TariefBtw - Tarief - Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op Belgisch grondgebied en de levering ervan - Artikel 37, § 1 W.BTW - Rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 (waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 53666) en zoals van toepassing met ingang vanaf 29.07.2025 (bij administratieve tolerantie met ingang vanaf 01.07.2025))

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van de vennootschap X, een ontwikkelingsvennootschap die het project P zal realiseren/herontwikkelen op basis van een eigendomsoverdragend opstalrecht.

2. Dit eigendomsoverdragend opstalrecht zal in de loop van jaar x worden gevestigd op de hierna opgesomde kadastrale percelen die vanuit zakenrechtelijk oogpunt worden aangehouden door de hierna vermelde partijen, met name:

• partij A heeft een erfpachtrecht op het kadastraal perceel a;

• partij B bezit de tréfonds van het kadastraal perceel a;

• partij C is eigenaar van de kadastrale percelen b , c en d en heeft een recht van overbouw met betrekking tot het perceel van een overheidsinstantie gekend onder nr. e;

• partij D is de eigenaar van de kadastrale percelen f en g waar zich de huidige faciliteit bevindt.

3. Het project P situeert zich op de kadastrale percelen a (kantoren), c (voormalig openbaar plein), b (parking met betonnen vloerplaat en ondergrondse constructies), e (opslaggebouw), g (faciliteit) en d (voormalige straat).

4. Om het project P te realiseren is aan X nu al een onderhandse afstand aan het recht op natrekking verleend en zal in de loop van het jaar x op de respectieve percelen een authentiek eigendomsoverdragend recht van opstal worden verleend. Voorafgaand aan dat recht van opstal zal de basisakte worden verleden en zal partij D de gronden van de faciliteit inbrengen in de projectvennootschappen A, B en C (1).

[(1) Dit in ruil voor de levering van een nieuwe faciliteit op de site van het project P, met het bijhorend gronddeel.]

5. X zal als bouwheer alle gebouwen en constructies op de betreffende percelen volledig laten afbreken. De afbraakwerken zijn gestart in de loop van mei jaar x-1 en lopen, in principe, tot eind jaar x-1. Dit omvat de afbraak van het “P Building” kantoorgebouw en het voormalig openbaar plein op het noordelijke deel van de site, en op het zuidelijke deel van de site de faciliteit alsook de afbraak van de gebetonneerde parking (i.e. de betonnen vloerplaat en de ondergrondse constructies). Anno eind jaar x-1 werden de afbraakwerken van het noordelijk deel van de site (i.e. het kantoorgebouw en het openbaar plein) al afgerond. De afbraak van het zuidelijk deel van de site (i.e. de gebetonneerde parking en de faciliteit) is als laatste gepland om de hinder voor de faciliteit zo beperkt mogelijk te houden zodat het zo lang als mogelijk open kan blijven.

De aanvrager laat optekenen dat in het sloopopvolgingsplan (zoals voorgelegd aan de DVB) wordt gesteld dat het kantoorgebouw “P Building” een oppervlakte heeft van # m², een bouwvolume van # m³ en dat het afbraakpuin een gewicht heeft van # ton (2) (oftewel # miljoen kilogram). De faciliteit heeft een oppervlakte van # m², een bouwvolume van # m³ en het afbraakpuin heeft een gewicht van # ton (3) (oftewel # miljoen kilogram).

[(2) Blijkens het sloopopvolgingsplan.]

[(3) Blijkens het sloopopvolgingsplan.]

6. Om de omvang van de afbraakwerken van de gebetonneerde parking met vloerplaat en ondergrondse constructies (perceel b) gedetailleerd in kaart te brengen werd een landmeterskantoor aangesteld en werd een offerte aangevraagd bij een gespecialiseerde afbreker:

­ in het studieverslag van het landmeterskantoor (zoals voorgelegd aan de DVB) werden de ondergrondse massieven en vloerplaat van de gebetonneerde parking in kaart gebracht en werden de oppervlakte en de volumes berekend (# m² en # m³);

­ op basis van het studieverslag werd de kost van de vereiste afbraakwerken geraamd op circa alfa euro (excl. btw) (blijkens de offerte afbraakwerken zoals voorgelegd aan de DVB).

7. De aanvrager laat optekenen dat, rekening houdend met het gemiddeld gewicht van het type beton (# kg/m³) en de metselwerken (# kg/m³) die werden aangetroffen, de af te breken ondergrondse massieven en vloerplaat ongeveer # ton zullen bedragen, oftewel # miljoen kilo aan puin. Hiervoor zullen ongeveer bèta aantal vrachtwagens met een vrachtgewicht van # ton moeten worden ingezet om al deze massieven af te voeren.

De aanvrager laat bovendien optekenen dat de omvangrijke massieve ondergrondse constructies op het zuidelijke deel van de site afkomstig zijn van het eerdere opslaggebouw. Toen de voormalige eigenaar van de faciliteit (cf. huidige eigenaar is projectvennootschap D) in het bezit kwam van een deel van de site heeft zij een deel van de bovengrondse constructies van het oude opslaggebouw afgebroken om er een faciliteit te kunnen oprichten (cf. circa het jaar x-28).

In de periode x-36 – x-26 werd het andere bovengrondse deel van het oude opslaggebouw afgebroken om er een gebetonneerde parking te realiseren. Projectvennootschap C heeft zich destijds beperkt tot het afbreken van de bovengrondse delen van het oude opslaggebouw waardoor de omvangrijke massieve ondergrondse constructies (zgn. “kelders” of “opslagplaatsen”) tot op vandaag aanwezig zijn op de site.

8. Uit de afbeeldingen en de verstrekte toelichting blijkt duidelijk dat quasi de volledige projectsite (i.e. met uitzondering van het voormalig openbaar plein en de voormalige straat) bebouwd is. Het voormalig openbaar plein bevat in zijn huidige toestand enkele banken, fietsenstallingen en een zone voor deelsteps en -fietsen.

In aanvulling van de illustraties van de bovengrondse gebouwen en constructies geven afbeeldingen concreet de omvangrijke massieve ondergrondse constructies weer die zich onder de gebetonneerde parking bevinden.

9. X zal als bouwheer/projectontwikkelaar alle bestaande gebouwen en constructies volledig laten afbreken om een nieuw residentieel project herop te bouwen op de verschillende kadastrale percelen van de site. Het project wordt ingeplant op bebouwde percelen (kantoorgebouw, gebetonneerde parking, installatie, faciliteit) en (eerder) “onbebouwde” percelen (voormalig openbaar plein en voormalige straat).

10. Het project P zal binnen de contouren van het nieuwe RUP een volwaardig gemengd stadsontwikkelingsproject zijn dat bestaat uit een geheel van een aantal nieuwe woonblokken dat samen één “hoofdgebouw” vormt met één Vereniging van Mede-Eigenaars (hierna ook “VME”).

11. Het project omvat x aantal woonunits gepositioneerd rond een centrale groene binnentuin en verbonden met een gezamenlijke ondergrondse parking bestaande uit drie niveaus die het toelaat om y aantal wagens inpandig te stallen en rechtstreeks vanuit de woonblokken de parking te bereiken. De gemeenschappelijke ondergrondse parking voorziet ook in fietsenstallingen, bergingen, gemeenschappelijke technische ruimtes (afval- en meterlokalen) .

II. Vraagstelling

12. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er toe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat bij de levering van de residentiële woonunits (met een maximaal bewoonbare oppervlakte van 175 m²) van de betreffende woonblokken (met inbegrip van de gemeenschappelijke parkeergarage, privébergingen en gemeenschappelijke technische ruimtes) principieel toepassing kan worden gemaakt van het verlaagde btw-tarief van 6% inzake afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

13. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, tabel A, bijlage, BTW-KB nr. 20): algemeen

III.A.1. Wettelijk kader

14. Artikel 37, § 1 W.BTW bepaalt het volgende:

“Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.”

15. In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555), dat het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing is op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2° W.BTW op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1° W.BTW van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de ermee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW sinds 01.07.2025 (4).

[(4) Circulaire 2025/C/48 van 28.07.2025 betreffende de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen op het Belgisch grondgebied, punt 3.1.]

Toepassingsvoorwaarden

16. Het voordeel van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% is onderworpen aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m²;

b) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 2, tweede lid, 1°;

c) hetzij door de verkrijger wordt verhuurd overeenkomstig paragraaf 4, tweede lid, 1°, a) en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 175 m²;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbare feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt, naast het nationaal nummer en het telefoonnummer van wie die verklaring indient, de identificatiegegevens van alle verkopers en kopers van het heropgerichte gebouw, de respectievelijke aandelen van de kopers in dat gebouw, evenals het adres en de kadastrale gegevens van dat gebouw, dat dat gebouw het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot en met het achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m², hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor, dan wel aan een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting of andere publiekrechtelijke of privaatrechtelijke rechtspersoon met sociaal oogmerk te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan hen toegekend beheermandaat, hetzij te worden verhuurd als woning aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 175 m², en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

17. In casu betreft het de levering van woningen na afbraak en heropbouw door een leverancier/bouwheer die rechtspersoon is die de heropgebouwde woningen zal verkopen aan verkrijgers die zullen voldoen aan de voorwaarde inzake bestemming, i.e. bestemming voor (i) enige en hoofdzakelijk eigen woning, (ii) sociale verhuur of (iii) verhuur aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie zal nemen. De bewoonbare oppervlakte van de woning mag niet meer dan 175 m² beslaan overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) of c) jo. § 7 van rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20. De beperktere bewoonbare oppervlakte van 175 m² kan wel op dezelfde manier en volgens dezelfde wettelijke en administratieve normen worden berekend als onder de vorige (vervallen/uitgedoofde) regelingen). Voor de sociale verhuur bedoeld in § 3, tweede lid, 1°, b) van voornoemde rubriek XXXVII geldt geen dergelijke oppervlaktevereiste.

Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde 6%-tarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3

18. Het bedoeld verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op:

• zwembaden, sauna’s, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties ((zwem)vijvers, fonteinen, basketbalvelden en dergelijke meer);

• (sinds 01.07.2025 (5)) de specifieke elementen van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

[(5) Circulaire nr. 2025/C/47 van 28.07.2025 betreffende het toepasselijk btw-tarief voor de levering met plaatsing van een centrale verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstoffen bij renovatie of afbraak en heropbouw, punt 7.]

III.A.2. Voorwaarden gesteld aan projectontwikkeling onder de definitieve regeling overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3

19. In de regelgeving wordt onder meer als voorwaarden gesteld dat:

• de verkoper de afbraak en heropbouw van de woning moet hebben uitgevoerd – dat wil zeggen dat de maatregel alleen betrekking heeft op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde btw-plichtige (in de circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021 destijds ook de verkoper genoemd) (6);

[(6) Parl. St. Kamer 2020-21, nr. 55-1662/1, 26-27.]

• de heropbouw van de woning moet gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar het afgebroken gebouw stond.

III.A.3. Afbakening van de geformuleerde vraagstelling

20. De bedoelde individuele woonunits die worden verkocht in het project “P” te Z die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de aanvrager-verkoper van de individuele woonunits van de op te richten woonblokken voldoen aan de oppervlaktevereiste (i.e. totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m² overeenkomstig § 3, tweede lid, 1°, a) of c) jo. § 7 van voornoemde rubriek XXXVII), uitgezonderd z aantal woonunits binnen de bedoelde woonblokken die een oppervlakte hebben van meer dan 175 m².

De DVB neemt er inderdaad akte van dat z aantal woonunits verspreid over een aantal woonblokken volgens de verklaringen van de aanvrager op basis van de bouwplannen een oppervlakte hebben van meer dan 175 m² en dus bij commercialisatie sowieso worden uitgesloten van de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief. Volledigheidshalve wordt vermeld dat voor de sociale verhuur bedoeld in § 3, tweede lid, 1°, b) van voornoemde rubriek XXXVII geen oppervlaktevereiste geldt.

Daarenboven maakt de verkoper van de individuele woonunits van de op te richten woonblokken die voldoen aan de oppervlaktevereiste (tenzij de heropgerichte woonunits na de werken worden bestemd als privéwoning om door de verkrijger te worden ingezet voor langdurende verhuur (gedurende minstens 15 jaar volgend op het jaar van ingebruikneming) aan een organisme van sociale aard waaronder een sociaal verhuurkantoor (SVK) alsook een vzw opgericht door de overheid in het kader van haar sociaal beleid, in welk geval geen oppervlaktevereiste geldt), zich sterk te zullen voldoen aan de formele toepassingsvoorwaarden zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 2° en 3° van voornoemde rubriek XXXVII ((tijdige) indiening gezamenlijke voorafgaande verklaring/specifieke factuurvermelding) mits uiteraard de koper inhoudelijk voldoet aan de daartoe gestelde voorwaarden.

21. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht bevestiging te krijgen van de DVB dat deze individuele woonunits die in het kader van het project “P” te Z worden verkocht, met uitzondering van de hiervoor vermelde z aantal woonunits binnen de hiervoor bedoelde gebouwen, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%-tarief overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025, omdat zij allemaal worden gerealiseerd in het kader van een afbraak- en heropbouwproject en mits de kopers natuurlijk voldoen aan de voorwaarden, zoals uiteengezet in § 3, tweede lid, 1° van voornoemde rubriek XXXVII.

III.B. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op belgisch grondgebied en de levering ervan (rubriek XXXVII, § 3, tabel A, bijlage, BTW-KB nr. 20): toepassing in casu

III.B.1. Eenheid van bouwheerschap

22. Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, is vereist dat dezelfde entiteit is opgetreden als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van het (de) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. De toepassing van het bedoelde 6%-tarief vereist dat de bouwheer is opgetreden als bouwheer van zowel de afbraakwerken als de heropbouwwerken (eenheid van bouwheerschap). De afbraak- en heropbouwwerken dienen aldus door dezelfde persoon te gebeuren binnen een eenheid van project.

23. De identiteitsvereiste (eenheid van bouwheerschap) is in casu vervuld. Zo zal X, als verkrijger van een eigendomsoverdragend opstalrecht, zowel instaan voor de afbraak van het kantoorgebouw “P”, het voormalig openbaar plein, de voormalige straat, de faciliteit en de gebetonneerde parking (met inbegrip van betonnen vloerplaat en omvangrijke massieve ondergrondse constructies) als voor de heroprichting van de betreffende woonblokken.

