De onroerende verhuur

Btw-Commentaar. Vrijstellingen beoogd door artikel 44 van het Btw-Wetboek - De onroerende verhuur - art. 44, § 3, 2° (15.06.2021)

BOEKWERK II: Bepaling van de belastbare basis en het toepasselijke tarief

Hoofdstuk 9: Vrijstellingen beoogd door artikel 44 van het Btw-Wetboek

Afdeling 23 – De onroerende verhuur (artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek)

Bijwerking 15.06.2021 - Vorige versies: [01.07.2018] [01.06.2020]

1. Principiële vrijstelling

Een lichamelijk goed, roerend of onroerend, kan het voorwerp uitmaken van een belastbare verhuur.

Niettemin voorziet artikel 44, § 3, 2°, van het Btw-Wetboek, bij omzetting van artikel 135, paragraaf 1, punt l), van de richtlijn 2006/112/CE van de Raad van 28.11.2006 betreffende het gemeenschappelijk stelsel van de belasting over de toegevoegde waarde, in een principiële vrijstelling van de belasting voor de verpachting en verhuur van uit hun aard onroerende goederen, behoudens bepaalde uitzonderingen (zie titel 2 van deze Afdeling).

Met het oog op een meer getrouwe omzetting van voornoemd artikel van de richtlijn, slaat die vrijstelling sinds 01.01.2019 niet meer op de overdacht van een huur met betrekking tot een onroerend goed uit zijn aard.

2. Uitzonderingen op de principiële vrijstelling

Bij wijze van uitzondering is de principiële vrijstelling met betrekking tot de onroerende verhuur, vernoemd in titel 1, van deze Afdeling, uitgesloten door:

• artikel 135, paragraaf 2, eerste lid van de richtlijn 2006/112/CE, voornoemd, die de belastingheffing oplegt (hotels en campings, stallingen voor rijtuigen, blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines, safeloketten)

• artikel 135, paragraaf 2, tweede lid van de richtlijn 2006/112/CE, voornoemd, (facultatieve bijkomende uitsluitingen op de vrijstelling zoals deze aangenomen in het Belgische recht met betrekking tot de opslag van goederen of de onroerende verhuur op korte termijn, niet langer dan zes maanden).

Deze uitsluitingen zijn gerechtvaardigd omwille van de volgende redenen:

• Terugkeren naar een belastingheffing van rechtswege (verplicht), (zie rubriek A van deze titel), in functie van:

* de aard van de prestatie, ongeacht:

- de duur van de verhuur (gedurende enkele uren of per jaar), bijvoorbeeld bij de terbeschikkingstelling van een parkeerplaats

- de hoedanigheid van de afnemer (in een B2B of B2C context), bijvoorbeeld bij een hotelkamer.

* de korte termijn van de verhuur met behoud, evenwel, in enkele gevallen, van de principiële btw-vrijstelling (bijvoorbeeld voor doeleinden van huisvesting).

• De mogelijkheid voorzien om de vrijstelling op te heffen door te opteren voor de belastingheffing (zie rubriek B van deze titel).

Er wordt op gewezen dat de verplichte belastingheffing met betrekking tot:

• de opslag van goederen niet van toepassing is indien, om die handeling te belasten, de uitoefening van de optie mogelijk is

• de onroerende verhuur op korte termijn (niet langer dan zes maanden) van een uit zijn aard onroerend goed heeft voorrang op de optionele belastingheffing van een dergelijk goed zelfs indien de optie kan worden toegepast.

Indien niet aan alle voorwaarden met betrekking tot hetzij de verplichte, hetzij de optionele belastingheffing van de onroerende verhuur wordt voldaan geldt de algemene regel inzake deze materie, namelijk de principiële vrijstelling van de btw (artikel 44, § 3, 2° van het Btw-Wetboek).

A. Van rechtswege (verplichte) belastingheffing met betrekking tot de onroerende verhuur

Overeenkomstig artikel 135, paragraaf 2 van de richtlijn 2006/112/CE, voornoemd, worden verplicht belast, zoals bepaald in artikel 44, §3, 2°, a), b) en c), van het Btw-Wetboek:

• de terbeschikkingstelling van stallingen voor rijtuigen

• de terbeschikkingstelling van ruimten gebruikt voor meer dan 50 % voor opslagdoeleinden van goederen, op voorwaarde dat deze niet voor meer dan 10% worden aangewend als verkoopruimte. Deze normen zijn van toepassing vanaf 01.01.2019. Worden niet bedoeld: de terbeschikkingstelling van dergelijke bergruimte waarvoor de in artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek bedoelde optie kan worden uitgeoefend (zie rubriek B van deze titel)

• het verschaffen van gemeubelde logies in hotels, motels en in inrichtingen waar aan betalende gasten onderdak wordt verleend andere dan die waar gewoonlijk onderdak wordt verleend aan studenten (artikel 44, § 3, 2°, derde streepje, treedt in werking op 01.07.2021)

• de terbeschikkingstelling van een plaats om te kamperen

• de terbeschikkingstelling van uit hun aard onroerende goederen in het kader van de exploitatie van havens, bevaarbare waterlopen en vlieghavens

• de terbeschikkingstelling van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines

• vanaf 01.01.2019, de terbeschikkingstelling, voor andere doeleinden dan bewoning, van uit hun aard onroerende goederen, voor een periode van niet meer dan zes maanden.

De belastingheffing wordt opgeheven indien de afnemer:

* een natuurlijke persoon is die die goederen aanwendt voor privédoeleinden of, meer in het algemeen, voor andere doeleinden dan die van zijn economische activiteit

* een instelling (rechtspersoon of andere vereniging) is zonder winstdoeleinden

* iedere persoon is die de goederen aanwendt voor handelingen beoogd door artikel 44, § 2, van het Btw-Wetboek (socio-culturele activiteit…)

• de onroerende financieringshuur onder de voorwaarden van het koninklijk besluit nr. 30 van 29.12.1992 met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur

• de verhuur van safeloketten.

B. Optionele belastingheffing met betrekking tot de onroerende verhuur (artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek)

a. Principe van de belastingheffing

Wanneer de verhuurder en de huurder er gezamenlijk voor opteren wordt de verhuur van een gebouw of een gedeelte van een gebouw (inclusief desgevallend het bijhorend terrein), dat door de huurder uitsluitend wordt gebruikt voor de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent, onderworpen aan de belasting. Indien het bij het gebouw of het gedeelte van het gebouw horende terrein mee wordt verhuurd, moet de optie worden

uitgeoefend ten aanzien van beide onroerende goederen samen.

De optie geldt voor de gehele duur van de overeenkomst.

Wat de ouderdom van (een gedeelte van) het gebouw betreft, kan de optie enkel worden uitgeoefend voor overeenkomsten die betrekking hebben op gebouwen of gedeelten van gebouwen waarvan de belasting, op werk in onroerende staat bedoeld in artikel 19, § 2, derde lid, van het Btw-Wetboek, met betrekking tot (de delen van) het gebouw zelf en die bijdragen tot de oprichting (ingrijpende of belangrijke renovatie) ervan, ten vroegste op 01.10.2018 (scharnierdatum) voor de eerste keer opeisbaar is.

Inzake diensten is het begrip « een nieuw opgericht gebouw » met betrekking tot de optionele belastingheffing van de onroerende verhuur niet hetzelfde als het begrip « nieuw gebouw », dat het voorwerp is van een belastbare levering (zie Afdeling 22 van dit Hoofdstuk).

Voornoemde voorwaarde met betrekking tot de opeisbaarheid van de belasting is niet van toepassing op de overeenkomsten voor de terbeschikkingstelling van ruimtes die, gelet op hun totale oppervlakte/volume, voor meer dan 50% gebruikt worden voor het opslaan van goederen en voor niet meer dan 10% als verkoopruimte, waarvoor de optie kan worden uitgeoefend.

Het regime van de optionele belastingheffing dat is in werking is getreden op 01.01.2019, is opgenomen in artikel 44, § 3, 2°, d), van het Btw-Wetboek.

De Koning bepaalt het tijdstip waarop de optie moet worden uitgeoefend en de vormvereisten die daarbij moeten worden nagekomen.

