Tarief, CohousingprojectBtw - Tarief - Cohousingproject - Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op Belgisch grondgebied - Artikel 37, § 1 W.BTW - Rubriek XXXVII, § 1, nieuw, van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van de maatschap met de naam “C” en de nominatim vermelde en geïdentificeerde aanvragers (bouwheren/bewoners/initiatiefnemers).

De aanvragers bestonden op datum van de omgevingsvergunningaanvraag, i.e. op xx.xx.,jaar n uit x aantal gezinnen (1 single en x aantal koppels) , die samen hun schouders onder dit project zetten met als doel een kwalitatieve woning en manier van wonen voor henzelf uit te bouwen.

De aanvragers zijn geen projectontwikkelaars maar gaan dit project aan als particulieren.

Het is een zoektocht samen als groep om dit project vorm te geven, samen met onder andere hun ingenieur-architect, notaris en cohousing coach die hen hierin hebben bijgestaan.

2. In dit cohousingproject dat beroep doet op het appartementsrecht, bezit elke cohouser zowel zijn eigen woonunit als een deel in de (ruime) gemeenschappelijke voorzieningen.

3. Een groep mensen wil een gemeenschappelijk woonproject (cohousing) tot stand brengen dat opgebouwd is rond de combinatie van een aantal zelfstandige woonunits aangevuld met een collectieve leefruimte op projectniveau en gemeenschappelijke voorzieningen.

Deze functies worden op de betreffende projectsite ondergebracht in na afbraak herop te bouwen gebouwen.

De omgevingsvergunningsaanvraag van xx.xx.jaar n (projectnummer OMV p) kadert in de herbestemming van de projectsite te Z, waarbij de bestaande site (‘pand met bijgebouwen’) wordt verbouwd tot een site voor gemeenschappelijk wonen of ’cohousing’ met x aantal woonunits en ruime gemeenschappelijke voorzieningen.

De huidige site bestaat uit de volgende 4 gebouwen gepositioneerd in een (gesloten) U vorm:

• gebouw 1: woonhuis (zware restauratie- en renovatie-ingrepen aan gemeenschappelijke delen/voorzieningen bestemd voor gemeenschappelijk wonen);

• gebouw 2: stal (‘afbraak en heropbouw’);

• gebouw 3: wagenhuis (‘afbraak en heropbouw’), en;

• gebouw 4: schuur (‘afbraak en heropbouw’).

In de rulingaanvraag wordt beschreven hoe elk gebouw dat deel uitmaakt van het project, een nieuwe functie krijgt en welke de onderlinge samenhang is.

In de stal wordt a aantal woonunit in privégebruik ondergebracht. Deze woonunit is een grondgebonden ééngezinswoning, met de gemeenschappelijke tuin als verbindend element.

In het wagenhuis worden b aantal gekoppelde woonunits in privégebruik ondergebracht, grote en kleine. Deze woonunits zijn alle grondgebonden ééngezinswoningen, met de gemeenschappelijke tuin als verbindend element.

In de schuur worden c aantal gekoppelde woonunits ondergebracht. Deze woonunits zijn alle grondgebonden ééngezinswoningen, met de gemeenschappelijke tuin als verbindend element.

Dit cohousingproject van x aantal woonunits en ruime gemeenschappelijke delen/voorzieningen (met netto-vloeroppervlakte (NVO) van r m² en met bewoonbare oppervlakte (volgens wettelijke definitie en administratieve normen toepasselijk voor de permanente toepassing van dit 6%-heropbouwtarief) van s m²) kent zo een mooie mix van woninggroottes, met woonunits gaande van 2 tot 4 slaapkamers en met netto-vloeroppervlaktes (NVO) en bewoonbare oppervlaktes (volgens wettelijke definitie en administratieve normen toepasselijk voor de permanente toepassing van dit 6%-heropbouwtarief) die respectievelijk tussen t m² en u m² en tussen v m² en w m² (exclusief gemeenschappelijke woonvertrekken) beslaan (cf. infra).

4. De bedoelde aanvragers zijn allen eigenaar (uitgezonderd een minderheid van de koppels die kandidaat-eigenaar-ondertekenaar van een aankoop-verkoopbelofte is) van een (in de rulingaanvraag specifiek aangeduide) kavel in het op te richten bouwproject “C” te Z en bezitten voor een deel de gemeenschappelijke (gemene) delen/voorzieningen in het ‘gemeenschapshuis’ (hierna “het project” genoemd).

5. Om deze fase juridisch vorm te geven zijn zij overeengekomen onder elkaar een burgerlijke maatschap zonder rechtspersoonlijkheid op te richten met de naam “C”, waarin alle eigenaars participeren en gelijk stemrecht hebben per woonunit, en die tot doel heeft de gemeenschappelijke werken financieel en bouwtechnisch te coördineren.

Deze maatschap is ingegaan vanaf de oprichting op xx.xx.jaar n en zal te gelegener tijd worden omgevormd in een vereniging van mede-eigenaars (VME).

6. Op xx.xx.jaar n werd de aanvraag van de omgevingsvergunning (projectnummer OMV p) ingediend door de maatschap “C”. Op dit laatste tijdstip waren de initiatiefnemers van de cohousinggroep voltallig, zij waren toen en zijn nog altijd de hiervoor vermelde personen.

7. Van zodra een gunstige voorafgaande beslissing wordt genomen zal de basisakte worden verleden en het reglement van mede-eigendom. Het project zal namelijk worden gestructureerd volgens de appartementsmede-eigendom (artikel 577-3 e.v. BW). Er zullen na uitvoering van de bedoelde werken x aantal privékavels zijn (‘woonunits’ genoemd, met hoofdbestemming ‘wonen’) die zullen toebehoren aan x aantal verschillende eigenaars of kandidaat-eigenaars-ondertekenaars van een aankoop-verkoopbelofte (single of koppels), die telkens een aandeel zullen hebben in de gemeenschappelijke delen/voorzieningen, zoals de tuin, de oprit en brandweg, de nutsvoorzieningen en ook het ‘gemeenschapshuis’.

Dit ‘gemeenschapshuis’ zal juridisch noch feitelijk zelfstandig bestaan als woning, maar onder meer fungeren als gemeenschappelijke ontmoetingsruimte of desgevallend logeerkamer voor gasten van de bewoners en in mede-eigendom toebehoren aan al de eigenaars.

Overeenkomstig artikel 577-3, eerste lid BW zal in de basisakte van het project worden bepaald dat de beginselen en bepalingen betreffende de gedwongen mede-eigendom tijdelijk niet worden toegepast, namelijk tijdens de uitvoering van de gemeenschappelijke werken.

8. Elke eigenaar treedt via de burgerlijke maatschap op als bouwheer van zijn eigen woonunit en mede van de gemeenschappelijke werken. Over de gemeenschappelijke werken (bijvoorbeeld over de inrichting van het ‘gemeenschapshuis’) beslist altijd de groep. Het financiële risico van de bouwwerken ligt daardoor volledig bij alle cohousers.

9. Naar analogie met de procedure voor de keuze van de ingenieur-architect, hebben de cohousers in kwestie ook een procedure voor de keuze van een aannemer goedgekeurd.

Eenmaal een aannemer is geselecteerd, kan worden overwogen per woning een aannemingsovereenkomst te ondertekenen met deze aannemer en kan er één aannemingsovereenkomst zijn voor de gemeenschappelijke werken. Hierover is volgens de verklaringen van de aanvrager momenteel echter nog niets beslist.

10. Voordat de afbraakwerken starten en vóór de betaling van een voorschot of uitreiking van een factuur, zullen de eigenaars bij de bevoegde btw-controle een startverklaring indienen voor de gebouwen 1, 2, 3 en 4 (cf. infra).

De bouwwerken en uiteraard ook de afwerking van de eigen woning, zullen rechtstreeks aan elke eigenaar (eindverbruiker) afzonderlijk worden gefactureerd, na controle van de vorderingsstaten door de maatschap wat betreft de gemeenschappelijke werken.

11. Na uitvoering van de bouwwerken zullen de eigenaars hun woning persoonlijk bewonen en zal de vereniging van mede-eigenaars in werking treden.

II. Vraagstelling

12. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag ertoe van de DVB de bevestiging te verkrijgen dat:

• op de hierna beschreven werken in onroerende staat tot realisatie van het cohousingproject met ateliers “C”, zoals hierna beschreven en zoals vermeld op de ingediende en aan de DVB voorgelegde bouwplannen, in de gegeven feitelijke omstandigheden het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII, § 1, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, zoals opnieuw ingevoegd ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals reeds sinds 01.01.2024 ongewijzigd van toepassing (met een aanpassing met ingang vanaf 01.07.2025, wat gehuwden en wettelijk samenwonenden betreft, van de beoordeling van de voorwaarde dat het om de ‘enige’ woning moet gaan, i.e. geen gezamenlijke beoordeling (meer) maar een afzonderlijke beoordeling per partner), in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW, van toepassing is op het werk in onroerende staat en de overige handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6° (onder de in rubriek XXXVII, § 1 gestelde voorwaarden en met uitsluiting uiteraard van de handelingen vermeld in het vierde lid, 1°, 2°, 3° en 4° van voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw) uitgevoerd aan de hierna bedoelde x aantal woonunits (i.e. a aantal woonunit in de stal, b aantal gekoppelde woonunits in het wagenhuis en c aantal gekoppelde woonunits in de schuur), gelegen te Z;

• het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW, in de gegeven omstandigheden ook geldt voor de verbouwing van het gemeenschapshuis dat de x aantal eigenaars van de hiervoor bedoelde woonunits voor een deel bezitten voor ondersteunend gebruik (in de cohousingfilosofie) van hun eigen respectieve privékavels en dat deze verbouwingswerken met betrekking tot het gemeenschapshuis, per analogiam de toepasselijke regeling voor de klassieke gemene delen in het stelsel van (gedwongen) appartementsmede-eigendom te factureren zijn aan het bedoelde 6%-heropbouwtarief a rato van de quotiteit van de deelgerechtigde ‘afbraak-en heropbouwwoonunits’.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

13. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op het belgisch grondgebied (rubriek XXXVII, § 1, nieuw, tabel A, bijlage, BTW-KB nr. 20): wettelijk kader

14. Artikel 37, § 1 W.BTW bepaalt het volgende:

“Bij in Ministerraad overlegd besluit bepaalt de Koning de tarieven en geeft Hij de indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, rekening houdend met de door de Europese Gemeenschappen ter zake uitgevaardigde reglementering.”

