Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvraag heeft betrekking op de toepassing van het verlaagde BTW-tarief van 6% overeenkomstig KB nr. 20 artikel 1quater, §3 (nieuw) met betrekking tot de levering van welbepaalde appartementen gelegen in 2 van de 6 gerealiseerde appartementsblokken. Eén van de twee appartementsblokken in casu Blok A werd opgericht op een voorheen bebouwd perceel I dat samengevoegd werd met twee onbebouwde percelen II en III.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. Voor de oprichting van het appartementsgebouw ‘Blok A’ heeft X nadat hij opdracht gaf tot de afbraakwerk van het opstal op bebouwd perceel I een opstalrecht verkregen van Y middels notariële akte op een voorheen bebouwd perceel I en een onbebouwd perceel II.

3. Y heeft van Z, middels ruil, een onbebouwd perceel III verworven grenzend aan de in randnummer 2 hiervoor vermelde percelen en heeft onmiddellijk een opstalrecht ten voordele van X gevestigd.

III. Beslissing

4. Artikel 1 quater § 3 KB nr. 20 :

“Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

5. De in de andere paragrafen opgenomen voorwaarden worden niet weergegeven in deze beslissing, maar blijven onverminderd van toepassing.

Samenvoeging van percelen – afbraak en heropbouw door éénzelfde bouwheer

6. De circulaire 2021/C/18 onder randnummer 3.3 bepaalt dat de administratie uit pragmatische overwegingen aanvaardt dat indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste voor 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen, het ganse gebouw principieel in aanmerking komt voor de toepassing van artikel 1 quater §3 KB. nr 20.

7. Het gesloopte goed moet wel een gebouw zijn voor de toepassing van de btw, hierbij refererend naar artikel 1,§9, 1° btw-wetboek. Waarbij in voormelde circulaire bovendien gesteld wordt dat in het kader van deze regeling (artikel 1 quater KB nr 20) als gebouw aangemerkt wordt : “alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend.”

8. De opeenvolgend afgeleverde omgevingsvergunningen stellen dat de aanvraag betrekking heeft op het verbouwen en slopen van bestaande gebouwen, bouwen van nieuwbouwappartementen (30) en commerciële ruimten.

9. Dat bij akte perceel III als grond (na afbraak in eigen naam en voor eigen rekening door Z) overgedragen werd aan Y.

10. Ingevolge voornoemde ruilovereenkomst , heeft X verder ook een opstalrecht verkregen van Y voor wat betreft het onroerend goed gekend ten kadaster perceel III met een oppervlakte van 1a 46ca (perceel grond na afbraak van de bestaande opstallen door Z.

11. Dat om deze redenen perceel III in hoofde van X als een perceel onbebouwde grond aangemerkt moet worden, waarbij de afbraak van de bestaande opstallen plaatsvond door de vorige eigenaar Z, zodat gesteld mag worden dat de betreffende afbraakwerken geen deel uitmaken van deze aanvraag.

12. Dat opzichtens de andere percelen het opstalrecht pas recentelijk notarieel ten voordele van X gevestigd werd doet geen afbreuk aan het gegeven dat X bij de afbraak als bouwheer, toekomstige opstalhouder optrad. Dit volgt onder meer uit de vaststelling dat X als opdrachtgever een overeenkomst met de ontwerpers en architect aanging, als aanvrager optrad voor de betreffende omgevingsvergunning maar bovendien uit de bewoordingen van voormelde akte zelf waarbij men erin verwijst naar de reeds door X afgebroken oude gebouwen, en tenslotte de aan haar gerichte factuur van de sloopwerken.

13. Derhalve mag geconcludeerd worden dat X als bouwheer de afbraak verricht heeft wat de percelen I(Blok A) en andere percelen (Blok B) betreft.

14. De oprichting van het appartementsgebouw ‘Blok A’ gebeurt op drie samengevoegde percelen. Deze samengevoegde percelen hebben – samen met de overige percelen die deel uitmaken van het volledige project– één nieuw perceel nummer toegekend gekregen na het notarieel verlijden van de basisakte.

15. De drie samengevoegde percelen waarop Blok A opgericht wordt, bestonden uit een bebouwd perceel met een oppervlakte van 5a 90ca en twee onbebouwde percelen met een totale oppervlakte van 2a 17ca.

16. Evenwel in het kader van de bepaling of het nieuw opgericht gebouw voor meer dan 50% gelegen is op het voorheen bebouwde perceel, dient vastgesteld dat aan deze voorwaarde voldaan is, gezien het grondoppervlakte blok A op het bebouwd perceel 212,55 m²bedraagt op een totale grondoppervlakte van 255,03 m². Wat Blok B betreft gaat het om de samenvoeging van 3 voorheen bebouwde percelen, zodat een verder onderzoek zich dienaangaande niet opdringt.

Verhouding afbraak- heropbouw

17. Gezien men in de btw wetgeving geen verhouding oplegt tussen het af te breken oppervlakte/volume en het her op te bouwen oppervlakte/volume, is een louter cijfermatige toetsing in deze niet aan de orde.

18. De DVB kan in deze enkel nagaan of de af te breken opstallen voldoende significant waren om een echte afbraak te argumenteren en het aantal wooneenheden in de herop te bouwen gebouwen niet in schril contrast ermee staan. In casus kan gesteld dat de afbraak – heroprichting niet op een wanverhouding wijst.

19. Om voormelde redenen meent de DVB dat besloten kan worden dat in onderhavige casus de afbraak betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw.