Verbouwingswerken, Voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd tariefBelasting over de toegevoegde waarde - Verbouwingswerken - Voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd tarief - Bewijslast

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Tekst van de beslissing

Tribunal de première instance du Hainaut

Division de Mons

36^e chambre – Section civile

Jugement

20.05.2026

24/1481/A

En cause de :

1. B.C., N.N. : ..., domiciliée à ....

2. M.J., N.N. : ..., domicilié à ....

Demandeurs

Représentés par leur avocat Me Gauthier LEFEBVRE, avocat à 7522 MARCQUAIN, rue de la Terre à Briques, 29B – g.lefebvre@avocat.be.

Contre :

L'ETAT BELGE, Service public fédéral Finances, inscrit à la BCE sous le n°0308.357.159, représenté par le ministre des finances, dont les bureaux sont sis rue de la Loi 12 à 1000 Bruxelles, poursuites et diligences de Madame le Conseiller, Receveur du Team Recouvrement Mons 2, à l'intervention de Madame l'Expert-Financier, V.G., dont les bureaux sont établis à 7000 MONS, Rue Mélina Mercouri, 1, Bloc 2, 4^ème étage et dont l'adresse postale est Avenue du Prince de Liège, 133, Bâtiment A, Bte 560, à 5100 NAMUR. virginie.gilmart@minfin.fed.be; pme.mons.so@minfin.fed.be.

Défendeur

Représenté par son agent, G.V., ayant le grade d'EXPERT FINANCIER.

Vu la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues ;

Le Tribunal prononce le jugement suivant :

Vu les pièces de procédure, régulièrement produites, dont notamment :

•La requête déposée au greffe le 20/08/2024 ;

•L'ordonnance prononcée le 10/10/2024 sur pied de l'article 747 du code judiciaire fixant les délais pour conclure de chaque partie et la date de plaidoiries au 11/02/2026 ;

•Les dernières conclusions des demandeurs, déposées au greffe le 10/10/2025 ;

•Les dernières conclusions de l'Etat belge, déposées au greffe le 12/01/2026 ;

•Le dossier de pièces de chaque partie (dossier Etat belge via e-dépôt 12/01/2026 et dossier papier pour les demandeurs déposé à l'audience du 11/02/2026) ;

•Le procès‑verbal d'audience publique.

Le tribunal a entendu le conseil des demandeurs et la représentante de l'Etat belge en leurs plaidoiries et explications, à l'audience du 11/02/2026, à laquelle les débats ont été clos et la cause prise en délibéré.

I. Exposé des faits

Le litige porte sur le montant de TVA dû par les demandeurs suite à un procès‑verbal de taxation adressé par l'Administration le 28 septembre 2023. La TVA régularisée en principal est de 15.603,07 euros, et 1.560,00 euros à titre d'amende réduite.

La dette a fait l'objet d'une reprise au registre perception et recouvrement en date du 6 novembre 2023, rendu exécutoire le 8 novembre 2023. La période régularisée est 2020/2021.

Les demandeurs ont entamé un projet immobilier en 2019 visant la rénovation / transformation d'une maison d'habitation sise ....

Après obtention du permis d'urbanisme pour transformation d'une habitation, les travaux ont été réalisés sans être suivis par un architecte.

Les demandeurs ont payé une TVA de 6 % sur les travaux qu'ils ont fait exécuter (ou exécuté par leurs soins) estimant que ceux‑ci s'inscrivaient dans le cadre d'une rénovation / transformation du bien.

Ces travaux ont fait l'objet d'un contrôle fiscal débuté en 2021 par une demande de communication des factures. Ces factures ont été communiquées le 1/12/2021 et le 09/01/2023 à l'agent contrôleur.

Le 10 janvier 2023, l'agent contrôleur a également demandé des pièces complémentaires pour examiner le dossier : cahier des charges, métré, devis relatifs au gros œuvre et photos de l'évolution du chantier.

La demanderesse a communiqué des photos du chantier mais a précisé que les autres documents n'existaient pas car le gros œuvre avait été réalisé par le demandeur dès lors qu'il avait une expérience dans le bâtiment. La demanderesse a exposé dans son email qu'ils « n'avaient pas touché aux fondations ».

