Werken in onroerende staat, Verlaagd tarief, Verkoop oude gebouwenBtw - Werken in onroerende staat - Verlaagd tarief - Verkoop oude gebouwen - Vrijstelling

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que :

• les travaux de rénovation, réalisés aux parties d’un ancien bâtiment administratif transformé en 20 logements privés, peuvent bénéficier du taux de 6% prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970.

• Le bâtiment, après achèvement des travaux, n’acquerra pas la qualité de bâtiment neuf, au sens de la législation TVA, et devra, dès lors, être vendu sous le régime des droits d’enregistrement.

II. Description des faits

2. La société X a été constituée en 202Y.

3. En 202Y, elle a acquis un ancien immeuble administratif ci-après dénommé « le Bien ».

4. X a pour ambition de transformer le bien en deux commerces et 20 appartements sur la base du permis d’urbanisme délivré en 202Z.

5. Le projet immobilier respecte l’intégrité du bâtiment au maximum. Par ailleurs, l’ensemble des logements est organisé de façon à respecter la trame constructive des porteurs existants. En effet, toute la structure du bâtiment ancien, tel qu’elle existe actuellement, va être totalement conservée.

6. Plus précisément, vont être totalement conservés :

i. les fondations (éventuellement quelques dalles vont être coulées à certains endroits) ;

ii. toute la structure (planchers, murs porteurs, colonnes, etc.) des 2 niveaux de parkings actuellement existants (– 2 et – 1) lesquels vont être rénovés et mieux aménagés en notamment 34 emplacements de parkings ainsi que des caves et toute une série de locaux techniques ;

iii. toute la structure (planchers, murs porteurs colonnes, etc.) des niveaux de bureaux actuellement existants (O, + 1 et + 2) lesquels vont être transformés en 2 commerces (au niveau 0) et 18 logements ;

iv. toute la structure (planchers, murs porteurs, colonnes, etc.) sous les combles lesquels vont être réaménagés en 2 logements (un appartement et un duplex) ;

v. les espaces dédiés à la circulation verticale dans le bâtiment (à l’exception d’une cage d’escalier qui sera démolie. Un nouvel ascenseur proche de l’entrée de l’immeuble est également prévu ;

vi. toutes les façades ainsi que les toitures (sauf création de nouvelles ouvertures au niveau des toits pour l’installation de velux) ;

vii. tous les murs porteurs intérieurs et extérieurs.

7. Après la réalisation des travaux de transformation, la bâtiment va garder exactement le même volume ainsi que la même superficie. Il ne va donc y avoir aucune modification touchant aux éléments essentiels du bâtiment.

8. En réalité, 95 % des travaux qui vont être réalisés consistent en des travaux d’aménagement intérieurs, à savoir des travaux (liste non exhaustive) :

i. de peinture ;

ii. de revêtement de sol;

iii. de plomberie ;

iv. d’électricité ;

v. de chauffage ;

vi. de ventilation ;

vii. de menuiserie extérieure et intérieure ;

viii. d’installation des cuisines, salles de bain et sanitaires ;

ix. de placement de cloisons et/ou parois afin de délimiter la superficie des futurs appartements ;

x. d’ouverture de quelques baies intérieures en vue d’exploiter au maximum les espaces de vie ;

xi. de remplacements des châssis ;

xii. etc.

9. Une fois les travaux achevés, X, en sa qualité de promoteur immobilier, a pour intention de vendre une partie des appartements rénovés (environ une quinzaine) et de mettre à disposition de tiers les appartements restants ainsi que les 2 commerces.

10. Une agence immobilière est mandatée pour la vente.

11. A ce jour, un bon de réservation a été signé pour un seul appartement.

III. Décision

12. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

III.1. Application du taux réduit aux travaux de rénovation de la partie de l’immeuble transformée en 20 appartements

13. Conformément à l’article 37 du C.TVA et à l’article 1er, alinéa 2, a), de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, la taxe est perçue au taux réduit de 6% en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté.

14. La rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20 prévoit l’application du taux réduit pour les travaux immobiliers et autres opérations visés au § 3 de cette rubrique pour autant qu'ils réunissent les conditions suivantes :

• Condition 1° : les opérations doivent avoir pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation ou l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation ;

• Condition 2° : les opérations doivent être affectées à un bâtiment d’habitation qui, après leur exécution, est effectivement utilisé, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé ;

• Condition 3° : les opérations sont effectuées à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la première facture relative à ces opérations ;

• Condition 4° : les opérations doivent être fournies et facturées à un consommateur final;

• Condition 5° : la facture émise par le prestataire de services, et le double qu'il conserve, doivent constater l'existence des divers éléments justificatifs de l'application du taux réduit et portent la mention suivante : " Taux de T.V.A.: En l'absence de contestation par écrit, dans un délai d'un mois à compter de la réception de la facture, le client est présumé reconnaître que (1) les travaux sont effectués à un bâtiment d'habitation dont la première occupation a eu lieu au cours d'une année civile qui précède d'au moins dix ans la date de la première facture relative à ces travaux, (2) qu'après l'exécution de ces travaux, l'habitation est utilisée, soit exclusivement soit à titre principal comme logement privé et (3) que ces travaux sont fournis et facturés à un consommateur final. Si au moins une de ces conditions n'est pas remplie, le taux normal de T.V.A. de 21 p.c. sera applicable et le client endossera, par rapport à ces conditions, la responsabilité quant au paiement de la taxe, des intérêts et des amendes dus.".; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, l'attestation du client décharge la responsabilité du prestataire de services pour la détermination du taux.

15. En l’espèce, il ressort des informations fournies (permis d’urbanisme, plans, cahier des charges, bordereau de chantier…), que les travaux envisagés pour transformer la partie de l’ancien bâtiment administratif en 20 appartements ne portent pas atteinte aux éléments essentiels du bâtiment et reposent de manière significative sur les anciens murs portants et, plus généralement, sur la structure essentielle du bâtiment existant.

16. En effet, vont être conservés :

• Les fondations,

• Toute la structure des 2 niveaux de parking,

• Toute la structure des niveaux de bureaux actuellement existants,

• Toute la structure sous les combles,

• Les espaces dédiés à la circulation verticale dans le bâtiment,

• Toutes les façades ainsi que les toitures,

• Tous les murs porteurs intérieurs et extérieures.

17. Aucune modification n’influencera donc la superficie, qui restera la même après la réalisation des travaux.

18. Dès lors, les travaux qui seront effectués à ce bâtiment constituent bien des travaux de transformation et de rénovation visés par la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 1 est donc remplie.

19. En outre, X a confirmé que les 20 appartements seront, à l’issue des travaux, effectivement utilisés comme logements privés. La précédente affectation du bâtiment en immeuble à usage de bureau n’entrave pas la réalisation de cette condition. Les deux surfaces commerciales ne répondant pas à cette deuxième condition, elle est donc remplie uniquement pour les travaux de rénovation réalisés à la partie de l’immeuble destinée aux logements privés.

20. Par ailleurs, la première occupation de l’immeuble précède de plus de dix ans la première date d'exigibilité de la TVA sur les travaux de transformation à effectuer. La condition 3 est également remplie.

21. Ensuite, comme X fait transformer cet ensemble immobilier en appartements en vue de les vendre ou de les donner en location, il peut être considéré comme un consommateur final au sens de la rubrique XXXI du tableau A de l’annexe à l’arrêté royal n° 20. La condition 4 est donc satisfaite.

22. Ceci étant, pour autant que les autres formalités et conditions de la rubrique XXXI soient bien remplies (v. condition 5 ci-avant), les travaux immobiliers relatifs à la partie de l’ancien immeuble administratif transformé en 20 appartements, pourront en principe bénéficier du taux de 6%.

23. Toutefois, conformément au § 4, de la rubrique XXXI précitée, le taux réduit ne sera pas applicable :

• aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou jardinage et les travaux de clôture ;

• aux travaux et autres opérations de nature immobilière, qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

III. 2. Livraison de l’immeuble exemptée de TVA conformément à l’article 44,§3,1°, a) C.TVA

24. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

25. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2).

26. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf.

27. Deux situations peuvent être envisagées :

• par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

• lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

28. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

29. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation, visée sous le point 27, 2ième tiret, ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du C.TVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

30. En l’espèce, comme développé aux points 15 à 19 supra, il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels.

31. Comme X souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 27, 2ième tiret ci-avant.

32. Dès lors, les travaux de transformation réalisés ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente par X des 20 appartements et deux surfaces commerciales résultant de cette transformation pourra être effectuée en exemption de TVA et sous le régime des droits d’enregistrement.