Dit blijkt ook expliciet uit de verkregen omgevingsvergunning van stad Z waarin de stad de afbraak van de bestaande constructies en de heropbouw van de P-site vergunde.

III.B.2. Volledige of wezenlijke afbraak

24. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (7). Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

[(7) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1. in fine.]

25. Voordat X kan starten met de ontwikkeling van het P-project, moeten alle bovengrondse en ondergrondse massieve constructies van het opslaggebouw, tot maximaal # meter diep, volledig worden afgebroken en verwijderd. Pas daarna kan de heropbouw van de individuele woonunits van de betreffende woonblokken beginnen.

26. Zoals aangegeven in de feitelijke uiteenzetting bevindt het project zich op de percelen c (voormalig openbaar plein), a (immens kantoorgebouw), e (installatie), b (gebetonneerd parkeerterrein bestaande uit een vloerplaat met omvangrijke massieve ondergrondse constructies), d (voormalige straat) en g (faciliteit).

Op de percelen e, b, f en g zijn tussen het jaar x-28 – x-26 in fases bovengrondse constructies gesloopt door de vorige eigenaars voor de aanleg van de faciliteit (geopend in het jaar x-28) en de gebetonneerde parking die projectvennootschap C tussen het jaar x-36 en x-26 in gebruik nam.

27. Bij de beoordeling of een kadastraal perceel al dan niet ‘bebouwd’ is, wordt niet enkel rekening gehouden met de gebouwen (in casu het kantoorgebouw, de installatie en de faciliteit) maar in casu gelet op de concrete omstandigheden ook met de gebetonneerde parking.

28. Volgens de administratieve richtlijnen voor de afbraak- en heropbouwregeling moet de site niet alleen bebouwd zijn maar moeten de constructies ook volledig worden gesloopt.

Opdat er sprake kan zijn van 'afbraak' in de zin van deze regeling is het nodig dat de bouwheer het gebouw volledig sloopt in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (8).

[(8) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1.]

Met betrekking tot de vereiste dat de afbraak van een gebouw volledig moet gebeuren, is in casu aan deze vereiste voldaan. X moet immers het immense kantoorgebouw, de faciliteit én de gebetonneerde parking (met inbegrip van omvangrijke massieve ondergrondse constructies) afbreken om het project te kunnen realiseren.

De aanvrager laat in dit verband optekenen dat de volledige afbraak (inclusief asbestverwijdering) circa gamma aantal maanden in beslag zal nemen en een kost heeft van circa # euro, excl. btw. Dit betreft # euro voor de gebouwen en de asbestverwijdering van de site, andere dan de afbraak van de ondergrondse massieve constructies (cf. alfa euro). In het sloopplan wordt gesteld dat het kantoorgebouw een volume heeft van # m³ en de faciliteit een volume van # m³ (9).

[(9) Blijkens het sloopplan.]

De DVB wordt er ook op gewezen dat de landmeters concluderen dat de vloerplaat van de gebetonneerde parking een oppervlakte heeft van # m² en de omvangrijke massieve ondergrondse constructies een volume hebben van circa # m³. De afbraakwerken van deze ondergrondse constructies zijn momenteel geschat op net geen alfa euro, excl. btw, zoals blijkt uit de studie van de landmeters omtrent deze constructies, inclusief berekeningen en foto’s, zoals voorgelegd aan de DVB.

29. In de gegeven feitelijke omstandigheden wordt deze gebetonneerde parking volgens de DVB op basis van een ad hoc en in globo argumentatie ook aangemerkt als een ‘gebouw’ voor btw-doeleinden, vermits deze op solide wijze beduidend is verhard. Gelet op de grootte van het oppervlak van de gebetonneerde parking en de omvangrijke massieve ondergrondse constructies (# m²) is deze parking volgens haar in deze omstandigheden ook voldoende significant bebouwd in het kader van de afbraak en heropbouw-regeling.

30. Gebaseerd op de feitelijke elementen ter zake (met name de omvang van het kantoorgebouw, de faciliteit, het gebetonneerde parkeerterrein met de bedoelde ondergrondse constructies en de geschatte kosten voor het slopen van deze constructies) en de ad hoc en in globo beoordeelde argumentatie, is de DVB in de omstandigheden eigen aan de zaak van mening dat de percelen met kadastrale aanduiding a (kantoren), b (gebetonneerde parking) en g (faciliteit) kwalificeren als ‘bebouwd’ en als ‘voldoende significant’ bebouwd voor btw-doeleinden.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woongebouwen op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken gebouwen - samenvoeging van meerdere kadastrale percelen: hoofdzakelijkheidscriterium (50%-regel)

31. Het optrekken van een gebouw komt slechts voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3, nieuw, in aanmerking als het de heropbouw betreft van een gebouw dat als woning wordt gebruikt en als de bouwheer, met het oog op die heropbouw, het gebouw van het perceel waarvan hij eigenaar was zelf afbreekt of dit voor zijn rekening laat doen en op voorwaarde dat het weder op te bouwen woongebouw wordt opgetrokken op hetzelfde kadastrale perceel, zonder dat dit gebouw echter op dezelfde plaats als het gesloopte pand moet worden heropgebouwd (10).

