Renovatie, Verlaagd BTW-tarief 6%, Btw-tarief van 6 %

Fiche van de FOD Financiën

Volledige tekst

Tekst van de beslissing

Tribunal de première instance francophone de Bruxelles

Section Civile

Jugement

34^éme chambre – affaires civiles

11.12.2025

2023/4813/A

2023/4813/A

TVA

Jugement définitif

Contradictoire

EN CAUSE DE :

Monsieur T.M., N.N. … et

Madame K.G., N.N. …, domiciliés ensemble à …, …,

partie demanderesse,

représentée par Me Gabriel RIFFLART, avocat, dont le cabinet est établi à 1050 Bruxelles,

place du Champ de Mars, 5/B5,

(gri@grlaw.be)

CONTRE :

L'ETAT BELGE, Service Public Fédéral Finances, représenté par le Ministre des Finances, dont le cabinet est établi à 1000 Bruxelles, rue de la Loi, 12, Administration générale de la Fiscalité, Centre PME Bruxelles 1 — KMO Centrum Brussel 1, dont les bureaux sont établis à 1000 Bruxelles, boulevard du Jardin Botanique, 50, bte 3404, BCE n' 0308.357.159., et dont l'adresse de correspondance est à 5100 Jambes, avenue Prince de Liège, 133, bte 760,

partie défenderesse,

comparaissant en personne à l'intervention de Madame S.H., attachée, (…)

En cette cause, tenue en délibéré le 21 novembre 2025, le Tribunal prononce le jugement suivant.

Vu les pièces de la procédure, et notamment :

•la requête contradictoire déposée au greffe du tribunal de céans le 29 septembre 2023 ;

•l'ordonnance rendue le 17 novembre 2023 sur pied de l'article 747 § 1er du Code judiciaire ;

•les conclusions additionnelles et de synthèse déposées par les parties demanderesses le 30 avril 2025 ;

•les ultimes réplique sous forme de conclusions de synthèse déposées par la partie défenderesse le 20 août 2025 ;

Entendu le conseil des parties demanderesses et la représentante de la partie défenderesse en leurs dires et moyens à l'audience publique du 21 novembre 2025 ;

I. FAITS ET RETROACTES

1.Le 27 février 2018, la partie demanderesse fait l'acquisition d'un immeuble 3 façades sis à …, ….

Le 27 juin 2018, elle a obtenu un permis d'urbanisme qui prévoit de «agrandir et transformer une maison unifamiliale 3 façades (extensions arrières et latérales au rez-de-chaussée et 1er étage ), isolation et modification des façades».

Un agrandissement «en coude» a été effectué sur deux niveaux et l'espace a été ouvert vers le jardin dans l'esprit du concept urbanistique initial de «Cité Jardin».

Les travaux d'agrandissement et de transformation ont été facturés au taux de NA dérogatoire de 6%, sur base de la rubrique XXXI du tableau A de l'AR n°20 du 20 juillet 1970.

2.Les travaux immobiliers et les factures y afférentes ont fait l'objet d'un contrôle en matière

de TVA.

Dans le cadre de ce contrôle, le 28 mai 2021, un relevé de régularisation et ensuite un procès-verbal de régularisation, le 28 octobre 2021, sont rédigés selon lequel les travaux immobiliers réalisés concourent en fait à une nouvelle construction passible du taux de NA de 21% et non de travaux de transformation, passible du taux de NA de 6%.

Les montants réclamés sont les suivants :

- TVA : 34.714,96€ ;

- Amende : 3.470€.

3.Le 28 janvier 2022, la partie demanderesse introduit une requête administrative à la suite de son désaccord sur la régularisation TVA. Une décision administrative de rejet a été rendue le 8 août 2022.

Le 15 décembre 2021, la partie demanderesse a réglé la dette TVA n° …, sous réserve d'en demander la restitution.

II. OBJET DU LITIGE

4.Le litige a trait à une dette TVA, numéro d'article …, basée sur le procès-verbal

de régularisation du 28 octobre 2021, portant sur les montants suivants :

- à titre de TVA : 34.714,96€ ;

- à titre d'amende : 3.470€.

5.La partie demanderesse sollicite du Tribunal de déclarer l'action recevable et fondée et en conséquence, de constater l'illégalité du procès-verbal, de déclarer nuls et de nul effet l'avis de perception et recouvrement litigieux et l'inscription de la dette litigieuse au registre de perception et de recouvrement, de condamner l'État belge d'une part, à rembourser toutes sommes payées de ce chef, augmentées des intérêts depuis leur paiement jusqu'à complet remboursement et d'autre part, aux dépens.

6.La partie défenderesse conclut au non-fondement de la demande.

III. RECEVABILITE ET PROCEDURE

7.La demande, introduite dans les formes et le délai prévus par la loi, est déclarée recevable, ce

qui ne fait pas l'objet de contestation entre les parties.

IV. DISCUSSION

8. Exposé du litige

La partie demanderesse invoque devant le Tribunal les moyens suivants :

- l'illégalité du procès-verbal de régularisation en ce qu'il viole les principes de bonne administration ;

- les travaux litigieux sont des travaux de transformation et rénovation soumis au taux réduit de TVA de 6%;

- l'annulation/la réduction de l'amende infligée.

ILLÉGALITÉ DU PROCÈS-VERBAL DE RÉGULARISATION

9.La partie demanderesse invoque que les principes de bonne administration, auxquels la partie défenderesse est tenue, contiennent le principe de fair play, qui constitue une forme de protection, accordée au contribuable, contre tout comportement de l'Administration qui serait l'expression d'une certaine forme d'excès de pouvoir.

10.Le principe de fair-play implique que l'Administration doit faire preuve d'une correction

élémentaire dans ses relations avec les citoyens.

La Cour de cassation a mis ce principe en valeur dès 1992 : l'État ne peut tromper les attentes de ses administrés, leur donner des informations sciemment inexactes, conclure des accords aussitôt dénoncés, violer des dispositions légales dont, par ailleurs, il impose le respect à ses administrés.

De toute évidence, l'État ne peut s'autoriser à commettre la moindre infraction, fût-ce dans l'intention louable de se mettre à même de réclamer ou calculer un impôt dû.

11.Le principe du fair play englobe notamment les règles issues du Protocole d'accord du 5 mai

2003 entre le SPF Finances et l'Ordre des barreaux francophones et germanophone. Ce protocole édicte notamment que

« Les correspondances échangées entre l'avocat et le fonctionnaire n'ont en principe aucun

caractère confidentiel. Il n'en va autrement que si l'avocat et le fonctionnaire ont

expressément convenu, au préalable et par écrit, de réserver à leur correspondance un caractère confidentiel, en vue notamment de faciliter la recherche d'un arrangement entre parties. L'avocat et le fonctionnaire s'interdisent, dans ce cas, de produire ou de faire état de toute correspondance échangée et si l'une ou l'autre des parties veut mettre fin à l'échange confidentiel, elle devra en informer l'autre par écrit. Si l'arrangement n'aboutit pas, il ne pourra jamais en être fait état dans la suite du litige, par aucune des deux parties ».

12.II ressort d'une lecture intégrale du procès-verbal de régularisation du 28 octobre 2021 que l'Administration fiscale y a reproduit des échanges expressément qualifiés de confidentiels intervenus entre le conseil de la partie demanderesse et un fonctionnaire de l'Administration.

Pour le Tribunal, cela constitue un comportement déloyal et inadmissible de la part de l'Administration fiscale, qui doit aboutir à la nullité du procès-verbal de régularisation du 28 octobre 2021 due à une violation des principes de bonne administration et plus particulièrement du principe de fair play.

13.Toutefois, en raison du caractère d'ordre public de l'impôt, les juridictions de l'ordre judiciaire doivent, en pareille hypothèse, statuer elles-mêmes en fait et en droit dans les limites du litige dont elles sont saisies, quelle que soit la nullité dont est entachée le procès-verbal de régularisation.¹

Le Tribunal doit dès lors se prononcer sur l'existence de la dette en matière de TVA et ne peut ordonner le remboursement sans avoir examiné si la taxe est due ou non.

TAUX DE TVA APPLICABLE AUX TRAVAUX IMMOBILIERS RÉALISÉS

14.Pour son raisonnement, le Tribunal procèdera comme suit :

^{A. Principes ;}

^{1. Travaux qui consistent à transformer et/ou rénover un bâtiment sans agrandissement ;}

^{2. Travaux qui consistent en agrandissement ;}

^{B. Position des parties sur les travaux litigieux ;}

^{1. Position de la partie défenderesse ;}

^{2. Position de la partie demanderesse ;}

^{C. Position du Tribunal ;}

^{1. Critère de superficie ;}

^{2. Conclusion.}

A. Principes

15.Les parties diffèrent sur les principes applicables à la matière des travaux immobiliers.

¹ CASS. 3 MARS 2011, ARRÊT N° F.08.0082.F,

Selon la partie demanderesse, il convient d'opérer une distinction entre les travaux sans agrandissement et les travaux immobiliers avec agrandissement pour lesquels le critère des structures et du maintien significatif des éléments essentiels de la structure ne doit pas être rempli.

La partie défenderesse ne partage pas cette position, considérant que dans tous les cas, le critère des murs porteurs doit toujours être vérifié, que les travaux entrainent l'agrandissement de l'immeuble initial ou pas.

16.Suivant le tableau A, rubrique XXXI de l'annexe de l'arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970, le taux réduit de 6% s'applique sous certaines conditions² aux travaux de transformation d'un immeuble d'habitation.

La problématique en cause est uniquement liée à la première condition, puisqu'il n'est pas contesté que les autres sont effectivement remplies.

17.Pour pouvoir appliquer le taux dérogatoire de NA de 6% aux travaux immobiliers, il appartient

à la partie demanderesse d'apporter la preuve qu'elle remplit les conditions.

Il revient à tout assujetti revendiquant l'application d'un taux réduit de NA de démontrer que les conditions y relatives sont respectées. En effet, la législation TVA fait clairement apparaitre une hiérarchisation des taux, avec un taux normal de base de 21% auquel les taux de 6 et 12% font exception et constituent, dès lors, des dérogations.

La loi ne définit pas ce qu'il faut entendre par « transformation » d'un immeuble d'habitation ni ne contient la limite entre d'une part, les travaux de transformation et d'autre part, les travaux immobiliers ayant pour objet la construction d'un immeuble, qui elle est soumise au taux de 21% de TVA.

² TABLEAU A - RUBRIQUE XXXI - ANNEXE A.R. N°20 :

« TRA VAUX IMMOBILIERS EFFECTUES A DES LOGEMENTS PRIVES.

3 1ER les TRAVAUX IMMOBILIERS ET AUTRES OPERAT7ONS VISES AU PARAGRAPHE 3 SONT SOUMIS AU TAUX REDUIT, POUR AUTANT QU'ILS REUNISSENT LES CONDITIONS SUIVANTES:

1° LES OPERA77ONS DOIVENT AVOIR POUR OBJET LA TRANSFORMATION, LA RENOVA77ON, LA REHABILITAT7ON, L'AMEUORATION, LA REPARAT7ON OU L'ENTRETIEN, A L'EXCLUSION DU NETTOYAGE, DE TOUT OU PARTIE D'UN BAT7MENT D'HABITATION;

2° LES OPERATIONS DOIVENT ETRE EFFECTUEES A UN BAT7MENT D'HABITATION QUI, APRES LEUR EXECUTION, EST EFFECTIVEMENT UT7USE, SOIT EXCLUSIVEMENT SOIT A TITRE PRINCIPAL COMME LOGEMENT PRIVE;

3'LES OPERAT7ONS DOIVENT ETRE EFFECTUEES A UN BAT7MENT D'HABITATION DONT LA PREMIERE OCCUPATION PRECEDE D'AU MOINS QUINZE ANS LA PREMIERE DATE D'EXIGIBILITE DE LA 7. V.A. SURVENUE EN VERTU DE L'ARTICLE 22, 3 TER OU DE L'ARTICLE 22BIS DU CODE;

4° LES OPERAT7ONS DOIVENT ETRE FOURNIES ET FACTURÉES A UN CONSOMMATEUR FINAL ;

5° LA FACTURE EMISE PAR LE PRESTATAIRE DE SERVICE, ET LE DOUBLE QU'IL CONSERVE, DOIVENT, SUR LA BASE D'UNE ATTESTATION FORMELLE ET PRECISE DU CLIENT, CONSTATER L'EXISTENCE DES DIVERS ELEMENTS JUSTIFICATIFS DE L'APPLICATION DU TAUX REDUT;SAUF COLLUSION ENTRE LES PARTIES OU MECONNAISSANCE EVIDENTE DE LA PRESENTE DISPOSI77ON, L'ATTESTATION DU CLIENT DECHARGE LA RESPONSABILITE DU PRESTATAIRE DE SERVICE POUR LA DETERMINATION DU TAUX.

18.Il convient de comprendre ces termes dans leur sens usuel. Transformer signifie rendre quelque chose différent, le faire changer de forme, modifier ses caractères généraux. Rénover signifie remettre à neuf.

Ces notions renvoient à l'idée de modification d'une chose existante, par opposition à la création d'une chose nouvelle.

19.La qualification exacte des travaux tels qu'ils ont été réalisés constitue une question de fait et «le juge apprécie souverainement si les travaux exécutés ont pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, en tout ou en partie, d'un bâtiment d'habitation ou s'il est question de travaux relatifs à une nouvelle construction»³.

Les Cours et Tribunaux ont pu affiner les contours de ces différentes notions, notamment à l'aune des commentaires administratifs et questions parlementaires.

20.L'Administration a développé des critères pour apprécier si les travaux réalisés relèvent d'une rénovation ou la dépassent. Les critères retenus par elle ne sont pas contraignants et ne constituent pas des règles absolues car ils sont mis en place à l'occasion de l'émission de circulaires administratives.

Néanmoins, le Commentaire TVA, bien qu'il ne lie pas les Cours et Tribunaux, permet d'appréhender les notions centrales distinguant les travaux de transformation des travaux de construction.

Ainsi, le Tribunal peut se poser, entre autres, les questions suivantes :

- la partie agrandie s'appuie-t-elle de manière significative sur des éléments essentiels de la partie ancienne ? S'agit-il de travaux de transformation ? (critère préalable du maintien des éléments essentiels) ;

- la superficie de la partie ancienne du bâtiment reste-t-elle significative

par rapport à la superficie totale du bâtiment après l'exécution des travaux ?

(critère 1 de la superficie) ;

- la partie agrandie peut-elle ou non fonctionner indépendamment de la partie ancienne ? (critère 2 de l'autonomie de la partie nouvelle).

1. Travaux qui consistent à transformer et/ou rénover un bâtiment sans agrandissement

³ CASS., 25 JUIN 2020, F.19,0069.N.

21.Ainsi, dès lors que la structure du bâtiment existant est conservée (murs porteurs, planchers, etc.), le taux réduit en matière de rénovation peut être appliqué. Si la structure existante n'est pas conservée à suffisance, le taux réduit ne sera pas accordé.

22.Pour la Cour de cassation⁴ :

« Il résulte de ce qui précède que le taux réduit est applicable à condition qu'il s'agisse d'une transformation, d'une rénovation, d'une réhabilitation, d'une amélioration, d'une réparation ou d'un entretien d'un bâtiment existant et non d'une construction nouvelle.

Il y a construction nouvelle, à laquelle s'applique un taux de TVA de 21%, lorsque les travaux effectués ne portent pas sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment et que le bâtiment est reconstruit après démolition, même si certaines parties, telles que les fondations, les caves ou seulement la façade, sont conservées. C'est également le cas lorsque des éléments essentiels de la structure du bâtiment, et notamment les fondations, doivent être substantiellement renouvelés ou renforcés pour supporter les travaux effectués.

Il y a transformation, quel que soit le nom qu'on lui donne, lorsque les travaux sont supportés de manière pertinente par les murs porteurs déjà existants, en particulier les murs extérieurs, et, plus généralement, par les éléments essentiels de la structure du bâtiment à rénover ».

L’Administration réalise ainsi purement un raisonnement « en longueur ». En pratique, cela se traduit par un calcul de la longueur totale des structures portantes, anciennes et nouvelles. Si plus de 50 % des structures portantes sont anciennes, il s’agit d’une rénovation. Si plus de 50% des structures portantes sont nouvelles (en ce compris anciennes renforcées ou remplacées), il s’agit d’une nouvelle construction qui ne peut bénéficier du taux réduit.

2.Travaux qui consistent en agrandissement

23.En se basant uniquement sur les dispositions légales, les travaux qui ont comme conséquence l'agrandissement, même minime, du bâtiment initial ne peuvent bénéficier du taux de 6%.

L'Administration a cependant prévu des critères plus souples.⁵

⁴ CASS., 21 OCTOBRE 2022, F,21.0053,N.

⁵ DÉCISION E.T. 106.933 DU 01.09.1994

Le bénéfice du taux réduit sur les travaux d'agrandissement est subordonné au respect de deux conditions cumulatives - le « critère de lien fonctionnel ou de l'autonomie » et le critère de superficie » - :

•il doit exister une dépendance fonctionnelle entre le bâtiment existant et son extension. Si l'extension peut fonctionner de manière autonome, qu'elle comprend l'ensemble des attributs d'une habitation (entrée, séjour, cuisine, salle de bains et chambre) et qu'elle peut être louée ou cédée distinctement du bâtiment existant, le bénéfice du taux réduit est refusé ;

•la partie ancienne, conservée dans le cadre des travaux, doit rester « significative » par rapport à la partie nouvelle.

Il ressort de la doctrine administrative, confirmée par la jurisprudence de la Cour de cassation, que « [l']on peut considérer qu'il en est ainsi lorsque la superficie totale de la partie ancienne qui subsiste après l'exécution des travaux est supérieure à la moitié de la superficie totale de l'habitation après la réalisation des travaux ».

C'est la superficie de la partie ancienne « qui subsiste après les travaux » qui doit représenter plus de la moitié de la superficie totale après travaux.

Si le projet de promotion implique des démolitions dans la partie existante, elles viendront limiter les possibilités d'agrandissement. Les reconstructions seront donc considérées comme des parties nouvelles et non comme des parties anciennes, même si elles se trouvent au même endroit que les parties démolies.

24.Au sujet de la distinction entre le « travail de construction » et le « travail de transformation »,

la circulaire n°6 du 22 août 1986⁶ prévoit que :

« 30. On entend par "transformation", aussi bien la transformation extérieure de l'immeuble (et notamment sa réhabilitation) que la transformation intérieure du bâtiment ou son agrandissement, par adjonction de pièces nouvelles et extension des pièces existantes.

De même, l'existence d'une transformation n'est pas critiquée lorsque la rénovation s'appuie d'une manière significative sur d'anciens murs portants (notamment les murs extérieurs) et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble à rénover.

31. Par contre, serait à considérer comme un travail de construction, comme concourant à l'érection d'un nouvel immeuble :

1° la reconstruction d'un immeuble après démolition, même en cas de maintien des fondations et caves de l'immeuble ancien ou d'éléments accessoires de sa structure (p. ex. la seule façade à front de rue, maintenue pour des raisons d'intégration dans le tissu urbain);

2° en cas de construction d'un ou plusieurs appartements supplémentaires, en surélévation ou autrement, dans un immeuble à appartements, lorsque ces nouveaux appartements placés sous le régime de la copropriété sont cessibles avec application de la T. V.A. ;

3° en cas de construction par le propriétaire d'un immeuble jouxtant le sien, lorsque le nouvel immeuble ne constitue pas un agrandissement du premier mais constitue un bâtiment neuf susceptible en soi d'être cédé sous le régime de la T. V.A., comme distinct de l'ancien immeuble;

4° en cas de transformation radicale (y. n° 30, 2° al., a contrario, et le 1° du présent numéro) d'une grange ou autre annexe d'une exploitation agricole en une maison d'habitation. »

Dans de telles situations, ou la transformation s’identifie à une construction, le taux de 17 p.c. est applicable, à l’exclusion du taux réduit .

