Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, Belaste onroerende verhuur, nieuw gebouwBtw - Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden - Belaste onroerende verhuur

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. le bâtiment sera bien considéré comme neuf au sens de la TVA après l’achèvement des travaux de rénovation et transformation ;

1.2. dans la mesure où les travaux débuteront après le 1er octobre 2018 et pour autant que le bâtiment soit loué à des preneurs assujettis qui l'affectent exclusivement à leur activité économique, la location de ce bâtiment pourra être soumise à la TVA moyennant l'exercice conjoint de l'option pour la taxation par le bailleur et le locataire ;

II. Description des faits

2. Le demandeur est une société de promotion immobilière, filiale de X.

3. Le bâtiment se compose de 2 niveaux en sous-sol et de 4 niveaux supérieurs. L’immeuble est de plan presque carré et contient une cour centrale. Il est actuellement affecté à usage de bureaux.

4. Un hall couvert en forme de « T », connecte les trois accès de l’immeuble par la cour intérieure du rez-de-chaussée, divisant l'espace extérieur en trois petits jardins.

5. La structure du bâtiment est constituée d'une ossature en béton armé. Les 4 façades (intérieures et extérieures) du bâtiment sont portantes et composées de panneaux préfabriqués plein en béton armé munis en leur partie haute de talons de support des dalles. Les poutres intérieures du bâtiment sont (sup)portées par des colonnes en béton armée. Dans chaque aile, les dalles sont portées par les façades portantes vers les colonnes intérieures.

6. L’immeuble a été construit en XXXX et a aujourd’hui quasi XX ans. Depuis son édification, aucune rénovation majeure n'a été entreprise. De ce fait, l’immeuble est obsolète et ne satisfait plus aux normes actuelles de durabilité, aux régulations urbanistiques en vigueur, ni aux standards contemporains en termes de confort et d'utilisation. De surcroit, divers incidents ont causés des problèmes d’étanchéité manifestes lesquels rendent l’immeuble insalubre.

II.A. Description des travaux

7. Les travaux réalisés peuvent se résumer comme suit :

- Le ‘stripping’ du bâtiment jusqu’à sa structure porteuse (ossature en béton) ;

- Démolition d’un l’étage et réalisation de deux nouveaux étages ainsi qu’installation d’une verrière (soutenue par une structure métallique) pour couvrir l’atrium ;

- Démolition et remplacement d’une grande partie des façades extérieures (qui sont porteuses) et réalisation d’une extension du bâtiment créant un volume complémentaire ;

- Suppression de X des X trémies d’ascenseurs et des escaliers existantes et construction de X nouvelles trémies ;

- Suppression d’une partie de la dalle du couvrant un niveau afin de créer, au rez-de-chaussée, un nouveau hall d’entrée ainsi qu’un espace commercial à double hauteur. De plus, aux autres niveaux, les dalles existantes seront également affectées par les travaux ;

- Démolition du hall de distribution en « T » existant dans la cour intérieure afin de créer un atrium avec des plateformes suspendues ;

- Surpression d’une partie de la façade intérieure et de colonnes et de poutres afin de créer un auditoire ;

- Création de locaux techniques sur double hauteur dans les sous-sols ;

- Création d’un local technique supplémentaire surplombé d’une terrasse ;

- Démolition de la rampe d’accès au parking existante et relocalisation ;

- Travaux énergétiques considérables.

III. Décision

8. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

III.A. Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère de la modification radicale

9. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

10. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA. (1)

[(1) v. Circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Commentaire TVA, Chapitre 16, Section 1ère, n° 3, C.]

11. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

11.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

11.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

12. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

13. Selon le SDA, pourraient, par exemple, être qualifiés de changements majeurs impactant la nature, la structure et, le cas échéant, l'utilisation du bâtiment (2) :

[(2) Décision anticipée n° 2023.0443 du 03.10.2023]

- des modifications majeures de la structure du bâtiment : démolition et construction de nouveaux planchers, démolition et reconstruction de la structure de la façade porteuse et de l'extension arrière et installation d'une nouvelle structure de renforcement et de fondation à chaque étage d'un bâtiment ;

- Des changements majeurs prévus dans la nature du bâtiment : d'un bâtiment ancien, obsolète et totalement inadapté aux normes contemporaines à un immeuble de bureaux moderne et durable, high-tech, axé sur la durabilité, l'efficacité énergétique et l'autosuffisance – tant en termes d'énergie, de climatisation que d'utilisation de l'eau – ainsi qu'en termes d'écologie avec des toits verts et des façades végétalisées ;

- Un changement radical de zonage prévu du bâtiment : d'un concept de bureau classique centré sur un seul utilisateur, à un environnement flexible et multi-utilisateurs.

14. Un tel changement radical de la structure du bâtiment s'accompagne en principe de travaux sur les murs porteurs, les piliers porteurs, les colonnes, les planchers, les cages d'escalier, les cages d'escalier, les goulottes, etc.

15. Dans le cas d’espèce, le SDA estime qu’il est suffisamment démontré que la transformation de l’immeuble entraine la construction d’un bâtiment pouvant être qualifié de neuf aux fins de la TVA.

16. En effet, l’énumération des différents travaux réalisés figurant au numéro 7 démontre l’existence de travaux impactant de manière radicale la structure des différentes parties de l’immeuble.

III.B. Caractère neuf du bâtiment pour l’application de la TVA – Critère des 60%

17. Lorsque les travaux exécutés sont de nature à entraîner une modification importante de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci, mais qu'il est néanmoins difficile de déterminer si l'immeuble ou une partie de celui-ci a subi une altération radicale de ses éléments essentiels, l'administration de la TVA peut admettre qu'il s'agit d'un bâtiment neuf si le prix de revient, hors TVA, des travaux exécutés par le propriétaire lui-même ou par des tiers pour son compte, atteint au moins 60 % de la valeur vénale de l'immeuble ou de la partie d'immeuble sur lequel les travaux ont été réalisés, à l'exclusion du terrain, au moment de l'achèvement de ces travaux.

18. Dans ce cas, il ne s'agit toutefois que d'une possibilité (« tolérance facultative »), de sorte qu'un constructeur professionnel visé à l'article 12, § 2 du code de la TVA n'est pas tenu de considérer les bâtiments comme neufs aux fins de la TVA.

19. Compte tenu du fait que, dans les circonstances propres à l'espèce, l'immeuble a manifestement subi des modifications radicale de sa structure, le SDA applique en l'espèce la règle des 60 % à titre subsidiaire.

20. Dans l’application et le calcul de la règle des 60%, trois paramètres sont primordiaux, à savoir la valeur vénale du bâtiment fini, la valeur foncière et le coût des travaux réalisés (hors TVA et hors travaux de intellectuels tels que les honoraires d'un architecte ou d'un coordinateur de sécurité).

21. Le SDA n'est pas compétente pour se prononcer sur la valeur vénale de l'immeuble ou sur la valeur vénale du terrain. De même, s'agissant du coût des travaux immobiliers réalisés et à réaliser, elle ne peut se prévaloir que des déclarations de la requérante.

22. Il ressort du rapport établi par un bureau d’experts que la règle des 60 %, tel qu’exposée au point 11.2 susmentionné, sera respectée. Dès lors, l'immeuble peut également être considéré comme neuf aux fins de la TVA sur la base du critère des 60 %.

III.C. Option pour la taxation de la location immobilière

23. L’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat.

24. Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

25. La troisième FAQ de la circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le CTVA en matière de location de biens immeubles précise que si l’option pour la taxation de la location immobilière doit normalement porter sur un bâtiment nouvellement construit, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante peut être considéré comme un tel bâtiment.

26. Dans le cas d’espèce, les travaux de rénovation ayant débuté en tout état de cause après cette date, la TVA relative à ces dits travaux de construction ne peut être devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

27. Dès lors, pour autant que le(s) locataire(s) l’utilise(nt) exclusivement pour son(leur) activité économique lui(leur) conférant la qualité d’assujetti, la location de ce bâtiment ou d’une fraction de ce bâtiment et du terrain attenant pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le(s) locataire(s).