Aankoop van een eerste woning. Particulieren. Fiscale faciliteitenAankoop van een eerste woning. Particulieren. Fiscale faciliteiten.

Vr. en Antw., Kamer, 1992-1993, nr. 76, blz. 7292-7297

Aankoop van een eerste woning. - Particulieren. - Fiscale faciliteiten.

VRAAG

1. In hoever is het juist dat een particulier die voor de eerste maal een onroerend goed, namelijk een woonst aankoopt, op fiscaal gebied een vermindering kan genieten? Is dat een registratie of BTW-vermindering? Zijn er bijkomende voorwaarden?

2.

a) Kan een particulier die een woning aankoopt en die om één of andere reden opnieuw verkoopt, maar dan wel binnen een bepaalde termijn, een gunstregime op fiscaal gebied genieten?

b) Is er een onderscheid naargelang de laatste koper een particulier is of een beroepshandelaar in onroerende goederen?

3. Is in een fiscale gunstregeling voorzien wanneer oude huizen worden verbouwd?

4.

a) Wat verstaat de administratie onder een "handelaar in onroerende goederen", temeer daar de wettekst zelf aanleiding heeft gegeven tot betwiste interpretaties en zelfs de rechtsleer er niet altijd een eenvormige zienswijze op nahield?

b) Wat is de huidige stand van zaken ?

ANTWOORD

1. Voor de aankoop van een eerste woning kan een particulier een verminderd registratierecht genieten van 6 %, wanneer de aankoop betrekking heeft op een woning waarvan het kadastraal inkomen afhankelijk van de gezinssituatie van de aankoper een bij koninklijk besluit vastgesteld maximum niet overschrijdt. Daarbij moet meestal ook rekening worden gehouden met het kadastraal inkomen van de onroerende goederen die de verkrijger en zijn echtgenoot al bezitten.

Wanneer de verkrijger een gewestelijke aankooppremie kan genieten, is meestal het verminderd registratierecht van 1,5 % verschuldigd.

Anderzijds kan de verkoop van een op te richten, in aanbouw zijnde of een nieuwe woning onder bepaalde voorwaarden ook onder toepassing van de BTW vallen. Dat is het geval wanneer de levering van het gebouw wordt verricht uiterlijk op 31 december van het jaar na dat waarin dat gebouw voor het eerst is opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing door:

•hetzij een in artikel 12, § 2, van het BTW-Wetboek beoogde belastingplichtige die het betreffende gebouw heeft opgericht of heeft laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen;

•hetzij een belastingplichtige waarvan de economische activiteit niet bestaat in de geregelde verkoop van gebouwen met voldoening van de belasting, wanneer hij op de door de Koning te bepalen wijze kennis heeft gegeven van zijn bedoeling het gebouw dat hij heeft opgericht of heeft laten oprichten met voldoening van de belasting heeft verkregen, te vervreemden met voldoening van de belasting;

•hetzij een in artikel 8, § 1, van het BTW-Wetboek, beoogde belastingplichtige.

Wanneer een gebouw voor een niet gesplitste prijs met voldoening van de BTW wordt vervreemd samen met de grond waarop het is opgericht, dan wordt de BTW berekend over de bedongen prijs en lasten, onder aftrek van de verkoopwaarde van de grond, geraamd op het tijdstip van de vervreemding, doch met inachtneming van de staat van de grond voor de aanvang van het werk.

De maatstaf van heffing ten aanzien van die overdracht mag evenwel niet lager zijn dan de normale waarde, dat is de prijs die hier te lande, op het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt, in dezelfde handelsfase voor de handeling kan worden verkregen onder vrije mededinging tussen twee van elkaar onafhankelijke partijen [BTW-Wetboek, artikel 32, tweede lid en 36, § 1, a)].

Het verlaagd BTW-tarief van 6 % kan niet van toepassing zijn ten aanzien van de leveringen van gebouwen en ten aanzien van de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten op gebouwen, die worden verricht aan of ten bate van particulieren die die gebouwen als privé-woning wensen te gebruiken.

Het BTW-tarief van 12 % kan daarentegen, binnen bepaalde perken en onder bepaalde voorwaarden, wel van toepassing zijn voor de levering van privé-woningen die als sociale woning aan particulieren worden geleverd en gefactureerd door de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen, de door hen erkende maatschappijen van sociale huisvesting en de openbare centra voor maatschappelijk welzijn. Het BTW-tarief van 12 % is overigens, binnen dezelfde perken en dezelfde voorwaarden, eveneens van toepassing voor de vestiging, overdracht of wederoverdracht van zakelijke rechten op privé- woningen door voornoemde instellingen of maatschappijen ten bate van particulieren voor zover die rechten betrekking hebben op sociale woningen.

