Recht op aftrek, Omvang recht op aftrek, Makelaarsdiensten

Fiche van de FOD Financiën

Tekst van het vonnis

Tekst van de beslissing

Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg Brussel, 7de kamer, sectie burgerlijke rechtbank

Vonnis van 24/06/2024

Rol: 2022/3754/A

FEDERALE BELASTINGEN - BTW - EINDVONNIS OP TEGENSPRAAK

In de zaak van :

De NV B., met zetel te …, …, met ondernemingsnummer …,

eiseres,

vertegenwoordigd door mr. N. D. loco mr. D. S., advocaat met kantoor te …, … (…@deloitte.com).

tegen :

De BELGISCHE STAAT, FOD Financiën, K.B.O. 0308.357.159, vertegenwoordigd door de Minister van Financiën, met kabinet te 1000 Brussel, Wetstraat 12, op verzoek van de adviseur-generaal, Algemene Administratie van de Fiscaliteit, KMO Brussel II — Expertise 2, met kantoor te 1000 Brussel, Kruidtuinlaan 50, bus 3408,

verweerder,

vertegenwoordigd door mevrouw A. D. S., attaché (…@minfin.fed.be).

In deze zaak, in beraad genomen op 10 juni 2024, spreekt de rechtbank volgend vonnis uit :

I. PROCEDURE

De rechtbank heeft onder meer kennis genomen van :

- het verzoekschrift, elektronisch neergelegd op 22 december 2022,

- de beschikking conform artikel 747 van het Gerechtelijk Wetboek van 17 februari 2023,

- de syntheseconclusie voor eiseres, elektronisch neergelegd op 6 oktober 2023,

- de syntheseconclusie voor verweerder, elektronisch neergelegd op 19 december 2023, de stukken van de partijen.

De raadsman van eiseres en mevrouw A. D. S. zijn gehoord tijdens de openbare terechtzitting van 10 juni 2024. Vervolgens zijn de debatten gesloten en is de zaak in beraad genomen.

II. FEITEN

De vordering van eiseres heeft betrekking op een proces-verbaal van regularisatie inzake BTW van 21 oktober 2019 (periode van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2017), evenals op een innings- en invorderingsbericht van 12 november 2019.

Eiseres is sinds begin 2014 geregistreerd als belastingplichtige onder het BTW-nummer BE …, en dit voor de activiteit van ontwikkeling van residentiële bouwprojecten.

Naar aanleiding van een controle op 28 januari 2019 voor de periode van 1 januari 2016 tot en met 31 december 2017 stuurt verweerder op 25 maart 2019 een correctieopgave naar eiseres, correctieopgave die vervolgens wordt aangepast.

Eiseres deelt mee dat zij niet akkoord is met de inhoud van de correctieopgave.

Op 21 oktober 2019 stelt verweerder een proces-verbaal van regularisatie op. In het proces-verbaal worden onder meer de volgende vaststellingen gedaan :

"(...) Belastingplichtige heeft tijdens de gecontroleerde periode de constructies van serviceflats verkocht. De gronden waarop deze constructies gerealiseerd werden zijn van een andere belastingplichtige. Er is één notariële akte opgemaakt waar de waarde van de grond en de constructie opgesplitst is.

De verkopen van de serviceflats werden in bepaalde gevallen gerealiseerd door de tussenkomst van R. I..

De aangerekende commissie werd berekend op het globale bedrag van de verkoop zijnde de grond en de constructiewaarde.

Er zijn geen uitgaande facturen van B. naar de eigenaar van de grond om de het deel van de commissie met betrekking op de grond terug te vorderen.

Er werd ten onrechte BTW in aftrek gebracht van facturen waar er verlegging van de BTW moest op toegepast worden. (...)"

Eenzelfde vaststelling wordt in het proces-verbaal gedaan voor verkopen van 'studentenflats' gerealiseerd door de tussenkomst van W. R. E..

Het proces-verbaal bevat een tabel met handelingen — commissies op verkopen door W. R. E. en R. I. - waarvoor volgens verweerder ten onrechte een volledige aftrek is gebeurd als bedoeld in artikel 45, § 1 van het BTW-Wetboek, met name voor een totaal bedrag van (terug te storten BTW van) 75.197,05 euro. Verweerder maakt voor de verworpen aftrek van BTW een uitsplitsing tussen de verkoopwaarde van de constructies (70 %, 67 % of 68 %) en de verkoopwaarde van de grond (30 %, 33 % of 32 %).

