TariefBtw - Tarief - Afbraak en daarmee gepaard gaande heropbouw van gebouwen in bepaalde stadsgebieden - Artikelen 37 en 38 W.BTW - Rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Deze aanvraag om een voorafgaande beslissing heeft betrekking op het realiseren van een stedelijke ontwikkeling op een voormalige bedrijfssite en wordt ingediend in naam van projectvennootschap X.

2. X is eigenaar van de kadastrale percelen gelegen te J, nummers x, y en z. Op de percelen x en z staan momenteel een huis (perceel z) en een schadebedrijf met bijhorende magazijnen (perceel x).

Een definitieve en uitvoerbare bouwvergunning werd bekomen bij de bevoegde overheidsinstantie.

De woning gelegen op het perceel z zal worden verkocht in haar huidige toestand en maakt geen deel uit van voornoemd project.

Perceel y is een terrein dat volledig met beton is verhard en dient als parking van dit schadebedrijf. Voorheen stond op dit perceel een woning maar de vorige eigenaar heeft de oude opstallen al eerder afgebroken tot op het maaiveld, waarna het terrein volledig met beton verhard werd en bleef zodat het dienst kon doen als buitenparking voor voornoemd bedrijf. De vorige eigenaar heeft daartoe destijds een stedenbouwkundige vergunning verkregen tot het oprichten van een gebouw met kamers en parkings. In plaats van het gebouw op te richten heeft de vorige eigenaar enkel (meer) parkings aangelegd.

3. De gebouwen op de gronden waarvan de projectvennootschap X de eigendom heeft, worden volledig afgebroken om vervolgens op het betreffende perceel een project te laten realiseren dat bestaat uit alfa aantal appartementen, met ondergrondse parkeergarage en gelijkvloerse fietsenstalling, één commerciële ruimte en een groen binnengebied (hierna project ‘R’ genoemd).

De appartementen zijn verdeeld over 2 volumes rond een groen binnengebied. Het binnengebied is volledig autovrij.

4. X is bouwheer van project ‘R’. In het kader van dit project zal X de oude constructies op het perceel x en de volledige verharding met beton(nen platen) op perceel y volledig laten afbreken en laten verwijderen.

5. X heeft het voornemen om de nieuw opgerichte appartementen residentieel te verhuren.

II. Vraagstelling

6. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in de aanvraag om een voorafgaande beslissing, wenst de aanvrager van de Dienst Voorafgaande Beslissingen in fiscale zaken (hierna afgekort tot “DVB”) bevestiging te verkrijgen dat de bedoelde privéwooneenheden (appartementen) van het project ‘R’ te J kunnen worden gebouwd met toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% voor de afbraak en heropbouw van gebouwen in bepaalde stadsgebieden overeenkomstig rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20.

III. Beslissing

Uit het door de DVB verrichte onderzoek blijkt wat volgt.

7. De aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van de Wet van 24.12.2002 tot wijziging van de vennootschapsregeling inzake inkomstenbelastingen en tot instelling van een systeem van voorafgaande beslissingen in fiscale zaken.

III.A. Afbraak van gebouwen en daarmee gepaard gaande heropbouw van woningen in bepaalde stadsgebieden (rubriek XXXVII, tabel A, Btw-KB nr. 20): algemeen

8. Onder de in rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij het Btw-KB nr. 20 (hierna “rubriek XXXVII” genoemd) omschreven voorwaarden is de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% mogelijk op het werk in onroerende staat en de andere handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, die tot voorwerp hebben de afbraak en de daarmee gepaard gaande heropbouw van gebouwen, in de vorm van huizen of appartementen, in bepaalde stadsgebieden.

9. De ratio legis van deze bijzondere gunstregeling is dat zij een beter leef- en woonklimaat wil tot stand brengen in de grote steden. De fiscale incentive beperkt zich tot de grote steden die wegens hun bevolkingsdichtheid worden getroffen door stedelijke plagen als leegstand, verkrotting en onbewoonbaarverklaring (1).

