Artikelen 37 en 38 W.BTWBtw - Artikelen 37 en 38 W.BTW - Rubriek XXXVII, §4 van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw van gebouwen

Tekst van de beslissing

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I. Objet de la demande

1. La demande vise à obtenir la confirmation que les travaux décrits-ci après peuvent être assimilés à des travaux de démolition et reconstruction conjointe d’un bâtiment, composé de N appartements destinés à être donné en location de longue durée à des personnes physiques qui y éliront domicile sans délai, bénéficient du taux TVA réduit de 6% conformément à la rubrique XXXVII, §4 de l’annexe A à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA.

II. Description des faits

2. Le demandeur a acquis la pleine propriété d’un complexe immobilier, composé de 3 parties, dont la structure portante se compose comme suit :

- concernant la Partie A : les planchers sont principalement composés de prédalles portant sur un système de poteaux-poutres ;

- concernant la Partie B : les planchers sont composés de prédalles, dalles et hourdis portant sur un système de poteaux-poutres ;

- concernant la Partie Centrale : les planchers sont composés de prédalles et hourdis portant sur un système de poteaux-poutres.

3. Le projet immobilier engendrera sur l’Ancien Bâtiment les travaux de démolition suivants :

- de manière générale : curage de l’ensemble de l’Ancien Bâtiment (démolition des séparations intérieures, enlèvement des allèges, des châssis, des techniques, des finitions, des chapes et des revêtements de colonnes) ;

- concernant la Partie A :

• démolition complète du 5e étage ;

• démolition complète de la façade avant portante (colonnes et poutres) à partir du rez-de-chaussée ;

• démolition complète de la façade arrière en recul portante (colonnes et poutres) à partir du 2e étage ;

• démolition des anciens noyaux de circulation ;

• à tous les étages, démolition partielle des dalles de sol en vue de créer trois nouveaux noyaux de circulation et des trémies techniques ;

• au sous-sol, démolition de la dalle de sol à l’endroit des nouvelles fondations ;

• au niveau du couvrant -1, démolition totale de la dalle de sol, des poutres et de six colonnes situées entre les axes 1 et 2 et de la poutre (avec maintien de l’armature) située sur l’axe 4’ ;

• au niveau des couvrants RDC et +1, démolition totale de la dalle de sol située entre les axes 1 et 1’, des colonnes et des poutres (avec maintien de l’armature) situées sur l’axe 1’ et de la poutre (avec maintien de l’armature) située sur l’axe 4’ ;

• au niveau des couvrants +2 et +4, démolition totale de la dalle de sol située entre les axes 1 et 1’, des colonnes et des poutres (avec maintien de l’armature) situées sur l’axe 1’ ;

- concernant la Partie B :

• démolition complète du 3e et 4e étage, excepté l’armature de quelques colonnes centrales au niveau du 3e étage ;

• démolition complète de la façade avant portante (colonnes et poutres) à partir du rez-de-chaussée ;

• démolition complète de la façade arrière en recul portante (colonnes et poutres) à partir du rez-de-chaussée ;

• démolition des anciens noyaux de circulation ;

• à tous les étages, démolition des dalles de sol en vue de créer trois nouveaux noyaux de circulation et des trémies techniques ;

• au sous-sol, démolition de la dalle de sol en vue de créer de nouvelles fondations ;

• au niveau du couvrant -1, démolition presque totale de la dalle de sol située entre les axes 11 et 12 et de la poutre (avec maintien de l’armature) située sur l’axe 9’ ;

• au niveau des couvrants +1 et +2, démolition de la poutre (avec maintien de l’armature) située sur l’axe 11 et de quatre colonnes ;

- concernant la Partie Centrale :

• démolition de l’ensemble des éléments structurels, excepté une partie de la dalle du sous-sol.

ci-après les « Travaux de Démolition »

4. Avant d’entamer les Travaux de Démolition, un contreventement provisoire devra être installé en vue de stabiliser les éléments conservés de l’Ancien Bâtiment jusqu’à la construction des nouveaux noyaux de circulation.

5. De nombreux étais seront installés suite à la démolition des éléments porteurs (façades, poutres et colonnes). La quasi-totalité des planchers conservés devront être étançonnés. Même les éléments porteurs conservés et décapés nécessiteront un étaiement en vue de permettre leur renforcement.

6. Afin d’assurer la stabilité des éléments structurels conservés, il sera primordial de procéder à des travaux de construction et de renforcement durant la phase de démolition selon la chronologie suivante :

- curage du bâtiment ;

- démolition des étages non conservés ;

- renforcement des fondations et réalisation des nouvelles fondations ;

- renforcement (externe) des éléments de gros-œuvre ;

- réalisation des nouveaux porteurs verticaux et horizontaux ;

- phaser par étages :

- démolition des façades ;

- démolitions avec et sans conservation des armatures ;

- réalisation des nouvelles dalles et poutres ;

- bétonnage des recharges structurelles après préparation de surface des dalles existantes.

7. Si l’ensemble des Travaux de Démolition étaient réalisés en une fois et sans ces différentes mesures, les éléments structurels conservés de l’Ancien Bâtiment s’écrouleraient.

8. Les principaux travaux de construction et de renforcement seront les suivants :

- de manière générale :

• les poutres conservées seront presque toutes renforcées, soit par décapage, ajout d’armatures en acier et rebétonnage, soit par ajout de plats carbone et la section de certaines colonnes conservées sera élargie de 10cm par ajout de béton en vue d’augmenter leur portance, suite à l’augmentation des charges (augmentation des complexes de chape pour l’acoustique) et à la modification des principes statiques de la structure (réduction des portées, suppression des porteurs, ajout de balcons, …) ;

• division d’éléments de plancher préfabriqués en deux pour en réduire la portée ;

• une couche de compression ferraillée sera coulée sur les dalles conservées et des plats en fibres de carbone sont placés en vue de garantir la stabilité du bâtiment, sa résistance au feu et l’acoustique ;

• création de nouvelles trémies techniques. Les anciennes trémies seront refermées par de nouvelles dalles ;

• réaménagement des espaces intérieurs ;

• nouvelles finitions, chapes et revêtements ;

- concernant la Partie A :

• reconstruction du 5e étage ;

• reconstruction de la façade avant portante (colonne et poutres) à partir du rez-de-chaussée avec intégration de loggias dès le 1er étage ;

• reconstruction de la façade arrière portante (colonne et poutres) à partir du 2 étage et intégration de balcons dès le 1er étage ;

• construction de trois nouveaux noyaux de circulation. Les anciens noyaux de circulation seront refermés par de nouvelles dalles ;

• les fondations seront renforcées par l’intégration de micropieux et de nouvelles semelles seront construites pour augmenter la capacité portante ;

• création d’un nouveau toit plat avec placement de panneaux solaires ;

- concernant la Partie B :

• reconstruction des 4e et 3e étages ;

• reconstruction de la façade avant portante (colonne et poutres) à partir du rez-de-chaussée avec intégration de balcons dès le 1er étage ;

• reconstruction de la façade arrière portante (colonne et poutres) à partir du rez-de-chaussée avec intégration de balcons dès le 1er étage ;

• construction de trois nouveaux noyaux de circulation. Les anciens noyaux de circulation seront refermés par de nouvelles dalles ;

• les fondations seront renforcées par l’intégration de micropieux et de nouvelles seront construites pour augmenter la capacité portante ;

• création d’un nouveau toit plat avec placement de panneaux solaires

- concernant la Partie Centrale :

• construction de nouvelles colonnes et leur fondation ;

• construction de la dalle couvrant le parking ;

ci-après les « Travaux de Construction ».

III. Décision

Il ressort de l’examen approfondi auquel s’est livré le SDA que :

9. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Application du taux TVA réduit aux travaux de démolition d’un bâtiment en état de ruine à la reconstruction conjointe de N appartements

10. Conformément à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe à l’arrêté royal précité.

11. A cet égard, la rubrique XXXVII, §4 du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 fixant les taux de la TVA indique que le taux réduit de 6% s'applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation destiné à une location de longue durée et situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment.

Condition 1 – Démolition et reconstruction effectuée par la même personne

12. Pour l'application du taux réduit de TVA de 6 % prévu à l'article XXXVII, §4 du tableau A de l’annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de la TVA, il est nécessaire que ce soit la même personne qui ait agit en qualité de maître d’ouvrage pour la réalisation des travaux de démolition du bâtiment existant, d’une part, et pour la réalisation des travaux de reconstruction relatifs au nouveau bâtiment d’habitation, d’autre part.

13. En l’espèce, le demandeur déclare être le maitre d’ouvrage de l’entièreté du projet immobilier décrit dans la présente décision. La condition 1 est donc remplie.

Condition 2 – Notion de bâtiment et de consistance significative

14. Une des conditions de la rubrique susmentionnée est qu'un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi.

15. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du CTVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

16. Il doit également s’agir d’un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas.

Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis.

17. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait.

18. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur que le bâtiment faisant l’objet des travaux, soit un ancien bâtiment mixte obsolète, a les caractéristiques objectives d’une construction durable et a également une consistance significative au regard du projet d’habitations envisagé. La condition 2 est donc remplie.

Condition 3 – Démolition d’un bâtiment : application de la tolérance administrative

19. Les travaux de démolition doivent en principe aboutir à une démolition complète du bâtiment.

20. Néanmoins, pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubrique XXXI, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application de la rubrique XXXVII précitée. Il convient de noter que cette tolérance administrative est strictement limitée aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (1).

[(1) v. point 2.2 de l’Info 22.06.07/1- Informations et communications (A.F.E.R.-T.V.A.) du 22 juin 2007 et point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021]

21. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeurs ainsi que de la note d’architecte jointe à la présente demande que minimum N% des éléments structurels du bâtiment seront démolis. De surcroit, presque la totalité des éléments structurels conservés devront être substantiellement renforcés, via différentes méthodes (intégration de micropieux, ajout d’armatures en acier, ajout de couches de compression ferraillée, rebétonnage….) et ce, dans le but de supporter les travaux de reconstructions. Le SDA est d’avis que, conformément à l’arrêt de la Cour de Cassation du 21 octobre 2022 (2), les éléments structurels substantiellement renforcés doivent être assimilés à des éléments neufs. Ces travaux de renforcement augmentent donc le pourcentage de structure considérée comme neuve à minimum N%. Dès lors, la condition n°3 est remplie.

[(2) Cass., 21 octobre 2022, R.G. n°F.21.0053.N.]

Condition 4 – Reconstruction du bâtiment d’habitation sur la même parcelle cadastrale

22. Une autre des conditions est que le maître de l’ouvrage doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

23. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé.

24. De même, si le nouveau bâtiment, après démolition des anciens bâtiments existants, est situé pour au moins 50 % sur les anciennes parcelles cadastrales bâties (quel que soit l'emplacement des bâtiments démolis sur ces parcelles cadastrales initialement bâties), l'ensemble du bâtiment peut, en principe, bénéficier du taux réduit de la TVA de 6%. Dans le cas contraire, le taux normal de la TVA s'appliquera aux travaux relatifs à ce bâtiment. Afin d'apprécier ce critère, il ne sera tenu compte, en règle, que de la superficie au sol (tous les espaces et les murs compris au rez-de-chaussée) du bâtiment. Le critère sera considéré pour l'ensemble du bâtiment (et non pour une partie du bâtiment tel qu'un appartement individuel) (3).

[(3) v. point 3.3 de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021]

25. En l’espèce, il ressort des déclarations du demandeur, ainsi que du permis d’urbanisme et de l’extrait cadastral transmis, que, le bâtiment à démolir est situé sur parcelle cadastrale sur laquelle le bâtiment d’habitation sera lui-même érigé, soit la parcelle référencée X. La condition 4 est donc remplie.

Condition 5 – Opérations relatives à un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage , en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai

26. Conformément au §6 de la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20, les opérations doivent concerner un bâtiment qui, après travaux, est donné en location par le maitre d’ouvrage en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y élira domicile sans délai, et ce, pendant une période qui prend fin au plus tôt le 31 décembre de la quinzième année suivant l’année de la première utilisation ou de la première occupation du bâtiment d’habitation.

27. Cette période de location minimale devra être fixée dans la convention de location ou résultera de la convention de bail enregistrée ou des conventions successives de bail enregistrées conclues avec le(s) locataire(s).

28. En l’espèce, le demandeur s’engage à effectivement mettre en location les 5 appartements visés par la présente demande pendant une période minimale de 15 ans. La condition 4 est donc remplie.

29. A ce sujet, le SDA souligne qu’il appartiendra à l’office de contrôle de vérifier, le cas échéant, le caractère effectif du respect de cette condition à l’expiration du délai visé.

Condition 6 – Opérations relatives à un bâtiment dont la superficie totale habitable, après travaux, n’excède pas 200m²

30. Afin de limiter le bénéfice de la présente mesure aux logements de petite et de moyenne taille, cette superficie ne peut pas excéder 200 m2, quel que soit le type d'habitation concernée.

31. Il ressort des déclarations du demandeur que les surfaces habitables des 4 appartements situés dans le bâtiment reconstruit, telle que définie dans la règlementation applicable, seront inférieures à la surface maximum de 200 mètres carrés. Pour autant que les appartements respectent in fine les superficies annoncées, ce qu’il n’appartient pas au SDA de vérifier, la condition 6 sera remplie.

Condition 7 – Autres conditions prévues par la rubrique XXXVII du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20

32. Pour l’application du taux réduit de 6% prévu par la rubrique XXXVII de l’arrêté royal n°20, les conditions suivantes sont également requises :

32.1. Condition 1 : le maître d'ouvrage envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration mentionne que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être donné en location en tant que bâtiment d’habitation à une personne physique qui y aura son domicile sans délai, et est accompagnée d'une copie du permis d'urbanisme et du (des) contrat(s) d'entreprise; le maître d’ouvrage doit produire au(x) prestataire(s) de services une copie de la déclaration visée ci-avant ;

32.2. Condition 2 : le moment où la taxe devient exigible conformément aux articles 22 et 22bis, §1er, du Code TVA doit survenir au plus tard le 31 décembre de l'année de la première occupation ou de la première utilisation du bâtiment d’habitation ;

32.3. Condition 3 : les factures émises par le prestataire de services, et les doubles qu'il conserve, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la déclaration du client visée au 2°, a), décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

Conclusion

33. Pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXVII soient bien remplies (v. conditions 1 à 3 ci-avant et reprises aux points 32.1 à 32.3 de la présente décision), et que les appartements visés par la présente demande soient effectivement loués à des personnes physiques pendant une durée de quinze ans, les travaux immobiliers relatifs à la démolition du bâtiment existant et à la reconstruction conjointe du bâtiment comprenant les quatre appartements, tel que visé dans la présente décision, pourront bénéficier du taux réduit de 6%.

34. Pour le reste, conformément à l’alinéa 3 du paragraphe 4 de la rubrique XXXVII précitée, ce taux réduit ne sera pas applicable :

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne seraient pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

- aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui auraient pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires ;

- au nettoyage de tout ou partie d’un bâtiment d’habitation.

35. Par conséquent les éventuels travaux d’aménagement du jardin seront exclus du bénéfice du taux réduit de 6% et passibles de la taxe au taux de 21%.