Daarnaast zijn met betrekking tot de aftrekregeling twee andere overtredingen opgenomen in het proces-verbaal voor respectievelijk 971,21 euro ('materiële vergissingen bij de boeking van de inkomende facturen') en 340,12 euro ('kosten van onthaal') terug te vorderen BTW (niet het voorwerp van de betwisting).

Het proces-verbaal maakt op de bladzijden 10 en 11 melding van de volgende navordering ten aanzien van eiseres :

- BTW 76.508,38 euro

- Boete (proportioneel) : 7.580,00 euro

- Intrest : vanaf 21 januari 2018

Op 12 november 2019 stuurt verweerder voor de voormelde navordering een innings- en invorderingsbericht naar eiseres met artikelnummer ….

Eiseres dient op 24 januari 2020 een verzoek in waar zij samengevat uiteenzet dat de toewijzing van de publiciteits- en makelaarskosten moet gebeuren door een verhouding in aanmerking te nemen die gelijk is aan het gemiddeld van de resultaten van een aantal element, waaronder de doorlooptijd van het vastgoedproject, de 'personele inzet' en de inzet van (infrastructurele) middelen.

Op 6 mei 2021 wijst verweerder het verzoek af.

Op 22 december 2022 stelt eiseres een vordering in bij deze rechtbank.

III. VORDERING

Eiseres vordert het volgende in haar syntheseconclusie :

"Het neergelegde verzoekschrift van concluante ontvankelijk en gegrond te verklaren;

Dienvolgens te zeggen voor recht dat de BTW-vordering met artikelnummer … die voortvloeit uit de kennisgeving van het proces-verbaal van 22 oktober 2019 (...) gedeeltelijk vernietigd dient te worden, minstens gedeeltelijk onwettelijk of ongegrond is en te zeggen voor recht dat aan het proces-verbaal en de kennisgeving ervan alsook voormeld innings- en invorderingsorder geen enkel gevolg mag hebben.

De terugbetaling te bevelen van de door concluante ten onrechte betaalde en/of door verweerster ten onrechte ingehouden bedragen.

Verweerster te veroordelen tot de kosten van het geding, met inbegrip van de rechtsplegingsvergoeding, (...) begroot op 4.200,00 EUR.

En geen melding te maken in het vonnis van de naam en toenaam van de onderneming die het voorwerp heeft uitgemaakt van BTW-beslissing E.T. 139.116 d.d. 28 april 2022."

Verweerder vraagt het volgende in zijn syntheseconclusie :

"De vordering van de verzoekster ontvankelijk doch ongegrond te verklaren.

Verzoekster te veroordelen tot betaling van alle aan de Belgische Staat verschuldigde bedragen die opgenomen zijn in het proces-verbaal van 21 oktober 2019 en die het voorwerp uitmaken van de vordering ….

Verzoekster te veroordelen tot betaling van alle kosten van het geding."

IV. BEOORDELING

Ontvankelijkheid

Tussen de partijen is geen betwisting over de ontvankelijkheid van de vordering. De rechtbank ontwaart geen ambtshalve op te werpen gronden tot niet-ontvankelijkheid.

Voorwerp vordering

Het geschil betreft een gedeelte van de aftrek van de BTW zoals deze door eiseres is verricht in de BTW-aangiften voor de jaren 2016 en 2017 (de BTW-aangiften worden niet voorgelegd door de partijen), in het bijzonder de vaststellingen die zijn opgenomen in het proces-verbaal van regularisatie van 21 oktober 2019.

Eiseres benadrukt in haar conclusie dat haar vordering geen betrekking heeft op de in het proces-verbaal aangevoerde BTW-overtredingen met betrekking tot de teruggevorderde BTW ten bedrage van 971,21 euro ('materiële vergissingen bij de boeking van de inkomende facturen') en 340,12 euro ('kosten van onthaal').

Ten gronde

Eerste middel — verdeelsleutel

Samengevat voert eiseres in een eerste middel aan dat het economisch verantwoord is de aftrekbeperking van de gemengde makelaarskosten (3 %) te bepalen op 10 %. Een dergelijke verdeelsleutel houdt volgens eiseres rekening met de 'specifieke overeenkomsten en dienstenovereenkomsten' die zij heeft afgesloten en met 'alle mogelijke parameters die zo goed mogelijk aansluiten bij de economische en commerciële realiteit, met name:

- het akkoord tussen eiseres en de grondeigenaar waaruit blijkt dat eiseres 'quasi alle commerciële risico's' van het project draagt (afstand recht van natrekking, verkoopbelofte door grondeigenaar, geen bijdrage door de grondeigenaar tot de kosten voor de realisatie van het project, aankoopbelofte door eiseres);

- de dienstverleningsovereenkomsten tussen eiseres en de makelaars die uitwijzen dat het over gespecialiseerde makelaars gaat voor studentenkamers en assistentiewoningen die een hogere vergoeding vragen (6 % tot 10 %) dan klassieke makelaars (2,5 % tot 3 %) waarbij enkel het resterende saldo van 3 % als gemengde kost kan worden beschouwd;

- de effectieve inzet voor de verkoop van de grondaandelen (enerzijds) en de constructieaandelen (anderzijds) waarbij volgens eiseres rekening moet worden gehouden met de focus op bestemming, kwaliteit en afwerking van het project (en dus niet 'locatie) en de personele inzet van eiseres (gespecialiseerd personeel en aantal bestede uren per project).

Dit geeft volgens eiseres een teveel aan in aftrek genomen BTW van 9.511,94 euro (in plaats van 75.197,05 euro zoals weerhouden door verweerder). Er anders over oordelen houdt volgens eiseres een schending in van de beginselen zoals vastgesteld door het Hof van Justitie. In dat verband wijst eiseres ook naar een beslissing van verweerder van 28 april 2022 waarbij deze uitdrukkelijk zou hebben aanvaard dat een aantal specifieke parameters leiden tot een redelijke verdeelsleutel, met name de doorlooptijd van een vastgoedproject, de personele inzet en de inzet van (infrastructurele) middelen.

De aftrekregeling inzake BTW heeft uitsluitend tot doel de ondernemer geheel te ontlasten van de in het kader van al zijn economische activiteiten verschuldigde of voldane BTW. Uitgaven die geen verband houden met de handelingen van de belastingplichtige maar met die van een derde, doen in beginsel geen recht op aftrek ontstaan voor de belastingplichtige (vgl. HvJ nr. C-98/21, 8 september 2022, Finanzamt R / W GmbH, overweging nr. 55).

Uit de voorgelegde gegevens en de uiteenzetting van de partijen leidt de rechtbank af dat er geen betwisting (meer) is dat :

- de makelaarskosten waarvan de aftrek voor een deel door verweerder is verworpen betrekking hebben zowel op de verkoop van de grond van een derde (de NV L. of de 'grondeigenaar') als op de verkoop van constructies (te bouwen of gebouwd door eiseres);

- een gedeelte van de verleende makelaarsdiensten gebruikt is voor handelingen van de ^.grondeigenaar, met name de verkoop van de gronden, en voor dat gedeelte van de uitgaven geen rechtstreeks en noodzakelijk verband bestaat met de verkoop van de (op te richten) gebouwen door de eiseres;

- het door de grondeigenaar genoten voordeel op dat punt niet ondergeschikt is aan de behoeften van het bedrijf van de eiseres;

- een deel van de kosten van de makelaarsdiensten — die volledig zijn gedragen door eiseres — toewijsbaar zijn aan de grondeigenaar en in beginsel aan deze laatste kon worden doorgerekend;

- eiseres aldus ten onrechte een gedeelte van de BTW in aftrek heeft gebracht.

De discussie tussen de partijen spitst zich toe op de vraag wat de omvang is van het recht op aftrek van eiseres.

Om de omvang van het recht op aftrek van de belastingplichtige te bepalen, moet worden uitgemaakt in welke mate de betrokken diensten daadwerkelijk zijn verleend om het de belastingplichtige mogelijk te maken zijn belaste handelingen te verrichten. Het is slechts in die mate dat de voorbelasting zal worden gezien als drukkend op aan de belastingplichtige verleende diensten. Daarvoor moet worden uitgegaan van de objectieve inhoud van de door de belastingplichtige verworven diensten en rekening worden gehouden met alle omstandigheden waarin de betrokken handelingen hebben plaatsgevonden, waaronder de economische en commerciële realiteit. De omstandigheid dat een belastingplichtige een deel van de uitgaven kan doorberekenen aan een derde kan een van de elementen vormen om de omvang van het recht op BTW-aftrek van de belastingplichtige te bepalen, naast alle andere omstandigheden waarin de betrokken handelingen hebben plaatsgevonden (vgl. HvJ nr. C-405/19, 1 oktober 2020, Vos Aannemingen BVBA).

In deze zaak gaat de discussie over de BTW die voortvloeit uit verleende makelaarsdiensten van W. R. E. en R. I., BTW die volledig is voldaan door eiseres.

Hoewel weinig gegevens worden voorgelegd door de partijen, verleent W. R. E. haar diensten blijkbaar in het kader van de verkoop van de zogenaamde 'studentenflats' (project 'residentie U.). R. I. verleent haar diensten bij de verkoop van de assistentiewoningen (project 'G.').

Zoals ook het geval was in de zaak die aanleiding heeft gegeven tot het voormelde arrest van het Hof van Justitie van 1 oktober 2020 zijn, naast de (overige) economische en commerciële realiteit, in eerste orde de dienstverleningsovereenkomsten van belang om de omvang van het recht op aftrek van eiseres te bepalen (zie overweging nr. 42 van het arrest).

Het valt in dat verband onmiddellijk op dat eiseres zeer weinig gegevens voorlegt over de contractuele verhouding tussen haar en de makelaars die diensten hebben geleverd, evenals over de concrete uitvoering van de overeenkomsten. De tussen eiseres enerzijds en W. R. E. en R. I. anderzijds afgesloten overeenkomsten worden niet voorgelegd, Evenmin wordt briefwisseling of enige andere communicatie voorgelegd.

De enige stukken die eiseres voorlegt over de makelaars zijn de stukken 10 en 11.

Eiseres verwijst in randnummer 16 (onderaan) van haar conclusie naar stuk 10 in het kader van de argumentatie dat zij beroep heeft gedaan op 'gespecialiseerde makelaars' en het 'aantrekken van de juiste investeerders omtrent het bijzonder type vastgoed'.

Stuk 10 betreft een ontwerp van overeenkomst voor het project 'residentie U.', "een nieuw op te richten gebouw bestaande uit 59 kamers en 20 studio's bestemd voor studenten en een ondergrondse verdieping met parking en bergingen". De identiteit van de makelaar is niet vermeld in dit ontwerp. Het betreft een niet-ondertekend ontwerp zonder bijlagen. Verweerder daarentegen legt een gelijkaardig document voor onder zijn stukken 6 en 7 dat is ondertekend door I. N..be, wat dan volgens eiseres een makelaar van de oude stempel is die niet geschikt is voor het commercialiseren van haar project.

Alleszins blijkt dat in artikel 9 van het ontwerp van overeenkomst sprake is van een commissie van 3 %, terwijl eiseres in haar conclusie, zij het op algemene wijze, aanvoert dat er sprake is van commissies tussen 6 en 10 %, wat inderdaad blijkt uit de voorgelegde facturen (zie stuk 19 van verweerder). Voorts blijkt dat de commissie volgens het ontwerp van overeenkomst berekend wordt op de verkoopprijs exclusief de kosten, dit betreft dus een (verhoudingsgewijze) commissie op de verkoopprijs van de grond en de (op te richten) constructies.

In artikel 2 van het ontwerp van overeenkomst is ook de volgende bepaling opgenomen :

"De verkoopprijs van de onderhavige kavels is bepaald in aangehechte lijst (zie bijlage 1) en is exclusief kosten (12,5% registratierechten op grondwaarde, 21% BTW op constructiewaarde) dewelke ten laste van de koper zullen vallen. De opdrachtgever kan ten allen tijde de verkoopprijzen aanpassen, in voorkomend geval zal dit per fax of e-mail worden gecommuniceerd naar de makelaar door de opdrachtgever.