[(1) GwH 20.11.2008, nr. 159/2008, overweging A.6.]

III.A.1. Toepassingsvoorwaarden

10. Het voordeel van het bedoelde verlaagde btw-tarief van 6% is onderworpen aan het gezamenlijk vervullen van de volgende voorwaarden:

• de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die, na de uitvoering van de werken, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt. In dit kader werd geoordeeld dat het verlaagde btw-tarief ook van toepassing is als het afgebroken gebouw geen woning is (een garagegebouw of een gebouw dat gebruikt werd voor industriële, artisanale, handels- of landbouwdoeleinden of als kantoorruimte) zolang er maar een woning (bv. een appartementsgebouw) wordt heropgebouwd en de andere voorwaarden uiteraard vervuld zijn;

• de handelingen moeten betrekking hebben op een woning die gelegen is in één van de grote steden opgesomd in de Koninklijke Besluiten van 12.08.2000, 26.09.2001 en 28.04.2005 ter uitvoering van artikel 3 van de Wet van 17.07.2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid.

Het volstaat dat de woning gelegen is op het grondgebied van één van de limitatief opgesomde steden of gemeenten (2). Het Grondwettelijk Hof heeft geoordeeld dat de beperking van de maatregel tot bepaalde stadsgebieden, niet strijdig is met de Grondwet (3);

[(2) Parl. Vr. nr. 1647 MUYLLE 23.04.2007, Vr. en Antw. Kamer 2006-2007, nr. 164, 32168.]

[(3) GwH 20.11.2008, nr. 08/1422.]

• de bouwheer moet de volgende formaliteiten vervullen:

i. vooraleer de btw opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 22, § 1 en 22bis W.BTW, bij het btw-controlekantoor van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen een verklaring indienen. Deze verklaring moet vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privéwoning te worden gebruikt en moet vergezeld zijn van een afschrift van de bouwvergunning en het (de) aannemingscontract(en);

ii. aan de dienstverrichter een afschrift van deze verklaring overhandigen;

• het tijdstip waarop de btw opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 22, § 1 en 22bis W.BTW, moet zich voordoen uiterlijk op 31 december van het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw;

• de toepassingsperiode voor het verlaagde btw-tarief wordt dus beperkt tot 31 december van het jaar waarin het afgebroken en heropgerichte gebouw voor het eerst in gebruik wordt genomen. De afwerking die in die periode wordt verricht, valt in principe onder het verlaagde btw-tarief, voor latere werken geldt het standaard btw-tarief. In het geval van een gebouwencomplex met woongelegenheden die zullen worden verhuurd en waar er ‘per vleugel’ zal worden gebouwd, waarbij één vleugel in gebruik zal worden genomen, terwijl een andere vleugel nog in aanbouw is, aanvaardt de DVB dat de voorwaarde inzake de tijdige opeisbaarheid van de btw beoordeeld mag worden per afzonderlijke vleugel in plaats van voor het gehele gebouw(encomplex);

• de door de dienstverrichter uitgereikte factuur en het dubbel dat hij bewaart, moeten, op basis van het afschrift van de hiervoor bedoelde verklaring, melding maken van het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagde btw-tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet naleven van onderhavige bepaling, ontlast de verklaring van de afnemer de dienstverrichter van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

III.A.2. Uitsluitingen van de toepassing van het verlaagde btw-tarief

11. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII is in geen geval van toepassing op:

• werk in onroerende staat en de andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

• werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna’s, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties;

• de gehele of gedeeltelijke reiniging van een woning.

III.B. Toepassing in casu

12. Het optrekken van een woongebouw komt slechts voor de toepassing van het 6%-tarief overeenkomstig rubriek XXXVII in aanmerking als het de heropbouw betreft van een gebouw dat als woning wordt gebruikt en als de bouwheer, met het oog op die heropbouw, het gebouw van het perceel waarvan hij eigenaar was zelf afbreekt of dit voor zijn rekening laat doen en op voorwaarde dat het herop te bouwen gebouw wordt opgetrokken op hetzelfde kadastrale perceel zonder dat het gebouw echter op dezelfde plaats als het gesloopte pand moet worden heropgebouwd (4).

[(4) Mond. Vr. nr. 13883 ARENS 23.06.2009, Beknopt Verslag, Kamercommissie Financiën en Begroting, Com. 601, 10.]

III.B.1. Ligging van de projectsite

13. Het project in kwestie wordt gerealiseerd te J. Omdat J één van de gemeenten is die is opgenomen in de Koninklijke Besluiten van 12.08.2000, 26.09.2001 en 28.04.2005 ter uitvoering van artikel 3 van de Wet van 17.07.2000 tot bepaling van de voorwaarden waaronder de plaatselijke overheden een financiële bijstand kunnen genieten van de Staat in het kader van het stedelijk beleid (5), is voldaan aan deze voorwaarde.

[(5) J wordt ook opgelijst in de administratieve toelichtingen omtrent de toepassing van rubriek XXXVII, tabel A, Btw-KB nr. 20, zie Circulaire nr. AFZ 3/2007 (AFZ/2006-0362 - AFZ/2006-0718) van 15.02.2007, randnr. 79.]

14. De DVB merkt overigens ten overvloede op dat de site of de wijk gelegen is in een achtergesteld gebied van een grote stad waar vaak onbewoonbare en leegstaande woningen terug te vinden zijn en dat deze locatie of de wijk dus, anders verwoord, (nog) te beschouwen is als een stadskanker.

III.B.2. Afbraak van gebouwen en daarmee gepaard gaande heropbouw van privewoningen

15. Zoals blijkt uit voorgaande feitenuiteenzetting en de aan de DVB voorgelegde plannen, heeft het project betrekking op de realisatie van alfa aantal privéwooneenheden (appartementen) gespreid over woonblokken A en B, een ondergrondse parkeergarage, een gelijkvloerse fietsenstalling, een commerciële ruimte en een groen binnengebied (tuinaanleg).

16. De aanvrager bevestigt dat de heropgebouwde woningen uitsluitend of hoofdzakelijk als privéverblijf zullen worden gebruikt.

Er is geen enkele beperking qua oppervlakte van de nieuw opgerichte woongelegenheden. Het is ook niet vereist dat het gaat om de enige en hoofdzakelijk eigen woning, of nog, dat de bouwheer er zijn domicilie moet vestigen.

17. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig voornoemde rubriek XXXVII is in geen geval van toepassing op de werken in onroerende staat (aannemingswerken) die betrekking hebben op de bouw van de commerciële ruimte en de tuinaanleg.

18. Aangezien de commerciële ruimte slechts een oppervlakte heeft van bèta m² ten opzichte van een totale oppervlakte van gamma m² en bovendien slechts casco opgeleverd zal worden, meent de aanvrager dat slechts p% van de totale ruwbouwkost onderworpen is aan het standaardtarief van 21%. De DVB fiatteert deze methodiek maar spreekt zich niet uit over de concrete cijfermatige uitwerking ervan.

III.B.3. Voorgaand gebruik en significante omvang van de afbraakpanden – bovengronds gedeelte van een al afgebroken gebouw (in casu woning)

III.B.3.1. Significante omvang van de afbraakpanden

19. De regeling voor de 32 centrumsteden en hun fusiegemeenten overeenkomstig rubriek XXXVII heeft betrekking op werk in onroerende staat (aannemingswerken) voor de afbraak van een gebouw (gebouwen), en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning (woningen), in opdracht van een bouwheer die een natuurlijke persoon of een rechtspersoon kan zijn.

Het voorgaande gebruik van het te slopen gebouw vóór de sloop alsook de ouderdom ervan zijn van geen belang.

