K.B. nr. 20, tabel A, Rubriek XXXIBtw - Artikel 37 btw wetboek – K.B. nr. 20, tabel A, Rubriek XXXI - Vrijstelling Artikel 44, § 3, 1°,a) eerste lid WBTW - Verbouwde oude gebouwen - Nieuw gebouw - Artikel 44, §3, 1°, a) tweede lid WBTW

Tekst van de beslissing

I. Voorwerp van de aanvraag

De aanvrager wenst bevestiging te bekomen dat :

1. de verbouwingen van de bestaande woning tot een meergezinswoning omvattende één appartement en twee duplexen navolgende btw-technische regeling ondergaan:

1.1. de werken beoogd door artikel 19, § 2, 2de lid van het Btw-wetboek kunnen genieten van het verlaagd Btw-tarief als beoogd door rubriek XXXI, tabel A KB nr. 20 en de verkoop zal plaatsvinden bij toepassing van artikel 44, § 3, 1° a) eerste lid van het Btw-Wetboek. Dit om reden dat de werkzaamheden verricht om een appartement op de gelijkvloerse verdieping A1 en één duplex – appartement A2 te realiseren, geenszins de basis structuur van het gebouw raken en bovendien geen oppervlakte uitbreiding van meer dan 101 % teweegbrengen kunnen;

1.2. de werken resulterend in de totstandkoming van duplex appartement A3, daarentegen het normale btw tarief zullen ondergaan en de vervreemding van dit duplex appartement met diens aandelen in de grond zal plaatsvinden bij toepassing van artikel 44, § 3, 1°, a) tweede lid, eerste streep van het Btw-wetboek, daar de uit te voeren werken een oppervlakte toename omvatten van meer dan 101 % en de aanvrager een in artikel 12,§2 van het btw-wetboek beoogde belastingplichtige is.

II. Omschrijving van de verrichtingen

2. Vennootschap X heeft een woning met bijhorende aanpalende garage verworven. De aankoop van de woning die reeds meer dan 15 jaar in gebruik genomen is werd aangekocht met toepassing van registratierechten. De aanvrager heeft de intentie om deze te verbouwen tot één appartement op de gelijkvloerse verdieping en twee duplex appartementen die zich uitstrekken over de eerste en tweede verdieping. Na de verbouwing zal het gebouw 3 volwaardige woningen bevatte, dewelke uit hun aard bestemd zijn om exclusief te worden gebruikt als woongelegenheid.

4. De totale oppervlakte van het gebouw bedraagt 313,61 m² in zijn huidige staat en dit vóór afbraak van de garage, na afbraak van voormelde bedraagt de oppervlakte 273,98 m2. De totale oppervlakte na de verbouwingswerken zal 400,07 m² bedragen. In totaal bedraagt de nieuwe oppervlakte 126,09 m².

5. Bij de uitvoering van de werken blijft de gehele draagconstructie en fundering van de gebouwen behouden, evenals de bestaande bouwschil op de achtergevel na.

6. Er was in het gebouw geen liftkoker aanwezig en deze zal evenmin tot stand gebracht worden. Er wordt vooraan in het gebouw voorzien in een traphal, dewelke tevens als inkomhal dient voor de bewoners van de duplex appartementen waarvan de toegang zich op de eerste verdieping bevindt.

II.A. Gelijkvloers verdieping

7. De gelijkvloerse verdieping zal worden verkleind door de bestaande garage te verwijderen en te vervangen in een doorgang voor de wagens voor de drie appartementen, er zal op de gelijkvloerse verdieping nog 1 volwaardig appartement (A1) worden gecreëerd met een terras.

II.B. Eerste verdieping en zolder

8. De eerste verdieping die in de bestaande toestand twee slaapkamers bevat en een berging, zal worden doorgetrokken over het dak van de huidige garage. Het puntdak van de garage zal dan ook verdwijnen en plaatsmaken voor een volwaardige verdieping.

9. De zolderverdieping werd in het verleden niet benut als woonruimte (dit was één grote ruimte), maar zal omgevormd worden tot een volwaardige bovenverdieping voor de totstandbrenging van de 2 duplexappartementen met terras A2 en A3. Hiertoe wordt het bestaande schuine dak verhoogd. De verhoging zal geen aanleiding geven tot een volwaardige zolderverdieping, doch slechts tot een ruimte die als berging kan worden gebruikt. Appartement A2 zal zich voornamelijk uitstrekken over de bestaande oppervlakte van de huidige eerste verdieping en de zolderverdieping. De draagmuren aan de beide zijkanten (deze palend aan de buur en deze tussen de bestaande woning en de garage) blijven behouden na de verbouwing. Appartement A3 zal zich daarentegen voornamelijk uitstrekken boven de huidige garage waar het nieuwe gedeelte van het gebouw zich zal bevinden.

