nieuw dak blijven rusten op behouden, in voorkomend geval verhoogde, buitengevels of kunnen de nieuwe vloerplaten meer blijven steunen op de behouden dragende muren eerder dan op de nieuwe dragende muren of nieuwe bijkomende steunpunten.

De beoordeling of de omvormingswerken op een relevante (significante) wijze steunen op oude dragende muren (inzonderheid de buitenmuren), gebeurt per niveau (bouwlaag, verdieping).

13. Het gaat om feitenkwesties die geval per geval moeten worden beoordeeld.

De btw-administratie en de DVB beschouwen de oude dragende buitenmuren van een gebouw die werden behouden maar behandeld en verstevigd (met name door middel van een onderbouwing en gemetseld binnenin het volume), als bestanddelen van de nieuwe dragende structuur van het gebouw. Ook het Hof van Cassatie merkt de structuren (lees: de dragende muren) die substantieel (aanzienlijk) werden verstevigd, aan als “nieuwe” structuren (cf. infra).

14. Men mag ook weer niet te ver gaan met de nadruk te leggen op de bestaande dragende structuren. Men kan namelijk in de situatie terechtkomen dat oude muren blijven staan, dat er nieuwe muren worden tegen gebouwd en dat de oude muren in feite de constructie niet meer dragen, maar alleen de nieuwe muren de constructie dragen. Met de moderne bouwtechnieken is dat mogelijk. Er kunnen zuilen worden geplaatst, overkappingen worden gemaakt, poutrels (steunbalken, (stalen) draagbalken) worden gestoken, etc., zodoende dat oude muren misschien wel blijven staan maar daarom toch niet dragend zijn en er dus sprake kan zijn van een nieuwe binnendraagstructuur en dus sprake kan zijn van nieuwbouw.

15. De uitlegging van de btw-administratie wordt uitdrukkelijk bevestigd door het Hof van Cassatie, dat oordeelt dat voor de toepassing van het 6%-renovatietarief de werken op relevante wijze moeten steunen op de al bestaande dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het bestaande gebouw (7).

[(7) Cass. 25.06.2020, AR nr. F.19.0069.N.]

Volgens het Hof van Cassatie is sprake van nieuwbouw, indien de uitgevoerde werken niet op relevante wijze steunen op de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw en het gebouw wordt heropgebouwd na afbraak, zelfs indien bepaalde delen, zoals de funderingen, de kelders of alleen de voorgevel worden behouden (bijvoorbeeld alleen de voorgevel aan de straatzijde wordt behouden omwille van de integratie in het stedelijk kader) (8).

[(8) Aanschrijving nr. 86/006 van 22.08.1986, punten 29 t.e.m. 31 Aanschrijving nr. 86/006 van 22.08.1986, punt 31; Parl. Vr. nr. 1350 J.-J. VISEUR 29.06.2006,Vr. en Antw. Kamer 2005-2006, nr. 51/133, 26247.]

16. De vraag die opwelt is dan nog hoe de overgebleven dragende structuur moet worden berekend. In dat verband kunnen twee methodologieën worden vooropgesteld.

Eerste methodologie: vergelijking op basis van lopende meters dragende muren

Hierbij dient de totale lengte van de behouden (oude, overgebleven) dragende muren meer te bedragen dan de totale lengte van de nieuwe dragende muren. De oude dragende muren die werden afgebroken en heropgebouwd (zelfs indien gemetseld op de dezelfde plaats) worden aangemerkt als nieuwe (dragende) muren. Er mag niet meer nieuwe dragende structuur worden gecreëerd dan er behouden (oude, overgebleven) dragende structuur is (de hamvraag in the end is hoeveel dragende structuur er in de eindfase aanwezig is en hoeveel daarvan nog origineel is). Daarbij dient opgemerkt te worden dat de dragende muren die worden vervangen door andere dragende elementen zoals kolommen, (dakdragende of vloerdragende) draagbalken (lateien) of profielen, worden aangemerkt als nieuwe dragende structuur en die moet minder bedragen dan de oude behouden dragende structuur.