20. Het gesloopte gebouw moet een gebouw zijn in de zin van artikel 1, § 9, 1° W.BTW dat is opgetrokken in duurzame materialen en dat een significante omvang heeft. Het afgebroken gebouw en de heropgebouwde woning mogen onderling in omvang verschillen.

Gebouw in de btw-technische betekenis van het woord

21. De onroerende werken hebben betrekking op percelen waar enerzijds een schadebedrijf met bijhorende opslagruimtes (magazijnen) gebouwd is (i.e. perceel x) en anderzijds een terrein dat volledig verhard is met beton(nen platen) en dienst doet als buitenparking van dit gewezen bedrijf (i.e. perceel y).

22. Naast kadastraal perceel x waarop de bedoelde gebouwen zijn gelegen, wordt ook kadastraal perceel y waarop oorspronkelijk een woning stond en dat nu nog bebouwd is met de bedoelde buitenparking, mee in rekening genomen. Dit standpunt is in hoofdzaak gebaseerd op de volgende ad hoc en in globo beoordeelde argumenten:

i. een verhard parkeerterrein voor wagens wordt door de btw-administratie uitdrukkelijk als voorbeeld gegeven van wat er als een gebouw in de zin van artikel 1, § 9 W.BTW kan worden beschouwd (6).

[(6) Btw-Commentaar, editie 01.07.2022, Boekwerk VI, Hoofdstuk 16, Afdeling 1, titel 3, rubriek A.]

De bedoelde buitenparking is volledig verhard met beton(nen platen) om te kunnen fungeren als parking voor het bedoelde schadebedrijf. Deze beduidende betonverhardingen zijn geen gebouwen in de klassieke betekenis van het woord maar zijn dat strikt genomen wel in de btw-technische betekenis van het woord. De aanvrager benadrukt dat het perceel y volledig en op een solide wijze is verhard. Concreet betreft het een omvangrijke oppervlakte van delta m² en een belangrijk volume;

ii. het gegeven dat de gebouwen die zullen worden afgebroken geen woningen betreffen, vormt geen beletsel voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door voornoemde rubriek XXXVII;

iii. uit de rulingpraktijk blijkt dat de oppervlakte van de nieuw opgerichte woongebouwen niet noodzakelijk hoeft overeen te stemmen met de oppervlakte van de oude gebouwen (7).

[(7) Cf. circulaire nr. 2021/C/18 van 25.02.2021, punt 3.2.]

Significante omvang

23. Bovendien is de aanwezige bebouwing (bestrating) op perceel y te beschouwen als een gebouw met een significante omvang. Dit blijkt volgens de DVB uit de volgende feitelijke elementen:

• momenteel is het perceel volledig verhard met beton(nen platen) (cf. een stedenbouwkundige vergunning tot aanleg van parkeerplaatsen);

• het afbreken van deze betonverharding zal aanleiding geven tot epsilon kilogram aan afbraakpuin. Alle beton zal worden afgebroken en afgevoerd;

• dit gewicht en dit volume aan puin tonen aan dat de aanwezige bebouwing significant is. De te slopen bebouwing bedraagt qua gewicht evenveel als wanneer het perceel bebouwd was geweest met zeta aantal eengezinswoningen. De sloop van een doorsnee eengezinswoning (rijhuis) resulteert doorgaans in ongeveer eta kilogram aan puin. Dit zou betekenen dat de betonplaat qua puin overeenkomt met zeta aantal rijhuizen, die op die locatie gebouwd hadden kunnen zijn als het perceel niet met beton verhard was geweest om dienst te doen als buitenparking voor het gewezen schadebedrijf.

Aangezien de betonverharding die voor het project ‘R’ afgebroken moet worden, in tonnage evenveel bedraagt als of meer bedraagt dan wanneer er op het perceel zeta aantal eengezinswoningen hadden gestaan, mag in alle redelijkheid worden aangenomen dat de af te breken bebouwing (bestrating) een significante omvang heeft.

