REGISTRATIERECHTEN: Erfpachtrecht, Verkoop van onroerende goederen, Overdracht van erfpachtrechtREGISTRATIERECHTEN: Erfpachtrecht - Verkoop van onroerende goederen - Overdracht van erfpachtrecht - Vestiging van vruchtgebruik - BTW: Vruchtgebruik - Maatstaf van heffing - Toevallige belastingplichtig - Verschaffen van gemeubeld logies - Recht op aftrek - PERSONENBELASTING: Vruchtgebruik - Overdracht van vruchtgebruik - Onroerend inkomen - Divers inkomen

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I. Objet de la demande

1. La demande vise à obtenir les confirmations suivantes :

- L’absence de taxation à l’impôt des personnes physiques du prix de cession de l’usufruit portant sur les constructions et le droit d’emphytéose sur le terrain par les investisseurs privés dans la mesure où ces derniers sont résidents fiscaux en Belgique et pour autant qu’ils n'affectent pas leurs biens immobiliers à une activité professionnelle (pas de plus-value taxable en vertu des articles 90, 1° et 90, 10°, CIR 92) ;

- L’absence de taxation d’un éventuel avantage de toute nature (au sens de l’article 23 CIR 92) dans le chef des investisseurs (ou de qualification en avantage anormal ou bénévole, au sens de l’article 26 CIR 92), tant lors de la constitution, de la durée que de l’extinction du droit d’usufruit, de même qu’à l’absence de toute taxation dans le chef de la société B sur base de l’article 26 CIR 92 ;

- La cession des quotes-parts d’emphytéose sur le terrain par l’Immobilière A au profit des investisseurs personnes physiques sera soumise aux droits d’enregistrement en vertu de l’article 83 du Code des droits d’enregistrement et sera donc exemptée de la TVA conformément à l’article 44, § 3, 1°, b), C.TVA ;

- La cession des unités correspondant aux suites de l’appart-hôtel à des investisseurs personnes physiques sera soumise à la TVA conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1^er tiret, C.TVA ;

- La société A pourra déduire les taxes ayant grevé la construction de cet appart-hôtel ;

- Les investisseurs personnes physiques qui auront acquis une suite dans l’appart-hôtel pourront opter pour la qualité d’assujetti à la TVA pour la constitution d’un droit d’usufruit, au profit de la société B, sur cette suite et le droit d’emphytéose sur le sol y attenant ;

- Les investisseurs personnes physiques pourront déduire l’intégralité des taxes ayant grevé l’acquisition des suites d’appart-hôtel ;

- La société B pourra déduire l’intégralité des taxes acquittées lors de l’acquisition de l’usufruit sur les suites de l’appart-hôtel, conformément à l’article 45, § 1er, C.TVA.

II. Description des faits

II. A. Présentation du groupe A et du projet B

2. Le groupe A, dont fait partie la société A, s’est spécialisé dans le développement de projets immobiliers mixtes avec services associés.

3. La société A a reçu une promesse d’emphytéose, lui permettant de procéder au développement immobilier d’un ensemble mixte de logement, hôtel et services.

4. La commercialisation de cet important projet immobilier est envisagée sous une forme relativement innovante, dès lors que la société A souhaite attirer une clientèle d’investisseurs privés (personnes physiques ou morales), à qui elle proposera d’acheter les unités correspondant aux suites d’appart-hôtel – ainsi qu’une quote-part du droit d’emphytéose acquis de X – moyennant un engagement d’acquisition, à brève échéance, de l’usufruit des constructions et du droit réel d’emphytéose par la société B.

5. Cette société confiera ensuite le management opérationnel de l’hôtel et de l’appart-hôtel au groupe C, selon les termes d‘une convention de gestion.

6. L’objectif poursuivi par le groupe A est d’offrir aux investisseurs un rendement attractif pendant une durée contractuelle et plafonnée, tout en permettant à la société A et, plus généralement, au groupe A de réaliser le projet immobilier et de clôturer les sources de financement de l’ensemble du projet.

II. B. Description détaillée du projet B

7. Dans le cadre et aux conditions du bail emphytéotique dont dispose la société A, celle-ci construira, sous le régime de la renonciation au droit d’accession, l’ensemble immobilier comprenant les appartements classiques et les appartements-services, ces derniers étant destinés à la location résidentielle, qui seront vendus à des investisseurs en tant que biens neufs sous régime TVA (le droit d’emphytéose sur le terrain étant, par ailleurs, démembré), ainsi que les suites d’appart-hôtel, pour lesquels le mode de financement développé ci-dessous sera mis en œuvre.

8. Seules les suites d’appart-hôtel sont visées par la présente demande de décision anticipée.

9. Les différents lots constitués de quotes-parts dans les constructions destinées aux suites d’appart-hôtel seront vendus aux acquéreurs sous le régime de la TVA, s’agissant de biens neufs au sens de l’article 44, § 3, 1°, a) du Code TVA, tandis que le droit d’emphytéose portant sur le terrain d’assiette desdites quotes-parts sera cédé sous le régime des droits d’enregistrement.

10. Dès lors que la société A entend exploiter de manière harmonieuse et unifiée les différentes unités, dans le prolongement de son activité de promotion immobilière des suites d’appart-hôtel, elle proposera aux acquéreurs de céder, immédiatement après l’acquisition précitée, l’usufruit des constructions et du droit d’emphytéose sur la quote-part du terrain d’assiette, pour une durée qui ne sera pas inférieure à vingt ans, ni supérieure à trente ans, à la société B.

11. Le prix de cession de l’usufruit sera fixé à 97,50 % de la valeur en pleine propriété du bien nouvellement acquis, en ce qui concerne la part correspondant aux constructions, et sera payable au moyen des revenus futurs du bien immeuble, étant entendu que la société B conservera une part de ces revenus en vue d’assurer ses frais de fonctionnement et une marge bénéficiaire.

12. L’usufruit du droit d’emphytéose sera cédé moyennant l’engagement pour la société B de supporter, à la décharge de l’investisseur, le paiement des canons emphytéotiques dus à X, propriétaire du terrain.

13. En principe, l’usufruit sera acquis pour vingt ans. Toutefois, si cette durée était insuffisante pour assurer le paiement total du prix de cession des constructions, l’usufruit pourrait être prolongé afin de permettre à la société B de régler le solde du prix de cession dans le respect de la limite légale de trente ans.

14. Pendant la durée de l’usufruit, la société B assurera la gestion administrative, financière et technique du pôle hôtelier, moyennant une rétribution à charge de l’utilisateur. Le management opérationnel et commercial sera toutefois confié au groupe C.

15. La société B percevra, notamment, les nuitées et/ou autres rétributions provenant des utilisateurs.

16. Elle mettra à disposition des clients des suites d’appart-hôtel meublées et entièrement équipées ; elle assurera l’encadrement nécessaire en fonction des besoins particuliers de la clientèle visée par le projet.

17. La société B commercialisera ses services en y incluant des prestations principales soumises à TVA comme la mise à disposition du linge de maison ainsi que le nettoyage des logements, la redistribution et la réception du courrier…, étant entendu que l’utilisateur ne pourra obtenir de réduction de prix, ni se dispenser de ces services. Par ailleurs, la société B proposera à l’utilisateur une série de services à la carte (conciergerie, spa, pôle restauration, coworking, offre de mobilité, petits déjeuners).

18. Au terme de l’usufruit, l’investisseur récupérera la pleine propriété du bien, sans préjudice des termes du bail emphytéotique et de l’échéance de celui-ci.

19. Le retour du bien dans le patrimoine de l’investisseur s’effectuera sans que ce dernier soit tenu au paiement d’une quelconque indemnité, compte tenu de la longue durée d’indisponibilité du bien et du rendement qu’aura obtenu la société B pendant la durée du droit d’usufruit.

20. En principe, le bien n’aura pas subi de modification substantielle pendant la durée du droit d’usufruit, puisqu’il s’agit initialement d’une construction neuve, ne justifiant pas d’aménagement ou de rénovation importants à courte ou moyenne échéance.

21. Seuls des travaux d’entretien et de rafraîchissement peuvent être envisagés mais ils seront couverts par la marge opérationnelle dégagée par la société exploitante.

22. Les dégradations ponctuelles, imputables aux occupants, seront à charge de ceux-ci ou couvertes par un fonds de réserve et, au besoin, par une police d’assurance.

III. Décision

23. Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

24. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale.

25. Par ailleurs, il est précisé que la présente décision ne concerne que des appartements destinés à être exploités sous la forme d’un appart-hôtel.

III.1. TVA et Droits d’enregistrement

III.1.1. Cession de l’emphytéose sur le terrain par la société A

26. Conformément aux articles 83 et 84 du Code des droits d'enregistrement, la cession de l'emphytéose préexistante sur le terrain par la société A au profit des investisseurs personnes physiques sera soumise aux droits d'enregistrement de 2 %, calculés sur le montant cumulé des redevances prévues durant le droit d’emphytéose augmenté – le cas échéant – des charges imposées à l’emphytéote.

27. La valeur des constructions ne fait pas partie de cette base imposable.

28. La cession des quotes-parts d’emphytéose sur le terrain par la société A au profit des investisseurs personnes physiques sera par conséquent exemptée de la TVA conformément à l’article 44, § 3, 1°, b), C.TVA.

III.1.2. Cession des constructions par la société A et droit à déduction dans son chef

29. Dans la mesure où elle est spécialisée dans la conception et le développement de projets immobiliers, la société A doit être considérée comme un promoteur immobilier ou un constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, C.TVA.

30. Dès lors, la cession des unités correspondant aux suites de l’appart-hôtel à des investisseurs privés sera soumise à la TVA conformément à l’article 44, § 3, 1°, a), deuxième phrase, 1^er tiret, C.TVA.

31. En conséquence, cette cession sera exemptée du droit proportionnel d’enregistrement et soumise au droit fixe général conformément à l’article 159, 8°, b) du Code des droits d’enregistrement.

32. La question du droit à déduction des taxes ayant grevé la construction de cet appart-hôtel est irrecevable puisqu’en tant que promoteur immobilier, la société A a déjà acquitté et déduit ces taxes (v. article 22, 1°, de loi du 24.12.2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale).

III.1.3. Assujettissement des investisseurs pour la constitution d’un droit d’usufruit et droit à déduction dans leur chef

33. Un droit d’usufruit portant sur un bâtiment et le sol y attenant (ou le droit réel y relatif) constitue un bien corporel conformément à l’article 9, alinéa 2, 2°, C.TVA.

34. La constitution, à titre onéreux, d’un tel droit constitue une livraison de bien visée par l’article 10, § 1er, C.TVA et est, en principe, exemptée de la taxe par l’article 44, § 3, 1°, b), du Code.

35. Toutefois, cette dernière disposition prévoit, entre autres, une exception pour la constitution par un assujetti d’un droit réel portant sur un bâtiment et le sol y attenant (ou le droit réel y relatif) lorsqu’elle est effectuée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment.

36. A cet égard, conformément à l’article 8, § 2, C.TVA, la personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, a acquis avec application de la taxe un bâtiment sur lequel elle constitue à titre onéreux un droit réel au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment, a la qualité d’assujetti pour cette constitution, lorsqu’elle a manifesté dans la forme et de la manière prévue par l’arrêté royal n° 14 du 3 juin 1970, l’intention de constituer le droit réel sur ledit bâtiment avec application de la taxe. Cette personne a également la qualité d’assujetti, lorsque la constitution du droit réel porte en outre sur le sol attenant au bâtiment (ou le droit réel y relatif).

37. Ceci étant, moyennant le respect des conditions et formalités prévues par l’arrêté royal n° 14 précité, les investisseurs personnes physiques qui auront acquis une suite dans l’appart-hôtel pourront opter pour la qualité d’assujetti à la TVA pour la constitution d’un droit d’usufruit, au profit de la société B, avant l’expiration du délai visé à l’article 8, § 2, sur cette suite et le droit d’emphytéose sur le sol y attenant.

38. Quant au droit à déduction, l’article 4 de l’arrêté royal n° 14 prévoit que l’assujetti qui constitue un droit réel sur un bâtiment et le sol y attenant (ou le droit réel y relatif), peut déduire de la taxe due sur cette opération, les taxes ayant grevé l’acquisition de ce bâtiment et du sol y attenant (ou le droit réel y relatif) ainsi que les taxes grevant les opérations en rapport direct avec la constitution du droit réel.

39. Ce droit à déduction ne sera toutefois total que si la base d’imposition à la TVA déterminée lors de la constitution du droit réel avoisine le prix d’acquisition en pleine propriété du bâtiment et du sol y attenant (ou du droit réel y relatif) sur lequel porte ce droit (1).

[(1) Question de M. le Représentant de Clippele n° 710 du 22 septembre 1993, Bull. des Q. et R., Ch. Repr. 1994-1995, n° 129, pp. 13467-13468.]

40. Le terrain attenant (ou le droit réel y relatif), même soumis à la TVA, ne doit pas être pris en considération pour la détermination du pourcentage de déduction. En d’autres mots, il convient de comparer le prix demandé pour le droit réel, hors valeur du terrain (ou du droit réel y relatif), d’une part, et le prix de construction ou d’acquisition du bâtiment, hors prix d’acquisition du terrain (ou du droit réel y relatif), d’autre part (2).

[(2) Manuel de la TVA, N° 161.]

41. La déduction totale de la TVA grevant les frais de construction ou le prix d'acquisition du bâtiment est admise :

- si le prix réclamé pour la constitution du droit réel sur le bâtiment ou fraction de bâtiment atteint au moins 95 % du prix de construction/ou du prix d'achat en pleine propriété, en ce compris, le cas échéant, la valeur vénale des constructions existantes et le coût de leur démolition éventuelle, hors prix d’acquisition du terrain, dans la mesure où le droit est établi pour une durée inférieure à 10 ans ;

- si le prix réclamé atteint au moins 97,5 % du prix de construction en pleine propriété/ou du prix d'achat, en ce compris, le cas échéant, la valeur vénale des constructions existantes et le coût de leur démolition éventuelle, hors prix d’acquisition du terrain, dans la mesure où le droit est établi pour une période égale ou supérieure à 10 ans.

42. Lorsque le prix réclamé pour le droit réel n'atteint pas ces pourcentages, la déduction de la taxe en amont sera fixée en fonction du rapport entre ce prix de vente et le prix de construction ou le prix d'acquisition du bâtiment en pleine propriété.

43. Pour le calcul de ces pourcentages, il convient uniquement de tenir compte des montants dont le titulaire du droit réel est certain de devoir s’acquitter au moment de la constitution du droit. Sont notamment exclus, les montants résultant d’une éventuelle indexation, les redevances périodiques variables en fonction du résultat ou du chiffre d’affaires réalisé par le titulaire du droit réel, lorsqu’elles ne sont pas assorties d’une garantie quant à un montant minimal à payer par le titulaire du droit réel,…

44. En l’espèce, même si les redevances annuelles de l’usufruit sont variables et fonction de la rentabilité de l’exploitation des appart-hôtels, l’usufruitier, la société B, s’est engagé à payer la totalité du prix de l’usufruit, soit 97,5 % du prix d’acquisition des appartements, avant le terme du droit d’usufruit. Si le paiement total n’est pas acquis au terme de la durée initiale de 20 ans, l’usufruit sera prolongé jusqu’à ce paiement total, cette prolongation pouvant au maximum avoir une durée de 10 ans. Dans cette mesure, puisqu’il est prévu que le prix du droit d’usufruit est garanti et qu’il atteindra en toute hypothèse 97,5 % du prix d’acquisition des suites, les investisseurs privés pourront en principe déduire l’intégralité des taxes ayant grevé l’acquisition des suites d’appart-hôtel.

45. Cependant, ce droit à déduction intégrale est subordonné à la confirmation par les services compétents de l’administration de la Documentation Patrimoniale que la valeur attribuée à l’usufruit sur l’emphytéose sur le terrain corresponde au prix du marché.

46. Dans l’éventualité où la valeur attribuée à l’usufruit portant sur l’emphytéose sur le terrain serait remise en cause par les services compétents de l’administration de la Documentation Patrimoniale et serait supérieure à celle revendiquée par le demandeur, il conviendrait alors de diminuer la valeur attribuée à l’usufruit sur les bâtiments d’un montant égal à la différence entre la valeur retenue par les services compétents de l’administration de la Documentation Patrimoniale et la valeur retenue par le demandeur. Dans une telle hypothèse, aussi minime que soit la différence entre les deux valeurs retenues, la règle des 97,5 % ne serait plus respectée et le droit à déduction des investisseurs ayant constitué l’usufruit devait être revu à la baisse et se situerait en deçà des 97,5 %.

47. Enfin, il convient encore de préciser que si l’usufruitier devait réclamer le paiement de certaines sommes aux nus-propriétaires, relevant en principe des charges de l’usufruit (remboursement du précompte immobilier, frais de gestion de l’immeuble,…), ces sommes viendraient en déduction du prix de l’usufruit pour le calcul des 97,5 % et entraînerait aussi une diminution du droit à déduction des taxes acquittées par les investisseurs privés lors de l’acquisition des suites de l’appart-hôtel.

III.1.4. Qualification des opérations effectuées par la société B et droit à déduction dans son chef

48. La fourniture de logements meublés au sens des articles 18, § 1^er, alinéa 2, 10° et 44, § 3, 2°, a), 3^e tiret, du C.TVA sous-entend qu'il s'agit d'établissements qui présentent une organisation permanente groupant les différents facteurs humains et matériels concourant à assurer la réception des hôtes, la mise à leur disposition d'une chambre meublée et du linge de maison (draps de lit, couvertures, essuie-mains, gants de toilette, etc.), l'entretien et le nettoyage réguliers des chambres, en ce compris le renouvellement du linge de maison, ainsi que, éventuellement, la fourniture du petit-déjeuner.

49. Les établissements qui ne fournissent pas l'ensemble de ces services entrent cependant eux aussi en ligne de compte pour la taxation de leurs opérations si leur offre de services, concrétisée dans les faits, consiste à fournir systématiquement à chaque client, pour un prix global, une prestation comprenant à la fois la mise à disposition d'un logement meublé, l'accueil des hôtes sur place en tout cas durant une bonne partie de la journée et, selon la formule retenue par l'exploitant, un au moins des services complémentaires suivants : l'entretien et le nettoyage réguliers du logement meublé durant le séjour, la fourniture et le renouvellement du linge de maison en cours de séjour ou la fourniture du petit-déjeuner dans les chambres ou dans la salle à manger de l'établissement.

50. Le prix global doit être imposé au client sans que celui-ci n’ait la possibilité de renoncer à un ou des services déterminés et d’ainsi bénéficier d’une réduction de prix.

51. En l’espèce, dans la mesure où la société B exploitera l’appart-hôtel et présentera une offre de services qui répond aux conditions figurant ci-avant, elle pourra déduire l’intégralité des taxes acquittées lors de l’acquisition de l’usufruit sur les suites de l’appart-hôtel, conformément à l’article 45, § 1er, C.TVA.

III.2. Impôts sur les revenus

III.2.1. Revenus immobiliers et revenus professionnels

52. L’article 7, § 1^er, 3°, CIR 92 rend imposable au titre de revenus immobiliers les sommes obtenues à l’occasion de la constitution/cession d’un droit d’emphytéose ou de superficie ou de droits immobiliers similaires.

53. L’article 10, § 1^er, premier alinéa, CIR 92 stipule que les sommes obtenues à l'occasion de la constitution ou de la cession d'un droit d'emphytéose, de superficie ou de droits immobiliers similaires, comprennent la redevance et tous autres avantages recueillis par le cédant.

54. Par "droits immobiliers similaires", le législateur vise les droits d'usage à long terme portant sur des biens immobiliers (v. Chambre, session 1983-1984, doc. 758/1, p. 8).

55. Il ressort de la lecture conjointe de la réponse à la question parlementaire n° 21 de Monsieur De Clippele du 17 juin 1988 (Bull. n° 677, p. 1934), reprise dans la circulaire n° Ci.RH.221/399.733 du 27 septembre 1988 ainsi que du numéro 10/6 du Com.Ir 92 que l’usufruit n’est pas visé par l’article 7, § 1^er, 3°, CIR 92 et que les sommes obtenues à l'occasion de la constitution ou de la cession d'un droit d'usufruit portant sur un bien immobilier sis en Belgique ou à l'étranger ne constituent pas des revenus de biens immobiliers pour l'application de l'IPP

56. Lorsque les investisseurs privés sont des personnes physiques agissant en nom personnel et en-dehors de toute activité professionnelle, le prix de constitution de l’usufruit n’est donc pas taxable à titre de revenus immobiliers ou de revenus professionnels.

III.2.2. Revenus mobiliers

57. L'art. 17, § 1^er, CIR 92 dispose que : « les revenus des capitaux et biens mobiliers sont tous les produits d'avoirs mobiliers engagés à quelque titre que ce soit, à savoir :

les dividendes ;

les intérêts,

les revenus de la location, de l'affermage, de l'usage et de la concession de biens mobiliers ;

… ».

58. Le numéro 17/1.1 du Com.IR 92 précise que :

« les termes " engagés à quelque titre que ce soit " impliquent que les produits qui doivent être imposés doivent résulter d'une convention portant sur l'engagement d'un bien meuble. Ce revenu est dès lors nécessairement le prix de la jouissance du capital payé par le débiteur tel que convenu avec celui qui a placé ou investi le capital (Chambre, session ordinaire 1998-1999, Rapp. Com. Fin., Doc. 1608/8, p. 5).

Il s'ensuit, par exemple, que les intérêts judiciaires ou moratoires ne peuvent être considérés comme des revenus mobiliers parce qu'ils ne résultent pas du placement d'un capital en mains de tiers à l'effet d'en cueillir un revenu, mais d'une indemnisation ».

59. Les redevances périodiques perçues par les investisseurs personnes physiques dans le cadre de la cession d’un droit d’usufruit ne résultant pas d’une convention portant sur l’engagement d’un bien meuble, elles ne sont par conséquent pas imposables au titre de revenus mobiliers.

III.2.3. Revenus divers

60. Constituent des revenus divers en vertu de l’article 90, 10°, a), CIR 92 les plus-values réalisées à l'occasion d'une cession à titre onéreux, sur des immeubles bâtis situés en Belgique ou sur des droits réels autres qu'un droit d'emphytéose ou de superficie ou qu'un droit immobilier similaire portant sur ces immeubles, pour autant qu'il s'agisse de biens bâtis qui ont été acquis à titre onéreux et qui sont aliénés dans les cinq ans de la date d'acquisition.

61. La constitution d'un droit d'usufruit au profit d'un tiers constitue un cas particulier de cession, de sorte que l'article 90, 10°, CIR 92 lui est en principe applicable (question parlementaire n° 854 de Monsieur Viseur 21 décembre 2001, Bull. n° 833, p. 218-221).

62. Eu égard au séquençage des opérations, à savoir, d’une part, l’acquisition par une personne physique d’une suite d’appart-hôtel et de l’emphytéose sur la quote-part de terrain y relative et, d’autre part, la cession concomitante par cette même personne physique d’un droit d’usufruit sur ce bien, il appert que les opérations pourraient générer une plus-value réalisée imposable en vertu de l’article 90, 10°, a), CIR 92.

63. La détermination de l’éventuelle plus-value est précisée aux articles 101, § 2 et § 3, CIR 92 et à l’article 54, AR/CIR 92.

64. L’article 101, § 2, CIR 92 précise que les plus-values visées à l'article 90, 10°, a) CIR 92 s'entendent de la différence entre les deux termes ci-après :

- Le prix de cession du bien ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA, ce prix ou cette valeur étant, le cas échéant, diminués des frais que le contribuable justifie avoir faits ou supportés en raison de l'aliénation du bien ;

- Le prix d'acquisition du bien, majoré de 25 % ou des frais d'acquisition ou de mutation réellement exposés lorsque ceux-ci sont supérieurs à 25 %, étant entendu que par prix d'acquisition, il faut entendre pour l'application de l'article 90, 10°, alinéa 1^er, a) : le prix pour lequel le bien a été acquis par le contribuable, ou, si elle lui est supérieure, la valeur qui a servi de base à la perception du droit d'enregistrement ou de la TVA.

65. L’article 101, § 3, CIR précise qu’en ce qui concerne les droits réels portant sur des immeubles … le Roi fixe, eu égard aux dispositions des § 1^er et 2, les modalités de détermination des plus-values imposables.

66. L’article 54, § 2, premier alinéa, AR/CIR 92 concerne la détermination du premier terme de la différence :

« En cas de cession…..de l’usufruit… d’un bien, le premier terme de la différence qui doit être calculée pour déterminer la plus-value, correspond au prix pour lequel le droit a été cédé ou, si elle lui est supérieure, à la valeur qui a servi de base à la perception des droits d'enregistrement ou de la TVA »

67. L’article 54, § 2, quatrième alinéa, AR/CIR 92 concerne quant à lui la détermination du second terme de la différence :

« Lorsque la cession porte (…) sur l’usufruit d’un bien (…) alors que l’aliénateur avait acquis la pleine propriété de ce bien, le deuxième terme de la différence est égal au prix ou à la valeur vénale de la pleine propriété de ce bien lors de l’acquisition, fixé conformément à l'article 101, § 1^er, 2, ou § 2, alinéa 1er, 2° CIR 92, suivant le cas, multiplié par une fraction ayant comme numérateur le premier terme de la différence déterminé de la manière prévue au présent paragraphe, et comme dénominateur la valeur vénale de la pleine propriété du bien au jour de la cession ou de la constitution du droit. Le montant de la valeur de ce 2ème terme ne peut cependant jamais dépasser le prix de revient ou la valeur vénale de la pleine propriété de ce bien lors de l'acquisition ».

68. En l’espèce, il ressort de la lecture de l’article 90, 10°, a) juncto 101, § 2 et 3 CIR 92 (ainsi que de l’article 54, § 2, AR/CIR 92) et de l’examen des informations communiquées par le demandeur, que l’opération ne pourra pas générer une plus-value imposable en vertu des articles précités.

III.2.4. En ce qui concerne l’absence d’ATN à l’échéance de l’usufruit

69. Partant du postulat que les investisseurs privés seront sans lien organisationnel, professionnel ou autre avec la société B et que la transaction se réalise à valeur de marché l’absence d’indemnisation due à la société par les investisseurs lors de l’échéance du droit d’usufruit ne pourra donner lieu à taxation, dans le chef de ces derniers, d’aucun avantage de toute nature équivalant à un bénéfice, un profit ou une rémunération, au sens des articles 23 et suivants du CIR 92.

70. De même, en raison du fait que seuls des travaux d’entretien courants et de menues réparations seront prévus à charge de la société B pendant la durée du droit d’usufruit, il ne découlera de l’absence d’indemnité aucun avantage anormal ou bénévole, au sens de l’article 26 CIR 92, ni aucune autre occurrence donnant lieu à taxation dans le chef de l’investisseur.