⁶ CIRCULAIRE DEPOURVUE DE TOUTE FORCE OBLIGATOIRE POUR LE TRIBUNAL.

25.Il ressort de cette analyse que pour apprécier l'application du taux réduit à des travaux immobiliers, un examen minutieux de leur impact sur les aspects extérieur et intérieur de l'immeuble, sur sa volumétrie, son autonomie par rapport au bâtiment ancien et sur le maintien de ses caractéristiques principales se révèle indispensable.

Dans tous les cas, le critère des murs porteurs doit toujours être vérifié, que les travaux entrainent l'agrandissement de l'immeuble initial ou pas. Ce critère permet de distinguer les travaux de transformation par rapport aux travaux qui concourent à la (re)construction d'un bâtiment ou d'une partie d'un bâtiment d'habitation.

B. Position des parties au sujet des travaux litigieux

26.L'immeuble en cause est une maison unifamiliale à 3 façades, le 4ème mur étant un mur

mitoyen, commun avec l'autre maison.

Elle se compose de :

- sous-sol sur la partie avant du bâtiment ;

- rez-de-chaussée avec différentes pièces cloisonnées ;

- niveau sous toit avec combles aménagées à plusieurs pans et pignons, avec 3 chambres.

L'immeuble a une superficie de 147 m².

27.Pendant les travaux :

- la façade côté rue est conservée, sauf placement de nouveaux châssis ;

- la façade latérale et arrière sont démolies ;

- construction de nouvelles façades latérale et arrière après l'agrandissement du côté latéral et arrière de l'immeuble ;

- le rez-de chaussée a été réaménagé et agrandi ( côté latéral et arrière) ;

- nouvel emplacement pour l'escalier menant au sous-sol et aux étages ; plusieurs structures portantes, notamment des murs extérieurs, ont été démolis ainsi que les planchers au niveau du ier étage, démolition de cloisons internes au rez-de-chaussée en vue de réaliser une grande pièce de vie et au ier étage ;

- construction d'une nouvelle toiture simplifiée ( à l'arrière du bâtiment, toiture plate).

Après les travaux :

Il s'agit toujours d'un immeuble familial avec grande pièce à vivre au rez-de-chaussée. À l'étage , 4 chambres avec salle de bain et salle de douche. L'immeuble a une superficie totale de 196 m².

1.Position de la partie défenderesse

28.Pour la partie défenderesse, au vu des travaux réalisés, le critère du maintien des structures essentielles n'est pas rempli. La partie demanderesse reste également en défaut de démontrer que les superficies anciennes existantes après travaux représentent plus de la moitié de la superficie totale du bâtiment après agrandissement.

Il y a lieu d'appliquer le taux de TVA de 21% pour ces travaux immobiliers qui confèrent un caractère neuf à cet immeuble.

2. Position de la partie demanderesse

29.Pour la partie demanderesse, les travaux faits entrent dans la notion de travaux de rénovation et de transformation entendus dans leur sens usuel et rencontrent les critères administratifs publiés relatifs à la notion de transformation.

L'immeuble a conservé la même affectation et la même physionomie (une maison d'habitation de type trois façades jumelée, composée d'une cave au sous-sol (restée identique), de diverses pièces de vie au rez-de-chaussée (salon, salle à manger/cuisine et buanderie restées identiques) et d'un étage composé de chambres (quatre chambres au lieu de trois chambres) et d'une salle de bain (à laquelle est jointe une salle de douche).

30.Outre l'agrandissement de 46 m2, les seuls changements concernent au rez-de-chaussée d'une part, la suppression des cloisonnements (avec la création d'un espace ouvert) et d'autre part, le déplacement de l'escalier (avec pour conséquence un aménagement différent des chambres du 1^er étage).