24. Bovendien stelt de DVB vast dat in deze context blijkt dat de in het verleden al begonnen afbraakwerken nog niet (helemaal) als afgerond kunnen worden beschouwd. Daarbovenop blijkt dat op het perceel y nog een historische vervuiling aanwezig is die moet worden gesaneerd. De DVB merkt in deze context op dat uit de parlementaire geschiedenis van de Programmawet van 27.12.2006 die de regeling ‘afbraak en heropbouw in bepaalde stadsgebieden’ heeft ingevoerd, blijkt dat deze regeling de toepassing van een verlaagd btw-tarief beoogt, in het bijzonder ten aanzien van de afbraak van ongezonde gebouwen (woningen) en de heropbouw van degelijke woningen (8).

[(8) Parl. St. nr. 51-277/001, 50.]

25. Zoals reeds gesteld, is perceel y een terrein dat volledig met beton(nen platen) is verhard en dient als buitenparking van het gewezen schadebedrijf. Voorheen was dit perceel bebouwd met oude opstallen maar de vorige eigenaar heeft die eerder al afgebroken tot op het maaiveld, waarna het terrein volledig verhard werd en bleef zodat het dienst kon doen als buitenparking voor dit bedrijf. De vorige eigenaar had daartoe een stedenbouwkundige vergunning verkregen tot het oprichten van een gebouw met parkings. In plaats van het gebouw op te richten heeft de vorige eigenaar enkel (meer) parkings aangelegd.

26. Uit de aan de DVB voorgelegde offertes blijkt dat er op het perceel y nog substantiële kosten gemaakt moeten worden voor de afbraak van de aanwezige bebouwing (bestrating) (a euro) en ondergrondse ruimtes (b euro). Daarnaast is er op het perceel y nog een historische vervuiling aanwezig die gesaneerd moet worden (deze sanering werd in het kader van de door de vorige eigenaar al verrichte werken, nog niet uitgevoerd). De kostprijs van de afbraak- en beschoeiingswerken voor het perceel y wordt geraamd op c euro.

De kosten van de sanerings- en afbraakwerken zijn substantieel hoger dan wanneer er op het perceel y nog een gebouw had gestaan zoals op het perceel x staat. De afbraakkost voor het schadebedrijf wordt geraamd op d euro. Aangezien de saneringskost voor het perceel y wordt geraamd op e euro, kan er volgens de verklaringen van de aanvrager worden gesteld dat er tot op heden nog maar ca. p% van de afbraakkost gedragen is.

27. Gelet op het feit dat de betonverharding die voor het project ‘R’ afgebroken moet worden, in tonnage evenveel bedraagt als of meer bedraagt dan wanneer er op het perceel y zeta aantal rijhuizen hadden gestaan en de kostprijs van de nog uit te voeren werken hoger is dan wanneer dit perceel gewoon bebouwd was geweest, mag, ook rekening houdend met alle hiervoor bedoelde ad hoc en in globo beoordeelde argumenten, redelijkerwijs worden aangenomen dat de af te breken bebouwing (bestrating) op het perceel y een significante omvang heeft.

Btw-matig één enkel gebouw

28. De btw-administratie heeft het standpunt ingenomen dat, als meerdere afzonderlijke appartementsgebouwen of woonblokken (bouw)fysisch en functioneel geïntegreerd (verbonden) zijn via bijvoorbeeld een gemeenschappelijke ondergrondse kelder of parkeergarage die zich uitstrekken over meerdere percelen, zij voor de btw als één gebouw worden aangemerkt.

Een louter (bouw)fysische ondergrondse verbinding tussen twee of meerdere gebouwen volstaat voor de centrale btw-administratie niet. Er moet wel degelijk sprake zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse garage en/of kelder met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimtes en gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op alle woonblokken (zoals bijvoorbeeld trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke in- en uitritten, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen of technische lokalen, enzovoort) (9). Aan deze voorwaarde wordt in casu voldaan.

