TariefBtw - Tarief - Werk in onroerende staat (renovatie- en omvormingswerken) met betrekking tot een privé-woning - Artikelen 37 en 38 W.BTW - Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag om een voorafgaande beslissing wordt ingediend in naam van X, die eigenaar is van twee aanpalende gebouwen A en B gelegen te <>.

2. De geplande verrichting omvat het afbreken van gebouw A en het verbouwen van gebouw B.

3. Het gebouw A wordt volledig afgebroken. Na deze afbraak wordt er een nieuw gebouw opgetrokken die volledig wordt geïntegreerd in het renovatieproject van het gebouw B.

4. Het gebouw B zal vooraan om bouwtechnische redenen voor een deel worden afgebroken en heropgebouwd.

5. De dakplaat van het gebouw B wordt vervangen door een nieuwe dakplaat die blijft steunen op de bestaande dragende muren, nadat deze in beperkte mate zullen zijn opgehoogd.

6. De bestaande funderingen worden grotendeels behouden, al dan niet na versteviging door ondergieten van de bestaande fundering.

7. De nieuwe vloerplaten die geplaatst worden blijven steunen op de bestaande dragende muren.

II. Vraagstelling

8. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing beoogt de bevestiging van de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% voor de renovatie verricht aan de gebouwen gelegen te <> waarvan X eigenaar is en dit op grond van rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20 van 20 juli 1970.

III. Beslissing

Uit het door de rulingdienst verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

9. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Toepassingsgebied

10. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing beoogt de bevestiging van de toepassing van het verlaagd btw-tarief gelijk aan 6% voor de renovatie verricht aan voormelde gebouwen waarvan aanvrager eigenaar is en dit op grond van rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20 van 20 juli 1970 genomen ter uitvoering van artikel 37 van het btw-wetboek, die voorziet in de toepassing van het btw tarief van 6% voor het uit te voeren werk in onroerende staat, voor zover de volgende voorwaarden zijn vervuld:

1° de handelingen moeten de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, geheel of ten dele van een woning tot voorwerp hebben;

2° de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning wordt gebruikt;

3° de handelingen worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in de loop van een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de eerste factuur met betrekking tot die handelingen;

4° de handelingen moeten worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker;

5° de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, maken melding van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagde tarief rechtvaardigen en bevatten de volgende vermelding:

"Btw-tarief: Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de factuur, wordt de klant geacht te erkennen dat (1) de werken worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat ten minste tien jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken, (2) de woning, na uitvoering van die werken, uitsluitend of hoofdzakelijk als privé-woning wordt gebruikt en (3) de werken worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker.

Wanneer minstens één van die voorwaarden niet is voldaan, zal het normale btw-tarief van 21 pct. van toepassing zijn en is de afnemer ten aanzien van die voorwaarden aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten.".

Behoudens samenspanning tussen de partijen, is de dienstverrichter ontslagen van de aansprakelijkheid ten aanzien van de in het 5°, bedoelde voorwaarden betreffende de vaststelling van het tarief, wanneer de afnemer de factuur niet schriftelijk betwist overeenkomstig 5°.

11. Het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op:

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

12. De toepassing van het verlaagde btw-tarief beoogd door rubriek XXXI is, in principe, beperkt tot de handelingen die betrekking hebben op gebouwen, die in ieder geval na de uitvoering van die handelingen gebouwen zijn aangewend om te worden bewoond, en dit in tegenstelling tot de gebouwen die daarvoor niet worden gebruikt, inzonderheid de gebouwen gebruikt voor beroeps­ of administratieve doeleinden, aangewend voor de nijverheid, de handel, de landbouw, de uitoefening van vrije beroepen of elke andere beroeps­ of administratieve werkzaamheid.

13. Voor het bepalen van het toe te passen btw-tarief in geval van onroerende handelingen die worden verricht, hetzij aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, hetzij aan de privatieve delen met betrekking tot de appartementen, moet de toestand appartement per appartement worden beoordeeld, overeenkomstig de aan elk appartement gegeven bestemming.

14. Indien, meer bepaald, werken worden uitgevoerd aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw (bijvoorbeeld, vervanging of onderhoud van een lift), en indien elke mede-eigenaar in de kosten bijdraagt in functie van zijn onverdeeld deel in de gemeenschappelijke delen, hangt het btw-tarief verschuldigd op ieders deel in de kosten af van de bestemming die hij aan zijn appartement heeft gegeven.

15. De werken dienen de omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling of het onderhoud, met uitsluiting van de reiniging, tot voorwerp te hebben van een woning. Opdat het renovatietarief van 6% toepassing kan vinden, is het met andere woorden van belang dat de werken niet zo ver gaan dat in wezen tot nieuwbouw wordt overgegaan. Dit is volgens de administratieve richtlijnen aan de orde in de volgende twee gevallen:

• De omvormingswerken blijven op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren en meer algemeen op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw (1).

[(1) Arrest van het Hof van Cassatie nr. F.19.0069.N van 25.06.2020 en het Arrest van het Hof van Cassatie nr. F.21.0053.N van 21.10.2022.]

Hierbij dient de totale lengte van de behouden dragende muren betekenisvol hoger te zijn dan de totale lengte van de nieuwe dragende muren. De oude dragende muren die werden afgebroken en heropgebouwd (zelfs indien gemetseld op de dezelfde plaats) worden aangemerkt als nieuwe (dragende) muren.

• In de mate waarin er sprake is van een uitbreiding, kunnen de werken bovendien slechts worden aangemerkt als een omvorming (en niet als nieuwbouw) wanneer de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuwe gedeelte. Er kan worden van uitgegaan dat dit het geval is wanneer de totale oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft na de uitvoering van de werken groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken. Bijgevolg dient het oude gedeelte meer dan 50 % van de totale oppervlakte van de woning te bedragen.