L'intégralité des fondations de l'immeuble et la cave en sous-sol ont été conservées. L'intégralité des poutrelles entre les étages (d'une part entre la cave et le rez-de-chaussée et d'autre part entre le rez-de-chaussée et le 1er étage) et l'intégralité de la charpente existante ont été conservées.

Les murs extérieurs ont été conservés à concurrence de +/- 75%, soit 100% de la façade avant (sur deux niveaux), 100% de la partie mitoyenne (sur deux niveaux), +/- 50% de la partie latérale (à l'avant et à l'arrière) et +/- 33% de la façade arrière (du côté droit mitoyen).

L'entièreté de la toiture a été conservée hormis les simplifications.

31.La superficie de la partie ancienne avant travaux (147 m2) est largement supérieure à la moitié de la superficie totale de l'habitation après l'exécution des travaux (96,5 m2) au sens de la circulaire administrative.

Il existe une dépendance fonctionnelle entre le bâtiment existant et son extension.

C. Position du Tribunal

32.Le taux normal de la NA est de 21%, le taux de TVA de 6 % est un taux dérogatoire. Il appartient dès lors à la partie demanderesse d'apporter la preuve qu'elle peut bénéficier du taux de NA dérogatoire de 6 % prévu dans la rubrique XXXI de l'annexe A de l'AR n°20.

Au niveau de la jurisprudence, les Cours et Tribunaux rappellent qu'en la matière, il n'existe pas de règle générale, les dossiers doivent être analysés au cas par cas sur base des éléments de fait.

33.Le Tribunal analyse les travaux immobiliers réalisés au regard des trois critères suivants

1) le critère de maintien significatif des éléments essentiels de la structure du bâtiment ;

2) le critère de superficie ;

3) le critère d'autonomie.

Le Tribunal relève que le critère d'autonomie ne fait pas l'objet de débat entre les parties.

1. Le critère de superficie

34.Ce critère de superficie, sans être une règle absolue, peut être considéré comme raisonnable

pour apprécier la nature des travaux immobiliers en cause.

En ce qui concerne les travaux d'agrandissement, il convient d'examiner si la superficie totale de la partie ancienne qui subsiste après l'exécution des travaux est supérieure à la moitié de la superficie totale de l'habitation après la réalisation des travaux.

Pour le calcul des superficies anciennes, il ne peut être tenu compte des parties anciennes de l'habitation qui n'ont pas été conservées, notamment parce qu'elles auraient été démolies.

Par contre, les parties anciennes de l'habitation qui ont été entièrement démolies, mais reconstruites sur cette même surface, font partie du calcul des superficies nouvelles. Dès lors, en cas de démolition partielle, seules les surfaces anciennes maintenues doivent être prises en considération.

Si des parties d'immeubles existantes ont, dans le cadre des travaux immobiliers, été démolies ou peuvent être considérées comme telles (par exemple, atteinte significative aux murs porteurs), elles doivent être négligées dans ce calcul.

35.La partie demanderesse avance que l'agrandissement porte sur une superficie totale de 46 m2 répartie sur le rez-de-chaussée (21 m2) et le ter étage (25 m2), avec pour conséquence que la superficie avant travaux s'élève à 147 m2 (en ce compris le sous-sol non habité) et après travaux à 193 m2 (en ce compris le sous-sol non habité).

Pour elle, la superficie initiale de l'immeuble (147 m2) s'élève à au moins la moitié de la superficie totale de l'habitation après la réalisation des travaux (193 m2 / 2 = 96,5 m2).

36.Or, les planchers du 1er étage ont été démontés en vue de placer les poutres de soutènement

pour soutenir les nouveaux aménagements du 1er étage et l'agrandissement de cet étage.

Les planchers du 1er étage ont donc été entièrement démolis et il ne peut dès lors en être tenu compte dans le calcul des anciennes superficies conservées. Les planchers démolis ne peuvent faire partie du calcul des superficies conservées.

La nature réelle des travaux et le résultat final priment et il n'y a pas lieu de chercher les raisons qui ont poussé le maître d'ouvrage à reconstruire des parties démolies.

