Tarief, Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20Btw - Tarief - Artikel 1 quater, §3 KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag strekt ertoe via een voorafgaande beslissing in fiscale zaken bevestiging te verkrijgen dat:

• voor het voorliggende project toepassing kan worden gemaakt van het verlaagd btw-tarief van 6% bedoeld in artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20 op de voorschot- en saldofacturen die worden uitgereikt vanaf 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022 voor de levering van de door haar in oprichting zijnde en op te richten appartementen aan verkrijgers-natuurlijke personen van het project.

• dit verlaagd btw-tarief van 6% bedoeld in artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20 eveneens van toepassing is op de prijs die wordt gevraagd van deze verkrijger-natuurlijke persoon voor (een) ondergrondse parkeerplaats(en) of garagebox(en) en/of berging en de aangelegde infrastructuur (bovengrondse parkeerplaatsen en wandelpaden)

II. Beslissing

2. Onderhavige rulingaanvraag heeft betrekking op het bouwproject gelegen te … . Meer specifiek wenst de aanvrager bevestiging te bekomen dat het tijdelijk verlaagd btw-tarief van 6%, zoals opgenomen in artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20 d.d. 20 juli 1970, van toepassing zal zijn op de leveringen van de nieuw opgerichte appartementen in het kader van dit bouwproject.

3. Artikel 1quater, §3 van het Koninklijk Besluit nr. 20 vermeldt het volgende:

. “Het verlaagd tarief van 6 pct. is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

Het voordeel van het verlaagd tarief is onderworpen aan de volgende voorwaarden:

1° de handeling bedoeld in het eerste lid heeft betrekking op een woning die, na de levering:

a) hetzij op het tijdstip van de eerste ingebruikneming of eerste inbezitneming als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten wordt gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben en een totale bewoonbare oppervlakte heeft van niet meer dan 200 m2;

b) hetzij door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor wordt verhuurd of wordt verhuurd in het kader van een door de verkrijger aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat;

2° de leverancier:

a) verstuurt vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar wordt overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek, of, in geval van een verkoop op plan, vóór het tijdstip waarop het belastbaar feit zich voordoet overeenkomstig artikel 16, § 1, eerste lid, van het Wetboek, een verklaring aan het elektronisch adres aangeduid door de minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring, medeondertekend door de verkrijger van het gebouw, vermeldt dat het gebouw dat de leverancier heeft laten afbreken en heroprichten en het voorwerp uitmaakt van een handeling bedoeld in het eerste lid, bedoeld is om hetzij, als enige woning en hoofdzakelijk als eigen woning in de zin van artikel 5/5, § 4, tweede tot achtste lid, van de bijzondere wet van 16 januari 1989 betreffende de financiering van de Gemeenschappen en de Gewesten te worden gebruikt door de verkrijger-natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben waarbij die woning een totale bewoonbare oppervlakte zal hebben van niet meer dan 200 m2, hetzij om door de verkrijger aan een sociaalverhuurkantoor te worden verhuurd of te worden verhuurd in het kader van een aan een sociaal verhuurkantoor toegekend beheersmandaat, en is vergezeld van een afschrift van:

- de omgevingsvergunning;

- het (de) aannemingscontract(en) met betrekking tot de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning;

- het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de in het eerste lid bedoelde handeling;

b) overhandigt een afschrift van de in de bepaling onder a) bedoelde verklaring aan zijn medecontractant(en);

3° de door de leverancier van de goederen uitgereikte facturen en de dubbels die hij bewaart alsook de overeenkomsten of de authentieke akten met betrekking tot de handelingen bedoeld in het eerste lid, vermelden, op basis van het afschrift van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, b), het voorhanden zijn van de elementen die de toepassing van het verlaagd tarief rechtvaardigen; behalve in geval van samenspanning tussen de partijen of klaarblijkelijk niet-naleving van onderhavige bepaling, ontlast de medeondertekening van de verkrijger van de verklaring bedoeld in de bepaling onder 2°, a), de leverancier van de goederen van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief.

Voor de toepassing van het tweede lid, 1°, a), wordt om te bepalen of de woning de enige woning is die de verkrijger-natuurlijke persoon zelf betrekt, geen rekening gehouden met:

- andere woningen waarvan hij, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, naakte eigenaar of vruchtgebruiker is;

- een andere woning die hij betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van ingebruikneming of inbezitneming van de woning bedoeld in het tweede lid, 1°, a), is verkocht.

Het verlaagd tarief is niet van toepassing op het gedeelte van de prijs van de levering dat betrekking heeft op zwembaden, sauna's, midgetgolfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.”

4. Opdat het bedoelde verlaagde btw-tarief van toepassing zou zijn, dienen derhalve een aantal materiële en formele voorwaarden vervuld te zijn.

II.A. Voorafgaand karakter

5. Het verlaagd btw-tarief is slechts van toepassing voor btw-handelingen wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden, overeenkomstig artikel 17, §1 van het btw-wetboek, tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

6. Projecten die reeds gestart zijn voor 1 januari 2021, zoals het bouwproject opgenomen in deze rulingaanvraag, zijn niet uitgesloten van dit verlaagd tarief. Voor dergelijke lopende projecten zal het voordeel van het verlaagd btw-tarief enkel van toepassing zijn voor verschuldigde btw die opeisbaar wordt tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022. Verschuldigde btw die voor 1 januari 2021 opeisbaar is geworden, is definitief onderworpen aan het normale tarief van 21 %.

7. De aanvrager verbindt er zich toe om voorafgaand aan deze voorafgaande beslissing geen voorschotfacturen uit te reiken nog betalingen te ontvangen van de kopers, zodat met betrekking tot dit bouwproject nog geen btw opeisbaar is geworden sinds 1 januari 2021. Er dient derhalve te worden besloten dat de rulingaanvraag het voorafgaandelijk karakter respecteert.

8. De voorschotfacturaties die werden uitgereikt voor 1 januari 2021 maken geen deel uit van deze rulingaanvraag en worden derhalve niet behelst door deze voorafgaande beslissing.

II.B. Betekenisvolle afbraak ten opzichte van de nieuwe constructies

9. Het verlaagd btw-tarief is van toepassing wanneer het gesloopte goed een ‘gebouw’ betreft in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek. De aanwending vóór de afbraak is van geen belang, zodat het gebouw geen woning hoeft te zijn.

10. Het bouwproject heeft betrekking op de afbraak van een polyvalente ruimte met een totale oppervlakte van … m². Het betrof een vaste constructie die gebouwd was op een betonnen funderingsplaat. De wanden bestonden uit thermische blokken bestaande uit polystyreen die gevuld waren met beton. De gevel was afgewerkt met gevelbepleistering. Het dak bestond uit een houten roostering en was voorzien van een dakdichting in roofing. Tevens was het gebouw voorzien van de nodige isolatie en verwarming. De polyvalente ruimte, inclusief de funderingen, alsook de aanwezige regenpomp en regenputten en bestaande verhardingen werden integraal verwijderd. Daarnaast werden er ook nog een wandelpad en brug met een totale oppervlakte van … m² gesloopt. Het betrof een stalen constructie met een houten afdek. Tenslotte werd ook nog een ommuurde toegangsweg met geautomatiseerde toegangspoort en een parking in kasseien (opgegoten met beton) met een totale oppervlakte van … m2 gesloopt.

11. Rekening houdende hiermee kan de DVB aanvaarden dat de af te breken constructie kwalificeert als een gebouw, in de zin van artikel 1, §9, 1° van het btw-wetboek.

12. Daarnaast dient de omvang van het afgebroken gebouw betekenisvol te zijn ten opzichte van de nieuwe constructies.

13. De heropbouw heeft in casu betrekking op … meergezinswoningen met in totaal … appartementen, alsook een ondergrondse garage met … garageboxen, …mindervalidenparkings, … parkeerplaatsen en … bergingen.

14. Dit bouwproject heeft, uitgedrukt in bewoonbare netto-oppervlakte betrekking op een verhouding van … “oude woonheden” op … nieuwe wooneenheden of een vereenvoudigde verhouding van 1 op 11.

15. Daar de btw-wetgeving de draagwijdte van het begrip ‘significant’ niet omschrijft, terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft om terzake normatieve criteria op te leggen kan de DVB enkel onderzoeken of een kennelijke wanhouding bestaat tussen de afgebroken constructies en de heropbouw.

16. De DVB is van oordeel dat in het voorliggende bouwproject geen dergelijke wanverhouding bestaat en de afbraak derhalve betekenisvol is ten opzichte van de heropbouw.

II.C. Afbraak en heropbouw door dezelfde belastingpliichtige en op hetzelfde kadastrale perceel

17. Daarnaast is vereist dat de afbraak en heropbouw worden uitgevoerd door dezelfde belastingplichtige en de heropbouw gebeurt op hetzelfde kadastrale perceel als het gesloopte gebouw.

18. Zowel de sloop- als de bouwwerken worden uitgevoerd door Y, die optreedt als onderaannemer van de aanvrager, X, bouwheer van het project.

19. Daarnaast heeft de aanvrager bevestigd dat de heropbouw zal gebeuren op hetzelfde kadastrale perceel als waar zich de gesloopte constructies bevonden. Het is hierbij niet vereist dat de heropbouw zal gebeuren op exact dezelfde plaats zodat in casu de toepassing van het verlaagd btw-tarief niet wordt verhinderd wanneer enkel … wordt opgericht op de plaats van de gesloopte polyvalente ruimte. …, alsook de ondergrondse garage, worden op hetzelfde kadastrale perceel opgericht.

II.D. Ondergrondse parkeerplaats

20. Er zal een ondergrondse garage worden opgericht die zich uitstrekt … .

21. De aanvrager wenst te vernemen of het verlaagd btw-tarief van 6 % bedoeld in artikel 1quater , §3 K.B. nr. 20, eveneens van toepassing is de verkoop van een ondergrondse parkeerplaats(en) of garagebox(en) en/of berging en de aangelegde infrastructuur (bovengrondse parkeerplaatsen en wandelpaden).

22. Circulaire 2021/C/18 vermeldt in randnummer 5.3 dat het gedeelte van de prijs dat betrekking heeft op het aanleggen van paden, perken, tuinen en afsluitingen, die samen met het bijhorend terrein met toepassing van btw worden verkocht, alsook de kosten voor de levering met plaatsing van een keuken (inbouwkasten en toestellen) waarvan de kosten zijn begrepen in de maatstaf van heffing van de levering, geniet van het verlaagd btw-tarief.

23. Hierdoor kan aanvaard worden dat dit verlaagd btw-tarief van toepassing is op de verkoop van een ondergrondse parkeerplaats(en) of garagebox(en) en/of berging en de aangelegde infrastructuur (bovengrondse parkeerplaatsen en wandelpaden) voor zover die nauw verband heeft met een verkoop, zelf onderworpen aan het verlaagde btw-tarief conform artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20, van één van de bedoelde appartementen in dit bouwproject.

II.E. Formele voorwaarden

24. De aanvrager beschrijft een aantal formele voorwaarden die vervuld dienen te worden opdat het verlaagd btw-tarief van artikel 1quater, §3 K.B. nr. 20 van toepassing zou zijn.

25. De DVB is echter niet bevoegd om een beslissing te nemen over deze formaliteiten en verplichtingen. Daarnaast doet de DVB geen onderzoek naar de maximum toelaatbare bewoonbare oppervlakte.