Le 30 mai 2023, sur base des photos et factures transmises par les demandeurs, l'Administration a rédigé un relevé de régularisation. Elle a estimé que les travaux mis en œuvre n'étaient pas des simples travaux de rénovation – transformation mais des travaux qui s'apparentaient à une nouvelle construction car ils ont généré la création d'éléments essentiels nouveaux venant radicalement modifier ce qu'il restait de la structure portante existante.

Les demandeurs ont contesté l'avis de régularisation. Néanmoins, l'Administration a maintenu sa position et dressé un procès‑verbal de taxation le 28 septembre 2023. La dette a été reprise au registre perception et recouvrement le 6 novembre 2023 et rendue exécutoire.

Les demandeurs ont introduit une réclamation administrative à l'encontre de la régularisation TVA. Cette réclamation a été rejetée par une décision du 28 juin 2024.

Il. Objet de la demande

Les demandeurs sollicitent :

« Dire la demande recevable et fondée ;

De prononcer :

- A titre principal l'annulation de la cotisation TVA dans son intégralité et en ordonner le dégrèvement complet, amendes et intérêts compris, s'agissant de travaux de rénovation éligibles aux taux réduit ;

- A titre subsidiaire, l'annulation de la cotisation TVA en ce qu'elle concerne de la TVA exigible en 2021 et en ordonner le dégrèvement complet, amendes et intérêts compris, s'agissant de travaux de démolition-reconstruction éligibles au taux réduit ;

- A titre infiniment subsidiaire, le dégrèvement de la cotisation TVA de 7.252,02 EUR, s'agissant de travaux éligibles au taux réduit en ce qui concerne la part de Monsieur M.J. et, en ce qui concerne la part de Madame B.C., de la quote-part éligible avant l'acquisition des autres immeubles par donation (à considérer qu'il s'agisse d'immeuble empêchant quod non). - A titre infiniment subsidiaire également, le dégrèvement de la cotisation TVA de 1.943,59 EUR, s'agissant de doubles emplois.

Ordonner le remboursement de tout montant qui aurait été payé, augmenté des intérêts moratoires prévus à l'article 91, § 4 du Code TVA;

Condamner l'Etat Belge aux dépens en ce compris au paiement d'une indemnité de procédure tel que liquidé ci‑dessous ;

Dire le jugement à intervenir exécutoire par provision, nonobstant tout recours, sans caution, ni cantonnement ; »

L'Etat belge demande de :

« Recevoir l'action des requérants mais la déclarer non fondée et les en débouter. Les condamner aux frais et dépens de l'instance ».

III. Analyse du tribunal

1. Recevabilité

La demande est recevable, ce qui ne fait l'objet d'aucune contestation.

2. Fondement des demandes

Le litige concerne principalement la qualification fiscale des travaux réalisés par les demandeurs à leur immeuble. Les demandeurs revendiquent le taux de TVA réduit de 6 % pour des travaux de rénovation transformation tandis que l'Etat belge estime que la simple rénovation transformation n'est pas démontrée et que l'on se trouve vu l'ampleur des modifications apportées à l'immeuble, face à une nouvelle construction.

Dans un second temps, les demandeurs revendiquent, dans une position subsidiaire, de pouvoir bénéficier du taux réduit de TVA de 6 % applicable aux démolitions reconstructions. L'Etat belge estime que cela n'est pas possible car les conditions de ce régime ne sont pas réunies.

Enfin, les demandeurs contestent le calcul de la TVA à régulariser s'il fallait admettre que tous les travaux devaient être soumis à un taux de TVA de 21 %. Ils font valoir que certaines factures ont été prises plusieurs fois en considération. Bien que l'Etat belge demande en termes de dispositif de rejeter purement et simplement l'action, la motivation de ses conclusions laissent transparaître un accord sur le fait que :

•le document A1‑12/03/2021 est un devis et la TVA n'a pas à être régularisée sur ce document qui fait double emploi avec la facture A48‑19/06/2021 ;

•la facture A35‑07/07/2020 aurait été comptabilisée deux fois.

2.1. Quant à la qualification des travaux réalisés

a) Rappel des principes

a.1. Dispositions applicables

En vertu de l'article 37 §1er du code de la TVA, le Roi fixe les différents taux de TVA applicables en tenant compte de la réglementation édictée en la matière par l'Union européenne.

L'Arrêté royal n°20 (ci‑après AR n°20) dispose en son article 1^er que le taux ordinaire de TVA est de 21 %. Par dérogation, certaines livraisons de biens ou prestations de services sont soumises à des taux moindres.

Le taux de 6 % ne s'applique que pour les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l'AR n°20.

L'article XXXI § 3 de l'annexe A de l'AR n°20 indique que : « les travaux de transformation, d'achèvement, d'aménagement, de réparation et d'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un immeuble par nature » sont visés par le taux réduit de 6 %.

Le § 1^er de cet article XXXI de l'annexe A fixe les conditions d'application du taux réduit pour ces travaux :

« §1^er Les travaux immobiliers et autres opérations visés au paragraphe 3 sont soumis au taux réduit pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

1° les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

2° à 5° (...)⁽¹⁾ ».

(1) Les autres conditions ne font pas partie de la problématique soumise au tribunal et ne font l'objet d'aucune contestation.

a.2. Notion de travaux de transformation

Ni la loi et ni l'AR n°20 ne donnent une définition des notions de transformation ou rénovation d'un bâtiment mais ces notions font l'objet de nombreux commentaires administratifs et décisions de jurisprudence qui en ont tracé les contours et surtout les limites⁽²⁾.

(2) Spiegl, Y., « Régime TVA de la promotion immobilière » in Carnoy, G.. et al. (dir.), La promotion immobilière, 1e edition, Bruxelles, Larcier, 2022, p. 69.

La circulaire n° 6 du 22.08.1986 relative au taux réduit dans le secteur immobilier à dater du 1^er août 1986 explicite la distinction entre travaux de transformation soumis au taux réduit et travaux de construction soumis au taux ordinaire de la manière suivante⁽³⁾ :

(3) Circulaire n° 6 dd. 22.08.1986 relative au Taux réduit dans le secteur immobilier à dater du 1er août 1986, disponible sur www.fisconet.be.

« Distinction entre le travail de construction et le travail de transformation

29. Le travail immobilier ayant pour objet la transformation d'un immeuble d'habitation est, toutes autres conditions réunies, soumis au taux de 6 p.c.

30. On entend par "transformation", aussi bien la transformation extérieure de l'immeuble (et notamment sa réhabilitation) que la transformation intérieure du bâtiment ou son agrandissement, par adjonction de pièces nouvelles et extension des pièces existantes.

De même, l'existence d'une transformation n'est pas critiquée lorsque la rénovation s'appuie d'une manière significative sur d'anciens murs portants (notamment les murs extérieurs) et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble à rénover.

31. Par contre, serait à considérer comme un travail de construction, comme concourant à l'érection d'un nouvel immeuble :

1° la reconstruction d'un immeuble après démolition, même en cas de maintien des fondations et caves de l'immeuble ancien ou d'éléments accessoires de sa structure (p. ex. la seule façade à front de rue, maintenue pour des raisons d'intégration dans le tissu urbain) ;

2° en cas de construction d'un ou plusieurs appartements supplémentaires, en surélévation ou autrement, dans un immeuble à appartements, lorsque ces nouveaux appartements placés sous le régime de la copropriété sont cessibles avec application de la T.V.A. ;

3° en cas de construction par le propriétaire d'un immeuble jouxtant le sien, lorsque le nouvel immeuble ne constitue pas un agrandissement du premier mais constitue un bâtiment neuf susceptible en soi d'être cédé sous le régime de la T.V.A., comme distinct de l'ancien immeuble ;

4° en cas de transformation radicale (v. n° 30, 2° al., a contrario, et le 1° du présent numéro) d'une grange ou autre annexe d'une exploitation agricole en une maison d'habitation.

Dans de telles situations, ou la transformation s'identifie à une construction, le taux de 17 p.c. est applicable, à l'exclusion du taux réduit ».

Il ressort également de la circulaire que l'Administration a admis que l'agrandissement d'un bâtiment puisse être considéré comme une transformation. Il s'agit d'une tolérance administrative, laquelle doit s'interpréter restrictivement.

La Cour de cassation a pu décider que :

« Le juge apprécie souverainement si les travaux exécutés ont pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, en tout ou en partie, d'un bâtiment d'habitation ou s'il est question de travaux relatifs à une nouvelle construction, sans préjudice de la possibilité dont dispose la Cour de vérifier si le juge a pu légalement déduire des faits qu'il a constatés que les travaux ont conduit à la réalisation d'une nouvelle construction. Ainsi, il est question de nouvelle construction à laquelle s'applique un taux de 21 % de la taxe sur la valeur ajoutée, lorsque les travaux exécutés ne s'appuient pas sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment et que le bâtiment est reconstruit après démolition, même si certaines parties, comme les fondations, les caves ou seule la façade avant, sont conservées. Il est question de transformation, quelle qu'en soit l'appellation, lorsque les travaux s'appuient de manière significative sur les murs porteurs existants, en particulier les murs extérieurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment à rénover »⁽⁴⁾.

(4) Cass. 25 juin 2020, F.19.0069.N, sur www.juportal.be.

Elle a encore précisé que la construction doit également être considérée comme nouvelle et soumise à TVA de 21 % « lorsque des éléments essentiels de la structure du bâtiment, en particulier les fondations, doivent être substantiellement rénovés ou renforcés afin de supporter les travaux exécutés »⁽⁵⁾.

(5) Cass. 21 octobre 2022, F.21.0053.N, sur JUPORTAL.

Lorsque les travaux sont circonscrits au volume préexistant du bâtiment, il y a lieu d'examiner exclusivement le critère du maintien significatif des éléments essentiels de la structure du bâtiment⁽⁶⁾.

(6) T. LAMPARELLI, La TVA et les taux réduits dans le secteur de la construction, 4^ème éd., Liège, Kluwer, 2023, p. 111.

Selon une certaine doctrine, « si les planchers de chaque niveau d'un bâtiment ont été démolis et que seule une carcasse vide subsiste avec ses fondations, on ne peut objectivement considérer que les éléments essentiels de la structure du bâtiment ont été conservées et ce même si les travaux sont circonscrits au volume de départ »⁽⁷⁾.

(7) Idem, p. 117.

En ce sens, la Cour d'Appel de Gand a pu décider que « le législateur n'a eu l'intention de se contenter de la surface nette supplémentaire en dehors des contours des anciens murs porteurs. Si quelque chose d'existant est démoli et reconstruit au même endroit, c'est nouveau ! »8.

(8) Gand, 4 février 2020, R.G. n° 2018/AR/1600.

a.3. Charge de la preuve du taux de 6 % ou de 21 %

Depuis le 1er janvier 2007, le législateur a clairement opérer une hiérarchisation des taux, avec un taux normal de base de 21 % auquel les taux de 6 et 12 % font exception et constituent dès lors des dérogations.

Il appartient au contribuable qui se prévaut d'une dérogation au taux normal de démontrer qu'il est en droit de revendiquer ce taux dérogatoire.

Il doit donc pour ce faire, démontrer qu'il a fait procédé uniquement à une transformation de son immeuble et non à l'érection d'un nouvel immeuble en fonction des modifications intervenues.

La charge de la preuve du maintien significatif de la structure essentielle du bâtiment repose sur le contribuable qui entend se prévaloir du taux dérogatoire de TVA de 6 %.

A défaut d'apporter une preuve suffisante de ce fait, l'Administration sera fondée à réclamer l'application du taux normal de TVA de 21 %.

a.4. Application au cas d'espèce

En l'espèce, les demandeurs produisent très peu d'élément permettant d'appréhender l'ampleur des travaux réalisés.

Ceux‑ci ont été exécutés par le demandeur lui-même en raison de son expérience dans le secteur de la construction.

Or, les demandeurs supportent la charge de la preuve. Ils doivent démontrer, conformément aux principes énoncés ci‑avant, que les travaux réalisés s'appuient significativement sur l'ancienne structure portante et que cette structure ancienne a été majoritairement conservée (à plus de 50 %) dans la structure après travaux.

Au préalable il convient de préciser que le tribunal ignore si les plans d'architecte présentés pour l'obtention du permis ont été parfaitement respectés ou non, les demandeurs ne documentant pas de manière exhaustive les étapes de la construction.

