De levering, door een belastingplichtige, van een woning tot stand gekomen

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir à obtenir la confirmation que la livraison d’un appartement dans un immeuble à appartements pourra bénéficier du taux de TVA réduit temporaire de 6% conformément à l’article 1er quater, § 3, de l’arrêté royal n° 20 du 20 juillet 1970 fixant les taux de TVA.

II. Description des faits

2. La société X a acquis un terrain bâti.

3. X obtient un permis d’urbanisme autorisant la construction d’un immeuble à appartements, un parking et la réhabilitation d’un immeuble destiné aux bureaux. L’autorité impose la conservation de ce dernier bâtiment à destination de bureaux.

4. Pour la construction du nouveau complexe d’appartements et du parking, tous les bâtiments existants sont complètement démolis (y compris fondations).

5. Un acte de division créant plusieurs parcelles cadastrales différentes indépendantes est établi. Une partie du terrain doit être cédée à la commune (voiries) et fait l’objet d’une parcelle cadastrale propre. La partie du terrain sur laquelle sera construit le complexe résidentiel avec les parkings souterrains sous celui-ci fait l’objet de sa propre parcelle cadastrale. La partie du terrain sur laquelle doit être réhabilité l’immeuble de bureau fait l’objet également de la constitution d’une nouvelle parcelle cadastrale propre.

6. Ensuite X décide de développer la dernière partie du terrain étant le bâtiment de bureaux. L’analyse démontre de gros problèmes structurels et une impossibilité de mettre en œuvre le permis obtenu. X décide donc au travers d’une de ses sociétés sœurs, Y, d’introduire une nouvelle demande de permis pour ce bâtiment, cette fois-ci à affectation résidentielle, mais en démolissant le bâtiment qui avait fait l’objet à l’origine d’une demande de conservation. Un permis d’urbanisme a été délivré à Y pour la construction de 16 appartements. Toutefois, la façade à rue doit être conservée tout comme les retours de façade de la tour centrale. Ceci implique structurellement la conservation d’une partie des murs de refends sous les pans de façades à conserver.

7. La parcelle cadastrale sur laquelle le projet va être construit n’a pas la possibilité d’avoir de parkings. Par contre, les parkings du complexe déjà en fonction sont construits sur deux niveaux de sous-sols et un mur du parking est sis en mitoyenneté du nouveau projet. Il a donc été décidé d’offrir aux futurs acquéreurs la faculté d’acquérir un parking dans le complexe indépendant et mitoyen. Afin de faciliter l’accès aux parkings, il a été prévu un couloir sous-terrain sur la parcelle du nouveau projet jusqu’au mur mitoyen du parking existant. La vente des parkings aux acquéreurs fait l’objet d’un acte de vente séparé. Les acquéreurs de parkings pourront accéder par le couloir prévu à cet effet aux parkings à l’exclusion de ceux qui n’achètent pas de parkings. Les acquéreurs qui auront acheté un parking dans le complexe existant ne pourront toutefois pas accéder aux autres parties du complexe comme les couloirs, jardins, fitness ou piscine, …

8. Pour des raisons de réorganisation de sociétés du groupe c’est finalement X et non Y qui est désignée pour mettre en œuvre le projet de développement comprenant les démolitions, les constructions et les ventes des appartements sans aucune intervention de Y.

9. X a signé un contrat avec un entrepreneur pour la réalisation des démolitions et des travaux de construction avec maintien de la façade à rue.

10. X envisage de proposer à la vente les appartements, en futur état d’achèvement, avec application du taux de TVA de 6% sur les terrains et construction pour autant que les acquéreurs remplissent les conditions pour pouvoir bénéficier de ce taux réduit. Si tel ne devait pas être le cas, le taux de 21% sera appliqué.

11. La vente des parkings dont mention ci-dessus, ne faisant pas partie du développement concerné et faisant l’objet d’un acte de vente séparé, n’est pas concernée par la présente demande.

III. Décision

12. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

Disposition légale concernée

13. L’article 1er quater de l’arrêté royal n° 20 précise :

§ 1er. (…)

§ 2. (…)

§ 3. Le taux réduit de 6% s'applique aux livraisons de bâtiments d'habitation et le sol y attenant, ainsi qu'aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels au sens de l'article 9, alinéa 2, 2°, du Code, portant sur un bâtiment d'habitation et le sol y attenant, qui ne sont pas exemptées de la taxe conformément à l'article 44, § 3, 1°, du Code, par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation situé sur la même parcelle cadastrale que ce bâtiment, lorsque la taxe due sur ces opérations est devenue exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.

Le bénéfice du taux réduit est subordonné aux conditions suivantes :

1° l'opération visée à l'alinéa 1er est relative à un bâtiment d'habitation qui après la livraison :

a) soit au moment de la première utilisation ou de la première occupation est utilisé, comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions, par l'acquéreur-personne physique qui y aura son domicile sans délai et a une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m² ;

b) soit est donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou est donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale par l'acquéreur ;

2° le fournisseur :

a) envoie avant le moment où la taxe devient exigible conformément à l'article 17, § 1er, du Code, ou, en cas d'une vente sur plan, avant le moment où intervient le fait générateur de la taxe conformément à l'article 16, § 1er, alinéa 1er, du Code, une déclaration à l'adresse électronique indiquée par le ministre des Finances ou son délégué. Cette déclaration, contresignée par l'acquéreur du bâtiment, mentionne que le bâtiment que le fournisseur a fait démolir et reconstruire et qui fait l'objet d'une opération visée à l'alinéa 1er, est destiné soit à être utilisé, soit comme habitation unique et à titre principal comme habitation propre au sens de l'article 5/5, § 4, alinéas 2 à 8, de la loi spéciale du 16 janvier 1989 relative au financement des Communautés et des Régions par l'acquéreur-personne physique, qui y aura son domicile sans délai et que cette habitation aura une superficie totale habitable qui n'excède pas 200 m², soit à être donné en location par l'acquéreur à une agence immobilière sociale ou à être donné en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé à une agence immobilière sociale, et est accompagnée d'une copie :

- du permis d'urbanisme ;

- du (des) contrat(s) d'entreprise relatifs à la démolition du bâtiment et la reconstruction du bâtiment d'habitation ;

- du compromis ou de l'acte authentique portant sur l'opération visée à l'alinéa 1er ;

b) produit à son (ses) cocontractant(s) une copie de la déclaration visée au a) ;

3° les factures émises par le fournisseur de biens et les doubles qu'il conserve ainsi que les conventions ou actes authentiques relatifs aux opérations visées à l'alinéa 1er, constatent, sur la base de la copie de la déclaration visée au 2°, b), l'existence des éléments justifiant de l'application du taux réduit; sauf collusion entre les parties ou méconnaissance évidente de la présente disposition, la contresignature de l'acquéreur sur la déclaration visée au 2, 2°, a), décharge la responsabilité du fournisseur de biens pour la détermination du taux.

Pour l'application de l'alinéa 2, 1°, a), il n'est pas tenu compte, pour déterminer si le bâtiment d'habitation est l'habitation unique de l'acquéreur-personne physique :

- des autres habitations dont il est, en vertu d'une succession, copropriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier ;

- d'une autre habitation qu'il occupe comme habitation propre où il a établi son domicile et qui a été vendue au plus tard le 31 décembre de l'année qui suit celle de la première mise en service ou de la première occupation de l'habitation visée à l'alinéa 2, 1°, a).

Le taux réduit n'est pas applicable à la partie du prix relative aux piscines, saunas, mini-golfs, courts de tennis et installations similaires.

§ 4. (…)

§ 5. (…)

§ 6. (…)

§ 7. (…)

§ 8. (…)

Portée de la décision

14. Il convient de préciser que la présente décision ne se prononce pas sur le respect des conditions prévues par l’article 1er quater, § 3, alinéa 2, 1°, 2° et 3°, de l’arrêté royal n° 20. Ces dispositions concernent principalement des conditions relatives aux acheteurs des logements (habitation unique, domiciliation sans délai) - sur lesquels le SDA ne dispose pas d’information -, à la superficie du logement (inférieure à 200 m²) et aux formalités à accomplir par le fournisseur.

15. Elle se limite donc à l’examen des conditions de fond visées à l’article 1er quater, § 3, alinéa 1er, de l’arrêté royal n° 20.

Démolition et reconstruction par le même assujetti

16. La mesure temporaire prévue à l’article 1er quater, § 3, de l’AR n° 20 s'applique donc aux livraisons de bâtiments d'habitation et du sol y attenant par l'assujetti qui a procédé à la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation.

17. La mesure ne concerne, en principe, que les projets qui sont menés, depuis la démolition du bâtiment jusqu'à la livraison de l'habitation, par le même assujetti (maître d'ouvrage/vendeur) (v. point 5.1. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

18. En l’espèce, le demandeur a acquis le terrain sur lequel se trouvait le bâtiment à démolir. Le permis d’urbanisme obtenu par une société-sœur du demandeur et prévoyant la transformation lourde du bâtiment existant sera finalement mis en œuvre par le demandeur. A cette fin, le demandeur a conclu un contrat pour la démolition du bâtiment et la reconstruction d’un immeuble à appartements. La condition que l’opération immobilière soit entièrement réalisée par le même assujetti est donc respectée.

Notion de bâtiment et consistance significative

19. Une des conditions de la mesure temporaire est qu’un bâtiment doit être démoli. Il est important de savoir que l'utilisation du bâtiment avant sa démolition n'a aucune importance. Le bâtiment démoli ne doit donc pas être une habitation en soi. Le bien démoli doit être un « bâtiment » pour l'application de la TVA. Il s'agit donc de « toute construction incorporée au sol » (article 1er, § 9, 1°, du CTVA). En règle générale, sont considérés comme des bâtiments dans le cadre de ce régime : toutes les constructions immeubles par nature auxquelles un revenu cadastral peut être attribué au titre d'immeubles bâtis (maisons d'habitation et villas, appartements, bâtiments industriels, commerciaux ou agricoles).