[(10) Mond. Vr. nr. 13833 ARENS van 23.06.2009, Beknopt Verslag, COM 601, 10.]

32. De af te breken gebouwen en weder op te bouwen woningen dienen gelegen te zijn op Belgisch grondgebied. De afbraak van een gebouw en ermee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het is voldoende dat beiden zich op hetzelfde kadastraal perceel bevinden (11). Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen (12). Er dient wel een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, in die zin dat de afbraak van gebouwen gebeurt met het oog op de wederopbouw van de woningen, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

[(11) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al: Informaties en Mededelingen (A.O.I.F.-BTW) nr. E.T. 112.400 van 22.06.2007, Info 22.06.07/1.]

[(12) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11..2024, punt 3.2.1.]

Hierbij kan overigens geen rekening worden gehouden met de kadastrale indeling/(pre)kadastratie met het oog op de realisatie van het Project, maar enkel met de ‘oorspronkelijke’ kadastrale indeling (13). Dit is vaste rulingpraktijk. De DVB neemt de oorspronkelijke kadastrale indeling als uitgangspunt en niet de kadastrale indeling bij de start van de afbraakwerken of op het moment van commercialisatie.

[(13) Cf ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ d.d. 02.06.2021 (gepubliceerd op de website van de FOD Financiën) – punt 2.5. In dit verband wordt in de circulaire nr. 2024/C/32 van 08.05.2024 – FAQ 59 bevestigd dat deze FAQ ‘Praktische toepassingsgevallen’ voor de meeste punten nog kan worden toegepast omdat de nieuwe definitieve regeling hoofdzakelijk gebaseerd is op de voorwaarden van de (uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw.]

33. De ‘hernummering’ van kadastrale percelen door Patrimoniumdocumentatie tussen het moment van afbraak en dat van heropbouw heeft geen impact op de hierna besproken 50%-regel. Bij de toepassing van deze 50%-regel houdt de btw-administratie rekening met de toestand van de kadastrale percelen voorafgaand aan de afbraak.

“50%-regel” – Principe “bijzaak volgt hoofzaak”

Administratief standpunt

34. In geval van samenvoeging van twee of meerdere kadastrale percelen waarvan sommige initieel bebouwd waren en andere niet, neemt de btw-administratie volgens het “bijzaak volgt hoofdzaak”-principe uit pragmatische overwegingen het standpunt in dat, indien het nieuwe woongebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen (ongeacht de ligging van de afgebroken gebouwen op deze initieel bebouwde kadastrale percelen), het ganse gebouw, in principe, in aanmerking komt om het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% erop toe te passen.

In het omgekeerde geval zal het standaard btw-tarief van toepassing zijn op de werken met betrekking tot dat gebouw. De btw-administratie hanteert ter zake dus een alles-of-niets benadering (14).

[(14) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.2.]

Om dit criterium te beoordelen wordt, in de regel, enkel rekening gehouden met het grondoppervlak (foot print of bewoonbare oppervlakte op het maaiveld, alle ruimtes en muren op het gelijkvloers meegeteld) van het gebouw (15). Met andere woorden, de hoogte van het gebouw of de oppervlakte van bijvoorbeeld een ondergrondse parking worden, in de regel, bij deze beoordeling niet betrokken.

[(15) Ibidem.]

De 50%-grens wordt voorts beoordeeld voor het volledige gebouw en niet voor een deel van het gebouw zoals bijvoorbeeld een individueel appartement (16).

[(16) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.2. in fine.]

Het maakt daarbij niet uit dat het appartementsgebouw is opgesplitst in afzonderlijke mede-eigendommen. De beoordeling gebeurt toch op het niveau van het gehele gebouw, de verschillende (deelverenigingen van) mede-eigendommen samengevoegd.

Toepassing van deze 50%-regel bij verschillende bovengrondse vrijstaande gebouwen die ondergronds (bouw)fysisch en functioneel geïntegreerd zijn - Inaanmerkingneming van twee of meerdere woonblokken als afzonderlijke gebouwen of als één gebouw voor btw: administratieve tolerantie

35. De vraag is hoe deze 50%-regel moet worden toegepast bij verschillende bovengrondse vrijstaande gebouwen die met een ondergrondse parkeergarage en/of kelder verbonden zijn.

36. Hierbij wordt vooreerst opgemerkt dat eengezinswoningen altijd worden aangemerkt als afzonderlijke gebouwen, zelfs indien ze aan elkaar zijn gebouwd. Ook een alleenstaand woonblok wordt als een afzonderlijk gebouw aangemerkt (basisbeginsel) (17). In dat geval moet ten aanzien van dat woonblok afzonderlijk worden bepaald of het woonblok al dan niet voor meer dan 50% gelegen is op een vroeger bebouwd kadastraal perceel. Indien er meerdere woonblokken worden opgericht, hangt het af van de feitelijke omstandigheden of ze al dan niet als één gebouw worden aangemerkt (18).

[(17) Cf ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ d.d. 02.06.2021 (gepubliceerd op de website van de FOD Financiën) – punt 2.6. In dit verband wordt in de circulaire nr. 2024/C/32 van 08.05.2024 – FAQ 59 bevestigd dat de FAQ ‘Praktische toepassingsgevallen’ voor de meeste punten nog kan worden toegepast omdat de nieuwe definitieve regeling hoofdzakelijk gebaseerd is op de voorwaarden van de (uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw.]

[(18) Parl. Vr. nr. 614 PILLEN 09.09.2021, Vr. en Antw. Kamer, 2021-2022, nr. 55/068, 147.]

37. Wanneer een vastgoedproject bestaat uit twee of meerdere woonblokken, dan worden deze woonblokken in beginsel aangemerkt als afzonderlijke gebouwen.

Als meerdere afzonderlijke woonblokken of appartementsgebouwen (bouw)fysisch en functioneel geïntegreerd (verbonden) zijn via bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage en/of kelder die zich uitstrekken over meerdere percelen, kunnen zij voor de btw als één gebouw worden aangemerkt. Dit is uiteraard een feitenkwestie.

Een louter fysieke ondergrondse verbinding tussen twee of meerdere woonblokken volstaat voor de btw-administratie alvast op zich beschouwd niet, evenmin het bestaan van een basisakte waaruit blijkt dat de grond en de toegangswegen tot de site gemeenschappelijk zijn. Er werd reeds beslist dat, om twee of meerdere woonblokken te kunnen aanmerken als één gebouw, er wel degelijk sprake moet zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage en/of kelder met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op beide of alle woonblokken (zoals bijvoorbeeld trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke in- en uitritten, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen (gemeenschappelijke elektriciteits- en watermeter, e.a.) en technische lokalen, enzovoort) (19). Bij toepassing van de 50%-regel aanvaardt de btw-administratie in die omstandigheden dat gebouwen die een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage en/of kelder hebben, als één gebouw kunnen worden aangemerkt, wat in bepaalde gevallen leidt tot de conclusie dat het gebouw voor meer dan 50% op het initieel bebouwde kadastrale perceel wordt opgericht. Dit is ook vaste rulingpraktijk.

[(19) Cf ‘Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan’ d.d. 02.06.2021 (gepubliceerd op de website van de FOD Financiën) – punt 2.7. In dit verband wordt in de circulaire nr. 2024/C/32 van 08.05.2024 – FAQ 59 bevestigd dat de FAQ ‘Praktische toepassingsgevallen’ voor de meeste punten nog kan worden toegepast omdat de nieuwe definitieve regeling hoofdzakelijk gebaseerd is op de voorwaarden van de (uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw.]

Toepassing in casu

38. Zoals al vermeld zullen de betreffende woonblokken worden gerealiseerd over verschillende kadastrale percelen heen. De woonblokken worden zo ingeplant dat zij onderling verbonden zijn via de ondergrondse gemeenschappelijke parkeergarage; deze is bereikbaar via permanente gemeenschappelijke trappenhallen en liften.

39. De betreffende woonblokken kunnen in casu dan ook btw-matig als één gebouw worden aangemerkt aangezien deze zowel bouwtechnisch, functioneel als in casu ook juridisch (cf. één VME voor alle “deelgebouwen”) met elkaar verbonden zijn:

• er is voorzien in één gemeenschappelijke in- en uitrit in de voormalige straat;

• er is een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimtes en de woonblokken door de vaste en gemeenschappelijke trappenhallen en liftkokers, en;

• er is voorzien in een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage met parkeerplaatsen, privébergingen, fietsenstallingen en gemeenschappelijke technische lokalen (afval- en meterlokalen).

40. Om die reden kunnen alle betreffende woonblokken btw-technisch als één gebouw (hierna aangeduid als ‘het Gebouw’) worden beschouwd.

Met het oog op de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% dient de oppervlakte van ‘het Gebouw’ – i.e. grondoppervlak met alle ruimtes en muren op het gelijkvloers meegeteld – voor meer dan 50% gelegen te zijn op vroeger ‘bebouwde percelen’.

