Artikelen 37 en 38 W.BTWBTW - Artikelen 37 en 38 W.BTW - Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 - Werken in onroerende staat - Verlaagd tarief - Verkoop oude gebouwen - Vrijstelling

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. Les travaux de transformation de l’immeuble de bureaux décrit ci-après, en N appartements PMR, peuvent être soumis au taux de TVA de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 vu qu’ils seraient effectuées à un immeuble reposant encore, après travaux, sur les éléments essentiels de l’ancien immeuble de bureaux ;

1.2. La vente des N appartements PMR résultant de la transformation de l’immeuble telle que décrite ci-après, peut se voir appliquer le régime des droits d’enregistrement, après que les travaux de transformation aient été soumis au taux TVA de 6%, et avec absence de soumission à la TVA en application de l'article 44, § 3, 1°, a), du CTVA.

II. Description des faits

2. Le projet consiste à transformer cet immeuble de bureaux en pas moins de N appartements adaptés PMR, constituant chacun une entité privative indépendante.

3. Dans le cadre de ce projet, les planchers restent identiques aux niveaux du -1, du rez-de-chaussée, du 1er étage et du 2ème étage, sans démolition ni remplacement de ces dalles de sol en béton (les niveaux – 2,8 mètres pour le – 1, de 0 pour le rez-de-chaussée, de + 3,52 mètres pour le 1er étage et de + 7,04 mètres pour le 2ème étage sont donc conservés, indépendamment d’une différence minime de hauteur en fonction du parachèvement des sols après travaux).

4. La structure portante du bâtiment reste essentiellement identique, entre les 13 piliers en béton en longueur et les 7 piliers en béton en largeur : la totalité des colonnes est conservée au sous-sol, et 81 colonnes sur 91 sont conservées aux niveaux 0, +1 et +2 (les 10 colonnes démolies le sont pour créer l’ouverture de lumière à l’intérieur du bâtiment existant). Aucune nouvelle colonne n’est donc créée dans le bâtiment.

De même, la grande majorité des poutres portantes entre colonnes sont conservées.

5. Les travaux à réaliser seront les suivants :

- le « creusement » d’un puits de lumière (avec démolition des dalles de sol entre le troisième et le quatrième pilier en largeur, avec suppression de 10 colonnes de structure sur 91), avec une charpente pour la création de coursives de circulation entre les appartements à créer dans l’immeuble, à hauteur du pilier central en béton en largeur, jusqu’au rez-de-chaussée, ainsi que la consolidation de certaines structures en béton ;

- la démolition des cages d’escalier et d’ascenseur existantes, vu la création d’un puit de lumière et d’un espace de circulation au milieu de l’immeuble actuel ; s’il existe de nouvelles dalles en béton, il s’agit juste de modifications mineures pour adapter le bâtiment existant en comblant les (petits) espaces ouverts par ces démolitions mineures ;

- l’ajout de nouvelles petites dalles qui comblent les trous des anciennes cages d’escalier de l’ancien immeuble de bureaux, pour certains appartements ;

- l’ajout de nouvelles petites dalles permettant la création d’une nouvelle cage d’ascenseur et un nouvel escalier, contigus à certains appartement, tout en consolidant la dalle de sol sous une chambre de droite de certains de ces appartements et sous le hall d’entrée de certains appartements pour la stabilité du bâtiment ;

- l’ajout de nouvelles maçonneries porteuses : ces nouvelles maçonneries se rapportent uniquement à la création des nouveaux ascenseurs, escaliers et voies d’accès dans le patio central et ses coursives, qui constituent dès lors des parties communes sans se rapporter à un quelconque appartement de manière spécifique ;

- la façade est modifiée par des ouvertures élargies, la démolition des parements existants et la pose de nouveaux parements ; cependant, il s’agit de maçonneries de remplissage et donc non-portantes, la structure portante étant garantie par les poutres entre colonnes intégralement conservées ;

- la mise à nu du bâtiment, l’élévation de cloisons, le percement de gaines pour le sanitaire et l'égouttage, la fermeture d'anciennes gaines, la fourniture et la pose d'une chape isolante, le remplacement des menuiseries extérieures ;

- les parachèvements tels que carrelage, parquet, sanitaires, cuisine, ventilation, faux plafonds, plafonnage, création de puits de lumière, adaptation de baies, création de balcons,…

III. Décision

6. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Application du taux réduit aux travaux transformation d’un immeuble de bureaux en N appartements PMR

7. Conformément à l’article 37 du C.TVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

8. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

- Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

- Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

- Condition 3° : les opérations sont effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la première facture relative à ces opérations ;

- Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final;

- Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit et portent la mention suivante : " Taux de T.V.A.: En l'absence de contestation par écrit, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que (1) les travaux sont effectués à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la date de la première facture relative à ces travaux, (2) qu'après l'exécution de ces travaux, l'habitation est utilisée, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé et (3) que ces travaux sont fournis et facturés à un consommateur final. Si au moins une de ces conditions n'est pas remplie, le taux normal de T.V.A. de 21 p.c. sera applicable et le client endossera, par rapport à ces conditions, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus.".; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

9. En l’espèce, il ressort des informations fournies (plans, situation projetée, descriptif des travaux…), que les travaux envisagés pour transformer l’immeuble existant en N appartements PMR ne portent pas atteinte aux éléments essentiels du bâtiment et reposent de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant.

10. En effet, les travaux décrits aux numéros 3 à 5, dont l’impact structurel est minoritaire, consisteront principalement à/au :

- la suppression de 10 colonnes ( sur un total de 91 colonnes) visant à créer une ouverture de lumière.

- la démolition des cages d’escaliers et d’ascenseur existantes en raison de la création du puit de lumière au centre de l’immeuble et l’ajout mineur de dalles pour combler les trous existants,

- la création de certaines ouvertures et le remplacement du parement existant (non portant),

- la mise à nu du bâtiment,

- l’installation de nouvelles cloisons,

- le remplacement de gaines pour le sanitaire et l’égouttage,

- le remplacement des menuiseries extérieures,

- la création de balcons,

- la réalisation de l’ensemble des travaux de finition ( carrelage, parquet, sanitaires, cuisine, plafonnage…)

11. Dès lors, les travaux de transformation du bâtiment existant en N appartements PME constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie.

12. En outre, le demandeur a confirmé que ces appartements seront, à l’issue des travaux, effectivement utilisés comme logements privés. La condition n°2 est donc remplie.

13. Par ailleurs, selon les déclarations du demandeur, la première occupation du bâtiment précède de plus de dix ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. La condition 3 est également remplie.

14. Ensuite, comme le demandeur fait rénover ces appartements en vue de les vendre ou de les donner en location, il peut être considéré comme des consommateurs finaux au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 (1). La condition 4 est donc satisfaite.

[(1) points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986. Voir aussi Commentaire TVA, Livre II Détermination de la base d’imposition et du taux applicable, Chapitre 7 : Taux de la taxe, Section 4 – Services soumis au taux de 6%, p.64]

15. Cela étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs aux appartements situés du rez-de-chaussée au 4ième étage, à l’exception des appartements A et B, ainsi qu’à l’appartement C, pourront en principe bénéficier du taux TVA réduit de 6%.

16. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

- aux opérations comportant à la fois la fourniture et la fixation à un bâtiment de tout ou partie des éléments constitutifs de la partie spécifique d'une installation de chauffage central alimentée par des combustibles fossiles, en ce compris les brûleurs et appareils de régulation et de contrôle reliés à la chaudière.

Livraisons exemptées de TVA des N appartements PMR

17. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

18. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2).

19. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf.

20. Deux situations peuvent être envisagées :

- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

21. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

22. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation, visée sous le point 20, 2ième tiret ci-avant, ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du C.TVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

23. Dans le cas présent, il ressort de la description du projet immobilier faite par le demandeur que les travaux entrepris (tels que mentionnés aux numéros 3 à 5 ci-avant) ne modifient pas radicalement l’immeuble dans ses éléments essentiels, à savoir dans la nature, la structure et, le cas échéant, la destination.

24. En effet, l’atteinte portée aux éléments porteurs ou aux fondations reste minoritaire. Les éléments structurels anciens seront majoritairement conservés sans que des travaux de renforcement ne soient nécessaires.

25. Comme le demandeur souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 20, 2ième tiret ci-avant.

26. Dès lors, les travaux de transformation réalisés ne modifiant pas radicalement la nature et la structure des appartements visés par la présente demande, et résultant de cette transformation, leur vente pourra être effectuée en exemption de TVA conformément à l’article 44, §3, 1°, a) C.TVA.

27. A cet égard, le SDA rappelle que la base imposable à prendre en considération ne pourra être inférieure à la valeur conventionnelle des appartements hors travaux (qui ne peut être inférieure à la valeur vénale desdits appartements) majorée du coût des travaux TVAC.