Werk in onroerende staat, Verlaagd tarief, Verkoop oude gebouwenBtw - Werk in onroerende staat - Verlaagd tarief - Verkoop oude gebouwen - Vrijstelling

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La. demande vise à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. les travaux de rénovation du bâtiment qui seront entrepris, peuvent bénéficier du taux réduit de TVA conformément à la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'AR n° 20 ;

1.2. la vente des appartements peut bénéficier de l'exemption de TVA prévue à l'article 44, § 3, 1°, a), du CTVA et s’opérer sous le régime des droits d’enregistrement.

2. De manière générale, la présente demande ne porte que sur les unités de logement faisant l'objet d'une rénovation du bâtiment actuel, à l’exclusion des appartements qui seront nouvellement construits.

II. Description des faits

3. La présente demande est introduite par la société X établie à Y, représentée par son gérant, Monsieur Z (ci-après : le Promoteur).

4. Le Promoteur envisage de procéder à une promotion immobilière par la transformation d’un entrepôt (ci-après : l’Immeuble) sis à Y en immeuble d’habitation. Il est en effet prévu de rénover et transformer cet entrepôt afin d’en faire un immeuble à appartements servant à l’habitation privée de leurs occupants.

5. Des garages et des commerces seront également construits. De plus, de nouvelles surfaces seront construites sur le toit de l’Immeuble.

6. Le Promoteur souhaite donc rénover et transformer l’Immeuble afin de le réaffecter ensuite en unités de logement (avec commerces au rez-de-chaussée et parkings). Il souhaite ensuite les revendre à des investisseurs ou à des propriétaires occupants.

7. Le Promoteur a ainsi prévu d’effectuer une rénovation importante de l’immeuble en vue d’y implanter des unités de logements faisant l'objet d'une rénovation auxquelles s’ajouteront des appartements neufs.

8. L’ensemble de ces travaux consisteront, dans leur plus grande part, en un réaménagement des lieux actuels.

9. En effet, l’immeuble actuel est tout à fait structurellement en état de supporter le poids inhérent à l’occupation des lieux en logements.

10. La liste des travaux principaux de rénovation qui vont avoir lieu consiste à

10.1. créer des puits de lumière dans l’immeuble actuel, sans que cela ne crée de nouveaux espaces, au contraire ;

10.2. diminuer légèrement la surface du bâtiment en raison de la création de petits jardins à l’arrière du bâtiment ; concrètement, le bâtiment s’arrêtera à la limite de sa structure portante au rez-de-chaussée ; en effet, le bâtiment n’est pas portant sur les murs extérieurs mais bien au travers d’une structure de colonnes de béton qui sera totalement conservée ; tenant compte du fait que le mur de séparation avec le voisin ne sera plus soutenu du côté du Promoteur, il sera nécessaire de couler des renforts en béton (en forme de L) pour soutenir le mur anciennement mitoyen (mais non porteur) ; en l’état, ces renforts ne participeront pas au renfort de la structure de l’Immeuble mais au renfort du mur du voisin qui sera affaibli en raison du fait que l’Immeuble ne lui sera plus adossé ;

10.3. moderniser les cages d’ascenseur et d’escaliers qui seront conservées ;

10.4. démolir une petite partie de l’immeuble avant qui était jusqu’à présent utilisée par le concierge et construire des places de parking à cet endroit ;

10.5. créer des toitures végétales sur les toits plats ;

10.6. aménager des unités de logements au sein du bâtiment existant.

11. Ces travaux doivent être considérés comme relatifs au réaménagement des lieux actuels.

12. Il y aura donc deux types de travaux qui seront réalisés : d’une part, un réaménagement des espaces intérieurs tout en gardant les dalles de sol et la structure portante de l’immeuble afin d’y aménager des unités de logements et d’autre part, la construction de nouveaux appartements sur le toit de l’immeuble actuel.

13. Pour résumer, il a été décidé de ne pas toucher à la structure portante de l’immeuble ni d’en agrandir son gabarit, à l’exception des unités nouvellement créées sur le toit.

III. Décision

14. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

15. Au préalable, il est précisé que la présente décision ne concerne pas les appartements et leurs dépendances (emplacement de parking, cave, quote-part dans les parties communes) qui seront construits en surélévation et les bureaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment avant.