Tweede methodologie: vergelijking van de na de werken overgebleven (oude) oppervlakte en de totale oppervlakte

Een andere methodologie om dat criterium van het wezenlijk (significatief) behoud van de wezenlijke elementen van het gebouw te beoordelen kan bestaan in een vergelijking van de na de werken overgebleven, (oude) oppervlakte en de totale oppervlakte, met dien verstande dat geen rekening hoeft te worden gehouden met de volledig afgebroken oppervlaktes voor de berekening van de oude gedeelten.

Zo kan worden geoordeeld dat de renovatie niet op relevante (significatieve) wijze steunt op de overgebleven (oude) dragende muren (met name de buitenmuren) en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw wanneer de totale overblijvende oppervlakte van het oude gedeelte na de uitvoering van de werken kleiner is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken.

17. Zoals reeds gesteld, is volgens het Hof van Cassatie sprake van nieuwbouw, indien de uitgevoerde werken niet op relevante wijze steunen op de wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw en het gebouw wordt heropgebouwd na afbraak, zelfs indien bepaalde delen, zoals de funderingen, de kelders of alleen de voorgevel worden behouden (9) (cf. supra). Volgens het Hof van Cassatie is dat “ook” het geval wanneer wezenlijke elementen van de structuur van het gebouw, en in het bijzonder de fundering van het gebouw, substantieel (aanzienlijk) moeten worden vernieuwd of verstevigd om de uitgevoerde werken te ondersteunen (10). Ook het substantieel (aanzienlijk) vernieuwen of verstevigen van funderingen of andere wezenlijke structurele elementen van een gebouw moeten worden gezien als nieuwbouwwerken en hebben dan tot gevolg hebben dat het renovatietarief van 6% niet toepasbaar is.

[(9) Cass. 25.06.2020, AR nr. F.19.0069.N waarnaar wordt verwezen in Btw-Commentaar, editie 01.11.2025, Boek II, Hoofdstuk 7, Afdeling 4,titel 8, rubriek C, subrubriek a.]

[(10) Cass. 21.10.2022, AR nr. F.21.0053.N, waarnaar wordt verwezen in Btw-Commentaar, editie 01.11.2025, Boek II, Hoofdstuk 7, Afdeling 4,titel 8, rubriek C, subrubriek a.

Een loutere ‘versteviging’ as such is in deze evenwel niet voldoende. Die versteviging moet, net zoals een vernieuwing overigens, ook nog substantieel (aanzienlijk) zijn opdat er voor btw-doeleinden sprake zou kunnen zijn van nieuwbouw. Het Hof van Cassatie heeft in zijn arrest van 21.10.2022 in eerste instantie het basisprincipe herhaald dat voor de toepassing van het 6%-renovatietarief, de werken in hoofdzaak moeten steunen op de bestaande dragende structuur. Dit is altijd een zeer feitelijke beoordeling waarbij rekening moet worden gehouden met alle beoogde werken. Het Hof van Cassatie heeft in deze zaak louter geoordeeld dat het arrest van de appelrechter voldoende gemotiveerd was rekening houdend met de feitelijke elementen. Hieruit kan volgens de DVB geenszins worden afgeleid dat alle projecten, waarbij er wijzigingen of verstevigingen aan de funderingen zouden worden verricht, uitgesloten zouden zijn van het 6%-renovatietarief. De eventuele verstevigingen aan de funderingen vormen slechts een onderdeel van de globale beoordeling van het geheel van de werken, gelet op de bouwtechnische redenen van de funderingen en de beschrijving in detail van de verstevigingen.

De DVB heeft al meermaals bevestigd dat de versteviging van structuren niet altijd (noodzakelijk) belet deze als ‘behouden (bewaard)’ te beschouwen. Zo kan laatstbedoeld cassatiearrest geenszins een verantwoording vormen om de toepassing van het 6%-renovatietarief te weigeren voor projecten waar het in essentie slechts gaat om beperkte lokale verstevigingen ter hoogte van de bestaande funderingen.

