Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvraag heeft betrekking op de toepassing van het verlaagde BTW-tarief van 6% overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3 (nieuw) met betrekking tot de levering van 4 halfopen bebouwde eengezinswoningen, die opgericht werden na afbraak van een oude hoeve.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. Dit project maakt deel uit van een groter verkavelings-/bouwproject omvattende 10 percelen waarvan slechts 1 bebouwd perceel. Alle percelen behoren dezelfde persoon toe en worden in 2 fases verkaveld in 80 loten.

3. De grondeigenaar heeft middels notariële akte een recht van opstal gegeven aan A op onder meer de loten 63, 64, 65 en 66. Voormelde grondeigenaar is tevens bestuurder in A. Hij zal het grondaandeel van de woningen verkopen met toepassing van registratierechten. A kwalificeert als beroepsoprichter in de zin van artikel 12, §2 Wetboek BTW, en zal de nieuwe constructies met toepassing van btw verkopen.

4. Voorwerp van de aanvraag betreft de oprichting van 4 halfopen bebouwde eengezinswoningen op de loten 63, 64, 65 en 66.

5. De uitgevoerde werkzaamheden bestaan uit:

5.1 het slopen van de bestaande hoeve op het oude perceel 7/A.

5.2 het optrekken van 4 halfopen eengezinswoningen op het oude bebouwde perceel 7/A en een deel van de oude onbebouwde percelen 6, 10/A en 14/D.

III. Beslissing

6. Artikel 1 quater § 3 KB nr. 20:

“Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

7. De in de andere paragrafen opgenomen voorwaarden worden niet weergegeven in deze beslissing, maar blijven onverminderd van toepassing.

III.A Verhouding afbraak-heropbouw – samenvoeging kadastrale percelen – verkaveling

8. Het afgebroken gebouw betreft een oude hoeve terwijl het om de oprichting van 4 halfopen bebouwde eengezinswoningen gaat die zich hoofdzakelijk situeren op het voorheen met de hoeve bebouwde perceel.

9. Gezien men in de btw wetgeving geen verhouding oplegt tussen het af te breken oppervlakte/volume en het her op te bouwen oppervlakte/volume, is een louter cijfermatige toetsing in deze niet aan de orde.

10. De DVB kan in deze enkel nagaan of de af te breken opstallen voldoende significant waren om een echte afbraak te argumenteren en het aantal herop te bouwen woningen niet in schril contrast ermee staan. In casu kan gesteld dat de afbraak – heroprichting niet op een wanverhouding wijst.

11. Om voormelde redenen meent de DVB dat besloten kan worden dat in onderhavige casus de afbraak betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw.

12. Principieel dienen het gesloopte gebouw en de nieuwe woningen op hetzelfde kadastraal perceel respectievelijk afgebroken en opgericht te worden. In casu worden de 4 halfopen bebouwingen opgericht op het oude bebouwde perceel 7/A en een deel van de oude onbebouwde percelen 6, 10/A en 14/D.

13. In het geval van samenvoeging van percelen, wordt evenwel aanvaard dat indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande hoeve, voor ten minste 50% gelegen is op het voorheen bebouwde kadastrale perceel (ongeacht de ligging van het afgebroken gebouw op dit initieel bebouwde kadastrale perceel), het verlaagd tarief als beoogd door KB nr. 20, artikel 1 quater, §3 Wbtw toepasselijk is.

14. Op basis van de verkavelingsakte en de onderliggende documenten dient vastgesteld dat de woningen op Loten 63, 64 en 65 zich voor 100% op het voorheen bebouwde perceel 7/A bevinden. Enkel voor lot 66 bevindt een beperkt te verwaarlozen gedeelte van de grondoppervlakte van de woning op een deel van het onbebouwde perceel nummer 10/A.

III.B. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon – tijdsverloop

15. Artikel 1quater, § 3, eerste lid K.B. nr 20 stelt uitdrukkelijk als uitgangspunt, vooraleer de andere voorwaarden te verduidelijken, dat de levering van de woning en het bijhorend terrein, alsook de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten op de woning en het bijhorend terrein, plaats dient te vinden door de belastingplichtige die de afbraak en de ermee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd. Met andere woorden een eerste vereiste is dat de sloop- en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige.

16. De memorie van toelichting stelt dat de maatregel beoogd door artikel 1 quater, §3, KB nr 20 betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde belastingplichtige.

17. In casu, verkreeg men voor de betreffende percelen een verkavelingsvergunning omvattende het recht tot afbraak van de bestaande gebouwen. Ingaand per 10/11/2018 verleende de natuurlijk persoon ten voordele van A een stilzwijgend recht van opstal op de betreffende percelen dewelke bevestigd werd middels een authentieke akte.

18. A heeft een offerte ontvangen voor de afbraak van de oude hoeve en heeft deze werkzaamheden laten uitvoeren 2018-2019. Daartoe ontving zij een factuur. Tenslotte verkreeg A de omgevingsvergunning in 2020.

19. De aanvrager verduidelijkte dit tijdsverloop als volgt:

“De omgevingsvergunning werd bekomen door A. In de omgevingsvergunning wordt meermaals verwezen naar de verkavelingsvergunning.

Deze verkavelingsvergunning daterend van 2018 betreft het verkavelen van de percelen in 2 fasen voor 80 loten.

19.1 Fase 1: ontwikkeling loten 5 t/m 16

19.2 Fase 2: overige 64 loten binnengebied, afbraak bestaande gebouwen, ontbossing en aanleg nieuw wegenistracé.

Uit de verkavelingsvergunning blijkt verder dat de omgevingsvergunning met betrekking tot fase 2 van het project (waarvan de loten in kwestie deel uitmaken), pas verleend kan worden na de volledige uitvoering van de wegenis- en infrastructuurwerken en na de voorlopige oplevering. Vandaar dat de bouwvergunning voor deze fase slechts in 2020 aangevraagd en bekomen werd.”

20. Op basis van de voorliggende informatie, data en onderliggende stukken mag geconcludeerd worden dat de grondeigenaar een zakelijk recht vestigde op een bebouwd perceel ten gunste van A, waarbij deze laatste op grond van voormeld recht het gebouw op het perceel mocht afbreken en er de woningen, voorwerp van onderhavige beslissing, mocht oprichten. Zodat A als bouwheer aangemerkt mag worden voor de afbraak van de hoeve en de heropbouw van de 4 halfopen eengezinswoningen, als voormeld, en dit in de zin van de regeling opgenomen in KB nr. 20, artikel 1 quater, §3.