De makelaar verklaart zich hierbij uitdrukkelijk akkoord met het volgende : indien opdrachtgever prijzen en/of voorwaarden communiceert die direct betrekking hebben op het te verkopen goed, dan zal te allen tijde de makelaar deze wijzigingen doorvoeren op alle verschillende mediums waarop het te verkopen goed is geadverteerd, en dit binnen een termijn van 5 werkdagen nadat opdrachtgever deze wijzigingen heeft gecommuniceerd aan makelaar.

Indien makelaar bovengenoemde voorwaarde niet naleeft, is opdrachtgever gerechtigd onherroepelijk en zonder ingebrekestelling het mandaat per direct te beëindigen, zonder dat dit voor makelaar recht zou geven tot enige vorm van compensatie en/of schadevergoeding. Verder zal makelaar de opdrachtgever volledig vrijwaren van alle mogelijke gevolgen die voortkomen uit het niet naleven van bovenstaande voorwaarde ten aanzien van derden."

De kavel die het voorwerp uitmaakt van de overeenkomst betreft dus ontegensprekelijk de grond en de op te richten constructies. Opnieuw wordt het belang van de verkoopprijs voor beide delen in de verf gezet aangezien eiseres de prijzen (van zowel de grond als de constructies) kan aanpassen en de makelaar gehouden is deze prijszetting nauwgezet op te volgen. In de zijlijn komt ook de band tot uiting tussen eiseres en de NV L., met name het feit dat deze ondernemingen te beschouwen zijn als verbonden ondernemingen aangezien eiseres ook de prijs van de grond bepaalt ten aanzien van de makelaar - weze het dat de NV L. op het ogenblik van de (uiteindelijk afgesloten) overeenkomst — die niet wordt voorgelegd — mogelijks nog niet was opgericht (oprichting op 17 juni 2016).

Voor de verkopen gerealiseerd met tussenkomst van de makelaar R. I. (project 'G.') legt eiseres enkel een powerpoint presentatie van 7 september 2016 voor (zie haar stuk 11). Er ligt geen overeenkomst, of een ontwerp hiervan voor, en evenmin enige andere objectieve documenten die toelaten een inschatting te maken van de economische en commerciële realiteit, in het bijzonder wat betreft de contractsverhouding tussen eiseres en de makelaar en de band met het concrete project. Voor zover eiseres in haar conclusie zou aangeven dat eenzelfde (ontwerp van) overeenkomst van toepassing is als voor het project 'residentie U.' gelden de hiervoor gemaakte vaststellingen.

De powerpoint presentatie voor het project 'G.', blijkbaar een presentatie gegeven op 7 september 2016 door R. I. en een zogenaamde zorginnovator, is dus het enige stuk dat eiseres voorlegt met betrekking tot R. I..

In tegenstelling tot wat eiseres laat uitschijnen, kan uit de powerpoint niet worden afgeleid dat de locatie van het project niet belangrijk is. Op de bladzijden 7 en 8 van de presentatie wordt gefocust op de locatie te …, in het bijzonder de voordelen die deze locatie biedt. Het blijkt dan wel dat het gebouw en de faciliteiten vervolgens meer ruimte inneemt bij de presentatie doch dit is evenzeer zo voor de voorstelling van het zorgbeheer en het luik financiering, waarbij de rechtbank opmerkt dat bij het onderdeel demografie opnieuw wordt ingegaan op de locatie te ….

De rechtbank stelt bijgevolg vast dat de dienstverleningsovereenkomsten niet worden voorgelegd en dat de andere documenten die betrekking hebben op de verleende dienstverlening niet toelaten de omvang van het recht op aftrek van eiseres te bepalen.

Daarnaast gaat eiseres ook in op de verhouding tussen haar en de grondeigenaar (NV L.). Zij voert hierbij onder meer aan dat zij 'quasi alle commerciële risico's' van het project draagt, waarbij wordt verwezen naar de afstand door de grondeigenaar van het recht van natrekking en de toelating om constructies op de grond op te richten, de verkoopbelofte door de grondeigenaar zodat een gezamenlijke verkoop steeds mogelijk is, het feit dat de grondeigenaar niet moet bijdragen tot de kosten voor de realisatie van het project en de aankoopbelofte door eiseres om de grondeigenaar de zekerheid van verkoop te geven.

