Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, Belaste onroerende verhuur, nieuw gebouwBtw - Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden - Belaste onroerende verhuur

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. le bâtiment sera bien considéré comme neuf au sens de la TVA après l’achèvement des travaux de rénovation et transformation ;

1.2. dans la mesure où les travaux débuteront après le 1er octobre 2018 et pour autant que le bâtiment soit loué à des preneurs assujettis qui l'affectent exclusivement à leur activité économique, la location de ce bâtiment pourra être soumise à la TVA moyennant l'exercice conjoint de l'option pour la taxation par le bailleur et le locataire .

II. Description des faits

2. Le bâtiment actuel, dont le demandeur est propriétaire, est composé d’un rez-de-chaussée commercial destiné actuellement à une activité HORECA et d’appartements aux étages. Ce rez-de chaussée commercial occupe une surface de X m² (cour à l’arrière comprise) qui est plus étendue que les étages.

3. Le rez-de-chaussée est actuellement composé de plusieurs volumes :

• Un premier volume à l’entrée donnant accès à la rue, d’une surface brute de 563m², avec une grande toiture plate qui reprend les divers techniques et puits de lumière ;

• Une cour extérieure avec une petite partie couverte ;

• Un dernier volume de stockage, avec une surface brute de 84,5m², avec une toiture en pente.

4. Il est envisagé de transformer le rez-de-chaussée (ci-dessous « le bâtiment commercial ») pour le destiner à un supermarché commercial. Le projet prévoit les modifications suivantes :

• La démolition des dalles de sol, des toitures existantes du rez-de-chaussée et des murs porteurs qui composent tous les volumes cités plus haut, ainsi que toutes les techniques propres au commerce actuel ;

• Rabaissement du niveau actuel du sol à l’entrée et remblayage dans la partie arrière afin de remettre à niveau l’ensemble de la surface ;

• Reprise en sous-œuvre éventuelle des murs mitoyens ;

• Etançonnement du bâtiment avant afin de permettre le maintien du bâtiment avant en l’état et permettant sa rénovation subséquente ;

• Reconstruction d’une nouvelle dalle plane (type radier en béton armé) sur l’ensemble, répondant aux contraintes de surcharge liées aux commerces alimentaires (1000kg/m²) ;

• Nouveaux réseaux d’égouttage avec citernes pour la récupération des eaux de pluie (sous la nouvelle dalle) ;

• Reconstruction d’une nouvelle toiture plane (avec pente intégrée dans l’isolation) sur l’ensemble, répondant aux contraintes de surcharge liées aux commerces alimentaires (400kg/m² sur certaines zones spécifiques). La toiture sera isolée afin de répondre aux exigences PEB appliquées dans le cadre du permis ;

• Construction de la nouvelle structure de type poutres-colonnes soutenues par de nouvelles fondations ; Construction d’un chemin d’évacuation (couloir) répondant aux exigences SIAMU, afin de permettre l’évacuation d’une partie du magasin se trouvant à plus de 35m de profondeur ;

• La baie d’accès au commerce est agrandie, on prévoit un ensemble de porte-fenêtre qui intègre une porte coulissante, avec vitrage qui répond aux normes de sécurisation des lieux.

5. Une fois les travaux achevés, le bâtiment commercial sera donné en location à la société Y qui y exploitera un supermarché pour lequel la faculté prévue par l’article 44 § 3 2° d) du Code TVA sera exercée. Le locataire n’est pas membre de l’Unité TVA du demandeur.

6. Les travaux devraient démarrer au cours du mois XXX 20XX .

7. Tous les travaux, ainsi que les prestations des architectes et des ingénieurs, seront contractés par le demandeur. Les prestataires concernés factureront donc leur travaux et leurs prestations au demandeur. Aucun membre de l’Unité TVA n’effectuera ni ne facturera de travaux ou de prestations liées à l’exécution ou la préparation du chantier au demandeur, à l’exception du suivi du chantier qui sera effectué et facturé par un autre membre de l’unité TVA, la société V.

