Afbraak en heropbouw, Btw-tarief, Btw-tarief van 6 %Btw - Artikel 1quater, § 3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvraag heeft betrekking op de toepassing van het verlaagde BTW-tarief van 6% overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3 (nieuw) met betrekking tot de levering van appartementen die opgericht werden op voorheen bebouwde percelen die samengevoegd werden met andere onbebouwde percelen om er één nieuw kadastraal perceel te vormen.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. Voor de oprichting van het appartementsgebouw heeft A een opstalrecht verkregen van de heer en mevrouw XY.

3. Daarnaast heeft A middels - een onderhandse overeenkomst gesloten met B- de toelating verkregen om het oude pand af te breken, tenslotte heeft B afstand gedaan van het recht tot natrekking voor de nog op te richten constructies.

4. De grondeigenaars verkopen het grondaandeel van de appartementen met toepassing van registratierechten. A kwalificeert als beroepsoprichter in de zin van artikel 12,§2 btw-wetboek en verkoopt de nieuwe constructies met toepassing van btw.

III. Beslissing

5. Artikel 1 quater § 3 KB nr. 20 :

“Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

6. De in de andere paragrafen opgenomen voorwaarden worden niet weergegeven in deze beslissing, maar blijven onverminderd van toepassing.

7. Vaststellende dat :

7.1 de omgevingsvergunning afgeleverd werd voor het slopen van een bestaand handelspand met woongelegenheid en het bouwen van 16 appartementen met een handelspand en een ondergrondse parkeergarage;

7.2 bij notariële akte verstrekten dhr en mevr. XY een opstalrecht ten voordele van A op de percelen 1, 2 en 3;

7.3 bij onderhandse overeenkomst verleende B toestemming tot afbraak en afstand van recht van natrekking op percelen 4 en 5 ten voordele van A;

dient geconcludeerd dat A als bouwheer optreedt bij de afbraak en de heropbouw van de 16 appartementen, 2 handelsruimten en ondergrondse parkeergarage.

8. Circulaire 2021/C/18 nr 3.3. behandelt de problematiek van het samenvoegen van deels bebouwde en deels onbebouwde percelen in het kader van de regeling beoogt in artikel 1 quater §3 K.B. nr 20. Waarbij de oprichting van het nieuwe gebouw over voormelde perceelsgrenzen heen ertoe leidt dat de toepassing van voormelde regeling aanvaard wordt wanneer het nieuw op te richten gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50 % gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen). Om het 50% criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (alle ruimten en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het nieuw opgericht gebouw.

9. Op basis van de voorgelegde plannen en de verklaring opgenomen in de aanvraag stellende dat het grondoppervlak van de ruimten en muren op het gelijkvloers van het nieuw opgerichte gebouw voor meer dan 50% op de oude bebouwde percelen gelegen is, dient geconcludeerd dat het nieuwe gebouw voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen.

10. De DVB gaat op basis van de voorgelegde stukken na of de af te breken opstallen voldoende significant waren om een echte afbraak te argumenteren en het aantal wooneenheden in de herop te bouwen gebouwen niet in schril contrast ermee staan. In casus kan gesteld dat de afbraak – heroprichting niet op een wanverhouding wijst. Om voormelde redenen meent de DVB dat besloten kan worden dat in onderhavige casus de afbraak betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw.