BTW Artikelen 37 en 38 W.BTW Rubriek XXXI van tabel ABTW Artikelen 37 en 38 W.BTW Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 Werken in onroerende staat Verlaagd tarief Verkoop oude gebouwen VrijstellingX

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. Les travaux immobiliers réalisés aux appartements situés entre le rez-de-chaussée et le 4ième étage du bâtiment visé ci-après, à l’exception des travaux relatifs aux appartements A et B, peuvent bénéficier du taux de TVA de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 ;

1.2. La vente des futurs appartements situés entre le rez-de-chaussée et le 4ème étage pourra être réalisée en exemption de TVA prévue à l'article 44, § 3, 1°, a), du CTVA et s’opérer sous le régime des droits d’enregistrement, ceci à l’exception des appartements A et B, qui devront être cédés avec application de la TVA ;

1.3. Les travaux relatifs aux futurs lots de logement situés du 5ième au 6ième étages, ne bénéficient pas du taux réduit visé à la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970, et leur cession s’opérera avec application de la TVA au taux de 21% en application de l'article 44, § 3, 1°, a), premier tiret, du CTVA, à l’exception de l’appartement C qui sera cédé avec application des droits d’enregistrement.

II. Description des faits

2. Les demandeurs souhaitent réhabiliter un ensemble immobilier anciennement destiné au bureau en vue de le convertir, d’une part en en partie commerciale destinés à un investisseur, d’une autre en unités de logements (et deux bureaux) destinés à être cédés en pleine propriété.

3. La présente demande ne concerne que la partie logements.

4. A ce jour, l’ensemble immobilier se présente dans une configuration mise à nu. Cette mise à nu fut réalisée par l’ancien propriétaire sous un ancien permis d’urbanisme aujourd’hui périmé.

5. Outre les travaux structurels décrits ci-après, les travaux concerneront le réaménagement des espaces de circulations horizontaux intérieurs, la délimitation des lots individuels par l’installation de nouvelles cloisons non portantes, la création de pièces au sein de chaque lot par l’installation de cloisons non portantes, l’installation complète des circulations d’égouttage, du câblage électrique et internet/téléphonique, de la tuyauterie et, généralement, l’ensemble des travaux de finition.

6. Les éléments structurels compris entre les axes 4 à 12 sont conservés (colonnes, poutres et planchers).

7. Certaines trémies sont ajoutées dans les planchers existants.

8. Les noyaux de circulation, trémies d’ascenseurs, cages d’escalier et escalier (entre les niveaux +0 à +4) sont conservés.

9. Les structures résiduelles situées sur le couvrant quatrième étage (qui supportaient une toiture pyramidale) seront démolies afin de construire les nouveaux cinquième et sixième étages, en retrait. Le « plafond » du quatrième étage sera donc neuf. Les étages 5 et 6 seront intégralement neufs.

10. Au quatrième étage, la poutre de façade est partiellement démolie (axes B/5-8) et reconstruite pour permettre la reprise des charges des étages supérieurs mais également la reprise des nouveaux balcons en béton architectonique créés en façade à rue.

11. A tous les étages (sous-sol au quatrième étage), il y aura quelques renforts et ajouts structurels, mais d’une proportion faible par rapport à la structure conservée.

12. Au quatrième étage :

- Entre les axes 9 à 12, les porteurs verticaux sont existants. Les colonnes en façades sont démolies et de nouvelles colonnes sont créées en modifiant l’implantation. Sur ces colonnes reposent des nouvelles poutres en béton armé qui servent elles-mêmes d’appui à une dalle hyperstatique en béton armé.

- Les nouvelles trémies créées dans les planchers existants devront faire l’objet d’un renforcement à l’aide de profilés métalliques.

- Des profilés métalliques seront placés dans les voiles en béton existant pour permettre la création d’ouvertures.

- Les poutres renversées existantes situées au droit des façades seront découpées au diamant.

- Un ragréage des bétons existants devra être réalisé au droit de chaque découpe.

- Les nouveaux balcons sont solidarisés avec la structure existante soit par l’utilisation d’ancrages scellés dans la structure existante soit directement ancrés dans de nouveaux éléments en béton coulé, extension des dalles existantes.

13. Au troisième étage :

- Les colonnes et les poutres en façade entre les axes 9 à 12 sont démolies et reconstruites pour permettre la modification de l’implantation des colonnes.

- Des balcons en béton architectonique avec armatures à coupure thermique sont créés entre les axes 4 à 10 en façade à rue et en façade intérieure d’ilot. Les poutres de façade existantes axes F/5-6 et F/7-8 sont démolies et reconstruites pour permettre la reprise des balcons en porte-à-faux.

- Les nouvelles trémies créées dans les planchers existants devront faire l’objet d’un renforcement à l’aide de profilés métalliques.

- Des profilés métalliques seront placés dans les voiles en béton existant pour permettre la création d’ouvertures.

- Un ragréage des bétons existants devra être réalisé au droit de chaque découpe.

14. Du rez-de-chaussée au deuxième étage :

- Des balcons en béton architectonique avec armatures à coupure thermique sont créés entre les axes 4 à 10 en façade à rue et en façade intérieure d’ilot. Les poutres de façade existantes axes F/5-6 et F/7-8 sont démolies et reconstruites pour permettre la reprise des balcons en porte-à-faux.

- Les nouvelles trémies créées dans les planchers existants devront faire l’objet d’un renforcement à l’aide de profilés métalliques.

- Des profilés métalliques seront placés dans les voiles en béton existant pour permettre la création d’ouvertures.

- Les escaliers du RDC sont démolis et reconstruits en modifiant le design. - Un ragréage des bétons existants devra être réalisé au droit de chaque découpe.

15. L’entresol est conservé.

16. Au sous-sol -1 :

- Des nouvelles dalles sont créées à l’arrière du bâtiment entre les axes 4-5 et 9-10.

- Les dalles au droit des accès au bâtiment situées entre les axes 4-5 et 8-9 seront démolies et reconstruites aux bons niveaux.

- Les escaliers du sous-sol-1 sont démolis et reconstruits en modifiant le design.

17. Au sous-sol -2 :

- Les rehausses présentes sur la dalle du sous-sol -1 seront démolies afin d’avoir une dalle de niveau constant. Un ragréage du béton dans ces zones devra être réalisé.

- Une extension sur terre-plein est prévue au niveau des axes E-F/8-10.

- Des nouvelles dalles sont créées au droit des trémies ascenseur existantes et au niveau des axes F/3-5.

18. Au sous-sol – 3, de nouvelles dalles sont créées au droit des trémies ascenseur existantes. Celles-ci seront scellées à la structure existante.

19. Les fondations sont conservées. Le fond des fosses ascenseur existantes sera rehaussé en créant une nouvelle dalle scellée aux voiles du noyau.

20. Pour les étages du rez-de-chaussée au 4ème étage compris (hors sous-sol très majoritairement conservé), les structures anciennes et conservées représentent N% du total des structures après travaux (compté en longueurs portantes). Les structures de planchers anciennes et conservées représentent N% du total de la superficie après travaux.

III. Décision

21. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Application du taux réduit aux travaux transformation des appartements situés du rez-de-chaussée au 4ième étage, à l’exception des appartements A et B, ainsi qu’à l’appartement C

22. Conformément à l’article 37 du C.TVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

23. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

- Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

- Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

- Condition 3° : les opérations sont effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la première facture relative à ces opérations ;

- Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final;

- Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit et portent la mention suivante : " Taux de T.V.A.: En l'absence de contestation par écrit, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que (1) les travaux sont effectués à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la date de la première facture relative à ces travaux, (2) qu'après l'exécution de ces travaux, l'habitation est utilisée, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé et (3) que ces travaux sont fournis et facturés à un consommateur final. Si au moins une de ces conditions n'est pas remplie, le taux normal de T.V.A. de 21 p.c. sera applicable et le client endossera, par rapport à ces conditions, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus.".; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

24. En l’espèce, il ressort des informations fournies (permis d’urbanisme, plans, situation projetée, décompte des structures modifiées par appartement…), que les travaux envisagés pour rénover les appartements visés par la présente décision ne portent pas atteinte aux éléments essentiels du bâtiment et reposent de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant.

25. En effet, les travaux décrits aux numéros 5 à 20, dont l’impact structurel est minoritaire, consisteront principalement à/au :

- le remplacement de certaines poutres et colonnes en façades,

- le remplacement de certains escaliers,

- le remplacement des dalles au niveau de certaines trémies d’ascenseurs,

- l’ajout de balcons,

- la création de certaines ouvertures,

- le réaménagement des espaces de circulations horizontaux intérieurs,

- la délimitation des lots individuels par l’installation de nouvelles cloisons non portantes,

- la création de pièces au sein de chaque lot par l’installation de cloisons non portantes,

- l’installation complète des circulations d’égouttage, du câblage électrique, du câblage internet/téléphonique et de la tuyauterie,

- la réalisation de l’ensemble des travaux de finition.

26. Dès lors, les travaux qui seront effectués aux appartements situés du rez-de-chaussée au 4ième étage, à l’exception des appartements A et B, ainsi qu’à l’appartement C, constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie.

27. En outre, les demandeurs ont confirmé que ces appartements seront, à l’issue des travaux, effectivement utilisés comme logements privés. La condition n°2 est donc remplie.

28. Par ailleurs, selon les déclarations des demandeurs, la première occupation du bâtiment précède de plus de dix ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. La condition 3 est également remplie.

29. Ensuite, comme les demandeurs font rénover ces appartements en vue de les vendre ou de les donner en location, ils peuvent être considérés comme des consommateurs finaux au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 (1). La condition 4 est donc satisfaite.

[(1) points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986. Voir aussi Commentaire TVA, Livre II Détermination de la base d’imposition et du taux applicable, Chapitre 7 : Taux de la taxe, Section 4 – Services soumis au taux de 6%, p.64]

30. Cela étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs aux appartements situés du rez-de-chaussée au 4ième étage, à l’exception des appartements A et B, ainsi qu’à l’appartement C, pourront en principe bénéficier du taux TVA réduit de 6%.

31. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

32. De plus, compte tenu que ces surfaces ne seront pas utilisées à des fins de logements, le taux réduit ne pourra être appliqué aux unités destinées à l’exercice d’une activité économique au sens de l’article 1, §21 C.TVA.

33. Enfin, les travaux portant sur les appartements situés du 5ième étage au 6ième étage ainsi que les appartements A et B, reposant majoritairement sur des structures et/ou planchers neufs et non sur d’anciennes structures portantes, ne pourront bénéficier du taux TVA réduit visé par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970.

Livraisons exemptées de TVA des appartements situés du rez-de-chaussée au 4ième étage, à l’exception des appartements A et B, ainsi qu’à l’appartement C, conformément à l’article 44, §3, 1°, a) C.TVA

34. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

35. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2).

36. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf.

37. Deux situations peuvent être envisagées :

- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

38. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

39. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation, visée sous le point 37, 2ième tiret ci-avant, ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du C.TVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

40. Dans le cas présent, il ressort de la description du projet immobilier faite par le demandeur que les travaux entrepris (tels que mentionnés aux numéros 5 à 20 ci-avant) ne modifient pas radicalement les logements situés du rez-de-chaussée au 4ième étage dans leurs éléments essentiels, à savoir dans la nature, la structure et, le cas échéant, la destination.

41. En effet, l’atteinte portée aux éléments porteurs ou aux fondations de ces logements reste minoritaire. Les éléments structurels anciens seront majoritairement conservés sans que des travaux de renforcement ne soient nécessaires.

42. Comme le demandeur souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 37, 2ième tiret ci-avant.

43. Dès lors, les travaux de transformation réalisés ne modifiant pas radicalement la nature et la structure des appartements situés du rez-de-chaussée au 4ième étage, à l’exception des appartements A et B, ainsi qu’à l’appartement C visés par la présente demande, et résultant de cette transformation, leur vente pourra être effectuée en exemption de TVA conformément à l’article 44, §3, 1°, a) C.TVA.

44. Toutefois, compte tenu que les éléments structurels des appartements situés au 5ième étage, au 6ième étage ainsi qu’aux appartements A et B seront neufs, et pour autant que la transformation subie par ces appartements entraine une modification des revenus cadastraux, ceux-ci pourront être considérés comme neuf pour l’application de la TVA et devront donc faire l’objet d’une livraison d’immeuble neuf soumise à la taxe, conformément à l’article 12, §2 C.TVA, pour autant qu’elle ait lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a eu lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bien.

45. La question de la première occupation ou de la première utilisation est une question de fait sur laquelle le SDA ne se prononce pas et qui relève de la compétence des services régionaux de l’AGFisc.