Uitbreiding/vergroting

18. Voor de uitbreidingswerken (vergrotingswerken) van een bestaand gebouw moeten, naast het criterium van het wezenlijk (significatief) behoud van de wezenlijke (essentiële) elementen van het te verbouwen gebouw, het oppervlaktecriterium en het afhankelijkheidscriterium tegelijk worden onderzocht, aangezien die twee laatstbedoelde criteria over het algemeen met elkaar verbonden zijn.

19. In de mate waarin er sprake is van een uitbreiding, kunnen de werken bovendien slechts worden aangemerkt als een omvorming (en niet als nieuwbouw) wanneer de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuwe gedeelte. Met andere woorden, de uitbreidingswerken mogen er niet toe leiden dat de vóór de aanvang van de werken bestaande oppervlakte wordt verdubbeld of nog meer wordt uitgebreid (11). Verder mag het nieuwe gedeelte dan niet onafhankelijk van het oude gedeelte functioneren, maar dient deze nieuwe ruimte het oude gedeelte aan te vullen en dient deze er dus - wat het gebruik van het gebouw betreft - een coherent en complementair geheel mee te vormen (12) Het nieuwe gedeelte hoeft zich daarentegen evenwel niet onder hetzelfde dak te bevinden als het oude gedeelte (13).

[(11) Beslissing nr. E.T. 106.933 van 01.09.1994; Parl. Vr. nr. 1117 LETERME 09.10.2002, Vr. en Antw. Kamer, 2002-2003, nr. 153, 19612; zie ook: Parl. Vr. nr. 846 VAN BIESEN 16.06.2005, Vr. en Antw. Kamer, 2005-2006, nr. 51-097, 17453.

[(12) Informaties en Mededelingen, Btw-Revue, 1994, nr. 111, 1103.

[(13) Beslissing nr. E.T. 106.933 van 01.09.1994.]

III.A.2. Uitsluitingen van de toepassing van het verlaagde btw-tarief

20. Het verlaagde btw-tarief van 6% is overeenkomstig § 1, 1° en § 4, 1°, 2° en 3° van voornoemde rubriek XXXI enkel van toepassing wanneer de bedoelde werken in onroerende staat of gelijkgestelde handelingen betrekking hebben op de eigenlijke woning. Bijgevolg is dit 6%-renovatietarief in geen geval van toepassing op:

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg (14) en het oprichten van afsluitingen;

[(14) Omtrent de vraag of ‘groendaken en groengevels’ al dan niet onder de uitsluiting van “tuinaanleg” vallen, wordt verwezen naar de circulaire nr. 2017/C/25 van 24.04.2017.]

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

• handelingen die tot voorwerp hebben zowel de levering als de aanhechting aan een gebouw van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van het specifieke gedeelte van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel (15), en;

[(15) Rubriek XXXI, § 4 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, zoals aangepast bij Wet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025).]

• de gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

III.B. Toepassing in casu

21. De vraag is of het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXI toepasselijk is op de geplande onroerende werken uitgevoerd door de aanvrager aan de bedoelde gebouwen X, Y en Z op de projectsite “P” te T.

22. Zowel voor omvormings- als voor renovatiewerken, kan het verlaagde btw-tarief van 6% worden genoten op grond van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, vermits in casu de volgende grondvoorwaarden zijn vervuld.

III.B.1. Ouderdomsvereiste

23. De woning waaraan de werken worden verricht, moet minstens 10 jaar oud zijn.

Het btw-tarief van 6% is slechts van toepassing voor zover de bedoelde handelingen worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste 10 jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken. Deze voorwaarde is vervuld.