Ingevolge de vraag nr. 1117 van de heer Leterme dd. 09.10.2002 Vr. en Antw., Kamer, 2002-2003, nr. 153, blz. 19612 moet bij de berekening van de te vergelijken oppervlakten inzonderheid:

­ gemeten worden vanaf en tot de buitenkanten van de opgaande muren;

­ rekening worden gehouden met de totale oppervlakte van ieder vlak gedeelte (draagvloer) van de woning, inclusief dus "verloren oppervlakte, zoals onder een schuin dak";

­ rekening worden gehouden met de oppervlakte van bergruimte, kelder, zolder en in- of aangebouwde garage.

Verder mag het nieuwe gedeelte niet onafhankelijk van het oude gedeelte functioneren, maar dient deze nieuwe ruimte het oude gedeelte aan te vullen en dient deze er dus - wat het gebruik van het gebouw betreft - een coherent en complementair geheel mee te vormen. Het nieuwe gedeelte hoeft zich daarentegen evenwel niet onder hetzelfde dak te bevinden als het oude gedeelte.

III.B. Toepassing in casu

16. De renovatiewerken dienen op een relevante wijze te steunen op de oude dragende muren en meer algemeen op de wezenlijke elementen van de structuur van het te renoveren gebouw. Hierbij dient de totale lengte van de behouden dragende muren betekenisvol hoger te zijn dan de totale lengte van de nieuwe dragende muren. De oude dragende muren die werden afgebroken en heropgebouwd (zelfs indien gemetseld op de dezelfde plaats) worden aangemerkt als nieuwe (dragende) muren.

17. Uit de door de aanvrager geleverde plannen en berekening in de aanvraag blijkt dat de uitgevoerde werken, op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke structuur van de te renoveren gebouwen.

18. De lopende meters bestaande dragende muren is steeds groter dan het aantal lopende meters nieuwe dragende muren; dit is telkens het geval, meer bepaald zowel voor wat betreft alle delen en gemeenschappelijke delen van de kelder, als voor de delen en gemeenschappelijke delen van het gelijkvloers, als voor de appartementen op de verdiepingen. De toestand werd beoordeeld appartement per appartement.

19. In de mate waarin er sprake is van een uitbreiding, kunnen de werken bovendien slechts worden aangemerkt als een omvorming (en niet als nieuwbouw) wanneer de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuwe gedeelte. Er kan worden van uitgegaan dat dit het geval is wanneer de totale oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft na de uitvoering van de werken groter is dan de helft van de totale oppervlakte van de woning na de uitvoering van de werken. Bijgevolg dient het oude gedeelte meer dan 50 % van de totale oppervlakte van de woning te bedragen.

20. Uit de door de aanvrager geleverde plannen en berekening in de aanvraag blijkt dat de oppervlakte van de behouden bewoonbare en bruikbare oude gedeelte van het gebouw, respectievelijk elk deel van het gebouw groter is dan de helft van de totale oppervlakte na uitvoering van de werken van het gebouw, respectievelijk elk deel van het gebouw. De toestand werd beoordeeld appartement per appartement.

21. Het nieuwe gedeelte na afbraak van het gebouw A en het nieuwe gedeelte vooraan van het gebouw B zullen niet onafhankelijk functioneren van het oude gedeelte en maken deel uit van het gebouw na renovatie. Deze delen worden volledig geïntegreerd in het globale gerenoveerde gebouw.

22. De rulingdienst deelt mee de berekening van de oppervlaktes alsook van de lopende meters in de aanvraag niet te hebben onderzocht en niet te hebben afgestemd met de plannen en zich enkel baseert op de gegevens/berekening zoals meegedeeld door de aanvrager. De concrete toetsing van de voorgelegde cijfers met de realiteit kan door de controledienst gebeuren.

23. De gebouwen werden reeds meer dan 10 jaar geleden in gebruik genomen en beantwoorden hierbij aan de voorwaarden opgenomen in rubriek XXXI voornoemd.

24. De aanvrager verklaart dat de vermelde formaliteiten als opgenomen in §1, eerste lid, 5° van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20 zullen nageleefd worden.

25. Het btw-tarief van 6% is van toepassing op de beoogde handelingen die worden verricht, hetzij aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, hetzij aan de privatieve delen met betrekking tot de appartementen, indien ze betrekking hebben op appartementen die uitsluitend worden aangewend als privéwoning, alsook op de garages en bergingen die een onmiddellijk nut voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt.

26. Er wordt benadrukt dat de werken die uitsluitend betrekking hebben op de handelsruimte zijn onderworpen aan het normale btw-tarief van 21%. Voor werken die betrekking hebben op het gehele gebouw (bijvoorbeeld dakwerken, isolatie, enzovoort), dient de prijs te worden gesplitst.

III.C. Conclusie

27. Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen beslist het College van de rulingdienst in zitting van 25 februari 2025 dat het verlaagd btw-tarief van 6% van toepassing is op de werken in onroerende staat in het kader van de renovatie verricht aan de gebouwen gelegen <>, hetzij aan de gemeenschappelijke delen van het gebouw, hetzij aan de privatieve delen met betrekking tot de appartementen, indien ze betrekking hebben op appartementen die uitsluitend worden aangewend als privéwoning, alsook op de garages en bergingen die een onmiddellijk nut voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt, en dit op grond van rubriek XXXI, tabel A, KB nr. 20 van 20 juli 1970. Het normale btw-tarief van 21% is van toepassing op de werken in onroerende staat die uitsluitend betrekking hebben op de handelsruimte.