Eiseres verwijst ter ondersteuning van deze argumentatie naar haar stuk 8. Dit betreft een notariële akte van 16 januari 2017 tussen eiseres en de grondeigenaar enerzijds (als verkopers) en twee natuurlijke personen (als kopers) voor de aankoop van een assistentiewoning in de 'residentie G.'. De totale prijs voor de assistentiewoning van 227.597,02 euro wordt als volgt uitgesplitst in de akte :

- voor de assistentiewoning : 68.507,02 euro (grond) + 139.090,00 euro (gebouw)

- voor de autostaanplaats : 6.600,00 euro (grond) + 13.400,00 euro (gebouw)

Op bladzijde 14 van de notariële akte wordt bepaald dat voor het heffen van de registratierechten de verkoopwaarde van de grond wordt geschat op 75.107,02 euro en dat het overige gedeelte (gebouwen) onderhevig is aan een verlaagd BTW-tarief van 12 %.

Een eerste vaststelling die zich opdringt is dat eiseres en de NV L. verbonden ondernemingen zijn die op het ogenblik van de verkoop in 2017 dezelfde maatschappelijke zetel hebben en eveneens — en nog steeds — dezelfde bestuurders. Het is duidelijk dat zij gebruik maken van een zogenaamde split-sale overeenkomst met het oog op een voordelige fiscale regeling (registratierechten/BTW) en het is eveneens duidelijk dat zij in dat kader samen beslissen hoe de verkoopprijs wordt uitgesplitst over de grond en de gebouwen (de zogenaamde schatting van de verkoopwaarde).

Hiermee staat dan ook afdoende vast dat de opdeling van de verkoopwaarde tussen de grond en de gebouwen een relevant criterium is om de omvang van het recht op aftrek te bepalen.

Een tweede vaststelling is dat uit de notariële akte dan wel kan worden afgeleid dat er een recht van natrekking is met een toelating tot bouwen op de grond, doch niet dat bijna alle commerciële risico's bij eiseres zouden liggen. Het loutere feit dat eiseres de risico's (de aansprakelijkheid volgens de akte) moet dragen bij de oprichting van gebouwen is niet meer dan logisch aangezien zij de bouwheer is. Evenwel gaat het project uit van zowel eiseres als de NV L. en is deze laatste, althans wat betreft de grond, ook ingestapt in een commercieel project met alle risico's van dien, zoals de initiële investering in de grond gedragen door de NV L. op 8 augustus 2016 (akte wordt niet voorgelegd doch dit blijkt uit de voorgelegde notariële akte van 16 januari 2017), de risico's bij de commercialisatie van het project, enz... De argumentatie die eiseres aanvoert over de aan- en verkoopbeloften lijkt hieraan geen afbreuk te doen en kan in elk geval niet afdoende worden geverifieerd aangezien dergelijke overeenkomsten niet worden voorgelegd.

Voorts dringt zich ook op dit punt de vaststelling op dat eiseres zeer weinig concrete en objectieve gegevens voorlegt, in het bijzonder over de (contractuele) verhouding tussen haar en de NV L..

Tot slot wijst eiseres op de effectieve inzet voor de verkoop van de grondaandelen en de constructieaandelen. Volgens eiseres moet rekening worden gehouden met de focus op bestemming, kwaliteit en afwerking van het project (en dus niet 'locatie) en de personele inzet van eiseres (gespecialiseerd personeel en het aantal gewerkte uren per project). Eiseres steunt zich voor deze argumentatie op haar stukken 12 en 13.

De stukken 12 en 13 zijn, blijkbaar, door eiseres eigenhandig opgemaakte overzichten van prestaties met betrekking tot de projecten 'G.' en 'U.' waarbij een opsplitsing wordt gemaakt voor de prestaties met betrekking tot de gebouwen en de prestaties met betrekking tot de grond. Zoals verweerder ter zitting terecht aangeeft, zijn deze stukken niet objectief, geven zij geen aanwijzing over de (omvang van de) door eiseres verworven diensten en kunnen zij in dat opzicht evenmin worden beschouwd als relevante omstandigheden waarin de betrokken handelingen hebben plaatsgevonden.