15. In uitvoering van deze wetsbepaling bepaalt rubriek XXXVII, § 1, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, zoals opnieuw ingevoegd ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals reeds sinds 01.01.2024 (1) ongewijzigd van toepassing (met een aanpassing met ingang vanaf 01.07.2025, wat gehuwden en wettelijk samenwonenden betreft, van de beoordeling van de voorwaarde dat het om de ‘enige’ woning moet gaan, i.e. geen gezamenlijke beoordeling (meer) maar een afzonderlijke beoordeling per partner), dat er een verlaagd btw-tarief van 6% geldt op het werk in onroerende staat en de andere in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6° van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 opgesomde handelingen die tot voorwerp hebben de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd en gebruikt, uitsluitend of hoofdzakelijk, voor de eigen bewoning door de bouwheer-natuurlijke persoon en gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat initiële gebouw (2).

[(1) Programmawet van 22.12.2023, BS 29.12.2023.]

[(2) Circulaire 2025/C/48 van 28.07.2025 betreffende de nieuwe regeling inzake het btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van woningen op het Belgisch grondgebied, punt 3.1.]

Toepassingsvoorwaarden

Het voordeel van het bedoelde 6%-tarief is onderworpen aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden:

1° de handelingen hebben betrekking op een gebouw dat, na de uitvoering van de werken:

a) op het ogenblik van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de bouwheer-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;

b) een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m²;

2° de bouwheer-natuurlijke persoon:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring vermeldt dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de bouwheer-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m², en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en);

b) overhandigt aan de dienstverrichter(s) een afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder a);

3° het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis, § 1, van het Wetboek, doet zich voor uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning;

4° de door de dienstverrichter uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of de klaarblijkelijke niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de bouwheer-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, bloot-eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij bewoont als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.”

Uitsluitingen van de toepassing van het bedoelde 6%-tarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1

16. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, is in geen geval van toepassing op:

• werk in onroerende staat en de andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden (serre, waterput, ingebouwde barbecue, etc.), tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, minigolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties ((zwem)vijvers, fonteinen, basketbalvelden en dergelijke meer);

• de gehele of gedeeltelijke reiniging (3) van een woning, en;

[(3) Inzake de reiniging dient te worden aangestipt dat onroerende onderhoudswerken die verder gaan dan de gewone reiniging en die tot doel hebben een gebouw geheel of ten dele in goede staat te houden, ook het bedoelde 6%-tarief kunnen genieten, uiteraard indien alle overige voorwaarden zijn vervuld. Zie ook: Parl. Vr. nr. 25 DE CLIPPELE, Vr. en Antw. Senaat 1986-87, nr. 8, 481, Btw-Revue, nr. 75, 90, nr. 20, zoals ook bevestigd in beslissing E.T. nr. 135.157 d.d. 24.04.2019, www.fisconetplus.be..]

• (sinds 29.07.2025 (4)) handelingen die tot voorwerp hebben zowel de levering als de aanhechting aan een gebouw van de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van het specifieke gedeelte van een installatie voor centrale verwarming die werkt op fossiele brandstoffen, daaronder begrepen de branders en de regel- en controletoestellen verbonden aan de ketel.

[(4) Circulaire nr. 2025/C/47 van 28.07.2025 betreffende het toepasselijk btw-tarief voor de levering met plaatsing van een centrale verwarmingsinstallatie die werkt op fossiele brandstoffen bij renovatie of afbraak en heropbouw, punt 7.]

III.B. Afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op Belgisch grondgebied (rubriek XXXVII, § 1, nieuw, tabel A, bijlage, BTW-KB nr. 20): toepassing in casu

17. Het spreekt voor zich dat de toepassing van het 6%-heropbouwtarief in casu afhankelijk is van de in voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de bouwheer-natuurlijke persoon aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), de domicilievereiste, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de bouwheer-natuurlijke persoon, het oppervlaktecriterium (in casu 200 m²), de termijnvoorwaarde (in casu 5 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten.

Overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, tweede lid, 1°, a) jo. § 8 (waarvan de toepassing sowieso vooronderstelt dat de begunstigden van dit 6%-heropbouwtarief de woning zelf bewonen en er zonder verwijl hun domicilie vestigen (noch de wettekst noch de administratieve commentaren bepalen ter zake een termijn als zodanig; men kan niettemin redelijkerwijs aannemen dat, zodra het woongebouw geschikt is voor gebruik, de bouwheer er binnen de maand zijn domicilie moet vestigen)) wordt sinds 01.07.2025 de bedoelde voorwaarde met betrekking tot de enige woning en het zogenaamd verhinderend bezit, wanneer meerdere personen samen een woning heropbouwen, in hoofde van elk van de betrokken begunstigden afzonderlijk geëvalueerd om uit te maken of het bedoelde 6%-heropbouwtarief van toepassing is, ongeacht de bestaande juridische verhoudingen tussen de verschillende bouwheren die bij de handeling betrokken zijn. Wat gehuwden en wettelijk samenwonenden betreft, is de beoordeling van deze voorwaarde sinds 01.07.2025 dus niet langer een gezamenlijke voorwaarde maar (net als voor feitelijk samenwonenden en gehuwden onder het stelsel van scheiding van goederen) een afzonderlijke beoordeling per partner.

De betreffende x aantal woonunits die deel uitmaken van het project ‘C’ te Z en die het voorwerp uitmaken van deze rulingaanvraag, zullen volgens de verklaringen van de aanvrager voldoen aan het oppervlaktecriterium (i.e. totale bewoonbare oppervlakte per woonunit van niet meer dan 200 m² overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, tweede lid, 1°, b) jo. § 7 (cf. infra).

Daarenboven maakt de aanvrager zich sterk te zullen voldoen aan de voorwaarden zoals uiteengezet in voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, tweede lid, 2°, a) en b) en 4° ((tijdige) indiening van de gezamenlijke voorafgaande verklaring/specifieke factuurvermelding).

18. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht van de DVB bevestiging te krijgen dat de werken in onroerende staat met betrekking tot de bedoelde x aantal woonunits (i.e. a aantal woonunit in de stal, b aantal gekoppelde woonunits in het wagenhuis en c aantal gekoppelde woonunits in de schuur) en met betrekking tot het als gemeenschappelijk huis fungerende ‘gemeenschapshuis’ in het kader van dit project, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief.

III.B.1. Bouwheerschap – aanmerking van de betrokken cohousers als bouwheer/bewoner/initiatiefnemer

19. Enkel de bouwheer kan zich op het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, beroepen, zijnde de persoon die het gebouw zelf afbreekt of laat afbreken en heropricht of dit laat doen (5).

[(5) Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 4.1.1.1.; zie ook al: Informaties en Mededelingen (A.O.I.F.-BTW) nr. E.T. 112.400 van 22.06.2007, Info 22.06.07/1, punt 4., www.fisconetplus.be.]

20. Een typisch kenmerk van dit cohousingproject dat ter beoordeling werd voorgelegd aan de DVB is zijn wijze van ontwikkeling en uitbouw. De DVB stelt vast dat het project het werk is van een groep van mensen die organisch is gegroeid en tijd heeft gekregen om te "rijpen" en zich via taakverdeling (waar nodig onder begeleiding van externe specialisten) en via intensief overleg in te werken in de vele aspecten die met een dergelijk project verband houden.

Eigen aan dit cohousingproject is dat de particuliere bouwgroep niet van het eerste uur voltallig is en dat de ideeën over de concrete uitwerking van het project kunnen wijzigen ingevolge de dynamiek van de groep. De besluitvorming is from start to finish participatief en democratisch. Er is sprake van daadwerkelijke participatie, betrokkenheid en medeverantwoordelijkheid van alle cohousers, er worden beslissingen genomen bij consensus en indien er toch moet gestemd worden, heeft elke woonunit gelijk stemrecht.

21. Om de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, te genieten is het naar het oordeel van de DVB in de gegeven omstandigheden voldoende dat de leden-initiatiefnemers van de cohousinggroep worden beschouwd als bouwheren en zij allen deel van uitmaken van de cohousinggroep op het tijdstip van de indiening van de aanvraag van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, in casu op xx.xx.jaar n.

Het standpunt van de DVB dat de particuliere bouwgroep voltallig moet zijn en alle bewoners van de woonunits en gemeenschappelijke woonvertrekken als initiatiefnemers van het project (bouwheren) dienen te worden aangemerkt op het tijdstip van de indiening van de aanvraag van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, werd destijds, onder de toepassing van de ter zake strikte voorwaarden opgenomen in rubriek XXXVII, oud, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, bevestigd door de minister van Financiën (6) die daarbij rekening hield met de eigenheid van cohousingprojecten en de praktische problemen die daarmee soms gepaard gaan. Dit ministerieel standpunt blijft volgens de DVB as such ook gelden wat betreft de definitieve (permanente) regeling die sinds 01.01.2024 ongewijzigd van toepassing is voor het verlaagde btw-tarief van 6% voor de afbraak van gebouwen en de ermee gepaard gaande heropbouw van woningen overeenkomstig rubriek XXXVII, § 1, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, waarvan de tekst werd vervangen ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555).

[(6) Parl. Vr. nr. 11 VERHERSTRAETEN van 30.07.2019, Vr. en Antw. Kamer, 2019, QRVA 55/003 d.d. 02.10.2019, p.

38.]

Cohousingprojecten die worden gerealiseerd ingevolge afbraak en heropbouw kunnen maar onder de regeling bedoeld in voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw (zoals destijds onder voornoemde rubriek XXXVII, oud), vallen voor zover alle bewoners van de woonunits en gemeenschappelijke woonvertrekken als initiatiefnemers van het project (bouwheren) worden aangemerkt en er na de start van de onroerende werkzaamheden geen vastgoedoverdracht tussen de verschillende partijen van het project plaatsvindt. Nu ook de levering van woningen met het bijhorend terrein na afbraak en heropbouw (opnieuw) aan het 6%-heropbouwtarief mogelijk is onder de bedoelde definitieve (permanente) regeling overeenkomstig rubriek XXXVII, § 3, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, is desgevallend in het kader van cohousingprojecten de levering van dergelijke woningen door de oorspronkelijke initiatiefnemers aan latere instappers ook aan die 6% btw mogelijk.

III.B.2. Eenheid van bouwheerschap

22. Voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1 is vereist dat dezelfde entiteit optreedt als bouwheer van enerzijds de afbraakwerken van de (het) bestaande gebouw(en) en anderzijds van de werken met betrekking tot de heropbouw van de nieuwe woningen. De afbraak- en heropbouwwerken dienen aldus door dezelfde persoon te gebeuren binnen een eenheid van project.

Aan deze voorwaarde wordt in casu voldaan.

III.B.3. Heropbouw van de nieuwe woningen op hetzelfde kadastrale perceel als de afgebroken gebouwen

23. Het optrekken van een gebouw komt slechts voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, in aanmerking als het de heropbouw betreft van een gebouw dat als woning wordt gebruikt en als de bouwheer, met het oog op die heropbouw, het gebouw van het perceel waarvan hij eigenaar was zelf afbreekt of dit voor zijn rekening laat doen en op voorwaarde dat het weder op te bouwen gebouw wordt opgetrokken op hetzelfde kadastrale perceel, zonder dat het gebouw echter op dezelfde plaats als het gesloopte pand moet worden heropgebouwd (7).

[(7) Mond. Vr. nr. 13833 ARENS van 23.06.2009, Beknopt Verslag, COM 601, 10.]

24. De afbraak van een gebouw en daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning vereist niet dat beiden op exact dezelfde plaats gelegen zijn. Het volstaat dus dat beide op hetzelfde kadastrale perceel zijn gelegen (8). Hieruit kan impliciet worden afgeleid dat de woning eender waar op dat perceel mag herrijzen (9).

[(8) Memorie van Toelichting, Parl. St. Kamer, 2020-2021, nr. 55-1662/001, 21; zie ook al: Informaties en Mededelingen (A.O.I.F.-BTW) nr. E.T. 112.400 van 22.06.2007, Info 22.06.07/1.]

[(9) Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11..2024, punt 3.2.1.]

25. Ook aan deze voorwaarde wordt in casu voldaan.

III.B.3. Timing

26. De afbraak- en funderingswerken zullen starten in het najaar van jaar n of het voorjaar van jaar n+1. Aldus vinden de onroerende werken plaats na 01.01.2024, zijnde de datum sinds wanneer de maatregel van rubriek XXXVII, § 1, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, zoals opnieuw ingevoegd ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555), van toepassing is. De begunstigden hopen dit project tegen het jaar n+4 te realiseren.

III.B.4. Afbraak van oude gebouwen

27. De opdrachtgever moet het gebouw in principe volledig (laten) slopen in die zin dat het betrekking moet hebben op een volledig gebouw (10).

[(10) Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.]

Hiermee wordt niet bedoeld dat het gebouw volledig wordt gesloopt, maar wel dat de afbraak het volledige gebouw moet affecteren.

28. Meer specifiek zullen de volgende werken plaatsvinden aan de gebouwen 1, 2, 3 en 4.

Restauratie van gebouw 1 (woonhuis)

29. Gebouw 1 betreft de verbouwing van het bestaande woonhuis tot een ‘gemeenschapshuis’. De bestaande kamerindeling blijft behouden, elke ruimte krijgt een kwalitatieve, leefbare nieuwe invulling.

Dit oude woonhuis wordt het ‘gemeenschapshuis’ en het gemeenschappelijke hart van de cohousing. Op deze manier wordt de oorspronkelijke functie van het gebouw, namelijk ‘wonen’, behouden maar wordt er een nieuwe dimensie aan gegeven door het als ‘gemeenschappelijk wonen’ in te vullen.

Het ‘gemeenschapshuis’ zal juridisch noch feitelijk zelfstandig bestaan als woning maar onder meer fungeren als ontmoetingsruimte (atelier- en hobbyruimte, etc.) of desgevallend logeerkamer voor gasten van de bewoners en in vrijwillige onverdeeldheid toebehoren aan al de eigenaars. Eigen aan cohousing is immers dat ruime gemeenschappelijke delen/voorzieningen worden opgericht om het leven in gemeenschap een plaats te geven.

30. Deze verbouwing kan in verkorte vorm beschreven worden als volgt:

• de restauratie-ingrepen betreffen onder andere de aanleg van een nieuw rieten dak waarbij de bestaande houten dakstructuur (dakspanten, gordingen en keperdak) zoveel als mogelijk behouden blijft;

• de dakkapellen blijven bewaard en worden herbouwd naar oorspronkelijk model;

• de bakstenen gevel wordt waar nodig hersteld en opnieuw voorzien van de originele gevelafwerking;

• de bestaande ramen met houten buitenluiken alsook de voordeur blijven behouden maar worden hersteld en luchtdicht gemaakt;

• een aantal aparte dakvlakramen worden geïntegreerd op het achterste dakvlak aan de zijde van de binnenkoer, gezien de nood tot binnenbrengen van extra daglicht om de zolderruimte, herbestemd tot bureauruimte, leefbaar te maken;

• er wordt teruggegaan naar een authentiek interieur met sobere, historische afwerkingen waarbij het nog aanwezige schrijnwerk, de haardmantel en de historische vloeren maximaal tot hun recht komen en worden opgewaardeerd.

31. Het betreft verbouwingswerken en bouwkundige restauratieve ingrepen waarbij (i) wordt gestreefd naar een maximale harmonie tussen de rijkdom van het historische gebouw enerzijds en anderzijds zo beperkt mogelijke ingrepen met kwalitatieve en duurzame materialen die passen bij het bestaande patrimonium en die met de grootste zorg worden uitgevoerd, steeds met de geest van het bestaande gebouw in gedachten en (ii) het bouwvolume van de nieuwe gemeenschappelijke woning niet groter is dan het oorspronkelijk bouwvolume.

Afbraak en heropbouw van gebouw 2 (stal)

32. Verschillende structurele elementen worden volledig afgebroken en vernieuwd en heropgebouwd. Deze afbraak en heropbouw kan in verkorte vorm beschreven worden als volgt:

• het huidige instabiele dakpakket wordt volledig gedemonteerd en vervangen;

• ook de gevel (in baksteen) aan de westzijde wordt volledig tot de grond afgebroken en vervangen door een nieuwe gevel;

• de tipgevel aan de oostzijde (straatzijde) wordt bovenaan afgebroken tot aan de verdiepingshoogte en heropgemetst naar historisch model (deze werken zijn noodzakelijk gezien de zorgwekkende scheefstand van dit gebouw die momenteel wordt opgevangen door plaatselijk, tijdelijk stutwerk);

• ook de verdiepingsvloer wordt deels weggenomen en vervangen, de storende betongewelven worden daar verwijderd en daar wordt opnieuw een historisch correcte houten zoldervloer gelegd;

• op de begane grond wordt de 20ste-eeuwse stalinfrastructuur verwijderd (bindstal, mestgoten), de huidige bakstenen vloer wordt volledig uitgebroken en vervangen ter hoogte van de woonunit aan de westzijde, in de atelierruimte aan de oostzijde wordt deze vloer plaatselijk uitgebroken en zoveel als mogelijk herlegd om een werkbare atelierruimte te verkrijgen;

• aan de zijde van het binnenerf (noordzijde) worden een aantal raamopeningen gewijzigd;

• de bestaande houten balken van de verdiepingsvloer en het dak worden verder onderzocht en verwijderd en vervangen waar nodig (sommige delen bevinden zich in een vergevorderd stadium van aantasting).

Het lijdt geen twijfel dat er in deze geen sprake kan zijn van toepassing van het renovatietarief, de aard en omvang van de werken is dermate ingrijpend dat de totale lengte van de behouden dragende muren van het oude gebouw niet betekenisvol hoger is dan de totale lengte van de nieuwe dragende muren. Het restant na de afbraakwerken is bovendien op zich niet in staat om het herop te bouwen gebouw zelfstandig te dragen.

In dit verband wordt ook verwezen naar de foto’s waaruit de feitelijke toestand en de pathologie van het gebouw blijkt.

Afbraak en heropbouw van gebouw 3 (wagenhuis)

33. Het vrijstaand en afgezonderd wagenhuis (dat ooit gebouwd is om voertuigen te stallen) wordt volledig afgebroken en heropgebouwd, dit op exact dezelfde plaats en met dezelfde volumetrie. Deze afbraak en heropbouw is noodzakelijk gezien de huidige extreem slechte bouwfysische staat van het gebouw 3 en kan in verkorte vorm beschreven worden als volgt:

• de houten dakstructuur is van oorsprong constructief onder-gedimensioneerd en moet worden afgebroken;

• de muren en het dak (lm) worden volledig afgebroken;

• de vloer op het gelijkvloers en de vloer op verdiepingshoogte (m²) worden volledig afgebroken;

• binnen dezelfde contour en volumetrie als het bestaande gebouw 3 worden 3 nieuwe en kwalitatieve, gekoppelde woonunits ondergebracht;

• de woonvolumes worden deels verzonken in de grond.

In dit verband wordt ook verwezen naar de foto waaruit de feitelijke toestand blijkt.

Afbraak en heropbouw van gebouw 4 (schuur)

34. Om de bouw van c aantal nieuwe en kwalitatieve , gekoppelde woonunits toe te laten binnen de opgelegde perimeter tussen de oude buitenmuren van de schuur, worden de resterende binnenmuren volledig afgebroken.

Grote delen van de buitenste schuurmuren zijn ingestort, deze worden plaatselijk hersteld en heropgemetst naar historisch model.

35. Gebouw 4 op de ingediende bouwplannen zal verrijzen op de plaats van de funderingen van de vroegere historische schuur die quasi volledig ingestort is.

36. Er zijn echter nog funderingsmuren ter plaatse aanwezig die afgebroken en uitgegraven dienen te worden alvorens er in dezelfde beweging met de heropbouw van de schuur kan worden begonnen.

Deze afbraak en heropbouw kan in verkorte vorm worden beschreven als volgt:

• het gebouw is al substantieel afgebroken en wordt weder opgebouwd naar historisch model;

• één bouwlaag onder soort mansardedak (in twee etages);

• de gevels zijn afgewerkt met horizontale houten gevelplanken in verticale structuur;

• het dak wordt voorzien van grijze dakpannen met zonnepanelen;

• het gebouw voorziet c aantal woonunits boven elkaar met twee en drie slaapkamers;

• de vloer op het gelijkvloers wordt verdiept om een leefbare binnenhoogte te kunnen voorzien.

In dit verband wordt ook verwezen naar de foto’s waaruit de feitelijke toestand en de pathologie van het gebouw blijkt.

37. Er is naar het oordeel van de DVB nog sprake van afbraak wanneer het bovengrondse deel van een gebouw al (grotendeels) werd afgebroken en de afbraakwerken dus (vooral) betrekking hebben op het ondergrondse gedeelte.

De nieuwe woning die wordt opgetrokken hoeft niet op exact dezelfde plaats te staan als het afgebroken gebouw. Het is voldoende dat de woning op hetzelfde perceel wordt gebouwd (11).

[(11) Mond. Vr. nr. 13883 ARENS 23.06.2009, Beknopt Verslag, Kamercommissie Financiën en Begroting, COM 601, 11.]

Het is volgens de DVB echter wel vereist dat de afbraak noodzakelijk is om de heropbouw mogelijk te maken. In casu is aan deze voorwaarde voldaan gelet op het feit dat er niet kan gebouwd worden zonder eerst de nog aanwezige funderingsmuren af te breken en uit te graven en zonder het aanwezige puin te verwerken en af te voeren. Hieruit kan in casu worden afgeleid dat de in het verleden opgestarte afbraakwerken dus zeker nog niet als voltooid kunnen worden aanzien.

38. In de feitelijke omstandigheden eigen aan deze specifieke casus is de vraag of de heropbouw van deze schuur bovengronds en ondergronds wel voldoende omvang vertegenwoordigt om van een afbraak te kunnen spreken (als zou worden geoordeeld dat er hoogstens nog sprake is van een marginale constructie), in de besproken problematiek volgens de inschatting van de DVB toch veeleer een non-issue, gezien de hele site als één geheel kan worden beschouwd en beschouwd op projectniveau hoe dan ook alle overige hier bedoelde gebouwen worden afgebroken en heropgebouwd. Wanneer de gebouwen 2, 3 en 4 (stal, wagenhuis en schuur) in globo worden beoordeeld, kan worden vastgesteld dat meer dan 50% van het volledige project wordt afgebroken en heropgebouwd.

Dit volledige project wordt beschouwd als één geheel, het beschermd statuut geldt voor de gehele site waarbij de samenhang van de betrokken gebouwen van primordiaal belang is. In dit vastgoedproject kunnen de verschillende gebouwen eigenlijk niet los van elkaar worden gezien.

Het project “C” wordt gezien als één geheel, één monument. Met de omvorming tot cohousing, de vergroening van de gemeenschappelijke tuinzone en de nodige onroerende werken zal deze site volgens de aanvrager een levendig en actief deel kunnen uitmaken van de Zse buurt en tegelijkertijd een historische verwijzing blijven naar het vroegere leven. Geen enkele keuze of bouwkundige ingreep is los te zien van het totale project en de totaalvisie.

De aanvrager heeft door een externe specialist een meetstaat laten opmaken waarin een gedetailleerde berekening wordt gemaakt van de dragende structuur die wordt afgebroken. Uit deze meetstaat blijkt voor het cohousingproject “C” duidelijk dat op projectniveau de totale lengte van de nieuwe dragende muren/gevels/daken (uitgedrukt in lopende meters (lm)) betekenisvol hoger is dan de behouden dragende muren/gevels/daken en dat de nieuwe vloeren (uitgedrukt in m³) in zeer ruime mate de behouden vloeren overtreffen in oppervlakte.

Tussenbesluit

39. De afbraak- en heropbouwwerken met betrekking tot de bedoelde x aantal woonunits voldoen dus aan de voorwaarden van voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, zodat de bedoelde werken met betrekking tot deze woonunits aan 6% btw kunnen worden gefactureerd.

40. Volgens de DVB dient het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, in de feitelijke omstandigheden eigen aan het cohousingproject “C” logischerwijze doorgetrokken te worden naar de verbouwing van de gemeenschappelijke (gemene) delen/voorzieningen in het ‘gemeenschapshuis’, die immers zowel juridisch als feitelijk een aanhorigheid zijn bij de privéwoningen en niet op zichzelf kunnen bestaan.

Dat deze gemene delen bij deze cohousing wat belangrijker zijn in grootte en onderscheiden functies en wat groter in oppervlakte dan de gemene delen bij klassieke (gedwongen) mede-eigendommen, is naar het oordeel van de DVB op zich niet relevant of determinerend.

Dit 6%-heropbouwtarief geldt dus ook voor de verbouwing van het ‘gemeenschapshuis’ dat de x aantal eigenaars van de woonunits voor een deel bezitten voor ondersteunend gebruik (in de cohousingfilosofie) van hun eigen respectieve privékavels. Voor de verbouwingswerken met betrekking tot het ‘gemeenschapshuis’ wordt dus een proratering toegepast zoals deze ook geldt voor de klassieke gemene delen in het stelsel van (gedwongen) appartementsmede-eigendom. Met andere woorden, de verbouwingswerken met betrekking tot het ‘gemeenschapshuis’ zijn te factureren aan het bedoelde 6%-heropbouwtarief a rato van de quotiteit van de deelgerechtigde ‘afbraak-en heropbouwwoonunits’

41. Deze rulingaanvraag is er dus louter op gericht van de DVB bevestiging te krijgen dat de werken in onroerende staat met betrekking tot de bedoelde x aantal woonunits (i.e. a aantal woonunit in de stal, b aantal gekoppelde woonunits in het wagenhuis en c aantal gekoppelde woonunits in de schuur) én met betrekking tot het ‘gemeenschapshuis’ in gemeenschappelijk gebruik in het kader van dit project, principieel in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief.

III.B.5. Toepassing in casu op de omgevingsaanleg

Toegangswegen (wegen of wandelpaden) naar een woning

42. Onder een toegangsweg die het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% kan genieten, wordt verstaan elke weg die een gebouw dat bestemd is om te worden bewoond, rechtstreeks verbindt met de openbare weg en die wordt gebruikt, al dan niet uitsluitend, door de bewoners en bezoekers van dat gebouw (12).

[(12) Beslissing nr. E.T. 80.398 van 01.10.1996.]

Het onmiddellijke nut voor de privéwoonfunctie is dus bepalend voor het administratief standpunt dat de aanleg van toegangswegen wordt beschouwd als de uitvoering van verbeteringswerken aan de woning waar zij nauw bij aansluiten, eerder dan als bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg of de oprichting van afsluitingen die uitgesloten zijn van de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw (13).

[(13) Cf. aanschrijving nr. 6/1986 van 22.08.1986, punt 52 in fine; Parl. Vr. nr. 17 SAUWENS 24.10.1986, Vr. en Antw. Kamer, 1986-1987, nr. 2, blz. 94-95.]

In die gedachtegang van de btw-administratie is de aanleg van een weg altijd onderworpen aan het standaard btw-tarief wanneer deze weg niet verbonden is met de openbare weg en enkel dient als wandelpad in de tuin of wanneer deze weg uitsluitend dient als toegangsweg voor de brandweer of als toegangsweg naar een afzonderlijke garage (weg gelegen tussen de woning en de garage) of een ander niet voor bewoning bestemd gebouw.

Rekening houdend met deze administratieve richtlijnen moet de gemeenschappelijke oprit en brandweg naar de bedoelde woningen op de bedoelde site die deze woningen rechtstreeks verbindt met de openbare weg, beschouwd worden als een toegangsweg en kan de aanleg van deze gemeenschappelijke oprit en brandweg het verlaagde btw-tarief van 6% genieten overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw.

Buitenterrassen

43. De terrassen aangelegd op het perceel van een gebouw worden slechts beschouwd als deel uitmakend van de woning wanneer ze grenzen aan een gebouw dat bestemd is om te worden bewoond.

Het onmiddellijke nut voor de privéwoonfunctie is dus ook bepalend voor het administratief standpunt dat de aanleg van aangrenzende buitenterrassen wordt beschouwd als de uitvoering van verbeteringswerken aan de woning waar zij nauw bij aansluiten, eerder dan als bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg of de oprichting van afsluitingen die uitgesloten zijn van de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw (14).

[(14) Cf. Aanschrijving nr. 6/1986 van 22.08.1986, punt 52 in fine; Parl. Vr. nr. 17 SAUWENS 24.10.1986, Vr. en Antw. Kamer, 1986-1987, nr. 2, blz. 94-95.]

Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, is dus van toepassing op de aanleg van het gemeenschappelijk buitenterras (dat als buitenleefruimte kan worden gebruikt), grenzend aan de gemeenschappelijke keuken van het ‘gemeenschapshuis’ (behoudens de ‘binnenkoer’ die als geheel blijft behouden), en dit pro rata in functie van de quotiteit van de deelgerechtigde ‘afbraak- en heropbouwwoonunits’, zoals de overige gemene delen.

Dit 6%-tarief is desgevallend ook van toepassing op de eventuele aanleg van rechtstreeks bij de bedoelde x aantal woonunits in privégenot/privégebruik aangrenzende privéterrassen (die als buitenleefruimte kunnen worden gebruikt) die uitgeven op de gemeenschappelijke tuin en die in dat geval als verbeteringswerken aan de privéwoning kunnen worden beschouwd.

Parkings (openlucht parkeerplaatsen voor voertuigen of (motor)fietsen)

44. Aangezien een parking niet beantwoordt aan het hiervoor omschreven begrip ‘terras’, zijn de onroerende werkzaamheden die er betrekking op hebben, zonder onderscheid onderworpen aan het standaard btw-tarief, zelfs wanneer die parking onmiddellijk aan de woning grenst en in die hoedanigheid geen toegangsweg tot de garage is (15).

[(15) Beslissing nr. E.T. 80.398 van 01.10.1996.]

Gelet op de administratieve richtlijnen zijn eventuele parkings in de gegeven feitelijke omstandigheden uitgesloten van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, en is het standaard btw-tarief er op van toepassing.

Garages, carports en (motor)fietsenstallingen – In casu open carport

45. Garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het bedoelde 6%-heropbouwtarief. Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar meebrengt. In een dergelijk geval is dit 6%-tarief van toepassing zelfs voor de oprichting van deze garage (16).

[(16) Circulaire nr. 2021/C/18/ van 25.02.2021, punt 3.6.]

Deze principes zijn mutatis mutandis toepasbaar op de plaatsing van een carport, ongeacht of deze al dan niet aan de woning grenst, op voorwaarde dat de carport effectief bestemd is om een voertuig of (motor)fiets te stallen.

46. In de gegeven feitelijke omstandigheden is op de onroerende werken ter realisatie (zonder afbraak) van de open carport (in se gewoon de toevoeging van een afdak links naast de stal gelegen in lijn van het bestaande naburige gebouw met servitude door verjaring) het standaard btw-tarief van toepassing.

Ook op de aanleg van enigerlei groendak, om het even hetwelk, op voornoemd afdak, is, vermits de toepassingsvoorwaarden voorzien in voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, niet zijn vervuld, dan het standaard btw-tarief van toepassing.

Tuinaanleg

47. Het spreekt voor zich dat de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief uitgesloten is voor de handelingen vermeld in het vierde lid, 1°, 2°, 3° en 4° van voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw.

48. Zodoende is in de gegeven omstandigheden op de tuinaanleg (en uiteraard het tuinonderhoud), de aanleg van de bloemen- en moestuin, van stukken grasland en van de (kleine) fruitboomgaard en de eventuele tuinomheiningen en op eventuele gevelreiniging het standaard btw-tarief van toepassing.

Groendaken

49. Het spreekt voor zich dat materiële werken in onroerende staat (afbraak en heropbouw) die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg of het oprichten van afsluitingen, niet in aanmerking komen voor de toepassing van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6%.

Extensief groendak (ook vegetatiedakgenoemd)

50. Aan de DVB werd meegedeeld dat op de hoogste dakhoogte van de nieuw op te richten schuur waarin c aantal gekoppelde woonunits worden ondergebracht, een ‘extensief’ groendak (ook ‘vegetatiedak’ genoemd) zal worden geïnstalleerd en aangeplant door een dakbegroener.

51. Volgens de btw-administratie is bij de installatie van een ‘extensief’ groendak het bedoelde 6%-heropbouwtarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, van toepassing op het geheel van de werken, zowel installatie als aanplanting (17).

[(17) Circulaire nr. 2017/C/25 van 24.04.2017 betreffende het btw-tarief dat van toepassing is op werken in onroerende staat met betrekking tot groendaken en -gevels, punt 2.1.]

Van een ‘extensieve’ begroeiing kan er slechts sprake zijn als er gewerkt wordt met een relatief dunne substraatlaag. De btw-administratie legt de lat op gewoonlijk minder dan 12 cm. Bovendien is volgens haar vereist dat de aanplanting beperkt blijft tot planten met oppervlakkige verworteling (mossen, sedums (vetkruiden), grasachtigen).

Semi-intensief of intensief groendak (niet beperkt tot planten met oppervlakkige verworteling)

52. Aan de DVB werd meegedeeld dat op de laagste dakhoogte van de nieuw op te richten schuur waarin c aantal gekoppelde woonunits worden ondergebracht, een ‘intensief’ of ‘semi-intensief’ groendak zal worden geïnstalleerd of aangeplant door een dakbegroener.

53. In geval van een ‘semi-intensief’ of ‘intensief’ groendak moet de kostprijs van de afbraak-en heropbouwwerken uitgesplitst worden. Het deel van de prijs dat verband houdt met de installatie valt onder het 6%-heropbouwtarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, het deel van de prijs dat verband houdt met de aanplanting valt dan onder de uitsluiting voor ‘tuinaanleg’ en is onderworpen aan het standaard btw-tarief.

Het gedeelte van de prijs voor aanplanting is dus volgens de btw-administratie onderworpen aan het standaard btw-tarief (18) behalve bij een gebeurlijke opsplitsing van de prijs voor aanplanting en de levering van de aangeplante goederen bij de tuinaanleg, in welk geval de aanplanting onderworpen blijft aan het standaard btw-tarief maar het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing is op de goederenlevering bij die aanplanting overeenkomstig rubriek VII, eerste lid van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, mits die aangeplante goederen beoogd zijn in cijfer 13 of 14 van voornoemde rubriek VII, eerste lid (19).

[(18) Circulaire nr. 2017/C/25 van 24.04.2017 betreffende het btw-tarief dat van toepassing is op werken in onroerende staat met betrekking tot groendaken en -gevels, punt 2.1.]

[(19) Circulaire nr. 2019/C/92 van 19.09.2019 betreffende het btw-tarief dat van toepassing is op bomen en planten die worden geleverd bij de aanleg en het onderhoud van tuinen, titel V, derde geval jo. titel X, rubriek E. E.]

Voornoemde rubriek VII, eerste lid voorziet in haar cijfer 13 of 14 een 6% btw-tarief voor:

• levende woudbomen, levende fruitbomen, -heesters en -struiken alsmede plantgoed daarvan;

• levende sierbomen, -heesters, -struiken en andere levende sierplanten; bollen, knollen, wortels en ander plantgoed voor de sierteelt.

Als ‘andere levende sierplanten’ kunnen worden genoemd: kamerplanten, éénjarige planten, vaste planten, waterplanten en gazon (gazonzoden, gazonrollen, … maar niet de gazonzaadjes die immers worden beoogd door cijfer 3 van voornoemde rubriek VII en dus niet onder dit 6%-tarief kunnen vallen).

III.B.5. Realisatie op significant bebouwd terrein (significante omvang – evenredigheidsverhouding)

54. De aanwending van de bedoelde gebouwen vóór de afbraak alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

55. Onder de bedoelde regeling moet het afgebroken gebouw een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een significante omvang heeft, ook in verhouding tot de op te richten woongebouwen (wooneenheden). De btw-administratie verduidelijkt dat het moet gaan om een gebouwd onroerend goed uit zijn aard waaraan een kadastraal inkomen kan worden toegekend. Zij stelt dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd worden aangemerkt als significant (20). Deze beoordeling moet geval per geval gebeuren en is een feitenkwestie (21).

[(20) Memorie van Toelichting, Kamer, nr. 55-1662/001, 20; Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1.; zie overigens ook al: Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

[(21) Ibidem.]

56. In de gegeven omstandigheden is er sprake van de afbraak van ‘significante’ gebouwen. Ook de verhouding tussen de afgebroken gebouwen en de betrokken heropgebouwde woonunits staat niet in enige wanverhouding (22).

[(22) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 3.2. met doorverwijzing naar de bepalingen onder punt 3.2. van de circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024 die van toepassing blijven; Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 3.2.1.]

Uit de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen significante omvang genoeg hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

III.B.6. Voorwaarden met sociale inslag

III.B.6.1. Bestemming door de bouwheer-natuurlijke persoon van de heropgebouwde woning als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning – concept ‘verhinderend bezit’ voor btw

Enige woning

57. Om te bepalen of de heropgebouwde woning de enige woning is die de bouwheer-natuurlijke persoon zelf betrekt, wordt rekening gehouden met alle gebouwen die geheel of gedeeltelijk worden gebruikt (of daar in elk geval voor zijn bestemd) als woning en waarop de bouwheer-natuurlijke persoon geheel of gedeeltelijk eigendomsrechten kan laten gelden dan wel andere zakelijke rechten dan het eigendomsrecht die hem de bevoegdheid verschaffen om de woning te gebruiken (zoals vruchtgebruik; cf. artikel 9, tweede lid, 2° W.BTW).

De eigendom van andere gebouwen die niet worden gebruikt als woning of niet zijn bestemd voor bewoning (bv. handelspanden), wordt in dit kader niet in aanmerking genomen en gelden dus niet als zogenaamd verhinderend bezit.

De voorwaarde van enige woning betekent dat de bouwheren-natuurlijke personen, op het ogenblik waarop ze de woning voor het eerst in gebruik nemen, geen eigendomsrechten of andere zakelijke rechten mogen kunnen laten gelden ten aanzien van een andere woning in binnen- of buitenland. Niet enkel de volle eigendom van een andere woning maar ook de mede-eigendom en de bloot-eigendom (23) van een woning vormt een zogenaamd verhinderend bezit voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief.

[(23) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 4.3. a.i. jo. Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 5.2.1.3.]

Volgens § 1, derde lid van rubriek XXXVII, § 1 van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 worden er in dit verband twee uitzonderingen voorzien. Er wordt geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan de bouwheren-natuurlijke personen ingevolge erfenis mede-eigenaar, bloot-eigenaar of vruchtgebruiker zijn.

Indien bouwheren-natuurlijke personen ingevolge erfenis de volle eigendom van een andere woning hebben verworven op het tijdstip van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de heropgebouwde woning , dan vormt dit wel een verhinderend bezit en zal dit er toe leiden dat zij een pro rata temporis terugstorting (cf. infra) moeten doen van het genoten voordeel (24). Een erfenis van de volle eigendom na voornoemde eerste ingebruikneming of inbezitneming vormt geen verhinderend bezit en zal er dus niet toe leiden dat bouwheren-natuurlijke personen een pro rata temporis terugstorting (cf. infra) moeten doen van het genoten voordeel (25);

[(24) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 4.3. a.i. jo. Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 5.2.1.3.]

[(25) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 4.3. a.i. jo. Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 5.2.1.3., voetnoot (3).]

- een andere woning die de bouwheer-natuurlijke persoon bewoont als eigen woning, waar hij zijn domicilie heeft gevestigd, en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de heropgebouwde woning, is verkocht.

Ook andere vormen van volle eigendomsoverdracht worden in dit kader aanvaard door de btw-administratie tenzij er misbruik zou worden vastgesteld (26).

[(26) Circulaire nr. 2025/C/48 van 28.07.2025, punt 4.3. a.i. jo. Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 5.2.1.3., voetnoot (4).]

Indien de echtgeno(o)te of partner van de bouwheer-natuurlijke persoon mee eigendomsrechten verkrijgt ten aanzien van de woning zal, ongeacht of het gaat om echtgenoten of partners die wettelijk of feitelijk samenwonen, de beoordeling van deze voorwaarde van enige woning onder de huidige administratieve doctrine per persoon (per partner) afzonderlijk worden gemaakt.

Concept enige woning en gemeenschapshuis

58. De hiervoor bedoelde koppels en single die momenteel eigenaar zijn van de woning waar zij (samen) wonen, maken zich sterk dat zij de andere woning die zij bewonen als eigen woning, waar zij hun domicilie hebben gevestigd, uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de heropgebouwde woning op de hiervoor bedoelde site te Z, zullen verkopen.

59. Er zullen na uitvoering van de bedoelde werken x aantal privékavels zijn (‘woonunits’ genoemd, met hoofdbestemming ‘wonen’) die zullen toebehoren aan x aantal verschillende eigenaars of kandidaat-eigenaars-ondertekenaars van een aankoop-verkoopbelofte (single of koppels), die telkens een aandeel zullen hebben in de gemeenschappelijke delen/voorzieningen (die intensief (en alvast intensiever dan bij traditionele woningen/woonunits) worden gebruikt gezien deze gemeenschappelijk zijn), zoals de tuin, de oprit en brandweg, de nutsvoorzieningen en ook het gemeenschapshuis.

Dit gemeenschapshuis zal juridisch noch feitelijk zelfstandig bestaan als woning, maar onder meer fungeren als gemeenschappelijke ontmoetingsruimte of desgevallend logeerkamer voor gasten van de bewoners en in mede-eigendom toebehoren aan al de eigenaars (of kandidaat-eigenaars-ondertekenaars van een aankoop-verkoopbelofte).

In de gegeven concrete omstandigheden (in de cohousingfilosofie, rekening houdend met de samenlevingsvormen die de jongste decennia ingrijpend zijn gewijzigd en met de eigenheid van alternatieve, niet-traditionele woonvormen zoals cohousing, die worden gekenmerkt door contextuele bewoning op een duurzame maar meer verbindende wijze), spreekt het voor zich dat het gemeenschapshuis niet wordt beschouwd als een autonome wooneenheid c.q. afzonderlijk gebouw waarvan het bezit verhinderend zou zijn voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief.

Eén van de voorname (niet-juridische) kenmerken die aan cohousing wordt toegeschreven is het gebruik van zowel privédelen als (ruime) gemeenschappelijke delen. Het gemeenschapshuis (‘common house’) vormt in dit echt cohousingproject (met nadruk op gemeenschapsgevoel en sociale cohesie) een organisch geheel met de volwaardige, compacte(re) privéwoonunits (met de nodige privacy) van de cohousers.

Het gemeenschapshuis is immers zowel juridisch als feitelijk een aanhorigheid bij deze privéwoonunits en kan niet op zichzelf bestaan. Rekening houdend met het voorgaande maakt het gemeenschapshuis (‘common house’) in dit kader geen autonome woonunit uit maar slechts een ondergeschikte woonunit.

Hoofdzakelijk eigen woning

60. Het betreft in essentie de woning die de bouwheer-natuurlijke persoon als eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of vruchtgebruiker zelf betrekt, ofwel niet zelf betrekt om beroepsredenen, om redenen van sociale aard, vanwege wettelijke of contractuele belemmeringen die het de belastingplichtige onmogelijk maken om de woning zelf te betrekken of vanwege de stand van de bouwwerkzaamheden of van de verbouwingswerkzaamheden die de belastingplichtige niet toelaten de woning daadwerkelijk te betrekken.

61. De definitie van eigen woning in dit kader laat dus ook ruimte voor omstandigheden waarbij de bouwheer-natuurlijke persoon de woning niet zelf betrekt.

De btw-administratie heeft echter verduidelijkt dat het niet zelf betrekken van de heropgebouwde woning waar de bouwheer-natuurlijke persoon is gedomicilieerd, enkel kan worden aanvaard indien dit tijdelijk is (27).

[(27) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 4.1.1.2.]

62. Uit het concept eigen woning in dit kader volgt dat dit niet het gedeelte van de woning omvat dat voor het uitoefenen van een economische activiteit wordt gebruikt. Daarom wordt als voorwaarde voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief gesteld dat de woning hoofdzakelijk als eigen woning moet worden gebruikt.

Het hoofdzakelijk karakter betekent in casu dat de woning voor meer dan 50% privé moeten worden gebruikt. Het is dus een alles of niets-verhaal. Ofwel wordt de woning voor meer dan 50% privé gebruikt en zullen de werken in onroerende staat volledig onderworpen zijn aan dit 6%-tarief (uiteraard als alle overige toepassingsvoorwaarden ook zijn vervuld), ofwel wordt de woning voor minstens 50% of meer dan 50% beroepsmatig gebruikt en zullen de werken in onroerende staat volledig onderworpen zijn aan het standaard btw-tarief. Een uitsplitsing van de prijs a rato van het privématig gebruik is in dat geval dus niet aan de orde om het toe te passen btw-tarief te bepalen.

Indien de woning ook voor het uitoefenen van een economische activiteit wordt gebruikt, mag minder dan de helft (minder dan 50%) worden gebruikt voor de uitoefening van de economische activiteit. Als een woning na heropbouw voor minder dan 50% voor de uitoefening van een economische activiteit wordt gebruikt, is de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief mogelijk voor het geheel van de onroerende werken, met inbegrip van de werken die betrekking hebben op het gedeelte van de woning die voor de uitoefening van een economische activiteit wordt gebruikt. Als de werken daarentegen uitsluitend worden uitgevoerd aan het gedeelte van de woning dat voor de uitoefening van een economische activiteit wordt gebruikt (bv. inrichtingswerken beperkt tot die lokalen) is het standaard btw-tarief van toepassing (28).

[(28) Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt. 4.1.1.2.]

Concept hoofdzakelijk eigen woning en gemeenschapshuis

63. De voorwaarde dat de handelingen betrekking moeten hebben op een woning die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt, dient in casu wat betreft de gemeenschappelijke (gemene) delen/voorzieningen in het gemeenschapshuis met enige lenigheid van geest te worden toegepast, opdat rekening zou kunnen worden gehouden met de realiteit en specificiteit van cohousingprojecten en meer in het bijzonder “echte” cohousingprojecten zoals het cohousingproject “C”.

De oppervlakte van de beroepsmatige werkruimte (als nevenactiviteit naast wonen) blijft steeds onder 50% van de totale oppervlakte van het gemeenschapshuis en sowieso ruim onder 50% van de totale oppervlakte van het project.

III.B.6.2. Totale bewoonbare oppervlakte van niet meer dan 200 m²

64. Specifiek wat de oppervlaktevereiste betreft, merkt de DVB vooreerst op dat het begrip ‘bewoonbare oppervlakte’ eng (strikt) wordt omschreven waardoor het bedoelde 6%-heropbouwtarief niet beperkt is tot zeer kleine woningen.

65. Deze oppervlaktevereiste wordt toegepast ongeacht het type van woning (viergevelwoning, rijhuis, appartement of, zoals in casu, wooneenheid in een geïntegreerd project van gemeenschappelijk wonen zonder aanvullende diensten (zoals cohousing met ruimtes voor gemeenschappelijk gebruik en ruimtes voor privégebruik)). Ook in de Commissie Financiën bij de bespreking van het wetsontwerp dat de regeling heeft ingevoerd, heeft de minister van Financiën uitdrukkelijk bevestigd dat de voorwaarde inzake de oppervlakte van 200 m² moet worden beoordeeld per afzonderlijke wooneenheid (29).

[(29) Verslag, Kamer, 2023-2024, nr. 55-3865/008, 30.]

Wel wordt per type woning bepaald hoe de oppervlakte moet worden berekend. Zo wordt voor wooneenheden die deel uitmaken van een “geïntegreerd vastgoedproject van gemeenschappelijk wonen” (cohousing) de totale bewoonbare oppervlakte bepaald door de oppervlaktes van alle woonvertrekken van die wooneenheid samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkant van de gemeenschappelijke muren. De woonvertrekken voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van de verschillende wooneenheden van het project worden wel in aanmerking worden genomen voor de berekening van de oppervlakte van een wooneenheid, in evenredigheid met het aantal wooneenheden van het project.

66. Als uitgangspunt geldt in alle gevallen dat de bewoonbare oppervlakte wordt berekend door de oppervlakten van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de opgaande muren.

Keukens, woonkamers, eetkamers, slaapkamers, bewoonbare zolder- en kelderruimtes, bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes, worden als woonvertrekken beschouwd.

De btw-administratie beschouwt, bij wijze van voorbeeld, ook een speelkamer voor de kinderen, een hobbykamer, een kelder ingericht als fitnessruimte, een strijkkamer of een veranda als woonvertrek.

Alle voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes van een woning (zoals bijvoorbeeld praktijkruimtes, kantoorruimtes, verkoopruimtes en ateliers) worden gelijkgesteld met woonvertrekken voor de berekening van de totale bewoonbare oppervlakte. Deze ruimtes worden dus in aanmerking genomen voor de berekening van de maximaal bewoonbare oppervlakte van 200 m².

De volgende vertrekken worden daarentegen nooit beschouwd als woonvertrekken (ook niet als ze worden gebruikt in het kader van een economische activiteit): badkamers, wc's, washuizen, trappen, bergplaatsen, gangen, niet-bewoonbare zolder- en kelderruimtes en garages (mutatis mutandis carports), ongeacht hun oppervlakte en hoogte (30).

[(30) Circulaire nr. 2024/C/73 van 27.11.2024, punt 4.1.1.5.; zie overigens ook al: Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 4.1.1.5.]

De oppervlakte van de bedoelde woonvertrekken wordt ook maar in aanmerking genomen op voorwaarde dat die vertrekken een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter.

De btw-administratie benadrukt dat de bestemming (functie/gebruik) van de ruimte uiteraard primeert op de op de plannen gebruikte benaming ervan.

67. Zo moet bij het cohousingproject “C” met x aantal woonunits en s m² gemeenschappelijke woonvertrekken (zoals bijvoorbeeld de ateliers (co-working spaces), de hobbyruimtes, etc. op voorwaarde dat die vertrekken een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter en waarbij de oppervlakte van de badkamer (douchecel), de wc, de wasplaats, trappen, bergplaatsen en gangen, ongeacht hun oppervlakte en hoogte, in mindering werd gebracht van de oppervlakte van die vertrekken in het ‘common house’), s’ m² (s m²/x aantal) worden bijgeteld bij de oppervlakte (inclusief binnenmuren, exclusief trappen/vides en badkamers) van elke individuele woonunit.

De bewoonbare oppervlakte per woonunit voor alle individuele woonunits bedraagt volgens de aanvrager aldus: telkens minder dan 200 m².

68. De DVB vestigt er de nadruk op dat deze wettelijke definitie (voornoemde rubriek XXXVII, § 7, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW) en administratieve normen over wat wordt verstaan onder woonvertrekken en over hoe de totale bewoonbare oppervlakte wordt berekend, uitsluitend gelden voor de toepassing van de definitieve (permanente) btw-regeling inzake afbraak van gebouwen en ermee gepaard gaande heropbouw van woningen op Belgisch grondgebied.

Wat betreft de (bewoonbare) oppervlaktes van voornoemde woonunits en van de gemeenschappelijke woonvertrekken, kan de DVB overigens enkel voortgaan op de verklaringen van de aanvrager.

De DVB fiatteert ter zake enkel de specifieke methodologie zonder zich uit te spreken over de juistheid van de door de aanvrager verstrekte concrete cijfergegevens betreffende de bedoelde (bewoonbare) oppervlaktes.

69. Op grond van de gegevens en de plannen bevestigt de aanvrager dat de bewoonbare oppervlakte per woonunit voor alle individuele woonunits (met toepasselijke pro rata bijtelling voor de gemeenschappelijke woonvertrekken) niet meer zal bedragen dan 200 m² en dat bijgevolg aan de oppervlaktevereiste zal worden voldaan.

III.B.6.3. Minimumduur - correctiemechanisme

70. De hiervoor vermelde en toegelichte voorwaarden met sociale inslag dienen in principe ook vervuld te blijven voor een periode tot en met 31 december van het 5de jaar volgend op het jaar van eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming van de woning door de bouwheer-natuurlijke persoon (31).

[(31) Rubriek XXXVII, § 5, eerste lid, 1° van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20.]

71. Indien er zich tijdens deze periode wijzigingen voordoen waardoor minstens één van deze voorwaarden met sociale inslag niet meer vervuld zijn, dient de bouwheer ook het genoten btw-voordeel (verschil tussen het standaard btw-tarief en het 6%-heropbouwtarief) terug te storten aan de Schatkist voor het jaar waarin de wijziging zich voordoet en voor de nog te lopen jaren tot beloop van één 5de (1/5) per jaar. In principe moet dus 1/5 van het genoten btw-voordeel per jaar worden teruggestort door de bouwheer. Het volledige btw-voordeel (5/5) moet worden teruggestort als de wijziging zich voordoet in het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming zelf of in het eerste volledige kalenderjaar volgend op de ingebruikneming. Doet de wijziging zich voor in het 2de jaar volgend op de ingebruikneming , dan dient 4/5 te worden teruggestort, in het 3de jaar volgend op de ingebruikneming 3/5, en zo verder (32).

[(32) Rubriek XXXVII, § 5, tweede lid, 2°van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20; Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 4.1.1.8.]

72. Deze terugstorting dient volgens de wet- en regelgever niet te gebeuren bij elk behoorlijk verantwoord geval van overmacht dat de bouwheer definitief verhindert om nog te voldoen aan minstens één van de voorwaarden met sociale inslag of in geval van overlijden van de bouwheer-natuurlijke persoon (33).

[(33) Rubriek XXXVII, § 5, derde lid van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20.]

De btw-administratie heeft ter verduidelijking alvast een aantal voorbeelden gegeven van wat er als dergelijke overmacht kan gelden: echtscheiding of het beëindigen van de wettelijke of feitelijke samenwoning van de bouwheer, gegronde en ernstige medische redenen van de bouwheer of de inwonende gezinsleden, definitieve verhuis om professionele redenen of volledige vernieling van de woning door bijvoorbeeld brand (34).

[(34) Circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 4.1.1.8.]

III.B.7. Formaliteiten

73. De toepassing van de bedoelde regeling veronderstelt dat aan een aantal vormvoorwaarden moet worden voldaan (de (tijdige) indiening van een voorafgaande verklaring en bijhorende stukken en een verwijzing naar deze verklaring op de facturen van de aannemers). De aanvrager maakt zich sterk dat aan deze vormvoorwaarden zal worden voldaan bij de aanvang van dit project.

IV. Conclusie

74. Om het verlaagde btw-tarief van 6% te genieten overeenkomstig rubriek XXXVII, § 1, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, zoals opnieuw ingevoegd ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals reeds sinds 01.01.2024 ongewijzigd van toepassing (met een aanpassing, wat gehuwden en wettelijk samenwonenden betreft, van de beoordeling van de voorwaarde dat het om de ‘enige’ woning moet gaan, i.e. geen gezamenlijke beoordeling (meer) maar een afzonderlijke beoordeling per partner), in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW, is het in de gegeven omstandigheden voldoende dat dat alle bewoners van de bedoelde woonunits en gemeenschappelijke woonvertrekken als initiatiefnemers van het project (bouwheren) worden aangemerkt op het tijdstip van de indiening van de aanvraag van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

75. In dit concreet geval is het bepalend tijdstip van beoordeling dus xx.xx.jaar n (zie randnr. 6 supra) en bijgevolg worden alle supra bedoelde particulieren/bewoners/initiatiefnemers beschouwd als bouwheer en kunnen zij zodoende het verlaagde btw-tarief van 6% genieten overeenkomstig rubriek XXXVII, § 1, nieuw, van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, zoals opnieuw ingevoegd ingevolge artikel 53 van de Programmawet van 18.07.2025 (BS 29.07.2025, p. 63555) en zoals reeds sinds 01.01.2024 ongewijzigd van toepassing (met een aanpassing, wat gehuwden en wettelijk samenwonenden betreft, van de beoordeling van de voorwaarde dat het om de ‘enige’ woning moet gaan, i.e. geen gezamenlijke beoordeling (meer) maar een afzonderlijke beoordeling per partner), in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW.

76. Wat betreft de hiervoor (in verkorte vorm) beschreven werken in onroerende staat tot realisatie van het cohousingproject met ateliers “C”, zoals hiervoor beschreven en zoals vermeld op de ingediende en aan de DVB voorgelegde bouwplannen, is in de gegeven feitelijke omstandigheden het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW, van toepassing op het werk in onroerende staat en de overige handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6° (onder de in voornoemde rubriek XXXVII, § 1 gestelde voorwaarden en met uitsluiting uiteraard van de handelingen vermeld in het vierde lid, 1°, 2°, 3° en 4° van voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw) uitgevoerd aan de hiervoor bedoelde x aantal woonunits (i.e. a aantal woonunit in de stal, b aantal gekoppelde woonunits in het wagenhuis en c aantal gekoppelde woonunits in de schuur), gelegen te Z.

77. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, in uitvoering van artikel 37, § 1 W.BTW, geldt in de gegeven omstandigheden ook voor de verbouwing van het ‘gemeenschapshuis’ dat de x aantal eigenaars van de hiervoor bedoelde woonunits voor een deel bezitten voor ondersteunend gebruik (in de cohousingfilosofie) van hun eigen respectieve privékavels en deze verbouwingswerken met betrekking tot het ‘gemeenschapshuis’, per analogiam de toepasselijke regeling voor de klassieke gemene delen in het stelsel van (gedwongen) appartementsmede-eigendom, zijn te factureren aan het bedoelde 6%-heropbouwtarief a rato van de quotiteit van de deelgerechtigde ‘afbraak-en heropbouwwoonunits’.

78. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor die werken in onroerende staat, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig de artikelen 22 en 22bis W.BTW op datum van deze beslissing.

79. Het spreekt voor zich dat de toepassing van dit 6%-heropbouwtarief verder afhankelijk is van de in voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, tweede lid, § 5, § 7 en § 8 opgelegde grond- en vormvoorwaarden, i.e. in hoofdzaak de bestemming die de bouwheer aan de woning geeft (enige en hoofzakelijk eigen woning), de domicilievereiste, het mogelijks zogenaamd verhinderend bezit in hoofde van de bouwheer, het oppervlaktecriterium (in casu maximum 200 m² bewoonbare oppervlakte van de woning), de termijnvoorwaarde (in casu 5 jaar) en de naleving van de te vervullen formaliteiten.

80. Wat betreft de voorwaarde van enige woning in de context van het zogenaamd verhinderend bezit voor btw, spreekt het voor zich dat het hiervoor bedoelde gemeenschapshuis niet wordt beschouwd als een autonome wooneenheid c.q. afzonderlijk gebouw waarvan het bezit verhinderend zou zijn voor de toepassing van het bedoelde 6%-heropbouwtarief (zie randnr. 59 supra).

81. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, geldt ook, tenzij het gaat om uitgesloten onroerende handelingen, voor de werken tot afwerking (i.e. de werken in onroerende staat die worden uitgevoerd nadat de woning in gebruik werd genomen) van de bedoelde afbraak- en heropbouwwoonunits en gemeenschappelijke delen/voorzieningen, voor zover de btw opeisbaar wordt uiterlijk op 31 december van het jaar van ingebruikname van de woningen (wat per woonunit te beoordelen is).

82. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw, is ook van toepassing op de hierna bedoelde omgevingsaanleg (uitgezonderd in casu de open carport en eventuele andere parkings), te weten de aanleg van:

1. de gemeenschappelijke oprit (uit betontegels) en brandweg naar de hiervoor bedoelde woonunits, dit pro rata in functie van de quotiteit van de deelgerechtigde ‘afbraak- en heropbouwwoonunits’, zoals de overige gemene delen;

2. het gemeenschappelijk buitenterras (dat als buitenleefruimte kan worden gebruikt) grenzend aan de gemeenschappelijke keuken van het ‘gemeenschapshuis’ (behoudens de ‘binnenkoer’ die als geheel blijft behouden), dit pro rata in functie van de quotiteit van de deelgerechtigde ‘afbraak- en heropbouwwoonunits’, zoals de overige gemene delen;

3. desgevallend de rechtstreeks bij de hiervoor bedoelde x aantal woonunits in privégenot/privégebruik aangrenzende privéterrassen (die als buitenleefruimte kunnen worden gebruikt), die uitgeven op de gemeenschappelijke tuin, en die dan als verbeteringswerken aan de privéwoningen kunnen worden beschouwd;

4. de wandelpaden (stapstenen, uit betontegels) in de gemeenschappelijke tuin voor zover zij een verbinding vormen tussen de hiervoor bedoelde woonunits, dit pro rata in functie van de quotiteit van de deelgerechtigde ‘afbraak- en heropbouwwoonunits’, zoals de overige gemene delen;

5. alle rioleringen, putten, nutsleidingen en de aan het project dienstbare infrastructuur op de bedoelde site hetgeen ook werken zijn die rechtstreeks betrekking hebben op het wonen of hiervoor noodzakelijk of onmiddellijk nuttig zijn, en dit ook pro rata in functie van de quotiteit van de deelgerechtigde ‘afbraak- en heropbouwwoonunits’, zoals de overige gemene delen.

83. In de gegeven feitelijke omstandigheden is op de onroerende werken (zonder afbraak) ter realisatie van de open carport (in se gewoon de toevoeging van een afdak links naast de stal gelegen in lijn van het bestaande naburige gebouw met servitude door verjaring) evenals op de aanleg op voornoemd dak van enigerlei groendak, om het even hetwelk (vermits de realisatie van het bedoelde afdak niet in aanmerking komt voor de toepassing van het 6%-heropbouwtarief overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw), het standaard btw-tarief van toepassing.

84. Op de tuinaanleg (en uiteraard het tuinonderhoud), de aanleg van de bloemen- en moestuin, desgevallend van de zwemvijver, van stukken grasland en van de (kleine) fruitboomgaard en de eventuele tuinomheiningen en op eventuele gevelreiniging is het standaard btw-tarief van toepassing.

85. De installatie en de aanplanting van het ‘extensief’ groendak (ook ‘vegetatiedak’ genoemd) op de hoogste dakhoogte van de nieuw op te richten schuur waarin c aantal gekoppelde woonunits worden ondergebracht, is onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1, nieuw.

86. Wat de installatie van het ‘intensief’ of ‘semi-intensief’ groendak betreft op de laagste dakhoogte van de nieuw op te richten schuur waarin c aantal gekoppelde woonunits worden ondergebracht, is het deel van de kostprijs van de werken dat verband houdt met de installatie onderworpen aan het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII, § 1 maar is het deel van die kostprijs dat verband houdt met de aanplanting onderworpen aan het standaard btw-tarief, behalve bij gebeurlijke opsplitsing van de prijs voor die aanplanting en de levering van de aangeplante goederen bij de tuinaanleg, in welk geval de aanplanting onderworpen blijft aan het standaard btw-tarief maar op de levering van de aangeplante goederen het verlaagde btw-tarief van 6% van toepassing is overeenkomstig rubriek VII, eerste lid van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20, mits die aangeplante goederen beoogd zijn in cijfer 13 of 14 van voornoemde rubriek VII, eerste lid.