Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, Belaste onroerende verhuur, onroerend goedBTW - Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden - Belaste onroerende verhuur

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. le bâtiment sera bien considéré comme neuf au sens de la TVA après l’achèvement des travaux de rénovation et transformation ;

1.2. pour autant que les conditions légales soient respectées, l’immeuble, après travaux, pourra être loué avec application de la TVA conformément à l’article 44,§3,2°,d) du code de la TVA.

II. Description des faits

2. Le bâtiment faisant l'objet de la présente demande a été érigé au Nème siècle.

3. Depuis sa construction, le bâtiment était utilisé pour les besoins de l’activité agricole. Cependant, depuis quelques années, le bâtiment était abandonné et se trouvait, d’ailleurs, en état de « quasi »-ruine (uniquement la moitié du bâtiment, à savoir le logement et la grange, était occupé) lorsque la société A a acquis la pleine propriété de l’immeuble en 20. (prix d’achat valorisé à N€)

4. Le bâtiment comprenait initialement (avant la rénovation) trois étages qui étaient affectés comme suit :

- un sous-sol avec des caves désaffectées et des caves de logement ;

- un rez-de-chaussée avec des étables fermées et ouvertes, une zone de grange, un stockage des grains, un logement, une niche, un kot à outils, un local technique et une annexe ;

- un premier étage avec une zone d’entreposage de foin, un pigeonnier, un grenier et une zone de stockage utilisé comme débarras.

5. Un permis de construire pour la rénovation complète du bâtiment a été obtenu en 20.. et un permis modificatif a été obtenu en 20... Les travaux de rénovation ont débuté 2021. Suite à l'achèvement des travaux, prévu pour octobre 20.., le bâtiment aura une fonction complètement différente et sera aménagé avec des espaces de coworking, d’artisanat et d’activités agricoles et cédé en location à des preneurs assujettis à la TVA.

6. Le bâtiment résultant de cette rénovation comprendra trois étages affectés comme suit :

- un sous-sol avec des caves pour des zones d’habitation et de restauration, ainsi qu’un espace dédié à l’entreposage de matériel ;

- un rez-de-chaussée avec une cour autour de laquelle sont aménagés : une zone de bureaux (avec des espaces coworking, des bureaux fixes, un hall d’entrée, un accueil, une cuisine et des sanitaires), une zone de restauration, un espace lounge, des espaces dédiés à l’artisanat, le logement du concierge du bâtiment, des sanitaires communs et d’autres locaux techniques, pour la gestion des déchets et des sorties de secours;

- un premier étage avec des bureaux fixes, des salles de conférences, des sanitaires et une sortie de secours.

7. En raison de l’état de ruine de l’ancien bâtiment et de son effondrement partiel, les travaux de rénovation sont considérables et impliquent une reconstruction partielle :

- certains murs porteurs ont été démolis et des nouvelles fondations ont été construites. En effet, l’aile OUEST du bâtiment a été complétement démolie et reconstruite (et agrandie). Une partie de l’aile Nord a été démolie et reconstruite. Dans le reste du bâtiment, les murs porteurs ont été conservés et l’intérieur a été complètement renouvelé.

- certaines parties du bâtiment ont été agrandies sur base des plans portant sur le bâtiment avant et après les travaux ;

- d’importants travaux d’installation/reconstruction de la toiture (nouvelle toiture sur ¾ du bâtiment), partiellement effondrée, ont été effectués ;

- des nouvelles installations sanitaires ont été installées et les anciennes ont été remplacées ;

- l'installation électrique et le raccordement d’eau ont été entièrement créés et amenés sur site.

8. L'ampleur des travaux peut également être observée sur base des devis de l’entrepreneur B, des plans de l’architecte et des photos prises avant et après les travaux. En effet, il en ressort que seules certaines fondations initiales du bâtiment ancien ont été conservées.

