De verkoop van appartementen en eengezinswoningen ontstaan uit de verbouwing en renovatie

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation qu’un ensemble composé de trois immeubles, rénové en respectivement X unités de logement, X unités de logement et X unités de logement, ne peut pas être considéré comme « neuf » au sens de la législation TVA ; en effet, sur la base des informations fournies, aucune modification significative à la structure des bâtiments ne sera opérée dans le cadre des travaux de rénovation des bâtiments ; la vente des unités de logement peut donc bénéficier de l'exemption de TVA prévue à l'article 44, § 3, 1°, a), du CTVA et s’opérer sous le régime des droits d’enregistrement.

II. Description

2. Le demandeur est la société anonyme X, dont le siège social est établi à X.

3. La société a principalement pour objet social la constitution, le développement, la promotion et la gestion d’un patrimoine immobilier, toutes opérations immobilières et foncières quelconques, l’acquisition de biens immobiliers, leur aliénation, leur échange, leur rénovation, transformation, aménagement, entretien, lotissement, location ou sous-location.

4. La société est reprise au Code Nacebel 68.100 pour les activités des marchands de biens immobiliers.

5. La société a fait l’acquisition d’un ensemble de trois bâtiments situés à X.

6. Les vendeurs de l’immeuble ont obtenu un permis d’urbanisme en 20XX ayant, notamment, pour objet la transformation d’un ensemble composé de trois immeubles, rénové en respectivement X unités de logement, X unités de logement et X unités de logement.

7. Ce permis d’urbanisme initial a fait l’objet de deux permis modificatifs délivrés en 20XX et en 20XX, sans qu’ils n’engendrent une modification du nombre ou de la répartition des lots.

8. La société, en sa qualité de nouvelle propriétaire, va exécuter ce permis.

9. Les travaux de rénovation ont débuté.

10. Le bureau d’architecture décrit les principales opérations de rénovations comme suit.

11. Le projet consiste en la rénovation de 3 constructions existantes pour obtenir X logements de haut standing.

12. Certains travaux sont communs aux trois bâtiments :

12.1. les bâtiments seront démantelés et mis à nu de manière à pouvoir découvrir tous les vices cachés pouvant exister ;

12.2. au niveau des fondations, il y aura pose d’un cimentage hydrofuge intérieur et extérieur, de polymères contre l’humidité ascensionnelle et d’une membrane d’étanchéité et bitume ;

12.3. les planchers de bois, les sanitaires, les escaliers en bois, les châssis en bois, les couvertures de toitures seront entièrement démontés ;

12.4. les charpentes des trois bâtiments seront conservées, mais les couvertures et étanchéités seront neuves avec une isolation de 20 cm ;

12.5. les façades seront conservées et rénovées, sous réserve de quelques adaptations de baies consolidées par des colonnes en béton armé et des poutres de béton, dans le but de conserver au maximum l’authenticité du site ;

12.6. les façades seront isolées par l’intérieur avec 10 cm de polyuréthane, lui-même recouvert d’une plaque gyproc de 1 cm ; aucun démontage des façades ne sera donc réalisé à l’occasion de l’opération d’isolation ;

12.7. les châssis seront remplacés par des châssis en bois mouluré double vitrage mais respectant les normes de ventilation en accord avec la PEB du permis obtenu ;

12.8. toutes les techniques seront neuves (chauffage par le sol avec pompe à chaleur, électricité avec système de domotique, ventilation) ;

12.9. les revêtements de sol seront neufs ;

12.10. le cloisonnement intérieur sera réalisé en plâtre collé avec ossature en métal.

13. Il convient ensuite de distinguer les bâtiments D, E et F.

14. Pour le bâtiment D, les murs existants, la structure de la charpente et les voussettes du haut du rez-de-chaussée du bâtiment seront conservés. Plus précisément, tant les voussettes esthétiques que structurelles seront conservées dans le bâtiment D. Le bâtiment D aura une nouvelle toiture avec des tuiles plates. Les planchers sont conservés.

15. Le bâtiment E recevra de nouveaux planchers en poutrain claveau à rupture thermique en contact avec les façades. Ces planchers seront placés au même niveau que les planchers existant avant travaux. Ils seront maintenus via une chape de compression. A cette occasion, l’escalier de desserte intérieure sera également remplacé.

16. Le bâtiment F recevra de nouveaux planchers en poutrain claveau à rupture thermique en contact avec les façades. Ces planchers seront placés au même niveau que les planchers existant avant travaux. Ils seront maintenus via une chape de compression. A cette occasion, l’escalier de desserte intérieure sera également remplacé. Le bâtiment F recevra une nouvelle couverture en tuiles plates et ardoises artificielles.

III. Décision

17. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

18. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

19. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et manuel de la TVA, n° 152/2).

20. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées.

20.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

20.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

21. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

22. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation visée sous le point 20.2. ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

23. En l’espèce, des informations fournies (plans, photos, permis d’urbanisme et description des travaux par l’architecte – v. n°s 11 à 16 ci-avant), il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement les immeubles concernés dans leurs éléments essentiels.

24. En effet, même si certains éléments de la structure des immeubles seront impactés par les transformations (remplacement des escaliers en bois et, pour les bâtiments E et F, remplacement des planchers), l’ancienne structure des immeubles est, pour l’essentiel, maintenue puisque le nombre de niveaux ne variera pas, la volumétrie et la superficie totale des bâtiments ne seront pratiquement pas modifiées.

25. De manière plus générale, les travaux envisagés vont s’appuyer de manière significative sur les fondations et les anciens murs portants et n’affecteront pas fondamentalement la structure des bâtiments existants.

26. Comme la société X souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 20.2. ci-avant.

27. Dès lors, les travaux de transformation d’un ensemble immobilier composé de trois immeubles en, respectivement, X unités de logement, X unités de logement et X unités de logement ne modifiant pas radicalement la nature et la structure des bâtiments, la vente par la société X des unités de logement résultant de cette transformation pourra être effectuée en exemption de TVA et sous le régime des droits d’enregistrement. Le même régime sera applicable aux parties indivises du bâtiment ou du fonds relatives à ces unités de logement.