Quoiqu'il en soit, il peut être considéré sur base des éléments produits, les faits suivants :

•destruction de la façade arrière

Il ressort des quelques photos communiquées que la façade arrière semble avoir été largement démolie. A tout le moins, aucune photographie ne permet de considérer que tout ou partie de la façade arrière aurait été conservée.

Sur les plans, il semblait prévu qu'une petite partie de la façade arrière soit conservée (environ 2m33 de long sur 9,33 mètres de mur de façade arrière.

La photographie aérienne jointe par l'expert des demandeurs et prise en 2020 ne permet pas de constater le maintien des murs porteurs extérieurs dans leur hauteur. En outre, rien n'indique que des modifications ne soient pas intervenues après cette photographie aérienne.

•modification du pignon gauche

Les demandeurs soutiennent avoir conservé le pignon gauche. Sur l'une des photographie annexée au rapport du géomètre expert, l'on aperçoit effectivement l'ancien pignon dans lequel les murs de refend nouveaux viennent s'intégrer. Néanmoins, ce pignon a été à tout le moins renforcé dès lors que l'on aperçoit également des blocs de terre cuite intégrés dans ce mur.

En outre, vu le déplacement de la toiture et de la charpente, ce pignon a nécessairement dû être rehaussé et modifié pour réceptionner la nouvelle structure du toit.

•construction de murs porteurs intérieurs

Il apparait également des quelques photos produites que des murs intérieurs ont été nouvellement construits en bloc de terre cuite. Les demandeurs soutiennent qu'il ne s'agirait pas de murs porteurs.

Le géomètre‑expert des demandeurs ne reprend en effet pas ces murs intérieurs dans son calcul de murs porteurs. Pourtant, dans les photos transmises par les demandeurs à l'agent contrôleur, les nouveaux murs intérieurs sont bien visibles et il apparait que des nouveaux poutrains‑claveaux, qui constituent le sol du premier étage reposent partiellement sur ces murs intérieurs et sur les murs de façade avant et arrière.

En conséquence, il y a bien lieu de considérer que ces murs intérieurs constituent une part de la structure essentielle du bâtiment. Il ne s'agit pas d'une appréciation technique que ne pourrait avoir l'Administration ou le tribunal mais bien le simple constat que ces murs supportent le plancher du 1^er étage.

•adjonction d'une poutre de ceinture sur la totalité des murs extérieurs

En ce qui concerne les trois autres murs extérieurs, ils semblent avoir été conservés mais renforcés par l'adjonction d'une poutre de ceinture (voir les coupes AA et BB des plans du permis – situation projetée).

•adjonction de nouvelles maçonneries au pied des murs de façade avant et arrière

La photo de la façade avant, pendant travaux, laisse à voir de nouveau des blocs de terre cuite sous la brique de parement. Il s'agit de nouveaux éléments de structure.

De même, les plans du permis d'urbanisme prévoyaient de nouvelles maçonneries en façade avant et arrière de 50 cm de profondeur et 30 cm de largeur.

•adjonction de nouvelles maçonnerie sous le mur de refend intérieur porteur

Il est également possible d'apercevoir sur les plans, une nouvelle maçonnerie sous le mur intérieur de refend de 60 cm de large et 25 cm de profondeur. Les demandeurs ne donnant aucune explication, il y a lieu de considérer que ces nouveaux éléments ont été mis en œuvre.

•mise en œuvre d'une nouvelle dalle en béton armé au rez-de-chaussée

A l'instar de l'Administration, il peut être également constaté au niveau du sol du rez‑de‑chaussée qu'une nouvelle dalle de sol a été coulée en béton armé, d'une profondeur de 12 cm et sur laquelle une isolation de 8 cm puis une chape de 9 cm ont été posées.

Les demandeurs soutiennent qu'il ne s'agirait que d'une dalle destinée au nivellement du sol. Toutefois, les extraits de facture produits par l'Administration démontre que le vendeur de matériaux a qualifié lui-même le béton armé vendu de « béton de fondation ».

•nouvelle charpente et nouvelle toiture

Rien n'a été conservé de la charpente ancienne qui soutenait le toit. Elle a été intégralement démolie et remplacée par une nouvelle charpente qui repose sur la poutre de ceinture des quatre murs extérieurs.