9. Sur base du devis de l'entrepreneur B, les travaux suivants ont été effectués :

- Stabilisation des façades

- Démolition et démontage intérieurs

- Démolition de bâtiments entiers

- Démolitions des maçonneries

- Percements et adaptations de baies

- Démolition de dalles et planchers en bois

- Décapage d'enduits intérieurs

- Démontage de toiture

- Maçonneries - ragréage – divers

- Inspection des charpentes

- Terrassements généraux

- Reprises-en sous-œuvre

- Égouttage et citernes

- Fondations

- Maçonnerie terre cuite et en bois

- Charpente métallique

- Parois en béton préfabriqué

- Poutre de fondation

- Placement des coffrages perdus en acier

- Nouvelles colonnes

- Découpage pied arbalétrier pourri + réfection

- Poutre ceinture + tirants métalliques

- Découpage poutres béton existantes

- Réalisation des baies

- Dalle de sol poli

- Renfort des fermes

- Couverture de toiture en tuiles

- Travaux de fermeture, façades et isolation

- Installation de l’électricité

Le montant total de ce devis s'élève à N EUR (hors TVA).

10. Toutefois, le coût réel final des travaux est plus élevé car certains coûts (contrôles techniques, raccordements, etc.) n’avaient pas été pris en compte dans le devis ci-dessus. Sur base du rapport d’expertise fourni par les géomètres et experts immobiliers C, le prix final des travaux s’élève à Y EUR hors TVA.

11. Le demandeur a obtenu une expertise immobilière provisoire d’évaluation du bien qui confirme que la valeur vénale du bâtiment après la réalisation des travaux s’élève (hors prix du terrain) à Z EUR. Cette estimation confirme que le coût des travaux effectués excède largement le 60% de la valeur vénale du bâtiment. Sur cette base, nous sommes de l’avis que ce bâtiment pourra être considéré comme neuf d’un point de vue de la TVA suite à l’achèvement des travaux.

12. Le demandeur envisage de louer le bâtiment à d’autres assujettis à la TVA en exerçant l'option pour la taxation des loyers. Les surfaces données en location sont des espaces de bureaux, de restauration et d’artisanat qui seront exclusivement utilisées à des fins économiques par les locataires et, dans l’éventualité où ce bail serait conclu avec une entité liée, les loyers seront conformes à la valeur du marché.

III. Décision

13. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Caractère neuf pour l’application de la TVA du bâtiment

14. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

15. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.

16. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

- par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

- lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

17. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

18. Le demandeur estime que le bâtiment constituera un bâtiment neuf pour l’application de la TVA car il va faire l’objet d’une modification importante visée par le point 16, deuxième tiret ci-avant. Pour le démontrer, il fournit une estimation de la valeur des travaux à Y EUR HTVA et une expertise de la valeur vénale du bâtiment après travaux qui s’élève à Z EUR HTVA.

19. A ce stade, sur la base des données communiqués et non vérifiées (montant et caractère admissible des travaux) il apparaît que la règle des 60 % visée au point 16, deuxième tiret ci-avant pourrait être utilisée pour déterminer le caractère neuf du bâtiment.

20. Toutefois, il convient de préciser que le SDA n’est pas compétent pour la détermination de la valeur vénale d’un bâtiment.

21. Ces réserves étant faites, si les données chiffrées communiquées – valeur des travaux matériels et valeur vénale du bâtiment après travaux – s’avèrent correctes et pour autant que la transformation subie par le bâtiment entraîne une modification de son revenu cadastral, celui-ci pourra être considéré comme un immeuble neuf pour l’application de la TVA.

Option pour la taxation de la location immobilière

22. L’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat.

23. Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

24. La troisième FAQ de la circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le CTVA en matière de location de biens immeubles précise que si l’option pour la taxation de la location immobilière doit normalement porter sur un bâtiment nouvellement construit, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante peut être considéré comme un tel bâtiment.

25. Dans le cas d’espèce, les travaux de rénovation ayant débuté le ../../2021, la TVA relative à ces dits travaux de construction ne peut être devenue exigible avant le 1ier octobre 2018.

26. Dès lors, pour autant que le bâtiment puisse être considéré comme un bâtiment neuf pour l’application de la TVA (v. n° 22 à 25 ci-avant) et que le(s) locataire(s) l’utilise(nt) exclusivement pour son(leur) activité économique lui(leur) conférant la qualité d’assujetti, la location de ce bâtiment ou d’une fraction de ce bâtiment et du terrain attenant pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le(s) locataire(s).