Aangezien eiseres voor haar argumentatie met betrekking tot de 'effectieve inzet voor de verkoop van de grondaandelen en de constructieaandelen' voor het overige geen stukken voorlegt, laat ook dit element niet toe de omvang van het recht op aftrek van eiseres te bepalen

Voorts verwijst eiseres tevergeefs naar een beslissing van verweerder van 28 april 2022. Het betreft immers een individuele beslissing in een ander dossier ten aanzien van een andere belastingplichtige op basis van andere gegevens.

Het blijkt aldus dat :

- de betwiste facturen betrekking hebben op makelaarsdiensten die zijn geleverd aan eiseres en aan de NV L. — wat eiseres op zich niet (meer) betwist,

- de objectieve inhoud van de door de eiseres verworven diensten —zoals deze blijkt uit de voorgelegde stukken - en de andere omstandigheden waarin de betrokken handelingen hebben plaatsgevonden, waaronder de economische en commerciële realiteit, erop wijzen dat de voorbelasting slechts als drukkend op de aan eiseres verleende makelaarsdiensten kan worden aanzien voor het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op de gebouwen.

De berekeningswijze aangewend door verweerder leunt het dichtst aan bij de werkelijkheid, is objectief, respecteert het bestemmings- en neutraliteitsbeginsel en is dan ook in overeenstemming met artikel 45 van het BTW-wetboek en artikel 168 van de richtlijn 2006/112/EG van 28 november 2006 van de Raad betreffende het gemeenschappelijke stelsel van belasting over de toegevoegde waarde (voordien artikel 17, tweede lid van de richtlijn 77/388/EEG).

Het eerste middel is ongegrond.

Tweede middel — schending van het vertrouwens- en gelijkheidsbeginsel

In tegenstelling tot wat eiseres stelt, kan uit haar stuk 15 niet worden afgeleid dat verweerder het gebruik van een 'alternatieve aftrekbeperking' heeft bevestigd en bijgevolg enig rechtmatig vertrouwen zou hebben opgewekt bij eiseres. Het stuk 15 betreft een e-mail die uitgaat van de raadslieden van eiseres aan hun cliënte (eiseres) waarin gewag wordt gemaakt van een bespreking met verweerder. Verweerder stelt echter uitdrukkelijk dat hij nooit enig mondeling akkoord zou hebben gegeven over een zogenaamde alternatieve aftrekbeperking.

Bijgevolg vertrekt het middel van eiseres op dit punt van een foutief uitgangspunt en mist het feitelijke grondslag.

Voorts blijkt evenmin dat er sprake zou zijn van een zogenaamde 'gangbare en door de BTW-administratie aanvaarde praktijk in gelijkaardige dossiers'. Het wordt in het bijzonder op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt door eiseres dat zij zich in dezelfde toestand zou bevinden als andere belastingplichtigen doch ongelijk zou worden behandeld.

Ook op dit punt mist het middel feitelijke grondslag.

Het tweede middel is ongegrond.

V. KOSTEN

Eiseres is in het ongelijk gesteld en wordt veroordeeld tot de kosten van het geding, zoals hierna bepaald. Verweerder wordt niet bijgestaan door een advocaat zodat hij geen aanspraak kan maken op een rechtsplegingsvergoeding.

Het betreft een fiscaal geschil zodat in toepassing van artikel 279/1 en 162, 4° W. Reg. geen rolrechten verschuldigd zijn (Punt II Circ. nr. 2019/C/26 van 15 februari 2019 betreffende de hervorming van de rolrechten).

Beschikkend gedeelte

VI. BESLISSING

De rechtbank,

Rekening houdend met de bepalingen van de wet van 15 juni 1935 op het gebruik der talen in gerechtszaken,

In eerste aanleg en op tegenspraak,

Verklaart de vordering van eiseres ontvankelijk doch ongegrond,

Veroordeelt eiseres tot de kosten van het geding, aan de zijde van verweerder vastgesteld op 0,00 euro.

Deze beslissing is uitgesproken op de openbare terechtzitting van de 7^de kamer van de Nederlandstalige rechtbank van eerste aanleg Brussel, op 24 juni 2024, waar aanwezig waren en zitting namen :

De heer F. v. D., rechter,

Mevrouw E. A., griffier.

E. A. F. v. D.