Het artikel 7quater, van het koninklijk besluit nr. 10 van 29 december 1992 met betrekking tot de uitoefeningsmodaliteiten van de keuzen, bedoeld in de artikelen 15, § 2, derde lid, 21bis, § 2, 9°, vierde lid, 25ter, § 1, tweede lid, 2°, tweede lid en 44, § 3, 2°, d), van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde, de aangiften van aanvang, wijziging, stopzetting van activiteit en de voorafgaande kennisgevingen inzake de belasting over de toegevoegde waarde, bepaalt de uitoefeningsmodaliteiten van de bedoelde optie.

Deze wettelijke bepaling preciseert, in het bijzonder, de vermeldingen die minimaal moeten worden opgenomen in de gemeenschappelijke keuzeverklaring van de contractspartijen (zie circulaire 2020/C/89 van 30.06.2020 met betrekking tot de wijzigingen aangebracht aan koninklijke besluiten 1, 7, 10, 24, 31, 35, 46 et 56 inzake btw door het koninklijk besluit van 07.11.2019 (nr. E.T. 137.009), nummers 7.2.2 en 12).

b. Het begrip « bijhorend terrein »

Het begrip ‘bijhorend terrein’, opgenomen in Afdeling 22, titel 1, rubriek B, subrubriek b, van dit hoofdstuk en omschreven in artikel 1, § 9, eerste lid, 2° van het Btw-Wetboek is niet van toepassing op een gebouw of een gedeelte van een gebouw waarvan de verhuur wordt belast door middel van uitoefening van de optie voor belastingheffing (artikel 1, § 9, tweede alinea van het Btw-Wetboek).

Dit begrip wordt gedefinieerd in artikel 44, § 3, 2°, d), vierde lid van het Btw-Wetboek: ‘… wordt verstaan onder "bijhorend terrein", het kadastraal perceel of de kadastrale percelen waarop het gebouw of het gedeelte van het gebouw is opgericht en dat of die tegelijk met dat gebouw of gedeelte van dat gebouw door éénzelfde persoon wordt of worden verhuurd’.

c. Verwijzing

Voor een meer uitgebreide bespreking van de btw-vrijstelling voor onroerende verhuur en de uitzonderingen op die vrijstelling, hetzij verplicht, hetzij via uitoefening van de optie, wordt verwezen naar ‘Boekwerk VI: Specifieke topics - Hoofdstuk 16: Specifieke topics, Afdeling 2 – Onroerende goederen – Diensten, titels 2, 3, 4 en 5’ en de circulaire 2019/C/25 van 21.03.2019 betreffende de wet van 14.10.2018 tot wijziging van het Btw-Wetboek op het vlak van de onroerende verhuur – FAQ (nr E.T.134.229).

C. Samenvattende tabellen met betrekking tot de onroerende verhuur in functie van het doel van de handeling – Verwijzingen naar het Btw-Wetboek

a. Onroerende verhuur voor andere doeleinden dan de opslag van goederen

b. Terbeschikkingstelling van ruimten voor opslagdoeleinden van goederen in of op een (autonoom deel van een) gebouw

c. Terbeschikkingstelling van ruimten voor opslagdoeleinden van goederen op een onbebouwd terrein

• Opslagplaats binnen de oppervlaktenormen (zie subrubriek b van deze rubriek): btw van rechtswege verschuldigd, ongeacht de hoedanigheid van de afnemer en de duur van de verhuur (artikel 44, §3, 2°, a, tweede streepje)

• Opslagplaats buiten de normen:

* maximum 6 maand: btw van rechtswege verschuldigd (artikel 44, § 3, 2°, a), zevende streepje) behalve indien de afnemer ofwel:

§ een fysiek persoon is handelend voor privé- of andere dan economische doeleinden

§ of een instelling is zonder winstoogmerk

§ of een persoon is die het goed aanwendt voor de in artikel 44, § 2 bedoelde doeleinden

* Vrijstelling (artikel 44, § 3, 2°)

* Meer dan 6 maand: vrijstelling (artikel 44, § 3, 2°)

[Top]