Quant aux éléments conservés, il s'agirait de la cave et des fondations, notamment des murs extérieurs conservés. Néanmoins, le chantier n'étant pas documenté, il est impossible de pouvoir constater l'importance de la structure essentielle qui aurait été conservée.

Les demandeurs afin de prouver que leurs travaux répondent à la notion de transformation, ont déposé un rapport d'un géomètre expert lequel aboutit au terme d'un calcul non explicité à la conclusion que 66 % des murs porteurs auraient été conservés.

Ce rapport n'est pas probant. Outre le fait qu'il est permis de s'interroger sur la qualification d'un géomètre‑expert pour analyser les éléments de structure essentielle qui auraient été mis en œuvre dans une construction, ce rapport n'est pas étayé.

Il est en outre en contradiction manifeste avec les photos communiquées par les demandeurs dans lesquelles on aperçoit de nouveaux murs intérieurs supportant les poutrains‑claveaux du premier étage. Or ces murs ne sont même pas repris dans les calculs du géomètre.

Enfin, ce rapport n'est pas précis puisque l'expert géomètre indique « avoir pu constater sans ambiguïté que le mur mitoyen ainsi que le mur de façade et le pignon gauche avaient été érigés sur les fondations des murs historiques du bâtiment ». Si ces murs ont été érigés, c'est qu'ils sont nouveaux.

Dès lors, il apparaît que les demandeurs échouent à rapporter la preuve, avec la certitude requise, que leurs travaux n'auraient été que des travaux de transformation / rénovation. Ils ne démontrent pas que la structure essentielle du bâtiment a été conservée à plus de 50 % et que les travaux réalisés s'appuient significativement sur cette ancienne structure.

Ils ne pouvaient donc revendiquer l'application du taux de TVA réduit de 6 %.

2.2. Régime de démolition – reconstruction

A titre subsidiaire, les demandeurs estiment qu'ils pourraient alors bénéficier du régime de démolition – reconstruction lequel permet l'application d'un taux de TVA réduit de 6 %.

Le régime « démolition – reconstruction » applicable à l'ensemble du territoire belge a été introduit par une loi‑programme du 20.12.2020, modifiant l'article 1er quater de l'A.R. n°20.

Cet article 1^er quater n'est applicable qu'à partir du 1^er janvier 2021.

Il disposait au moment de la période litigieuse :

« § 1er. Le taux réduit de 6 p.c. s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A de l'annexe au présent arrêté, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné au logement du maître d'ouvrage-personne physique et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, pour lesquels la taxe est devenue exigible conformément aux article 22 et 22bis, § 1er, du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.

Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes :

1° les opérations sont relatives à un bâtiment qui, après l'exécution des travaux :

a) est utilisé, au moment de la première occupation ou de la première utilisation, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage‑personne physique qui y aura son domicile sans délai ;

b) a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2;

2° le maître d'ouvrage-personne physique :

a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être utilisé comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par le maître d'ouvrage-personne physique qui y aura son domicile sans délai et aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m2, et est accompagnée d'une copie :

- du permis d'urbanisme ;

- du (des) contrat(s) d'entreprise ;

b) produit au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée au a) ;

3° le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, § 1er, du Code survient au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d'habitation ;

4° les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit ; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique du maître d'ouvrage‑personne physique :

- des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier ;

- d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première occupation ou de la première utilisation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a).

Le taux réduit n'est pas applicable :

1° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au bâtiment d'habitation proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et les travaux de clôture ;

2° aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

3° au nettoyage de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation.

Le présent paragraphe n'est pas applicable aux opérations de démolition et de reconstruction réalisées dans une des grandes villes visées à la rubrique XXXVII, alinéa 2, 2°, du tableau A de l'annexe au présent arrêté.

(...)

§ 4. Les conditions visées aux paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, et paragraphe 3, alinéa 2, 1°, restent réunies pendant une période qui prend fin au plus tôt :

1° en ce qui concerne la démolition d'un bâtiment et la reconstruction d'un bâtiment d'habitation, le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation par le maître d'ouvrage-personne physique ;

2° en ce qui concerne la livraison d'un bâtiment d'habitation et le sol y attenant et la constitution, cession, rétrocession de droits réels portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant qui ne sont pas exemptées de la taxe par l'article 44, § 3, 1°, du Code, le 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment d'habitation par l'acquéreur‑personne physique.

