Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvraag heeft betrekking op de toepassing van het verlaagde BTW-tarief van 6% overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3 (nieuw) met betrekking tot de levering van appartementen die opgericht werden op samengevoegde percelen.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. A heeft een overeenkomst gesloten met B, waarbij deze laatste afstand van het recht van natrekking doet in combinatie met de toelating tot het bouwen van een appartementencomplex ten voordele van A, op percelen die deels bebouwd waren.

3. A heeft de bestaande villa met praktijkruimte volledig laten afbreken om vervolgens een appartementencomplex met 15 appartementen op te richten.

III. Beslissing

4. Artikel 1 quater § 3 KB nr. 20 :

“Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

5. De in de andere paragrafen opgenomen voorwaarden worden niet weergegeven in deze beslissing, maar blijven onverminderd van toepassing.

6. De circulaire 2021/C/18 onder randnummer 3.3 bepaalt dat de administratie uit pragmatische overwegingen aanvaardt dat indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste voor 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen, het ganse gebouw principieel in aanmerking komt voor de toepassing van artikel 1 quater §3 KB. nr 20.

7. Het gesloopte goed moet wel een gebouw zijn voor de toepassing van de btw, hierbij refererend naar artikel 1,§9, 1° btw-wetboek. Waarbij in voormelde circulaire bovendien gesteld wordt dat in het kader van deze regeling (artikel 1 quater KB nr 20) als gebouw aangemerkt wordt : “alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend.”

8. Uit de voorgelegde omgevingsvergunning en de voorheen bestaande kadastrale leggers, dient geconcludeerd dat de percelen R8 en N5 als één perceel dienen aangemerkt te worden, om reden dat perceel R8 de omtrek van het gebouw volgt en bovendien volledig ingesloten is door een ander perceel N5 (tuin, met toegangsweg tot de ingesloten villa) en alle percelen eveneens toebehoorden aan dezelfde eigenaars.

9. Uit de diverse documenten, als omgevingsvergunning, overeenkomst tussen partijen en facturen blijkt duidelijk de afbraak van de villa met praktijkruimte, zodat geconcludeerd mag worden dat het feit dat in casu de villa met praktijkruimte en de tuin met toegangspad afzonderlijke kadastrale percelen vormden voor de overdracht aan de huidige aanvragers, niet ertoe mag leiden te stellen dat N5 als een onbebouwd perceel aangemerkt moet worden en dit om de hiervoor eerder uitzonderlijke omstandigheden waarbij een villa met praktijkruimte zonder toegangsmogelijkheid als een kadastraal perceel op zich in het kadaster opgenomen werd en dit los van de erbij horende tuin vereist om de woning te bereiken.

11. Het afgebroken gebouw omvat een grote villa met praktijkruimte, terwijl het opgerichte appartementencomplex 15 appartementen en een ondergrondse garages en bergingen omvatten.

12. Gezien men in de btw wetgeving geen verhouding oplegt tussen het af te breken oppervlakte/volume en het her op te bouwen oppervlakte/volume, is een louter cijfermatige toetsing in deze niet aan de orde.

13. De DVB kan in deze enkel nagaan of de af te breken opstallen voldoende significant waren om een echte afbraak te argumenteren en het aantal wooneenheden in de herop te bouwen gebouwen niet in schril contrast ermee staan. In casus kan gesteld dat de afbraak – heroprichting niet op een wanverhouding wijst.

14. Om voormelde redenen meent de DVB dat besloten kan worden dat in onderhavige casus de afbraak betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw.