Tarief, Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Tarief - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag sterkt ertoe een voorafgaande beslissing te bekomen waarin wordt bevestigd dat:

- de bouwheer/verkoper voldoet aan de voorwaarde / administratieve tolerantie van afbraak en wederopbouw door dezelfde belastingplichtige

- de verkoop van de blokken A, B en C met ondergrondse parkeerplaatsen aan het verlaagd btw-tarief kunnen plaatsvinden indien de kopers aan de opgelegde voorwaarden voldoen.

II. Beslissing

2. Onderhavige rulingaanvraag heeft betrekking op een bouwproject, bestaande uit woonblokken A, B en C waarbij … appartementen worden opgericht na de afbraak van … bestaande woningen.

3. Artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20 vermeldt het volgende:

“Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.”

4. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn.

II.A. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon

5. Voor het verlaagd tarief van artikel 1qauter, § 3 KB nr. 20 is vooreerst vereist dat de afbraak en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige.

6. Ingevolge de (mondelinge) afspraken tussen de grondeigenaar en de bouwpromotor, werden de bouwwerken gedaan voor rekening van de bouwpromotor en werd later in het kader van datzelfde akkoord een formeel opstalrecht toegekend aan de bouwpromotor;

7. Daarnaast werd bevestigd dat de grondeigenaar en de bouwpromotor verbonden partijen zijn.

8. De facturen i.v.m. de afbraak van de woningen werden uitgereikt aan de bouwpromotor.

9. In casu betreft de afbraak van de woningen, het verlenen van het recht van opstal en de heropbouw van … appartementen één globaal project.

II.B. Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies

10. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek. De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn.

11. In casu werden … woonhuizen afgebroken.

12. Rekening houdende met de factuur i.v.m. deze afbraak (… EUR exclusief btw) kan de DVB aanvaarden dat de desbetreffende afgebroken constructies kwalificeren als een gebouw, in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek.

13. Daarnaast dient de omvang van de afgebroken constructies betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies.

14. Na de afbraak zullen … appartementen worden opgericht, verspreid over 3 gebouwen.

15. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructie en de heropbouw.

16. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afgebroken constructies derhalve betekenisvol zijn ten opzichte van de heropbouw van … appartementen verspreid over 3 gebouwen.

II.C. Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel

17. Voor het verlaagd tarief van artikel 1qauter, § 3 KB nr. 20 is tevens vereist dat de heropbouw gebeurt op hetzelfde kadastrale perceel als het gesloopte gebouw.

18. Zoals beschreven in de rulingaanvraag bestaat onderhavig vastgoedproject uit 3 woonblokken A, B en C.

19. Op … werd een omgevingsvergunning verleend voor de oprichting van de blokken A en B. Deze blokken worden opgericht op voorheen bebouwde percelen.

20. Op … werd een omgevingsvergunning verleend voor de oprichting van blok C. Blok C paalt aan blok A en bevindt zich voor meer dan 50 % op een vroeger onbebouwd perceel.

21. Aangezien het bouwproject bestaat uit 3 woonblokken dient vooreerst te worden onderzocht of de gebouwen A, B en C voor btw doeleinden dienen te worden gekwalificeerd als één gebouw.

22. In de administratieve richtlijnen FAQ 2.7 wordt vooreerst vermeld dat, in beginsel woonblokken van een vastgoedproject aangemerkt worden als afzonderlijke gebouwen (…). Opdat het zou gaan om één gebouw, moet er sprake zijn van een gemeenschappelijke ondergrondse kelder en/of garage met een blijvende en permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimten, alsook van gemeenschappelijke voorzieningen die betrekking hebben op beide woonblokken (zoals trappen of liften die voor alle bewoners van de woonblokken toegankelijk zijn, gemeenschappelijke toegangen, gemeenschappelijke nutsvoorzieningen en technische lokalen, …)

23. Onder de blokken A, B en C wordt een gemeenschappelijke ondergrondse parkeergarage gebouwd met een permanente doorgang tussen de ondergrondse ruimten. Deze garage zal slechts één gezamenlijke inrit hebben voor de 3 blokken A, B en C.

24. Er zal slechts één meter aanwezig zijn voor de nutsvoorzieningen van de gemeenschappelijke ruimten van de blokken A, B en C.

25. Daarnaast zullen de blokken A, B en C opgericht worden op één samengevoegd kadastraal perceel.

26. De blokken A, B en C vormen samen ‘residentie…’, gelegen te ….

27. Rekening houdende met het bovenstaande dient te worden besloten dat de in de rulingaanvraag beschreven nieuw op te richten gebouwen A, B en C voor btw-doeleinden samen kwalificeren als één nieuw gebouw.

28. De aanvrager heeft bevestigd dat 87 % van de nieuwe constructies van het nieuwe gebouw (blokken A, B en C samen) zich zullen bevinden op vroeger bebouwde percelen.