[(9) Cf. https://financien.belgium.be/sites/default/files/downloads/112-afbraak-heropbouw-faq-tijdelijk.pdf, “Praktische toepassingsgevallen met betrekking tot het tijdelijk verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied en de levering ervan”, editie 02.06.2021, onder titel 2, punt 2.7.]

Beide nieuw op te richten appartementsgebouwen in dit project (woonblokken A en B) dienen in casu in de feiten btw-matig als één enkel gebouw aangemerkt te worden.

29. Het nieuw appartementsgebouw dat in totaal zal bestaan uit alfa aantal privéwooneenheden (appartementen) die worden onderverdeeld in woonblokken A en B, situeert zich integraal op kadastrale percelen die vroeger bebouwd waren, i.e. perceel nr. x en perceel nr. y.

30. Gelet op wat voorafgaat komt het volledige appartementsgebouw (onderverdeeld in woonblokken A en B) bijgevolg in aanmerking voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% zoals voorzien door voornoemde rubriek XXXVII.

De aanvrager bevestigt uitdrukkelijk dat dit 6%-tarief niet zal worden toegepast op andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke privéwooneenheden (appartementen) of bijgebouwen en aanhorigheden.

Dit betekent dat de tuinaanleg en de werken met betrekking tot de commerciële ruimte zullen worden belast aan het standaard btw-tarief van 21%, in lijn met wat bepaald wordt in voornoemde rubriek XXXVII, derde lid, punt 1° (zie evenwel randnr. 19 supra wat betreft de commerciële ruimte).

III.B.3.2. Evenredigheidsverhouding

31. De heropbouw heeft in casu betrekking op 2 volumes die btw-matig als één gebouw worden beschouwd, met in totaal alfa aantal privéwooneenheden (appartementen).

32. Naar het oordeel van de DVB zijn het afbraakpand (schadebedrijf met bijhorende magazijnen) en de af te breken beduidende buitenverhardingen met beton op het perceel y, te beschouwen als gebouwen voor de toepassing van de btw en hebben de af te breken gebouwen een significante omvang.

33. Voor de toepassing van rubriek XXXVII is de vraag die nog opwelt of aan de evenredigheidsverhouding wordt voldaan voor het te realiseren vastgoedproject ten opzichte van de te slopen gebouwen.

34. Om de verhouding tussen de omvang van het schadebedrijf en bijhorende magazijnen en de nieuw opgerichte woningen in casu te kunnen beoordelen, werd de oppervlakte van dit afbraakpand omgerekend naar een aantal wooneenheden. Voor deze omrekening werd uitgegaan van de gemiddelde bewoonbare (netto-)oppervlakte van alle appartementen samen. Uitgaande van deze benadering bedraagt de gemiddelde bewoonbare (netto-)oppervlakte van een appartement ca. f m². Hierdoor komt de totale te slopen oppervlakte van het autoschadebedrijf (i.e. g m² voor de gelijkvloerse verdieping en verdiepingen +1 en +2) overeen met een theta-tal appartementen.

35. Voor dit bouwproject bekomt de DVB zo een verhouding van theta aantal “oude wooneenheden” op alfa aantal nieuwe wooneenheden of een overeenkomstige vereenvoudigde verhouding die beantwoordt aan de gebruikte vuistregels (i.e. vereenvoudigende beslisregels).

36. Uit de aan de DVB voorgelegde stukken blijkt dat de af te breken gebouwen (cf. supra) genoeg significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject.

III.B.4. Bijgebouwen en aanhorigheden

37. Het bedoelde 6% btw-tarief is niet van toepassing op aanhorigheden van de eigenlijke woning (zwembaden, sauna's, en dergelijke installaties). Zo is het verlaagde btw-tarief dus niet van toepassing op tuinhuizen, serres en pergola's die vrijstaan van de heropgerichte woning en die aan te merken zijn als aanhorigheden van een tuin.