41. In casu zal het Gebouw worden gerealiseerd over een aantal (voormalige) kadastrale percelen waarvan de percelen met kadastrale aanduiding a (kantoorgebouw), g (faciliteit), e (installatie) en b (beduidend verhard parkeerterrein) in het kader van de regelgeving kwalificeren als ‘bebouwd’. De andere (kleinere) percelen met kadastrale aanduiding c (voormalig openbaar plein) en f (deel luifel faciliteit) kunnen volgens de DVB worden beschouwd als ‘onbebouwd’.

Uit de door de aanvrager aangereikte berekeningen blijkt dat het Gebouw in die hypothese voor >>50%% gelegen zal zijn op de bebouwde kadastrale percelen a (kantoorgebouw), g (faciliteit), e (installatie) en b (gebetonneerd parkeerterrein).

42. Er is in casu dus sprake van een ondergronds mobiliteitstraject waardoor een ondergrondse parking wordt aangelegd die onder de bedoelde woonblokken doorloopt. Omdat deze woonblokken op zekere afstand van elkaar worden ingeplant, wordt ondergronds voldoende ruimte gecreëerd om de parkeerplaatsen en circulatie mogelijk te maken. Deze ondergrondse verbinding dient ook als fundering (de algemene draagconstructie) voor de erop gebouwde woonblokken.

43. Bij toepassing van de 50%-regel aanvaardt de DVB op basis van het “bijzaak volgt hoofdzaak”-principe dat de bedoelde woonblokken in die omstandigheden kunnen worden aangemerkt als één gebouw.

De bedoelde woonblokken kunnen in casu voor btw dus als één gebouw (het Gebouw) kwalificeren, wat in dit geval leidt tot de conclusie dat dit Gebouw aldus voor (beduidend) meer dan 50% is gelegen op vroeger bebouwde kadastrale percelen. De DVB besluit in de gegeven omstandigheden dan ook dat onverkort voldaan is aan deze 50%-regel en dat de individuele woonunits van de betreffende woonblokken en bijhorende ondergrondse auto- en fietsenstaanplaatsen evenals privébergingen en gemeenschappelijke technische ruimtes (afval- en meterlokalen) (uitgezonderd uiteraard de z aantal woonunits zoals hiervoor besproken evenals aanhorigheden; cf. randnr. 21 supra), principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 3.

III.B.4. Afbraak van oud gebouw van significante omvang en evenredigheidsverhouding

44. De aanwending van de te slopen gebouwen vóór de sloop (20) alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

[(20) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11..2024,punt 3.2.1 a.i.]

45. Onder de bedoelde regeling moet het afgebroken gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een significante omvang heeft, ook in verhouding tot de op te richten woongebouwen (wooneenheden). De btw-administratie verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed uit zijn aard (door incorporatie) waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Zij stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (21). Deze beoordeling moet geval per geval gebeuren en is een feitenkwestie (22).

[(21) Memorie van Toelichting, ParL. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1.; zie overigens ook al: Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

[(22) Ibidem.]

46. De evenredigheidsverhouding is als zodanig geen wettelijke voorwaarde maar werd destijds wel opgenomen in de Memorie van Toelichting bij de (vervallen/uitgedoofde) tijdelijke regeling inzake afbraak en heropbouw (23).

[(23) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 37.]

In de bestuurspraktijk worden sindsdien ter zake geen concrete criteria vermeld, omdat de btw-administratie niet bevoegd is om normatieve criteria ter zake op te stellen. Of een af te breken gebouw significant is in verhouding tot de herop te bouwen woningen, is en blijft bijgevolg een feitenkwestie.

47. Op voornoemde percelen bevinden zich gebouwen die met het oog op duurzaamheid werden opgetrokken. Na transformatie zullen de betreffende woonblokken worden opgericht die samen x aantal individuele woonunits en een plint onderaan de woongebouwen evenals een handelsruimte (of gelijkaardige dienstverlening) omvatten met onder meer horeca- en kantoorruimtes.

De individuele woonunits zullen principieel bestemd worden als privéwoning. Van de x aantal woonunits zullen er t aantal (x aantal minus z aantal) volgens de verklaringen van de aanvrager een bewoonbare oppervlakte hebben van niet meer dan 175 m² (24).

[(24) Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 4.1.1.5.; zie overigens ook al: Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 4.1.1.5.]

48. In de gegeven feitelijke omstandigheden is er sprake van de afbraak van ‘significante’ gebouwen. Ook de verhouding tussen de afgebroken gebouwen en de betrokken heropgebouwde individuele woonunits staat niet in enige wanverhouding (25).

[(25) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1.]

Uit de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen significante omvang genoeg hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

III.B.5. Bijgebouwen

49. Garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het bedoelde 6% btw-tarief.

Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt. In een dergelijk geval is dit verlaagde btw-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (26).

[(26) Circulaire 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6 in fine.]

50. De btw-administratie benadrukt dat de oprichting van een garage bij de heropgerichte woning kan gebeuren aan 6% btw, voor zover uiteraard alle overige voorwaarden zijn vervuld, terwijl met de oppervlakte van een garage geen rekening wordt gehouden bij de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 175 m².

