Beroepsoprichters van nieuwe gebouwen, beroepsoprichter van nieuwe gebouwen

Beslissing Btw nr. E.T.77.712 dd. 28.04.1994

BTW-Revue nr. 109, blz. 627-630, nr. 993

Beroepsoprichters van nieuwe gebouwen - Recht op aftrek.

Voor 1 januari 1993 bevatte het BTW-Wetboek een bijzondere bepaling - het oude artikel 8, § 1 - met betrekking tot de belastingplicht van beroepsoprichters van nieuwe gebouwen. Anderzijds was het voor handelingen in de vastgoedsector, behalve in uitzonderingssituaties zoals de leveringen van nieuwe gebouwen, de regel dat ze buiten de werkingssfeer van de BTW bleven, met als gevolg de niet-belastingplicht van de auteur van die handelingen. Daardoor kon, voor dat tijdstip het ontstaan van de BTW-belastingplicht van een beroepsoprichter van nieuwe gebouwen niet gebaseerd worden op de loutere uiting, door ondubbelzinnige daden, van de wil belastbare handelingen te stellen, maar was het vereist dat de belanghebbende werkelijk een aanvang nam met de geregelde vervreemding van nieuwe gebouwen.

Sinds 1 januari 1993 wordt de belastingplicht op eenvormige wijze geregeld door artikel 4 van het Wetboek dat onder de erin gestelde voorwaarden, de hoedanigheid van belastingplichtige toekent aan eenieder die, in de uitoefening van een economische activiteit, leveringen van goederen of diensten verricht. Bovendien kunnen alle onroerende goederen en, meer algemeen, alle zakelijke rechten die aan de houder een recht van gebruik op de onroerende goederen verlenen, thans het voorwerp uitmaken van in het BTW-Wetboek bedoelde leveringen van goederen en de vrijstellingen, die uiteindelijk de effectieve toepassing van de belasting beperken tot de handelingen met betrekking tot nieuwe gebouwen, beletten niet dat de beroepsoprichters van nieuwe voor de verkoop bestemde gebouwen voortaan van rechtswege de hoedanigheid van belastingplichtige verkrijgen overeenkomstig de gewone criteria die gelden voor elke belastingplichtige.

Bijgevolg verkrijgt de natuurlijke persoon of de rechtspersoon die door ondubbelzinnige daden de wil uit geregeld nieuwe gebouwen te leveren, voor die activiteit die hoedanigheid van belastingplichtige van zodra hij die daden stelt, zonder dat het ontstaan van die belastingplicht nog afhangt van de daadwerkelijke uitvoering van enige levering. Van zodra bedoelde persoon hogergenoemde daden stelt, kan hij bijgevolg volgens de normale regels de voorbelasting met betrekking tot die activiteit in aftrek brengen zodat de belastingtegoeden die in voorkomend geval uit die aftrek zouden voortvloeien uiteraard vatbaar zijn voor teruggaaf volgens de gebruikelijke procedure.

Hetgeen voorafgaat heeft tot gevolg dat de beroepsoprichter, indien hij gedurende de termijn tijdens dewelke het gebouw voor de toepassing van de BTW als nieuw wordt aangemerkt, dat gebouw bestemd voor de verhuur of voor enig ander gebruik als investeringsgoed, onmiddellijk moet overgaan tot de onttrekking bedoeld in artikel 12, § 1, 1ste lid, 3°, van het Wetboek.

In dit verband wordt evenwel opgemerkt dat deze bepaling, van kracht sinds 1 januari 1993, niet kan worden toegepast wanneer het gebruik door een beroepsoprichter van een nieuw gebouw als investeringsgoed een aanvang heeft genomen voor 1 januari 1993; dit is ook zo zelfs wanneer de beroepsoprichter niet daadwerkelijk een aanvang zou hebben genomen met de geregelde verkoop van nieuwe gebouwen zoals voor die datum vereist was om de hoedanigheid van belastingplichtige te verkrijgen, ofschoon hij vanaf dat tijdstip, hoe dan ook, krachtens de hierboven uiteengezette bepalingen, recht heeft op de aftrek van de belasting die drukt op de nieuwe gebouwen die hij bestemt voor belastbare leveringen.

Er zal bovendien niet uit het oog worden verloren dat wanneer de onttrekking bedoeld in artikel 12, § 1, 1ste lid, 3°, nieuw, van het Wetboek niet kon worden toegepast, in elk geval de onttrekking bedoeld in artikel 12, § 2, na 1 januari 1993, net als voorheen, van toepassing blijft.

Tevens wordt de aandacht gevestigd op het feit dat, volgens de vanaf 1 januari 1993 toepasselijke regeling, de hoedanigheid van belastingplichtige in de zin van artikel 4 van het Wetboek als beroepsoprichter van nieuwe gebouwen eveneens geldt voor de leveringen van de gebouwen die ze hebben verkregen (z. art. 12, § 2, en art. 44, § 3, 1°, a, 1ste streepje, en b, 1ste streepje) zodat bijgevolg die oprichters niet meer moeten kiezen voor het belasten met BTW van die leveringen.

Wanneer tenslotte de economische activiteit van een beroepsoprichter bestaat in de oprichting van gebouwen die naargelang van het geval hetzij bestemd zijn voor de verkoop, hetzij voor de verhuur, dient voor de toepassing van de BTW het volgende onderscheid te worden gemaakt :

a) bij de verhuur van de oorspronkelijk voor de verkoop bestemde gebouwen, is artikel 12, § 1, 1ste lid, 3°, van het BTW-Wetboek van toepassing op het tijdstip van de effectieve aanvang van de verhuur. Bij verkoop van dat gebouw binnen de in artikel 12, § 2, van hetzelfde Wetboek gestelde termijn is uiteraard de BTW van toepassing zonder dat voor de onderwerping van die verkoop aan de BTW moet geopteerd worden. Naar aanleiding van die verkoop is de BTW die verschuldigd was bij de onttrekking, op grond van artikel 10, 3°, van het koninklijk besluit nr. 3 van 10 december 1969 opnieuw aftrekbaar;

b) bij de verkoop van de oorspronkelijk voor de verhuur bestemde gebouwen binnen de termijn gesteld in artikel 12, § 2, van het BTW- Wetboek, is de BTW eveneens van toepassing zonder dat voor de heffing van die belasting moet geopteerd worden. In dat geval wordt de BTW, geheven van de oprichting of in voorkomend geval van de verkrijging die oorspronkelijk uiteraard niet aftrekbaar was, volledig aftrekbaar.

Het spreekt echter vanzelf dat in de onder a en b hierboven beoogde gevallen en meer algemeen bij de vervreemding van een nieuw gebouw, de vestiging, de overdracht of de wederoverdracht van een zakelijk recht op een dergelijk gebouw, telkens in de eerste akte die tussen de betrokken partijen titel vormt van de betreffende juridische handeling, een passende vermelding moet worden gemaakt waaruit blijkt dat betreffende rechtshandeling geschiedt met toepassing van de BTW (z. W.Reg., art. 159, 8°).