38. Ook garages die vrijstaan van de eigenlijke woning zijn in principe geen gebouwen bestemd voor huisvesting, en kunnen dus niet worden afgebroken en heropgebouwd aan het bedoelde 6% btw-tarief.

Maar dit is anders wanneer een garage geïntegreerd is in een woning of wanneer, zelfs als ze er niet aan grenst, ze deel uitmaakt van de woning door het onmiddellijke nut dat ze voor de eigenaar (of zijn huurder) meebrengt.

39. In het onderhavige geval is het bedoelde 6% btw-tarief dus ook van toepassing voor de oprichting van de ondergrondse parkeergarage en de gelijkvloerse fietsenstalling, aangezien zij van onmiddellijk nut zullen zijn voor de bewoners van de woongelegenheden.

40. Het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII is niet van toepassing op het werk in onroerende staat (aannemingswerken) dat betrekking heeft op de tuinaanleg en uiteraard is dit 6%-tarief ook uitgesloten voor de bouw van de bedoelde commerciële ruimte.

Aangezien die commerciële ruimte slechts een oppervlakte heeft van bèta m² ten opzichte van een totale oppervlakte van gamma m² en bovendien slechts casco zal worden opgeleverd, kan de DVB aanvaarden dat slechts p% van de totale gerelateerde ruwbouwkost onderworpen is aan het standaardtarief van 21%. De DVB fiatteert deze methodiek zonder zich uit te spreken over de concrete cijfermatige uitwerking ervan.

III.B.5. Door dezelfde persoon of voor zijn rekening uitgevoerde afbraak- en heropbouwwerken op hetzelfde kadastrale perceel

41. Uit de foto’s, de plannen en de omschrijving van de werken is gebleken dat de realisatie van het woongebouw (gespreid over woonblokken A en B), gepaard zal gaan met de afbraak van het gewezen schadebedrijf en bijhorende opslagruimtes (magazijnen) alsmede van de volledig met beton(nen platen) verharde buitenparking van dit bedrijf. De voorwaarde ter zake van de aard van de werken is derhalve vervuld.

42. Bovendien heeft de vooropgestelde heropbouw betrekking op privéwoningen zoals bedoeld in rubriek XXXVII.

43. Het optrekken van een woongebouw komt slechts voor de toepassing van het 6%-tarief overeenkomstig rubriek XXXVII in aanmerking als het de heropbouw betreft van een gebouw dat als woning wordt gebruikt en als de bouwheer, met het oog op die heropbouw, het gebouw van het perceel waarvan hij eigenaar was zelf afbreekt of dit voor zijn rekening laat doen en op voorwaarde dat het herop te bouwen gebouw wordt opgetrokken op hetzelfde kadastrale perceel zonder dat het gebouw echter op dezelfde plaats als het gesloopte pand moet worden heropgebouwd (10). Ook deze voorwaarde is vervuld (cf. supra).

[(10) Mond. Vr. nr. 13883 ARENS 23.06.2009, Beknopt Verslag, Kamercommissie Financiën en Begroting, Com. 601, 10.]

Het gegeven dat de afbraak- en heropbouwvergunningen zijn opgemaakt op naam van een andere persoon dan de bouwheer, vormt op zich geen beletsel voor de toepassing van het 6%-tarief overeenkomstig rubriek XXXVII, voor zover deze afbraak- en heropbouwwerken gebeuren door de bouwheer zelf of voor diens rekening (11).

[(11) Parl. Vr. nr. 507 VAN DER MAELEN 04.06.2009, Vr. en Antw. Kamer, 2008-2009, nr. 69, 85, www.fisconetplus.be.]

44. De afbraak- en heropbouwwerken mogen aan verschillende aannemers worden toevertrouwd, zolang de bouwheer maar de opdracht heeft gegeven om de site af te breken én herop te bouwen.