51. Voor de verkoop van de bijhorende ondergrondse autostaanplaatsen, fietsenstallingen, privébergingen en gemeenschappelijke technische ruimtes (afval- en meterlokalen) die in dit project samen met de gerealiseerde woonunits zullen worden verkocht, kan ook toepassing worden gemaakt van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. Deze standpuntbepaling is gebaseerd op de volgende vaststellingen:

i. in de regelgeving staat te lezen dat zwembaden, sauna's, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties, van de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zijn uitgesloten. Het is duidelijk dat parkeerplaatsen niet vergelijkbaar zijn met zwembaden, sauna’s, tennisterreinen, e.d., maar voor bewoners eerder het verlengde vormen van de door hen aangekochte woonunit. Parkeerplaatsen kunnen dus niet als ‘dergelijke installaties’ in de zin van voornoemde bepaling worden beschouwd;

ii. wanneer, zoals in het onderhavige geval, de parkeerplaats van onmiddellijk nut is voor de woongelegenheden, wordt aanvaard dat de oprichting ervan ook onderworpen is aan het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%. Dit standpunt wordt overigens uitdrukkelijk door de btw-administratie bevestigd in de hiervoor geciteerde circulaires.

52. Onder de betreffende woonblokken komt een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage tot niveau -3, met autostaanplaatsen, fietsenstallingen, privébergingen en gemeenschappelijke technische ruimtes (afval- en meterlokalen). Deze parkeerplaatsen, stallingen, bergingen en technische ruimtes worden samen met de individuele woonunits in één verkoopovereenkomst aangeboden en zijn rechtstreeks toegankelijk vanuit de woonblokken via permanenten trappenhallen en liften. De ondergrondse parkeergarage heeft volgens de DVB ontegensprekelijk een direct en onmiskenbaar nut voor deze woonunits.

Daardoor kunnen volgens haar ook de bijhorende ondergrondse autostaanplaatsen, fietsenstallingen, privébergingen en gemeenschappelijke technische ruimtes (afval- en meterlokaal) onder het verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw vallen (27).

[(27) Circulaire 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 4.4.]

53. De individuele woonunits die in dit project worden gerealiseerd (uitgezonderd de hiervoor besproken z aantal woonunits; zie randnr. 21 supra) komen bijgevolg principieel in aanmerking voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% en de prijs voor een woonunit inclusief ondergrondse autostaanplaats, fietsenstalling, privéberging en gemeenschappelijke technische ruimte (afval- en meterlokaal) moet niet worden uitgesplitst wanneer de koper aan de daartoe gestelde voorwaarden voldoet.

IV. Conclusie

54. In de gegeven feitelijke omstandigheden is het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals (bij administratieve tolerantie) van toepassing met ingang vanaf 01.07.2025, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW, principieel van toepassing op de levering (verkoop) van de bedoelde individuele woonunits van de bedoelde woonblokken (uitgezonderd z aantal woonunits; zie randnr. 21 supra) op de hiervoor genoemde en besproken projectsite “P” te Z, mits de koper (verkrijger) voldoet aan de voorwaarde inzake bestemming (i.e. bestemming voor (i) enige en hoofdzakelijk eigen woning, (ii) sociale verhuur of (iii) verhuur aan een natuurlijke persoon die er zijn domicilie neemt) en de vormvoorwaarden worden nageleefd (i.e. het (tijdig) indienen van de voorafgaande verklaring en het naleven van de factuurvermeldingen).

55. Ook de levering (verkoop) van de hiervoor bedoelde ondergrondse autostaanplaatsen, fietsenstallingen, privébergingen en gemeenschappelijke technische ruimtes (afval- en meterlokalen) die van onmiddellijk nut zijn voor deze woongelegenheden (uitgezonderd z aantal woonunits; zie randnr. 21 supra), is onderworpen aan het bedoelde 6%-heropbouwtarief.

56. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die verkopen, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1 W.BTW op datum van deze beslissing.

57. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit 6%-tarief verder afhankelijk is van de in § 3, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 van voornoemde rubriek XXXVII, opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woning geeft, de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktevereiste (175 m² maximale bewoonbare oppervlakte van de woning, uitgezonderd in geval van sociale verhuur waarvoor geen oppervlaktevereiste geldt) , de termijnvoorwaarde (5 jaar of desgevallend 15 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten.

In dit verband neemt het College van de DVB er akte van dat de hiervoor besproken z aantal woonunits volgens de verklaringen van de aanvrager op basis van de bouwplannen een oppervlakte hebben van meer dan 175 m² en dus bij commercialisatie sowieso worden uitgesloten van de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief, waarbij volledigheidshalve wordt vermeld dat voor de sociale verhuur bedoeld in § 3, tweede lid, 1°, b) van voornoemde rubriek XXXVII geen oppervlaktevereiste geldt.