8. Par ailleurs, la gérance immobilière continue, une fois le bâtiment mis en exploitation, sera effectuée par la société V de façon similaire aux autres membres de l’Unité TVA en cause. Cette gérance échappe à la TVA comme effet inhérent à l’Unité TVA. La location du rez-de-chaussée étant destinée à être soumise à la TVA, les frais y relatifs, en ce compris la gérance immobilière de ce bâtiment, donneront droit à une déduction totale de la TVA dans le chef de l’Unité TVA. La location de ce bâtiment à un tiers à l’Unité TVA étant soumise à la TVA, elle contribuera aux opérations ouvrant droit à déduction de cette Unité TVA.

9. Encore que les factures des entrepreneurs et autres prestataires soient traités dans la déclaration périodique TVA de l’Unité TVA – selon la nature des opérations la TVA sera auto liquidée ou simplement déduite – l’existence de l’Unité TVA reste sans incidence sur la débition et la déduction de la TVA grevant les travaux et les prestations intellectuelles afférents à ce chantier.

10. Le rez-de-chaussée ou « bâtiment commercial », qui constitue un espace séparé des étages, sera loué à un tiers pour une activité commerciale et disposera d’une entrée propre. Il est prévu que cette location s’effectue en application de la TVA (moyennant option) dans le respect de l’article 44 § 3 2° d) du Code TVA. Les étages supérieures sont destinés à accueillir des appartements et seront proposés à la location comme tels. Ils seront loués séparément du bâtiment commercial et disposeront donc d’une entrée séparée.

III. Décision

11. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

III.A. Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère de la modification radicale

12. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

13. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.(1)

[(1) v. Circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Commentaire TVA, Chapitre 16, Section 1ère, n° 3, C.]

14. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

14.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

14.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

15. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

16. Selon le SDA, pourraient, par exemple, être qualifiés de changements majeurs impactant la nature, la structure et, le cas échéant, l'utilisation du bâtiment (2) :

[(2) Décision anticipée n° 2023.0443 du 03.10.2023.]

• des modifications majeures de la structure du bâtiment : démolition et construction de nouveaux planchers, démolition et reconstruction de la structure de la façade porteuse et de l'extension arrière et installation d'une nouvelle structure de renforcement et de fondation à chaque étage d'un bâtiment ;

• Des changements majeurs prévus dans la nature du bâtiment : d'un bâtiment ancien, obsolète et totalement inadapté aux normes contemporaines à un immeuble de bureaux moderne et durable, high-tech, axé sur la durabilité, l'efficacité énergétique et l'autosuffisance – tant en termes d'énergie, de climatisation que d'utilisation de l'eau – ainsi qu'en termes d'écologie avec des toits verts et des façades végétalisées ;

• Un changement radical de zonage prévu du bâtiment : d'un concept de bureau classique centré sur un seul utilisateur, à un environnement flexible et multi-utilisateurs.

17. Un tel changement radical de la structure du bâtiment s'accompagne en principe de travaux sur les murs porteurs, les piliers porteurs, les colonnes, les planchers, les cages d'escalier, les cages d'escalier, les goulottes, etc.

18. Dans le cas d’espèce, le SDA estime qu’il est suffisamment démontré que la transformation de l’immeuble entraine la construction d’un bâtiment pouvant être qualifié de neuf aux fins de la TVA.

19. En effet, l’énumération des différents travaux réalisés figurant au numéro 4 ci-dessus, et détaillés dans la note explicative et technique présentée, démontre l’existence de travaux impactant de manière radicale les éléments essentiels de la structure du rez-de-chaussée commerciale de l’immeuble, notamment les dalles de sols, les toitures, les murs porteurs et les techniques.

III.B. Option pour la taxation de la location immobilière

20. L’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat.

21. Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

22. La troisième FAQ de la circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le CTVA en matière de location de biens immeubles précise que si l’option pour la taxation de la location immobilière doit normalement porter sur un bâtiment nouvellement construit, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante peut être considéré comme un tel bâtiment.

23. Dans le cas d’espèce, les travaux de rénovation ayant débuté en tout état de cause après cette date, la TVA relative à ces dits travaux de construction ne peut être devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

24. Dès lors, pour autant que le(s) locataire(s) l’utilise(nt) exclusivement pour son(leur) activité économique lui(leur) conférant la qualité d’assujetti, la location de ce bâtiment ou d’une fraction de ce bâtiment et du terrain attenant pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le(s) locataire(s).