Btw; Tarief; Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20; Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. X wenst bevestiging te bekomen omtrent de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3 (nieuw) met betrekking tot de levering van .. nieuwbouwappartementen. Het betreft appartementen die deel uitmaken van éénzelfde projectsite gelegen over … initiële kadastrale percelen, na afbraak van … woningen en … handelshuis.

2. Het verzoekschrift beperkt zich tot de btw die opeisbaar wordt in de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022 zoals bepaald in KB nr. 20 (nieuw), artikel 1quater, §3.

3. Het verzoekschrift beperkt zich evenzeer tot verkopen aan kopers die in aanmerking komen voor de toepassing van het verlaagd tarief overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3, 1° a of b zijnde verkopen aan:

- Natuurlijke personen die er zonder uitstel domicilie nemen en die de woning op het tijdstip van eerste ingebruikneming of inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk eigen woning (in de zin van artikel 5/5, §4 tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten) gebruiken;

- Verkrijgers die de woning aan een sociaal verhuurkantoor verhuren of die de woning verhuren in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat.

II. Beslissing

4. Onderhavige rulingaanvraag heeft betrekking op een bouwproject waarbij … nieuwbouwappartementen worden opgericht na de afbraak van … woningen en … handelshuis.

5. Artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20 vermeldt het volgende:

. “Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.”

6. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn.

II.A. Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon

7. Voor het verlaagd tarief van artikel 1qauter, § 3 KB nr. 20 is vooreerst vereist dat de afbraak en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige.

8. Zoals in de rulingaanvraag beschreven, verkreeg X van de verschillende grondeigenaren de toelating tot het oprichten van een gebouw op de desbetreffende percelen.

9. Uit de overgemaakte stukken blijkt dat X optreedt als opdrachtgever voor zowel de afbraakwerken als de constructie van de nieuwe gebouwen.

II.B. Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies

10. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek. De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn.

11. In casu betreft het de volledige afbraak van de hierna volgende gebouwen:

- … woning en handelshuis gelegen …

- … woning gelegen te …

12. Rekening houdende met de overgemaakte stukken kan de DVB aanvaarden dat de desbetreffende afgebroken constructies kwalificeren als een gebouw, in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek.

13. Daarnaast dient de omvang van de afgebroken constructies betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies.

14. Na de afbraak zal een meergezinswoning worden opgericht bestaande uit … nieuwappartementen, een handelsruimte, ondergrondse bergingen en bovengrondse parkeerplaatsen.

15. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructies en de heropbouw.

16. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afgebroken constructies derhalve betekenisvol zijn ten opzichte van de heropbouw van … nieuwappartementen.

II.C. Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel

17. Voor het verlaagd tarief van artikel 1quater, § 3 KB nr. 20 is tevens vereist dat de heropbouw gebeurt op hetzelfde kadastrale perceel als het gesloopte gebouw.

18. Zoals beschreven in de rulingaanvraag is in het voorliggend bouwproject sprake van samenvoeging van kadastrale percelen, waarbij elk perceel bebouwd was met minstens een oude woning welke afgebroken werd in het kader van dit project:

• het appartementsgebouw wordt opgericht op het oude kadastrale perceel welke initieel bebouwd was met een woning en handelsruimte;

• de toegang tot het appartementsgebouw wordt opgericht op het oude kadastrale perceel welke initieel bebouwd was met een woning;

• 1 dakappartement wordt evenwel opgericht bovenop het bestaande gebouw gelegen te … (kadastraal perceel …). De ingang van dit appartement is evenwel gelegen in het nieuwe opgerichte appartementsgebouw.

• Het appartementsgebouw heeft de perceelsidentificatie … meegekregen

19. Rekening houdende met de overgemaakte stukken kan de DVB bevestigen dat het in deze ruling beschreven bouwproject bedoeld wordt in de randnummer 3.3 van Circulaire 2021/C/18 en het nieuw opgerichte appartementsgebouw voor minstens 50 % gelegen is op de vroeger bebouwde kadastrale percelen.

20. De omstandigheid dat … dakappartement wordt opgericht bovenop het bestaand naastgelegen gebouw doet hieraan trouwens geen afbreuk aangezien de toegang, de nutsvoorzieningen en gemeentelijke huisnummering van dit dakappartement gemeenschappelijk zal zijn met de andere … appartementen in het nieuw opgericht appartementsgebouw.