Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, nieuwbouw, renovatieBTW - Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden

Tekst van de beslissing

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I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. Au moment de l’achèvement des travaux, le bâtiment visé ci-après sera considéré comme neuf au sens de la législation TVA.

1.2. Le bâtiment devra, dès lors, être vendu avec application de la TVA conformément à l’article 44,§3, 1°, a) et b) C.TVA.

II. Description des faits

II.A. Description de l’immeuble

2. Le demandeur, la société de promotion immobilière X, a acquis le bâtiment faisant l’objet de la présente demande.

3. Cet immeuble de bureaux est composé d’un sous-sol (constitué d’un parking de N emplacements, d’espaces archives et de locaux techniques) (ci-après le « sous-sol »), d’un volume principal côté rue de gabarit R+N+cabanons techniques (ci-après le « bloc A ») et d’un volume arrière en intérieur d’îlot de gabarit R+N (ci-après le « bloc B »). Le sous-sol, le bloc A et le bloc B sont ci-après dénommés le « bâtiment ancien ».

4. La structure du bâtiment ancien se compose comme suit :

• concernant le Bloc A :

• colonnes en béton en façade avant et arrière.

• colonnes/voiles en béton et colonnes métalliques de part et d’autre de l’axe 4, reliés par des poutres en béton ou métalliques ;

• les dalles sont pleines en béton armé en zone centrale et alvéolaires de 25 cm d’épaisseur dans la zone entre les façades et la zone centrale ;

• concernant le bloc B :

• colonnes et poutres en béton et de dalles nervurées.

II.B. Description des travaux

5. Le projet immobilier, développé par le demandeur, consiste à transformer le bâtiment ancien de manière radicale en vue d’y créer N nouveaux emplacements de parking, N caves individuelles, des locaux techniques, une citerne d’eau de pluie, un local commun pour l’entreposage des poubelles et deux locaux « réserve » au sous-sol, N emplacements de vélo dont N vélos cargos couverts, une zone de bureau de N m² au rez-de-chaussée du bloc A et N logements répartis dans les blocs A et B (ci-après le « bâtiment neuf »).

6. Les principales interventions structurelles que la société va réaliser sur le bâtiment ancien sont les suivantes :

de manière générale dans l’ensemble du bâtiment :

• stripping de la structure du bâtiment ancien (démolition des façades et des séparations intérieures (murs et cloisons), enlèvement des allèges, des châssis, des techniques, des finitions, des chapes et des revêtements des colonnes) ;

• création de nouvelles trémies techniques, impliquant des percements ponctuels dans les dalles et la pose de poutres ou de plats collés. Les anciennes trémies seront refermées par de nouvelles dalles ;

• agrandissements des ouvertures et reconstruction des façades ;

• réaménagement des espaces intérieurs ;

• nouvelles finitions, chapes et revêtements ;

au niveau du Sous-sol :

• la dalle couvrant le sous-sol (entre l’extrémité gauche du parking et l’axe 9) doit être renforcée, en vue de permettre le passage des camions pompiers ou de déménagements, ainsi que l’aménagement des jardins avec des substrats d’épaisseurs admissibles entre 30 et 60 cm. Pour ce faire, la dalle du sous-sol sera démolie pour pouvoir réaliser de nouvelles fondations et de nouvelles colonnes, visant à diminuer la portée des poutres existantes (portant la dalle couvrant le sous-sol). Là où il n’est pas possible de placer de nouvelles colonnes, de nouvelles poutrelles métalliques sont placées. C’est également le cas pour une colonne existante qui doit être supprimée pour permettre la circulation des voitures. La tête des colonnes n° N,N, N, N, N et N, sera fixée à la poutre par 4 ancrages chimiques et par un bouchardage de la surface de contact ;

o une citerne d’eau de pluie sera installée au sous-sol en façade avant (entre les axes N et N et N et N). Pour ce faire, la dalle de sol sera démolie, un nouveau radier de 25 cm et des voiles en béton entourant le local seront placés ;

au niveau du bloc A :

• l’escalier en colimaçon du bloc A (entre les axes N et N et N et N) sera remplacé par un escalier droit à deux volées. Pour ce faire, l’escalier existant sera démoli, de nouveaux voiles en béton seront réalisés et une nouvelle dalle viendra refermer à chaque étage la partie gauche de l’escalier démolie ;

• deux autres escaliers et un monte-charge existent dans le bloc A. Ils seront démolis et de nouvelles dalles seront coulées pour refermer les ouvertures ;

• un des deux ascenseurs existants dans le bloc A sera supprimé et l’autre sera remplacé. Une nouvelle dalle sera coulée à chaque étage pour refermer la trémie d’ascenseur supprimé et de nouveaux voiles en béton entoureront la trémie d’ascenseur conservé ;

• extension arrière du bloc A sera démolie au R+N afin d’offrir des terrasses privatives aux appartements. Une nouvelle dalle de 18 cm sera coulée au couvrant du rez-de-chaussée ;

• la dalle couvrant le sous-sol du bloc A sera démolie et reconstruite afin d’abaisser le niveau de la dalle ;

• des loggias seront créées en façade arrière et avant du bloc A. Pour ce faire, presque l’ensemble des colonnes portantes de la façade arrière, une grande partie de celles de la façade avant et certaines de la façade latérale seront démolies. Pour chaque loggia, deux nouvelles colonnes, surplombées d’une poutre métallique, sur laquelle seront soudés des goujons, seront installées. Les dalles existantes du couvrant reposeront sur les nouvelles poutres grâce à des ancrages chimiques qui fixeront la dalle aux goujons de la poutre métallique ;

• au niveau du couvrant R+N, des parties de dalles seront démolies et reconstruites, des poutres métalliques seront ajoutées et d’autres renforcées en vue de reprendre la charge du nouveau penthouse ;

• le Ne étage et les cabanons techniques seront démolis et reconstruits en conservant quelques structures dans le noyau central. L’acrotère sera rehaussé de 42 cm au Ne étage et les cabanons techniques seront rassemblés en un seul volume en vue de permettre une végétalisation extensive de la toiture, le placement de panneaux photovoltaïques et de pompes à chaleur ;

au niveau du bloc B :

• une cage d’escalier et un ascenseur seront créés dans le bloc B. Pour ce faire, les dalles existantes seront démolies et de nouveaux murs porteurs entoureront l’escalier et l’ascenseur ;

• de la dalle de fondation à la dalle couvrant le R+N dans le bloc B, des parties de dalle seront démolies et reconstruites en vue de rattraper la différence de niveau avec les dalles du bloc A ;

• l’ancien escalier du rez-de-chaussée du bloc B sera démoli et une nouvelle dalle sera coulée pour refermer l’ouverture ;

• l’extension du bloc B sera démolie au rdc et R+N afin de simplifier l’architecture du volume, créer des terrasses et agrandir la surface perméable de la parcelle ;

• les dalles nervurées conservées, couvrant le rez-de-chaussée, R+N, le R+N et R+N du bloc B, seront protégées par un flocage afin de pouvoir résister au feu conformément aux normes incendies actuelles;

• des balcons métalliques seront placés du rez-de-chaussée au R+N en façade arrière du bloc B ;

• au niveau du couvrant R+N du bloc B, démolition de la dalle flottante, de la chape flottante, de la dalle de renfort et des poutres renversées en dessous des anciens locaux techniques et démontage du gitage bois et des poutrelles métalliques ;

• au niveau du couvrant R+N du bloc B, démolition et reconstruction de la dalle pour créer une terrasse à l’appartement du bloc A, renforcement de la dalle et des poutres, pour accueillir une toiture verte, et création d’une dalle au-dessus des anciennes techniques. L’acrotère est rehaussé de 75cm ;

ci-après les « travaux structurels »

7. Du bâtiment de bureaux ancien, obsolète et totalement inadapté aux normes incendies, d’isolation, urbanistiques et environnementales applicable aux logement, les travaux structurels permettront d’obtenir un immeuble mixte (bureaux et logements) moderne, de haut standing et durable, axé sur la durabilité, l’efficacité et l’autosuffisance – tant en termes d’énergie (installation de panneaux photovoltaïques – bâtiment fossil free avec pompes à chaleur collectives), de climatisation (ventilation double flux) que d’utilisation d’eau (installation citerne d’eau de pluie pour notamment alimenter certains WC et robinets) – ainsi qu’en termes d’écologie avec des toits verts.

8. En outre, l’expression du bâtiment sera complétement revue en lui apportant un langage mixte avec un rez-de-chaussée activé sur la rue avec la fonction de bureau et avec un jeu de pleins et de vides harmonieux aux étages répondant à la fonction de logement, grâce à la création des loggias et l’installation de grandes fenêtres.

9. Les travaux structurels matériels, sans tenir compte des prestations intellectuelles (honoraires des architectes, ingénieurs, …), sont estimés à un montant de N€ HTVA.

10. Une expertise immobilière a été réalisée par l’entreprise X. Cette dernière évalue le bâtiment neuf, au moment de l’achèvement des travaux, à N€ hors frais dont N€ se rapporte à la valeur du terrain et N€ se rapporte à la valeur des constructions.

III. Décision

11. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

III.A. Caractère neuf de la partie commerciale du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère de la modification radicale

12. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

13. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.(1)

[(1) v. Circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Commentaire TVA, Chapitre 16, Section 1ère, n° 3, C.]

14. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

• par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

• lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

15. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

16. Selon le SDA et sur base de la description faite par le demandeur des travaux envisagés (tels que repris ci-dessus, aux points 5 à 9 de la présente demande), et bien qu’une partie des importants travaux décrits impactera la structure de la partie commerciale du bâtiment, le SDA considère qu’il est malaisé d’apprécier si ces travaux seront d’une ampleur telle que cette partie du bâtiment subira une modification pouvant être qualifiée de radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination.

17. Dans ce cas, il convient d’analyser si la règle des 60% telle qu’énoncée au point 14, deuxième tiret, ci-dessus et invoquée à titre subsidiaire par le demandeur, est remplie.

III.B. Caractère neuf de la partie commerciale du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère des 60%

18. A titre subsidiaire, le demandeur invoque l’application de la règle des 60% (cf. point 14 deuxième tiret) et estime que la partie commerciale du bâtiment constituera une fraction de bâtiment neuve pour l’application de la TVA car il fera l’objet d’une modification importante. Pour le démontrer, le demandeur fournit une estimation de la valeur des travaux à X EUR HTVA et une expertise de la valeur vénale de la partie commerciale du bâtiment après travaux qui s’élève à XX € HTVA.

19. Le SDA souligne cependant le fait qu’il n’est pas habilité à se prononcer sur les montants et le caractère admissible des travaux. Le SDA n’est pas non plus compétent pour la détermination de la valeur vénale d’un bâtiment (2) ou d’un terrain. Néanmoins et pour rendre la présente décision, le service se fonde sur les déclarations du demandeur et notamment le rapport établi par des experts et repris en annexe de la décision. Sur base de ces rapports communiqués par le demandeur, il apparaît que la règle des 60% visée au point 14, deuxième tiret est respecté et peut être utilisée pour déterminer le caractère neuf du bâtiment.

[(2) v. article 1er, 3°, de l’arrêté royal du 17 janvier 2003 pris en exécution de l'article 22, alinéa 2, de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d'impôts sur les revenus et instituant un système de décision anticipée en matière fiscale.]

20. En conclusion, si les données chiffrées communiquées – valeur des travaux matériels et valeur vénale de la partie commerciale du bâtiment après travaux – s’avèrent correctes et pour autant que la transformation subie par la partie commerciale du bâtiment entraîne une modification de son revenu cadastral, celle-ci peut être considérée comme neuve pour l’application de la TVA.

III.C. Livraison du bâtiment avec application de la TVA conformément à l’article 44,§3,1°, a) et b) C.TVA

21. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

22. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2).

23. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf.

24. Deux situations peuvent être envisagées :

• par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

• lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

25. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

26. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation, visée sous le point 42, 2ième tiret, ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du C.TVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

27. In casu, le demandeur a manifesté son intention de céder ce bien immeuble avec application de la taxe.

28. Dans cette hypothèse, et pour autant que les valeurs chiffrées avancées soient correctes et que la transformation subie entraîne une modification de son revenu cadastral, le bâtiment visé par la présente demande devra faire l’objet d’une livraison d’immeuble neuf soumise à la taxe, conformément à l’article 12,§2 C.TVA, dans l’hypothèse où elle a lieu au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bien.

29. La question de la première occupation ou de la première utilisation est une question de fait sur laquelle le SDA ne se prononce pas et qui relève de la compétence des services régionaux de l’AGFisc.