Aankoop nieuw gebouw. Verkoop. BTW of RR?

Vr. en Antw., Senaat, 2000-2001, nr. 2-25, blz. 1173-1174

Aankoop nieuw gebouw - Verkoop - BTW of RR?

VRAAG

In 1997 koopt een bedrijf een nieuw onroerend goed, waarvoor het de BTW aftrekt omdat het dat goed gebruikt voor zijn economische activiteit. Wegens financiële moeilijkheden moet het bedrijf het goed verkopen in 2000. Welk BTW-bedrag moet het aan de Schatkist terugstorten?

Hoeveel bedragen de registratierechten verschuldigd op de volgende verkoop in 2000 van dat goed?

Hoe kunnen bedrijven de financiële gevolgen van dergelijke omstandigheden indijken?

ANTWOORD

Overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, a), van het BTW-Wetboek, is de levering van uit hun aard onroerende goederen van die belasting vrijgesteld, met uitzondering evenwel van de levering van een gebouw wanneer ze wordt verricht door een door deze bepaling beoogde belastingplichtige uiterlijk op 31 december van het jaar na dat waarin dat gebouw voor het eerst is opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing.

Het geachte lid beoogt klaarblijkelijk het geval waarin een BTW-belastingplichtige, waarvan de economische activiteit niet bestaat in de geregelde verkoop van gebouwen, met voldoening van die belasting een gebouw heeft verworven met het oog op het gebruik ervan als investeringsgoed en dat gebouw verkoopt na het verstrijken van voormelde termijn.

In deze veronderstelling kan de wederverkoop van het gebouw onmogelijk plaatsvinden met toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde. Artikel 4, lid 3, a, van de zesde richtlijn (77/388/EEG) van de Raad van de Europese Gemeenschappen betreffende de BTW, sluit immers de toepassing van deze belasting uit op leveringen van gebouwen die niet meer "nieuw" zijn. De wederverkoop van het gebouw valt van rechtswege onder de toepassingssfeer van het Wetboek der registratierechten en is in principe onderworpen aan het proportioneel registratierecht van 12,5 %.

In dit verband dient te worden vermeld dat wanneer de wederverkoop plaatsheeft binnen de twee jaar na de aankoopakte, de verkoper een terugbetaling kan bekomen van drie vijfde van de betaalde rechten op het gedeelte van de verkoopprijs dat betrekking heeft op het terrein.

Overigens, op grond van artikel 9, § 1, van het koninklijk besluit nr. 3 van 10 december 1969 met betrekking tot de aftrekregeling voor de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde, is de aftrek ten aanzien van de belasting geheven van de handelingen die strekken of bijdragen tot de verkrijging met toepassing van de belasting van een gebouw, die oorspronkelijk door de belastingplichtige werd verricht, onderworpen aan herziening gedurende een tijdvak van vijftien jaar te rekenen vanaf 1 januari van het jaar waarin het recht op aftrek is ontstaan.

Overeenkomstig artikel 10, 4°, van hetzelfde koninklijk besluit, moet in het bijzonder de herziening worden verricht wanneer, gedurende genoemde periode van vijftien jaar, het bedrijfsmiddel ophoudt in de onderneming te bestaan, hetzij wordt aangetoond dat zulks het gevolg is van een levering die recht op aftrek verleent of dat het bedrijfsmiddel vernietigd werd.

Aangezien in de hier beoogde situatie de levering van het gebouw niet aan de BTW is onderworpen en derhalve geen recht op aftrek van de voorbelasting verleent, dient, overeenkomstig artikel 11, § 3, van voormeld koninklijk besluit de oorspronkelijk in aftrek gebrachte belasting te worden herzien.

Die herziening wordt in eenmaal verricht voor het jaar waarin de oorzaak van de herziening zich heeft voorgedaan, dat wil zeggen de wederverkoop van het gebouw, en voor de nog te lopen jaren van het herzieningstijdvak tot beloop van een vijftiende per jaar. In het door het geachte lid beoogde geval bedraagt de terug te storten belasting twaalf vijftienden van de oorspronkelijk in aftrek gebrachte belasting.

Het geachte lid zal overigens begrijpen dat noch ik, noch de fiscale administratie, zich kunnen uitspreken in verband met zijn laatste vraag die betrekking heeft op het financieel beheer van de onderneming.