20. L’exposé des motifs précise également qu'il doit s'agir d'un bâtiment ayant une consistance significative, le cas échéant par rapport au(x) bâtiment(s) d'habitation construit(s). Cette appréciation est faite au cas par cas, et de la même manière que ce qui était déjà effectué dans le cadre de la mesure existante pour la démolition et la reconstruction dans les 32 zones urbaines. Par exemple : un vieux logement, un hangar, une usine ou un magasin seront normalement considérés comme significatifs en soi. En revanche, une construction, faite de matériaux non durables, ne satisfera normalement pas à ce critère. Il en va de même, par exemple, lorsque seuls une fondation, des tuyaux souterrains, des canalisations ou une clôture sont démolis. A titre d'exemples, ne sont pas considérés comme des bâtiments significatifs : un pigeonnier, une maison de jardin, un abri pour un cheval dans le pâturage. En ce qui concerne la question de savoir si un bâtiment a une consistance significative par rapport au(x) bâtiment(s) nouvellement construit(s), la législation ne définit pas la portée de la notion « significative » alors que l'administration ne peut pas imposer de critères normatifs en la matière. Il s'agit donc d'une question de fait (v. point 3.2. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

21. En l’espèce, le projet consiste à démolir un immeuble pour reconstruire un immeuble de 16 appartements d’une surface totale similaire. La démolition concerne donc bien un bâtiment qui a une consistance significative en lui-même mais aussi par rapport aux logements reconstruits.

Reconstruction sur la même parcelle cadastrale

22. Une autre des conditions de la mesure temporaire est que l'assujetti doit avoir procédé à la démolition d'un bâtiment et à la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation sur la même parcelle cadastrale que le bâtiment détruit.

23. Il n'est pas exigé que la démolition d'un bâtiment et la reconstruction conjointe d'un bâtiment d'habitation soient situées toutes les deux exactement au même endroit : il suffit que les deux se situent sur la même parcelle cadastrale. Il n'est donc pas non plus requis que la démolition d'un bâtiment précède toujours la reconstruction d'un nouveau bâtiment d'habitation. Il faut cependant démontrer qu'il existe un lien entre la démolition et la reconstruction, sans qu'un critère de chronologie puisse y être associé (v. point 3.2. de la Circulaire 2021/C/18 du 25 février 2021).

24. En l’espèce, puisque le demandeur a déclaré que le bâtiment démoli et le bâtiment reconstruit sont situés sur la même parcelle cadastrale, le respect de cette condition ne pose pas de problème.

Démolition totale du bâtiment

25. Une des conditions de la mesure temporaire est que la démolition du bâtiment par le maître d'ouvrage ou à sa demande doit être complète en ce sens qu'elle doit concerner un bâtiment entier. Ainsi, la démolition d'un certain nombre d'étages d'un immeuble à appartements existant suivie de la reconstruction de ces étages n'est pas considérée comme des travaux immobiliers visés par cette mesure.

26. Pour des raisons pratiques, l'administration prévoit une tolérance spécifique. Dans le cas d'une transformation importante d'un ancien bâtiment où, en raison de la démolition, les travaux ne reposent pas de manière significative sur les anciens murs porteurs et, plus généralement, sur les éléments essentiels de la structure de l'ancien bâtiment, de telle sorte que les travaux ne peuvent plus bénéficier de l'application du taux réduit de la TVA pour rénovation (rubriques XXXI et XXXVIII, du tableau A, de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA), ces travaux seront assimilés à la démolition et reconstruction d'un bâtiment pour l'application du présent régime. En ce qui concerne cette tolérance administrative, qui s'appliquait déjà du reste au régime existant en matière de démolition et reconstruction dans les 32 zones urbaines, il convient de noter que ce régime est strictement limité aux cas où le taux réduit de la TVA relatif aux rénovations ne s'applique pas en raison de la nature et de l'ampleur des travaux de démolition (v. point 3.2. de la Circulaire 2021-C-18 du 25 février 2021).

27. En l’espèce, des informations fournies par le demandeur (demande de permis d’urbanisme, plans, photos), il ressort que le projet consiste bien démolir un ancien bâtiment pour construire un immeuble de 16 appartements. Certes, le mur de façade et deux murs de retour de façade de la tour centrale seront conservés pour des raisons patrimoniales mais selon le descriptif des travaux fourni par l’architecte du projet, le nouveau bâtiment s’appuiera sur une structure portante entièrement neuve (nouveaux murs porteurs, nouvelle dalle de sol au rez-de-chaussée, construction de planchers aux étages, …).

28. Manifestement, compte tenu de l’ampleur des démolitions et de la construction d’une nouvelle structure portante dans le volume de l’ancien bâtiment, les travaux immobiliers envisagés ne pourraient pas bénéficier de l’application du taux réduit de la rubrique XXXI ou XXXVIII du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20 fixant les taux de TVA et s’inscrivent donc parfaitement dans la tolérance administrative précitée. La condition est donc remplie.

Exclusion du taux réduit

29. Le taux réduit de la TVA ne s'applique pas à la partie du prix de la livraison relative aux piscines, saunas, terrains de minigolf, courts de tennis et installations similaires. Compte tenu des informations fournies, les opérations envisagées ne sont pas visées par cette exclusion.