III.B.2. Privewoning

24. De woning moet na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privéwoning worden gebruikt.

Ook aan deze voorwaarde wordt voldaan. Naast de appartementen en woningen in de gebouwen X en Y bestemd voor bewoning, komt ook het gebruiksnut van de gemeenschappelijke ruimtes in deze gebouwen en de polyvalente zaal van gebouw Z (cf. infra) toe aan de bewoners van de nieuwe woonwijk.

In zijn totaliteit zullen de betreffende gebouwen dan ook hoofdzakelijk als privéwoning worden gebruikt. Zoals toegelicht, is de gehele structuur opgezet als een woonproject.

III.B.3. Eindverbruiker

25. De werken moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker.

Deze voorwaarde is vervuld. Voor de toepassing van de bepalingen bedoeld in rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, moet onder ‘eindverbruiker’ worden verstaan, de persoon die een zakelijk recht (eigendom, vruchtgebruik, etc.) of een genotsrecht (inzonderheid als huurder) bezit op de woning die hij geheel of gedeeltelijk als privéwoning gebruikt, zonder van die woning een specifieke exploitatie of een bijhorigheid van een beroepswerkzaamheid te maken.

De btw-administratie aanvaardt dat ondernemingen die oude gebouwen (woongebouwen, etc.) waarvan ze eigenaar zijn ingevolge aankoop of een andere wijze van verwerving, renoveren en daarna verkopen of verhuren, worden aangemerkt als eindverbruiker zonder dat nog een onderscheid hoeft te worden gemaakt naargelang ze deze gebouwen bestemmen voor verhuur of verkoop. Die administratieve tolerantie geldt niet in een keten. Indien die keten meer dan twee personen telt, kunnen alleen de twee laatste personen in de keten als eindverbruikers worden beschouwd (bijvoorbeeld de eigenaar en de huurder).

III.B.4. Omvorming en verbouwing (renovatie)

26. De werken dienen de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, tot voorwerp te hebben van een woning.

In casu blijven de omvormingswerken op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren en meer algemeen op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw. De totale lengte van de oude (overgebleven) dragende muren (uitgedrukt in lopende meters), of, meer algemeen, van de overgebleven dragende structuur bedraagt in casu betekenisvol meer dan de totale lengte van de nieuwe dragende muren of, meer algemeen, van de nieuwe dragende structuur (cf. supra).

Het gegeven dat op sommige plaatsen nieuwe openingen (voor ramen) worden gemaakt in bestaande gevels en muren en het gegeven dat het dak wordt vernieuwd, doet volgens de DVB geen afbreuk aan het wezenlijk behoud van de wezenlijke elementen van de structuur van de gebouwen.

27. Tot voldoening van de DVB wordt door de aanvrager op basis van onder meer de volgende feitelijke elementen en al de voorgelegde stukken (fotodossier, plannen, simulatiebeelden, etc.) aangetoond dat de voorziene onroerende werken aan de bedoelde gebouwen X, Y en Z aan te merken zijn als omvormings- en renovatiewerken waarop het 6%-renovatietarief van toepassing is (zie evenwel pro rata voor gebouw Z; cf. infra):

• de verbouwingen blijven op significante wijze steunen op de bestaande draagmuren, dit zijn in dit geval alle buitenmuren en in beperkte mate zijn er ook dragende binnenmuren aanwezig. Behoudens de creatie (verbreding) van raam- en deuropeningen worden de dragende muren behouden;

• de vloerplaten en plafonds blijven grotendeels behouden.

In gebouw Y worden wel de betonnen vloeren verwijderd en worden er in de plaats houten vloeren toegevoegd. De draagstructuur wijzigt hier echter niet door gezien de draagstructuur van de vloer afhangt van de stalen leggers waarop zowel de bestaande als de nieuwe vloer rusten;

• binnen de bestaande structuur van de gebouwen wordt de indeling aangepast. Dit leidt er echter niet toe dat men van de oprichting van een nieuw gebouw kan spreken. Er zullen uitsluitend niet-dragende muren worden gebouwd om de afscheiding tussen de verschillende woonunits en de indeling in de woonunits te kunnen maken;

• het aanbrengen van technieken voor nutsvoorzieningen brengt niet met zich mee dat het om de oprichting van een nieuw gebouw gaat;

• het feit dat bijkomende isolatie wordt voorzien en extra gevelopeningen worden aangebracht heeft louter als doel om de muur te isoleren, extra lichtinval te creëren in lijn met de huidige energie- en comforteisen.