Voor het overige is ten aanzien van de levering van of de vestiging, de overdracht of wederoverdracht van zakelijke rechten op privé-woningen, aan of ten bate van particulieren, het BTW-tarief van 19,5 % van toepassing.

Wanneer een gebouw met voldoening van de BTW wordt vervreemd, wordt het registratierecht, slechts geheven op de waarde van de grond met toepassing van het recht van 12 %. Dat recht wordt eventueel verminderd tot 6 %. De toepassing van dat verminderd recht wordt, zoals in het begin uiteengezet, afhankelijk gemaakt van het kadastraal inkomen van het aangekocht goed (grond + bouw) en de al bezeten goederen van de koper.

2. a) De particulier, die een woning wederverkoopt, kan de teruggave van 3/5 van de registratierechten bekomen, op voorwaarde dat de wederverkoop bij authentieke akte wordt vastgesteld binnen de 2 jaar van de authentieke akte van aankoop en op voorwaarde dat op de akte van aankoop het recht van 12,5 % werd geheven.

Zoals al in antwoord op punt 1 van de vraag van het geacht lid werd gezegd, heeft een particulier die, anders dan in de uitoefening van een economische activiteit, een gebouw heeft opgericht, heeft laten oprichten of heeft verkregen met voldoening van de belasting over de toegevoegde waarde en het voor, tijdens of na de oprichting, doch uiterlijk op 31 december van het jaar na dat waarin het voor het eerst is opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing, onder bezwarende titel geheel of ten dele vervreemdt, ten aanzien van die vervreemding de hoedanigheid van belastingplichtige, wanneer hij in de vorm en op de wijze bepaald door het koninklijk besluit nr. 14, van 3 juni 1970 kennis heeft gegeven van zijn bedoeling de vervreemding te doen met betaling van de belasting over de toegevoegde waarde.

Van de BTW die ter zake van die vervreemding verschuldigd is, kan de betrokken belastingplichtige, mits hij voldoet aan de voorwaarden gesteld in genoemd koninklijk besluit, de BTW geheven van de handelingen die strekken of bijdragen, naargelang van het geval, tot de oprichting of de verkrijging van het gebouw dat wordt vervreemd, evenals de BTW geheven van de handelingen die rechtstreeks tot doel hebben het gebouw te vervreemden, in aftrek brengen.

b) Voor de toepassing van het registratierecht wordt geen onderscheid gemaakt naargelang de laatste koper een particulier of een beroepshandelaar in onroerende goederen is.

Op het stuk van de BTW heeft de hoedanigheid van de laatste koper evenmin belang. De belastingplichtige die geregeld de gebouwen, die hij heeft opgericht of laten oprichten of met voldoening van de belasting heeft verkregen uiterlijk op 31 december van het jaar na dat waarin ze voor het eerst zijn opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing, onder bezwarende titel vervreemdt, wordt evenwel geacht het gebouw dat bij het verstrijken van de voornoemde termijn niet is vervreemd voor eigen behoeften aan zijn bedrijf te onttrekken, wanneer dat gebouw op dat tijdstip nog niet het voorwerp heeft uitgemaakt van de ingebruikneming bedoeld in artikel 12, § 1, eerste lid, 3°, van het BTW-Wetboek. De onttrekking die hij op dat tijdstip wordt geacht te verrichten wordt met een levering onder bezwarende titel gelijkgesteld.

3. De aankoop van een oud huis geniet inzake registratierechten geen specifieke gunstregeling. Voor de verbouwingswerken kan de verbouwer echter wel een gunstig BTW-tarief genieten.

Het verlaagd BTW-tarief van 6 % voor werk in onroerende staat en daarmee gelijkgestelde onroerende handelingen is, binnen bepaalde perken en onder bepaalde voorwaarden, van toepassing wanneer die werken betrekking hebben op woningen die uitsluitend of hoofdzakelijk als privé-woningen worden aangewend of op gebouwen gebruikt voor de huisvesting van bejaarden, leerlingen en studenten, minderjarigen, thuislozen en personen in moeilijkheden, voor zover die gebouwen ouder zijn dan 20 jaar.

Bovendien kunnen voornoemde onroerende handelingen met betrekking tot woningen die specifiek zijn aangepast om door een gehandicapte als privé- woning te worden gebruikt, alsook met betrekking tot woningcomplexen voor de huisvesting van gehandicapten aan het verlaagd tarief van 6 % worden onderworpen, ongeacht of die gebouwen al dan niet ouder zijn dan 20 jaar.

Het BTW-tarief van 12 % is, binnen bepaalde perken en onder bepaalde voorwaarden, van toepassing wanneer de beoogde handelingen betrekking hebben op privé-woningen die bestemd zijn om als sociale woningen te worden verhuurd of verkocht of op woningcomplexen voor de huisvesting van bejaarden, leerlingen en studenten, minderjarigen, thuislozen en personen in moeilijkheden voor zover die gebouwen niet ouder zijn dan 20 jaar.

De werken in onroerende staat en daarmee gelijkgestelde onroerende handelingen, verricht aan gebouwen, andere dan de hiervoor genoemde, zijn onderworpen aan het normale BTW-tarief, dat thans 19,5 % bedraagt.

Een van de essentiële voorwaarden om het verlaagd tarief van 6 % of 12 % te genieten, is dat die handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker, door een persoon die, op het tijdstip van het sluiten van het aannemingscontract, geregistreerd is als zelfstandig aannemer overeenkomstig de artikelen 400 en 401 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992.

Ten slotte wens ik nog op te merken dat de overdracht van een verbouwd oud gebouw met toepassing van de BTW kan gebeuren indien dat gebouw als een nieuw gebouw in de zin van artikel 44, § 3, 1°, a), van het BTW- Wetboek kan worden aangemerkt.

Dat is het geval wanneer de uitgevoerde werken van die aard zijn dat ze een belangrijke wijziging aan het gebouw met zich brengen. De administratie aanvaardt aldus dat dergelijk gebouw als nieuw in de zin van voornoemd artikel 44, § 3, 1°, a), wordt aangemerkt wanneer de kostprijs, exclusief BTW, van de bedoelde werken ten minste 60 % bereikt van de verkoopwaarde van het betreffende gebouw, de grond buiten beschouwing gelaten op het tijdstip van de voltooiing van die werken. Opdat de overdracht onder bezwarende titel van het verbouwde gebouw in dat geval tot de werkingssfeer van de BTW kan behoren is daarenboven nog vereist dat:

a) de verrichte verbouwing aanleiding geeft tot wijziging van het kadastraal inkomen dat aan het gebouw was toegekend voor de aanvang van de werken;

b) de overdracht onder bezwarende titel plaatsheeft uiterlijk op 31 december van het jaar na dat waarin het vernieuwde gebouw voor het eerst is opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing;

c) de overdrager ten opzichte van de administratie het belang van de uitgevoerde werken aantoont.

4. a) De handelaars in onroerende goederen, in het Wetboek der registratie-, hypotheek- en griffierechten "personen die hun beroep maken van de aankoop van onroerende goederen met het oog op wederverkoop" genoemd, moeten om te worden erkend in de vorm en op het bij koninklijk besluit bepaald kantoor, een ondertekende beroepsverklaring indienen. Bovendien moeten zij er een voldoende zekerheid storten. Nadien zullen de beroepspersonen die hoedanigheid moeten waar maken door een aantal wederverkopen binnen de 5 jaar na de ondertekening van de beroepsverklaring te verrichten. Indien er problemen rijzen betrekkelijk de uitoefening van het beroep van handelaar in onroerende goederen, hebben zij uitsluitend betrekking op het aantal wederverkopen.

Wat de registratierechten betreft, werden in die materie recentelijk geen fundamentele wijzigingen doorgevoerd.

Ingevolge artikel 4 van het BTW-Wetboek heeft eenieder die in de uitoefening van een economische activiteit geregeld en zelfstandig, met of zonder winstoogmerk, hoofdzakelijk of aanvullend, leveringen van goederen of diensten verricht die in het BTW-Wetboek zijn omschreven de hoedanigheid van BTW-belastingplichtige, ongeacht op welke plaats de economische activiteit wordt uitgeoefend.

Handelaars in onroerende goederen zoals voormeld omschreven onder punt 4, eerste lid, hebben derhalve volgens voormelde nieuwe bepaling van artikel 4 van het BTW-Wetboek van rechtswege de hoedanigheid van belastingplichtige ongeacht of zij nieuwe [zie wetboek, artikel 44, § 3, 1, a)], dan wel oude gebouwen verkopen. Het is evenwel zo dat die hoedanigheid van belastingplichtige aan die handelaars slechts recht op aftrek van voorbelasting verleent in de mate van de verkoop van nieuwe gebouwen.

b) Wat de registratierechten betreft, werden recentelijk geen fundamentele wijzigingen doorgevoerd.

Op het stuk van de BTW vloeit de uitbreiding van het begrip belastingplichtige voort uit de aanpassing sinds 1 januari 1993 van het BTW- Wetboek aan de zesde richtlijn van de Raad van de Europese Gemeenschappen van 17 mei 1977.