Application du taux réduit pour les travaux immobiliers

16. Conformément à l’article 37 du CTVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

17. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d'habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

Condition 3° : les opérations doivent être effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation précède d'au moins quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA survenue en vertu de l'article 22, § 1er ou de l’article 22bis du Code ;

Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final ;

Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent, sur la base d'une attestation formelle et précise du client, constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

18. En l’espèce, des plans reçus, de la description des travaux par l’architecte et des constatations effectuées sur place, il apparaît que les travaux envisagés pour transformer l’entrepôt en un immeuble à appartements s’appuient de manière significative sur d’anciens murs portants et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l’immeuble ancien.

19. En outre, il ressort de ces plans que la volumétrie et la superficie totale du bâtiment principal ne seront pas fondamentalement modifiées puisque la création de puits de lumière et de petits espaces verts à l’arrière du bâtiment les diminuera même légèrement. Les cages d’ascenseur et d’escaliers seront intégralement conservées.

20. Dès lors, à l’exception des travaux relatifs aux appartements construits en surélévation (v n° 15 ci-avant), les travaux qui seront effectués constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie.

21. Par ailleurs, à l’exception des bureaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment avant (v. n° 15 ci-avant), le demandeur a confirmé que le bâtiment sera à l’issue des travaux effectivement utilisé comme logement privé et que la première occupation de l’immeuble précède de plus de quinze ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. Les conditions 2 et 3 sont donc bien remplies.

22. Ensuite, comme la société X fait transformer cet ensemble immobilier en appartements en vue de les vendre, elle peut être considérée comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’AR 20 (comp. points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986). La condition 4 est donc satisfaite.

23. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant) et à l’exception des travaux relatifs aux A appartements construits en surélévation et aux bureaux situés au rez-de-chaussée du bâtiment avant, les travaux immobiliers relatifs à la transformation de l’ensemble immobilier situé à Y, en ce compris l’aménagement des parkings individuels, des caves individuelles et des quotes-parts des parties communes, pourront en principe bénéficier du taux de 6%.

24. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

24.1. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

24.2. aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

25. A cet égard, en ce qui concerne la toiture verte ou végétalisée, elle ne sera pas visée par cette exclusion si elle est de type extensive c'est-à-dire si elle est constituée d’une couche de substrat relativement mince (moins de 12 cm) et plantée de végétaux à enracinement superficiel (mousses, sédums, herbacées). Si elle devait finalement s’avérer être de type semi-intensif ou intensif (v. circulaire 2017/C/25), son aménagement serait alors passible de la taxe au taux de 21%.

26. Dans la mesure où les travaux qui seront effectués à l’immeuble devront être soumis à des taux différents selon la nature des travaux entrepris et l’affectation de chaque local (appartement ancien, appartement neuf, bureaux), le SDA accepte, par mesure de simplification, que la base imposable des travaux soumis au taux de 6% soit fonction des m² de logement privé transformé et soit déterminée par une fraction, au numérateur de laquelle figurera la superficie des appartements dont les travaux sont soumis au taux réduit de 6%, en ce compris leurs dépendances (parkings, caves, quote-part dans les parties communes) et au dénominateur de laquelle figurera la superficie totale de l’immeuble.

Vente exemptée de TVA par application de l’article 44, § 3, 1°, a), du CTVA

27. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

28. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, N° 152/2).

29. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées.

29.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

29.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

30. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

31. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation visée sous le point 29.2. ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

32. En l’espèce, des informations fournies (plans, photos, permis d’urbanisme et description des travaux par l’architecte), il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels.

33. En effet, même si certains éléments de la structure de l’immeuble seront impactés par les transformations (création de puits de lumière et de petits espaces verts à l’arrière du bâtiment), l’ancienne structure de l’immeuble est, pour l’essentiel, maintenue puisque le nombre de niveaux ne varie pas (hormis les appartements construits en surélévation), la superficie et la volumétrie du bâtiment existant sont légèrement diminuées, la structure portante composée de colonnes de béton est maintenue et les cages d’ascenseur et d’escaliers sont conservées.

34. Comme la société X souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 29.2. ci-avant.

35. Dès lors, la transformation de l’entrepôt en appartements ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente par la société X des appartements résultant de cette transformation pourra être effectuée en exemption de TVA et sous le régime des droits d’enregistrement. Le même régime sera applicable à leurs dépendances (emplacement de parking, cave et quote-part dans les parties indivises du bâtiment et du fonds).