De administratieve Informaties en Mededelingen van 22.06.2007 (E.T. 112.400) (12) vermelden ter zake het volgende:

[(12) Informaties en Mededelingen 22.06.07/1 - Afbraak en heropbouw van gebouwen in stadsgebieden. Toepassing btw-tarief vanaf 1 januari 2007 (E.T. 112.400), punt 4.]

“De bouwheer kan overigens de werken toevertrouwen aan één aannemer of aan meerdere vaklieden.”

Ook de plannen werden getekend voor X, de bouwheer. Het spreekt voor zich dat de bouwheer zeer intens betrokken is bij de realisatie van dit project. De bouwheer zal dit project immers leiden en alle beslissingen nemen.

III.B.6. Hoedanigheid van bouwheer

45. De regeling voor de 32 centrumsteden en hun fusiegemeenten slaat op werk in onroerende staat (aannemingswerken) voor de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning, in opdracht van een bouwheer die een natuurlijke persoon of een rechtspersoon kan zijn. Alleen de bouwheer (met name degene die het gebouw laat afbreken en heroprichten) kan, indien alle voorwaarden zijn vervuld, zich beroepen op het voordeel van het 6% btw-tarief overeenkomstig rubriek XXXVII.

46. De bouwheer, die moet instaan voor afbraak en heropbouw, moet niet per se een privépersoon zijn die de woning zelf betrekt voor de toepassing van het 6%-tarief bedoeld in voornoemde rubriek XXXVII.

Zo wordt in de administratieve Informaties en Mededelingen van 22.06.2007 (E.T. 112.400) gesteld dat er geen enkel onderscheid moet worden gemaakt naargelang de bouwheer een beroepsoprichter, een toevallige oprichter of een onderneming is waarvan de economische activiteit bestaat in het verhuren van privéwoningen.

47. De bouwheer kan een vastgoedpromotor zijn die het herop te richten gebouw bestemt voor particuliere verhuur (13). X zal voor dit project kwalificeren als een onderneming waarvan de economische activiteit bestaat in het residentieel verhuren van de bedoelde appartementen. Derhalve is ook aan deze voorwaarde voldaan.

[(13) Parl. Vr. nr. 507 VAN DER MAELEN 04.06.2009, Vr. en Antw. Kamer, 2007-2008, nr. 52-017, www.fisconetplus.be.]

III.B.7. Formaliteiten en timing

48. De aanvrager maakt zich sterk dat de in rubriek XXXVII, tweede lid, punten 4° tot en met 6° bepaalde formaliteiten en timing nageleefd zullen worden bij de commercialisatie van dit project. Dit betreft in het bijzonder het voorafgaand indienen van de (elektronische) verklaring 111/4 via het portaal van MyMinfin met de omgevingsvergunning als enige bijlage.

IV. Conclusie

49. in de gegeven feitelijke omstandigheden, op basis van de hiervoor bedoelde ad hoc en in globo feitelijke appreciatie, is het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII van tabel A van de bijlage bij Btw-KB nr. 20 van 20.07.1970, in uitvoering van artikel 37 W.BTW, van toepassing op het werk in onroerende staat en de overige handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6° (onder de in rubriek XXXVII gestelde voorwaarden en met uitsluiting uiteraard van de handelingen vermeld in het derde lid, punten 1°, 2° en 3° van rubriek XXXVII) tot realisatie van het project ’R’ gelegen te J (met inbegrip van de voorziene parkeergelegenheden voor auto’s en fietsen die van onmiddellijk nut zijn voor de bedoelde privéwooneenheden (appartementen) maar met uitsluiting van de bedoelde tuinaanleg en de bouw van de commerciële ruimte (zie evenwel randnr. 19 supra wat betreft de commerciële ruimte)).

50. Deze voorafgaande beslissing is slechts geldig voor de werken, zoals hiervoor bedoeld, waarvoor nog geen btw opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 22, § 1 en 22bis W.BTW op datum van deze beslissing.