37.Le Tribunal ne peut dès lors valider la conclusion de la partie demanderesse selon laquelle l'agrandissement de l'immeuble se résume à 46 m2 alors qu'il conviendrait d'avoir les mesures des planchers existants après travaux par rapport aux mesures des planchers nouvellement construits qui font l'entièreté du ter étage.

La partie demanderesse reste en défaut de démontrer que les superficies anciennes existants après travaux représentent plus de la moitié de la superficie totale du bâtiment après agrandissement.

2. Conclusion

38.La partie demanderesse n'apporte dès lors pas la preuve que les travaux réalisés à l'immeuble de la partie demanderesse remplissent les conditions afin de pouvoir bénéficier du taux réduit de 6% prévu dans la rubrique XXXI de l'annexe A de l'AR n°20.

Le critère de superficie n'étant pas rempli, les deux autres conditions ne doivent pas être examinées.

Le moyen n'est pas fondé.

AMENDE TVA

39.La partie défenderesse a appliqué une amende proportionnelle de 10% s'élevant à 3.470€. La

partie demanderesse sollicite qu'il soit renoncé à cette amende en raison de sa bonne foi.

40.Cette amende est encourue du seul fait de l'infraction à la législation en matière de TVA, indépendamment de toute circonstance de bonne ou mauvaise foi du contrevenant et elle est valablement motivée par le détail des infractions commises par la partie demanderesse.

Les amendes administratives sanctionnent la méconnaissance ou la transgression d'une règle d'ordre public et, de ce fait, sont dues de plein droit par le seul fait de l'infraction purement matérielle à une disposition de la loi fiscale et donc même en l'absence de tout élément intentionnel. Par conséquent, la bonne foi de l'assujetti ne peut servir d'argument pour ne pas les appliquer.

41.La partie demanderesse invoque encore le caractère pénal et disproportionné de l'amende

infligée.

42.Par une jurisprudence constante, la Cour de cassation⁷ a dit pour droit que le pouvoir du juge de réduire l'amende administrative découle de l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales dès lors que les amendes administratives ont un caractère pénal au sens de cette disposition.

43.Pour décider si une sanction administrative en matière fiscale peut constituer une sanction pénale au sens de l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, il y a lieu de vérifier si :

- elle concerne sans distinction tous les contribuables et non uniquement un groupe déterminé doté d'un statut particulier ;

- elle prescrit un comportement déterminé et prévoit une sanction en vue de son respect ;

- elle ne concerne pas seulement une réparation pécuniaire d'un préjudice mais tend essentiellement à sanctionner afin d'éviter la réitération d'agissements similaires

- elle se fonde sur une norme à caractère général dont le but est à la fois préventif et répressif ;

- elle est très sévère eu égard à son montant.

44.En l'espèce, une amende proportionnelle au taux de 10% aboutissant au total de 3.470€ ne présente pas un caractère répressif et dissuasif et n'est donc pas de nature pénale au sens de l'article 6 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales.

Par conséquent, le Tribunal n'a pas le pouvoir de réduire l'amende ni d'en accorder le sursis.

V. DEPENS

45.Chaque partie succombant sur quelque chef de demande, il y a lieu d'ordonner la

compensation des dépens.

⁷ PAR EXEMPLE, CASS., 2 MARS 2023, T.F.R., 2023/15, PP. 802-803,

Beschikkend gedeelte

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant contradictoirement,

Vu la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire.

Dit la demande recevable et partiellement fondée dans la mesure qui suit :

- Ordonne la nullité du procès-verbal de régularisation du 28 octobre 2021 pour violation du principe de fair play.

Déboute la partie demanderesse pour le surplus.

Ordonne la compensation des dépens ; délaisse à la partie demanderesse la charge de la contribution au fonds budgétaire pour l'aide juridique de deuxième ligne de 24,00€.

Ainsi jugé et prononcé à l’audience publique de la 34^ème chambre du Tribunal de première instance francophone de Bruxelles, le 11 décembre 2025,

Où étaient présents et siégeaient :

Mme C Gillot, juge

Mme N. Caullet, greffier délégué

Nota van de FOD Financiën

Nota van de administratie

Referentie : FIN

54760308101