Werken in onroerende staat, Verlaagd tarief, Verkoop oude gebouwenBtw - Werken in onroerende staat - Verlaagd tarief - Verkoop oude gebouwen - Vrijstelling

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que :

• les travaux de rénovation, afférant au logement 2 décrit ci-dessous, réalisés dans le cadre d’un projet visant à transformer une ancienne habitation en deux logements, dont l’un sera complètement rénové et vendu après travaux et le second vendu avant l’essentiel des travaux, peuvent bénéficier du taux de TVA de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n°20 du 20 juillet 1970.

• les deux logements, après achèvement des travaux, n’acquerront pas la qualité de bâtiment neuf, au sens de la législation TVA, et devront, dès lors, être vendu sous le régime des droits d’enregistrement.

II. Description des faits

2. Le demandeur a acquis, sous le régime des droits d’enregistrement le bien faisant l’objet de la présente demande.

3. Il a introduit un permis de bâtir dans le but de pouvoir créer deux logements (ci-après dénommés logement 1 et logement 2) à partir de ce bien.

4. Les deux logements sont la même parcelle, une nouvelle division sera réalisée lors de la vente en deux entités.

5. Pour les deux logements, il n'est pas prévu de créer d'extension, ni de rehausser les murs d'une quelconque façon. Les surfaces de planchers resteront les mêmes, Cependant, il est prévu de remplacer ceux qui seraient pourris ou inadaptés, Si la stabilité du bâtiment le nécessite, des reprises en sous-œuvre seront réalisées. Une révision du revenu cadastral devra être effectuée indépendamment pour chaque logement après les travaux en fonction des travaux qui seront effectués.

6. Le logement 1 sera totalement remis « à neuf » avant sa vente. L'ensemble des travaux sera réalisé par le demandeur et/ou par ses sous-traitants:

• Isolation des murs extérieurs par l’intérieur PU

• Isolation des sols et des toitures

• Remplacement des menuiseries

• Remplacement des escaliers

• Remplacement de la toiture en tuiles par des ardoises

• Chauffage – sanitaire (égouttage, salle de bains, cuisine) – électricité

7. Une partie de ces travaux ont déjà été effectués ou sont en cours.

8. Au niveau du logement 2, les travaux seront réalisés en plusieurs phases :

• Avant la vente à des particuliers : des ouvertures (dont 2 mitoyennes au logement 1) seront rebouchées, une baie extérieure sera légèrement rehaussée et des baies intérieures seront créées. Il est prévu une mise en état du plancher comme indiqué précédemment. Aucun nouvel étage ne sera réalisé. La cave restera en l'état, la toiture doit encore être investiguée. Ce montant pourrait cependant être augmenter du coût des réparations de la toiture (hors isolation),

• Après la vente mais couplée à celle-ci : une partie de la rénovation sera réalisée par le demandeur : isolation de la toiture et des murs, enduisage et peinture, pare-vapeur, pose de plaques de plâtre.

• Le reste des travaux : mise en conformité électrique, châssis, chauffage, sanitaires, plomberie... seront, peut-être réalisés, par des sociétés choisies par les propriétaires, particuliers. Au mieux des suggestions seront faites par le demandeur mais le choix définitif restera dans le chef exclusif du propriétaire.

III. Décision

9. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

III.1. Application du taux réduit aux travaux de rénovation de la partie de l’immeuble transformée en appartements

10. Conformément à l’article 37 du C.TVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

11. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

• Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

• Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

• Condition 3° : les opérations sont effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la première facture relative à ces opérations ;

• Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final;

• Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit et portent la mention suivante : " Taux de T.V.A.: En l'absence de contestation par écrit, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que (1) les travaux sont effectués à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la date de la première facture relative à ces travaux, (2) qu'après l'exécution de ces travaux, l'habitation est utilisée, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé et (3) que ces travaux sont fournis et facturés à un consommateur final. Si au moins une de ces conditions n'est pas remplie, le taux normal de T.V.A. de 21 p.c. sera applicable et le client endossera, par rapport à ces conditions, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus.".; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

12. En l’espèce, il ressort des informations fournies (permis d’urbanisme, plans, situation projetée…), que les travaux envisagés pour rénover le logement 2 tel que visé dans le cadre du projet de transformation d’une habitation en deux logements, ne portent pas atteinte aux éléments essentiels du bâtiment et reposent de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant.

13. En effet, à ce stade, et avant la vente de l’immeuble, les travaux suivants se limiteront à/au :

• Rebouchage d’ouvertures et création de baies intérieures et extérieures;

• Isolation de la toiture et des murs ;

• Travaux de peinture ;

• Mise en état du plancher existant

14. Dès lors, les travaux qui seront effectués à ce logement constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie.

15. En outre, le demandeur a confirmé que le logement 2 sera, à l’issue des travaux, effectivement utilisé comme logement privé. La condition n°2 donc remplie.

16. Par ailleurs, selon les déclarations du demandeur, la première occupation de l’immeuble précède de plus de dix ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. La condition 3 est également remplie.

17. Ensuite, comme le demandeur fait transformer cette habitation en logement en vue de le vendre ou de le donner en location, il peut être considéré comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 (1). La condition 4 est donc satisfaite.

[(1) points 71 et 76 de la circulaire n° 6 du 22 août 1986. Voir aussi Commentaire TVA, Livre II Détermination de la base d’imposition et du taux applicable, Chapitre 7 : Taux de la taxe, Section 4 – Services soumis au taux de 6%, p.64.]

18. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers afférant au logement 2, réalisés dans le cadre du projet visant à transformer une habitation en deux logements, pourront en principe bénéficier du taux TVA réduit de 6%.

19. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

• aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

• aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

III.2. Livraison de l’immeuble exemptée de TVA conformément à l’article 44,§3,1°, a) C.TVA

20. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

21. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2).

22. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf.

23. Deux situations peuvent être envisagées :

• par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

• lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

24. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

25. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation, visée sous le point 27, 2ième tiret, ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du C.TVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

26. En l’espèce, comme développé aux points 12 à 14 supra, il ressort que les travaux entrepris, portant sur la rénovation du logement 2, ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels.

27. Le même raisonnement peut être appliqué aux travaux de rénovation du logement 1, lesquels se limitant en :

• L’isolation des murs, sols et toitures,

• Le remplacement des menuiseries

• Le remplacement des escaliers

• Le remplacement du revêtement du toit,

• La rénovation du chauffage, des sanitaires et de l’électricité.

28. Comme le demandeur souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 23, 2ième tiret ci-avant.

29. Dès lors, les travaux de transformation réalisés ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente des 2 logements visés, et résultant de cette transformation, pourra être effectuée en exemption de TVA et sous le régime des droits d’enregistrement.