Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden, Belaste onroerende verhuur, onroerend goedBtw - Nieuwe gebouwen voor btw-doeleinden - Belaste onroerende verhuur

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir confirmation qu’il est possible d’appliquer la législation concernant la location d’immeubles avec TVA conformément à l’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA au projet décrit.

II. Description des faits

2. La société X a acheté le bâtiment appelé Y construit durant la deuxième moitié du 18ème siècle. Cependant, lors de l’achat, le bâtiment était inhabité depuis une cinquantaine d’années. La maison était donc dans un état délabré.

3. La reconstruction et la mise à neuf du bâtiment va améliorer l’apparence totale du village dans lequel il est situé. Vu que le bâtiment est considéré comme monument historique, la façade et les murs porteurs vont être conservés. Néanmoins il y aura une modification importante quant à sa destination et sa nature.

4. La société X veut d’une part établir ses propres bureaux dans ce bâtiment et d’autre part donner en location le reste du bâtiment. Les locataires seront des assujettis qui utilisent le bien exclusivement pour leur activité économique. Il s’agira donc d’un bail professionnel qui aura une durée supérieure à 6 mois.

5. Les travaux concernant uniquement la maison, sans tenir compte des travaux d’aménagement des installations extérieures et des travaux intellectuels (comme l’architecte, ingénieur, etc) s’élèveront à un montant de Z EUR.

6. Un expert a fait une évaluation de la valeur du bâtiment après travaux. En utilisant deux méthodes d’évaluation et compte tenu d’une valeur du terrain elle-même calculée selon deux méthodes, il atteint plusieurs valeurs différentes.

III. Décision

7. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

8. L’article 44, § 3, 2°, d), du CTVA prévoit que n’est pas exemptée de la TVA, la location d'un bâtiment ou fraction d'un bâtiment, que le preneur utilise exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d'assujetti, pour autant que le loueur et le preneur aient opté conjointement pour la taxation de cette location. Lorsqu'un bâtiment ou une fraction d'un bâtiment est donné en location en même temps que le sol y attenant, l'option doit être exercée conjointement par rapport aux deux biens immeubles. L’option vaut pour toute la durée du contrat.

9. Cette même disposition prévoit encore que l’option ne peut être exercée que pour des contrats relatifs à des bâtiments ou fractions de bâtiments pour lesquels les taxes grevant les opérations visées à l'article 19, § 2, alinéa 3, relatives aux bâtiments mêmes et qui concourent spécifiquement à leur construction sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

10. La troisième FAQ de la circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14 octobre 2018 modifiant le CTVA en matière de location de biens immeubles précise que si l’option pour la taxation de la location immobilière doit normalement porter sur un bâtiment nouvellement construit, un bâtiment rénové récemment de manière radicale ou importante peut être considéré comme un tel bâtiment.

11. Dans un premier temps, il convient donc de vérifier si l’immeuble peut être considéré comme neuf.

12. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

13. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA.

14. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

14.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification ;

14.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux ; cette situation ne constitue toutefois qu’une faculté : le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA.

15. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

16. Compte tenu notamment de son classement en monument protégé (v. n° 3 ci-avant), le demandeur estime que le bâtiment ne subira pas de modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir sa nature et sa structure.

17. Néanmoins, le demandeur considère que le bâtiment Y constituera un bâtiment neuf pour l’application de la TVA car il va faire l’objet d’une modification importante visée par le point 14.2. ci-avant. Pour le démontrer, le demandeur fournit une estimation de la valeur des travaux qui s’élève à Z EUR HTVA et des expertises de la valeur vénale du bâtiment après travaux qui varient fortement selon la méthode utilisée.

18. A ce stade, sur la base des données communiqués et non vérifiées (montant et caractère admissible des travaux) il apparaît que la règle des 60 % visée au point 14.2 ci-avant pourrait être utilisée pour déterminer le caractère neuf du bâtiment Y.

19. Toutefois, il convient de préciser que le SDA n’est pas compétent pour la détermination de la valeur vénale d’un bâtiment.

20. Ces réserves étant faites, si les données chiffrées communiquées – valeur des travaux matériels et valeur vénale du bâtiment après travaux – s’avèrent correctes et pour autant que la transformation subie par le bâtiment Y entraîne une modification de son revenu cadastral, celui-ci pourra être considéré comme un immeuble neuf pour l’application de la TVA.

21. A cet égard, s’agissant de la condition relative à l’exigibilité de la TVA ayant grevé les travaux de transformation de l’immeuble, elle ne pose pas de problème puisque le demandeur n’a acquis le bien qu’en décembre 2018 et qu’il n’a donc pas pu entreprendre de tels travaux avant le 1er octobre 2018.

22. Dès lors, pour autant que le locataire utilise ce bâtiment exclusivement pour son activité économique lui conférant la qualité d’assujetti, la location de ce bâtiment ou d’une fraction de ce bâtiment et du terrain attenant pourra être soumise à la taxe moyennant l’exercice conjoint de l’option pour la taxation par le bailleur et le locataire.