Si, durant la période susvisée, des modifications interviennent telles que les conditions respectivement visées aux paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, et paragraphe 3, alinéa 2, 1°, a), ne sont plus remplies, le maître d'ouvrage‑personne physique ou l'acquéreur‑personne physique :

1° en fait mention dans une déclaration qu'il envoie à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué, dans le délai de trois mois à compter de la date du début des modifications ;

2° reverse à l'Etat, dans le délai visé au 1°, le montant de l'avantage fiscal dont il a bénéficié pour l'année au cours de laquelle intervient ce changement et les années restant à courir, à concurrence d'un cinquième par année.

Le versement visé à l'alinéa 2, 2°, n'est pas opéré en cas de décès du maître d'ouvrage‑personne physique ou de l'acquéreur‑personne physique ou pour tout cas de force majeure dûment justifié qui l'empêche définitivement de remplir les conditions visées respectivement au paragraphe 1er, alinéa 2, 1°, et au paragraphe 3, alinéa 2, 1°, a).

La circulaire 2021/C/18 relative au taux réduit de la TVA applicable temporairement concernant la démolition et la reconstruction de bâtiments d'habitation sur l'ensemble du territoire belge et leur livraison explicite ce régime légal.

Il y est notamment précisé que ce régime n'est applicable qu'aux opérations pour laquelle la TVA devient exigible à partir du 1^er janvier 2021.IIne saurait dès lors être utilisé pour octroyer le taux réduit aux factures des demandeurs émises en 2020.

En outre, ce régime ne s'applique que si le maître de l'ouvrage personne physique utilise le bien comme habitation propre et unique au moment de la première utilisation ou occupation et s'y domicile sans délai, ce qui n'est pas le cas du demandeur. Il ne s'est en effet pas domicilié dans le bien et vit à une autre adresse.

Quant à la demanderesse, si elle s'est bien domiciliée dans le bien, elle ne dispose pas du bien comme habitation unique puisqu'il n'est pas contesté qu'elle a acquis par donation deux autres biens immobiliers en 2023.

Or, les conditions imposées par l'article 1^er quater doivent être respectées pendant un délai de cinq années à partir du 1^er janvier de l'année qui suit la première utilisation ou occupation jusqu'au 31 décembre de l'année qui suit première utilisation ou occupation.

En d'autres termes, la condition d'habitation unique devait être respectée par la demanderesse jusqu'au 31 décembre 2026, à supposer qu'il y ait bien eu première occupation en 2021.

La circulaire indique que dans l'hypothèse où les conditions ne sont plus réunies, l'avantage fiscal doit être restitué au prorata, l'année de la « perte des conditions » n'étant pas prise en considération pour l'octroi de l'avantage.

Cela signifie qu'indépendamment des autres conditions, la demanderesse ne pourrait en tous les cas que bénéficier du taux réduit de 6 % que sur 1/5 des factures dont l'exigibilité est postérieure au 31/12/2020 (restitution pour 2023 /2024, 2025 et 2026) et après réduction de 50 % pour la part du demandeur qui n'est pas dans les conditions, soit un montant maximum de 1.156,61 euros (factures de 2021 : 11.566,11⁽⁹⁾ x 1/5 x 50%).

(9) Total de la TVA due sur les factures de 2021, déduction faite de la TVA à régulariser sur la facture A1 12/03/2021 pour laquelle l'Administration admet qu'elle n'est qu'un devis et que la TVA a déjà été régularisée sur la facture émise ensuite.

L'Etat belge s'oppose toutefois à l'application du régime de démolition reconstruction, même de manière limitée, car les autres conditions notamment formelles n'auraient pas été respectées.

Effectivement, le régime introduit en décembre 2020 et applicable à partir du 1^er janvier 2021 exigeait une déclaration préalable de la part du maître de l'ouvrage.

La circulaire prévoyait toutefois que le nouveau régime pouvait s'appliquer aux chantiers en cours moyennant une déclaration avant le 31/03/2021. La circulaire indique cependant qu' « Il n'est pas possible de régulariser la TVA pour les projets en cours dont la déclaration est introduite après cette date, sauf en cas de force majeure ou d'erreur matérielle ».

L'objectif de la déclaration préalable est manifestement de permettre le contrôle de l'application d'un taux de TVA dérogatoire.

En l'espèce, les demandeurs ont été contrôlés dès décembre 2021. Il est donc très clair que les travaux ont été réalisés pour partie en 2021.

Par ailleurs quant à la condition de démolition préalable, à partir du moment où l'Administration conteste que les demandeurs aient maintenu 50 % de la structure essentielle du bâtiment, il faut admettre conformément à l'esprit de la disposition et à la circulaire, que c'est l'ampleur des travaux qui a empêché les demandeurs de bénéficier du taux de 6 % pour les transformations.

Ils pouvaient donc prétendre partiellement au régime de démolition reconstruction.

La déclaration n'ayant qu'un rôle probatoire, et les conditions de fond du régime ne faisant pas de difficulté en l'espèce, il y a lieu d'admettre le taux réduit, sous les réserves évoquées ci‑avant.

Comme l'indiquent les demandeurs, la Cour de justice de l'Union européenne fait primer en matière de TVA, le fond sur la forme. Le fait qu'il soit question d'un taux réduit n'y change rien

Il y aura donc lieu d'accorder une réduction de la TVA due pour ce motif.

2.3. Double emploi

Les demandeurs soulignent enfin deux « erreurs » dans le calcul de la TVA à régulariser en raison de deux doubles emplois :

•le document A1‑12/03/2021 est un devis et la TVA n'a pas à être régularisée sur ce document qui fait double emploi avec la facture A48‑19/06/2021;

•la facture A35‑07/07/2020 aurait été comptabilisée deux fois.

Dans ses conclusions de synthèse, l'Etat belge admet le double emploi même si aucun dégrèvement n'est admis dans le dispositif de ses conclusions.

Il y a cependant lieu de considérer les conclusions comme un aveu extrajudiciaire de ce que les factures pointées par les demandeurs ont été comptabilisées deux fois.

Pour le document A1‑12/03/2021, l'Etat belge indique : « la TVA mentionnée sur ce document ne doit pas être corrigée puisqu'elle l'a été au travers de la facture qui découle de ce devis. L'Administration accueille donc ce grief ».

Il y a dès lors lieu d'ordonner le dégrèvement de la TVA à concurrence de 1.725 euros.

Pour la facture A35‑07/07/2020, il y a eu une note de crédit annulant la facture d'un montant de 1.457,27 euros et émission d'une nouvelle facture d'un montant de 1.397,37 euros. Dès lors il y a lieu de dégrever un montant de TVA de 218,59 euros.

Le montant total de TVA à dégrever pour cause d'erreur dans le décompte est donc de 1.943,59 euros.

2.4. Total de la TVA à dégrever

Compte tenu de l'admission du régime démolition reconstruction pour les travaux réalisés en 2021 et de la rectification de double comptabilisation de factures admise par l'Etat belge, la dette TVA doit être dégrevée à concurrence de 1.156,61 euros + 1.943,59 euros soit 3.100,20 euros en principal.

b) Dépens

Les demandeurs bien qu'ils obtiennent un dégrèvement, échouent majoritairement dans leurs prétentions de sorte qu'il convient de compenser les dépens en délaissant à chaque partie ses frais.

Beschikkend gedeelte

Par ces motifs,

Le Tribunal,

Statuant contradictoirement et en premier ressort,

Vu les dispositions de la loi du 15 juin 1935 dont il a été fait application ;

Donnant acte aux parties de leurs dires, dénégations et réserves, rejetant toutes conclusions plus amples ou contraires ;

Dit le recours recevable et très partiellement fondé.

En conséquence,

Ordonne le dégrèvement partiel de la TVA reprise au registre perception et recouvrement sous l'article ... à concurrence d'un montant en principal de 3.100,20 euros, l'amende devant être réduite à due concurrence.

Compense les dépens en ce que chaque partie supportera ses frais et dépens, liquidés pour les demandeurs à la contribution de 24 euros au fonds d'aide juridique de deuxième ligne, déjà acquittée par eux.

Ainsi prononcé en audience publique de la 36^ème chambre civile du Tribunal de première instance du Hainaut, division Mons, le 20 mai 2026.

Véronique MARRAS, Greffier délégué

Frédérique BODY, Juge

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