Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

1. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

2. Het naar voor gebrachte project wordt opgericht verspreid over de volgende 3 kadastrale percelen (cf. bijlage 3 van de aanvraag): <…>

3. Alle percelen zijn in eigendom van <…>.

4. <…> NV heeft van de grondeigenaar toelating gekregen tot afbraak van de bestaande gebouwen en kosteloos een recht van opstal verkregen met het oog de heroprichting van <…> appartementen (cf. bijlage 1 van de aanvraag: promotieovereenkomst <…> en omgevingsvergunning). <…> BV is in de plaats getreden van <…> NV voor alle rechten en verplichtingen met betrekking tot de opstal en de toelating tot bouwen (cf. bijlage 2 van de aanvraag: overdracht promotieovereenkomst dd. <…>). <…>.

5. Het project bevat naast de oprichting van <…> nieuwbouwappartementen, waarvoor <…> opstalrecht heeft verkregen, tevens een tweede luik bestaande uit de oprichting van een nieuwe commerciële ruimte op het gelijkvloers.

6. Voor de oprichting van de commerciële ruimte, die geen deel uitmaakt van onderhavige beslissing, wordt niet gewerkt met een opstalstructuur, maar treedt <…> op als algemene promotor voor de grondeigenaar die de bouwheer zal zijn. Dit commerciële luik valt buiten het voorwerp van huidige beslissing.

7. <…> zal het grondaandeel van de appartementen verkopen met toepassing van registratiebelasting, terwijl <…>, die kwalificeert als belastingplichtige in de zin van artikel 12, §2 btw-wetboek, de nieuwe constructies met toepassing van btw zal verkopen.

8. De uitgevoerde werkzaamheden bestaan uit:

- Het slopen van de bestaande gebouwen op percelen <…>, zijnde een woning en loodsen met aanhorigheden.

- Het optrekken van in totaal <…> appartementen op nieuwe kavel <…>, waarbij deze appartementen in 3 bovengrondse bouwlagen worden opgericht op het nieuwe commerciële gelijkvloers en op een ondergrondse garage met bergingen.

Nieuwe kavel <…>, waarop de appartementen en de nieuwe commerciële ruimte op het gelijkvloers zich bevinden, strekt zich uit over de initiële percelen <…>, maar ligt ook bijkomstig voor een klein gedeelte op initieel perceel <…>, volgens de berekening van de aanvrager namelijk voor <…>% van de bebouwde grondoppervlakte, zijnde voor een grondoppervlakte van <…> m². De totale grondoppervlakte van de appartementen immers bedraagt <…> m² (zonder rekening te houden met de oprit).

9. Bijlage 4 van de aanvraag bevat het bouwvergunningsplan waaruit de nieuwe toestand blijkt, bijlage 5 bevat een visualisatie van de nieuwe toestand.

10. <…> heeft de bestaande gebouwen laten afbreken door <…> in <…>. Bijlage 7 van de aanvraag is de factuur voor deze afbraakwerken die <…> aan <…> heeft gestuurd. Bijlage 8 is het contract dat <…> met zijn onderaannemer, <…>, heeft gesloten op <…>. De aanvrager brengt deze elementen naar voor om te motiveren dat <…>, de aanvrager de opdrachtgever en bouwheer voor de afbraakwerken was en ook aldusdanig is opgetreden naar de aannemer van de afbraak toe.

11. <…>.

12. Momenteel werd zowel het woonhuis als de magazijnen gesloopt.

13. De bouwwerken zijn nog niet gestart.

14. De aanvrager wenst bevestiging te bekomen omtrent de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3 (nieuw) met betrekking tot de levering van de 24 nieuwbouwappartementen.

15. Het eerste lid van §3 luidt als volgt:

‘Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, §3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, §1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022’.

16. In het tweede lid van §3 lezen we verder enkele voorwaarden die moeten worden vervuld. Punt 1° a) en b) heeft betrekking op de bestemming die de verkrijger aan het betreffende gebouw dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). Vermits de aanvrager hier zelf geen vat op heeft, stelt hij zijn vraag in de hypothese dat de verkrijger aan deze voorwaarde zal voldoen. De punten 2° en 3° vermelden voorts formaliteiten waaraan de leverancier (in casu de aanvrager) in samenwerking met de verkrijger moet voldoen.

17. De aanvrager gaat in zijn motivering dieper in op de identiteit tussen de partij die afbreekt en zij die heropbouwt, het significante karakter van de afgebroken gebouwen, het gegeven dat het vastgoedproject zich uitspreidt over drie verschillende kadastrale percelen en tenslotte de bewoonbare oppervlakte van de nieuwe units. We overlopen deze elementen.

Afbraak en heropbouw door dezelfde persoon

18. In casu heeft <…> van de grondeigenaar een recht van opstal verkregen op de grond (zonder eigendomsvoorbehoud voor de bestaande opstallen) en een toelating tot afbraak van de bestaande constructies (in de promotieovereenkomst van <…>). <…> heeft ook de aannemer voor afbraak gecontracteerd en de factuur voor de afbraak ontvangen, die plaatsvond na het sluiten van de promotieovereenkomst.

Afbraak van een bestaand gebouw, met significante omvang

19. In de Circulaire 2021/C/18 van 25 februari 2021 wordt er in punt 3.2. verwezen naar de definitie van een gebouw opgenomen in artikel 1, §9 W.BTW.

20. In de regel worden in het kader van deze regeling aangemerkt als een gebouw: alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa’s, flats, nijverheids-, handels- of landbouwgebouwen).

21. Verder blijkt uit de Memorie van Toelichting dat het afgebroken gebouw een significante omvang dient te hebben, desgevallend in verhouding tot de opgerichte woning(en).

22. Bij wijze van voorbeeld wordt er in de circulaire vermeld dat een oude woning, loods, fabriek of winkelruimte normaliter op zich beschouwd aangemerkt worden als significant.

23. In casu betreft de afbraak de volgende gebouwen op volgende percelen:

- <…>: woning die volledig werd afgebroken

- <…>: loodsen die volledig werden afgebroken

24. De winkel op perceel <…> waarop een beperkt deel van het project komt (zijnde ongeveer <…> %), blijft behouden. Het appartementsgebouw staat in elk geval voor meer dan 50% op percelen waar alle bestaande onroerende constructies, met substantieel karakter, werden afgebroken.

25. In bijlage 9 van de aanvraag is een foto opgenomen van de gebouwen welke intussen reeds zijn afgebroken. Verder vinden we in bijlage 10 van de aanvraag de architecturale plannen met inplanting van het nieuwe gebouw waaruit eveneens blijkt welk gebouw is afgebroken en wat er in de plaats wordt opgericht.

Afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastraal perceel

26. Het gesloopte gebouw en de nieuwe woning(en) moeten in principe op hetzelfde kadastraal perceel respectievelijk afgebroken en opgericht worden.

27. Voorafgaand aan de afbraakwerken is er sprake van 3 kadastrale percelen waarop de oude gebouwen zijn gelegen. Met het oog op de verkoop werd een prekadastratie gedaan voor de verschillende appartementen (cf. bijlage 6 van de aanvraag: precad).

28. Op basis van de verschillende inplantingsplannen en de omgevingsvergunning die de aanvrager in bijlage meestuurt, kunnen we opmaken dat de oprichting van de appartementen voor het overgrote deel plaatsvindt op dezelfde percelen als waar de woning en de loodsen vroeger stonden.

29. Zoals hierboven reeds vermeld werd de winkel op perceel <…> behouden en deels uitgebreid. Volgens de berekening van de aanvrager situeert ongeveer <…>% van de grondoppervlakte van de nieuwbouwappartementen zich op het nieuwe commerciële gelijkvloers dat zich deels over perceel <…> uitstrekt (cf. bijlage 11 van de aanvraag).

Levering van een woning die een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m²

30. Het betreft in casu de levering van appartementen.

31. In KB nr. 20 (nieuw), artikel 1quater, §8 wordt aangegeven dat de totale bewoonbare oppervlakte van een appartement bepaald wordt door de oppervlakten van alle privatieve woonvertrekken van het appartement samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkant van de gemeenschappelijke muren. De oppervlakte van gemeenschappelijke delen of ruimten, met inbegrip van plat dak, centrale hal, trappen en de buitenzijde wordt niet in aanmerking genomen.

32. Worden als woonvertrekken beschouwd: de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes. Worden gelijkgesteld met woonvertrekken, alle voor de uitoefening van een economische activiteit gebruikte ruimtes.

33. Verder dient men enkel rekening te houden met de woonvertrekken die een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter.

34. Uit het document dat de aanvrager in de bijlage 6 van zijn aanvraag opneemt kan afgeleid worden dat de aanvrager voornemens is om appartementen te bouwen waarvan de totale bewoonbare oppervlakte van elk appartement op zich minder dan 200 m² bedraagt.

Besluit

35. Uit de aanvraag en de daarbij horende bijlagen blijkt dat de af te breken gebouwen een voldoende significante omvang hebben, ook in verhouding tot het te realiseren vastgoedproject, en het dezelfde partij is, zijnde de aanvrager, die de bestaande opstallen heeft afgebroken en het nieuwe project realiseert. Ondanks de samenvoeging van verschillende kadastrale percelen (waaronder een perceel waarop niet zal afgebroken worden) blijkt dat de grondoppervlakte van het nieuwe project voor meer dan 50% gelegen zal zijn op de percelen waar er effectief wordt afgebroken.

36. Inzake de oppervlakte van de nieuw te bouwen units, brengt de aanvrager oppervlaktecijfers naar voor die onder de grens van 200m² blijven (cf. artikel 1 quater, §3, lid 2, 1°, a) van KB nr. 20). Het spreekt voor zich dat de effectief uitgevoerde werken bepalend zullen zijn en de partijen bijvoorbeeld door samenvoeging van kavels alsnog de grens kunnen overschrijden en aldus niet aan de vereiste voorwaarde voldoen.

37. Hoewel de aanvrager er niet expliciet op in gaat, dient benadrukt te worden dat de regeling natuurlijk hoe dan ook slechts van toepassing is wanneer de nodige formaliteiten worden vervuld (cf. artikel 1 quater, §3, lid 2, 2° & 3° van KB nr. 20).

38. Zoals de aanvrager reeds zelf in zijn vraagstelling naar voor brengt zal de concrete toepassing van het verlaagd tarief ook afhankelijk zijn van de bestemming die de verkrijger aan het betreffende gebouw dient te geven en het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning dan wel sociale verhuur). Vermits de aanvrager hier zelf geen vat op heeft, stelt hij zijn vraag in de hypothese dat de verkrijger aan deze voorwaarde zal voldoen.

39. Een laatste belangrijk aandachtspunt bij de toepassing van het verlaagd btw-tarief op het voorgelegd project ligt tenslotte in het tijdelijk karakter van de regeling. Zo zal het verlaagd tarief van 6 procent maar van toepassing zijn op de levering van de constructies door de aanvrager aan de verkrijger wanneer de op deze levering verschuldigde belasting overeenkomstig artikel 17, §1 Wb. Btw opeisbaar is uiterlijk op 31 december 2022.

40. Rekening houdend met bovenstaande elementen, kan het College van de DVB bevestigen dat de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief van 6% voor de levering van de appartementen door <…> ingevolge de toepassing van KB nr. 20 (nieuw), artikel 1quater, §3 inzake afbraak en heropbouw, zijn voldaan voor het voorgelegde project te <…>.