28. De voorziene onroerende werken beperken zich bovendien tot de omvorming (renovatie) van (een deel van) de bestaande oppervlakte – er wordt met andere woorden geen nieuwe oppervlakte gecreëerd – en de werken zijn niet van die aard dat zij een ingrijpende wijziging betekenen in de wezenlijke elementen van de gebouwen X, Y en Z.

Pro rata gebouw Z

29. Gebouw Z is op basis van de vergunning bestemd voor bewoning. Dit gebouw zal als een ‘polyvalente zaal’ kunnen worden gebruikt door alle bewoners van de site, zowel die van de gebouwen X en Y (in aanmerking komend voor het 6%-renovatietarief) als die van de gebouwen U, V en W (nieuwbouw, niet het voorwerp uitmakend van de rulingaanvraag).

De eigendomsrechten van gebouw Z zijn nog niet concreet vastgelegd maar dit gebouw zal deel uitmaken van de mede-eigendom naar analogie met onder andere de gemeenschappelijke collectieve tuin. Er is (zijn) nog geen basisakte(n) opgemaakt.

Aangezien dit gebouw aldus door alle bewoners van de site zal worden gebruikt, is voor wat betreft de onroerende werken aan dit gebouw een passende verdeelsleutel (pro rata) vast te leggen op basis van de quotiteiten (onverdeelde aandelen).

De DVB stemt er mee in dat voor de werken aan gebouw Z deze verdeelsleutel kan worden berekend als volgt.

In de teller van de breuk:

de quotiteiten van de woonunits en gemeenschappelijke ruimtes bestemd voor de privéwoningen gelegen in de gebouwen X en Y waarop het 6%-renovatietarief van toepassing is

In de noemer van de breuk:

de totale quotiteiten van alle woonunits en gemeenschappelijke ruimtes bestemd voor de privéwoningen gelegen in de gebouwen U, V, W, X en Y.

III.B.5. Formaliteiten

30. De door de dienstverlener uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten wettelijk verplicht de vereiste uitgebreide standaardverklaring bevatten (cf. supra). De aanvrager maakt zich sterk dat de vereiste formaliteiten zullen worden nageleefd.

IV. Conclusie

31. In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, in uitvoering van artikel 37 W.BTW, van toepassing (onder de in rubriek XXXI gestelde voorwaarden en met uitsluiting uiteraard van de reinigingswerken vermeld in § 1, 1° en van de handelingen vermeld in § 4, 1°, 2° en 3° van rubriek XXXI) op de geplande renovatie- en omvormingswerken, uitgevoerd aan de gebouwen X, Y en Z op de projectsite “P”, gelegen te locatie T.

32. Het bedoelde 6%-renovatietarief is overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 van toepassing op de geplande onroerende werken met betrekking tot het hiervoor bedoelde gebouw Z in de mate dat de bedoelde overdekte gemeenschappelijke ruimte wordt gebruikt voor bewoners van de appartementen/woonhuizen van de gebouwen X en Y.

33. Vermits het gebouw Z door alle bewoners van deze site zal worden gebruikt, is voor wat betreft de onroerende werken aan dit gebouw bijgevolg een passende verdeelsleutel (pro rata) vast te leggen op basis van de quotiteiten (onverdeelde aandelen) en het College van de DVB stemt er mee in dat voor de bedoelde werken aan gebouw Z deze verdeelsleutel kan worden berekend zoals aangegeven in randnummer 29 in fine supra.