10. De uitbreidingswerkzaamheden leiden ertoe dat de bruto-vloeroppervlakte (BVO) van het volgende duplex appartement A3 voor minder dan 50 % bestaat uit oude gedeelten en aldus voor meer dan 50 % bestaat uit nieuwe gedeelten. Duplex appartement A3 zal een BVO hebben van 109,82 m²:

10.1 BVO in oud gedeelte: 14,70 m²;

10.2 BVO in nieuw gedeelte: 95,13 m².

11. In het appartement op de gelijkvloerse verdieping A1 en het duplex appartement A2 op de eerste verdieping blijft het oud gedeelte meer dan 50 % van de bruto-vloeroppervlakte na de werken.

11.1 Appartement gelijkvloers A1 zal een BVO hebben van 188,37 m² (kelder en gelijkvloerse verdieping), dit zal volledig uit bestaande oppervlakte bestaan;

11.2 Appartement duplex A2 zal een BVO hebben van 126,68 m² en zal voor meer dan 50% uit bestaande oppervlakte bestaan:

11.2.1 BVO in oud gedeelte: 95,71 m²;

11.2.2 BVO in nieuw gedeelte: 30,97 m²;

11.2.3 Daarenboven steunt appartement A2 nog grotendeels op de bestaande dragende muren en zal enkel aan de achterzijde de bestaande constructie verder worden uitgebreid naar achter toe.

III. Beslissing

12. Uit de door de aanvrager weergegeven beschrijvingen blijkt dat de geplande werken aan de woning, als voormeld, geen ingrijpende wijzigingen aan de structuur van het gebouw zelf zullen teweegbrengen, dit wat betreft draagmuren, vloeren, traphallen, …, ( aanschr. nr. 6/1986, nr. 30).

13. In onderhavige aanvraag dient een onderscheid gemaakt naargelang :

13.1 het appartement zich, binnen het reeds bestaande en bruto behouden oppervlakte bevindt, A1;

13.2 het appartement, waarvan de vloeroppervlakte na afwerking ten belope van minimaal 50% zich bevindt in de vooraf bestaande en bruto behouden oppervlakte, A2;

13.3 het appartement, waarvan de vloeroppervlakte zich grotendeels in de uitbreiding bevindt, A3.

III.A. Toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% conform rubriek XXXI, tabel a, KB nr. 20 op de uitgevoerde werken aan de appartementen A1 en A2 – gemene delen en aanhorigheden

14. De uit te voeren werken resulterend in de totstandkoming van de appartementen A1 en A 2, al dan niet integraal gelegen binnen de bestaande structuur van de initiële woning, zullen :

14.1 het gebouw in zijn wezenlijke elementen niet wijzigen;

14.2 noch een vergroting in oppervlakte veroorzaken die ertoe zal leiden dat het oud gedeelte van de bestaande structuur, dat overblijft kleiner is of gelijk aan de helft van de totale oppervlakte na uitvoering van de werken en dit beoordeeld per appartement;

zodat geconcludeerd moet worden dat de handelingen als bedoeld in artikel 19, §2 van het btw-wetboek het verlaagd btw kunnen genieten, mits ze aangewend zullen worden voor bewoning.

15. Dit om reden en mits ook de andere voorwaarden vervuld zullen worden, met name:

15.1 de appartementen na de uitvoering ervan, hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, als privé-woning zullen aangewend worden;

15.2 de handelingen verricht zullen worden aan de gebouwen waarvan de eerste ingebruikneming reeds ten minste vijftien jaar voorafging aan het eerste tijdstip van opeisbaarheid van de btw dat zich zal voordoen overeenkomstig artikel 22, § 2 van het btw-wetboek;

15.3 de handelingen verstrekt en gefactureerd zullen worden aan een eindverbruiker […]; hierbij stellende dat de aanvrager verklaart heeft een in artikel 12,§2 van het btw-wetboek beoogde belastingplichtige te zijn, waarbij hij de renovatie zal uitvoeren met het oog op de verkoop van de appartementen waardoor hij geacht wordt als btw-plichtige eindverbruiker op te treden ;

15.4 het verlaagd tarief is in geen geval van toepassing op:

15.4.1 werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en oprichten van afsluitingen;

15.4.2 werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties.

16. De werken uitgevoerd aan het pro rata aandeel in de gemene delen, zullen van het verlaagd btw tarief van 6% kunnen genieten.

III.B. Toepassing artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het btw wetboek bij de verkoop van appartement A1 en A2

17. Met verwijzing naar de randnummers 4 tot en met 6 supra, kan gesteld worden dat de werken die aan de woning uitgevoerd zullen worden, deze niet in zijn wezenlijke elementen zal wijzigen. De weergegeven beschrijving van het initiële gebouw en de uit te voeren werken bevestigen het behoud van de bestaande structuur.

18. Daaropvolgend werd onderzocht of de per verdieping voorziene oppervlakte uitbreiding, er toe zal leiden dat deze uitbreidingen onafhankelijk van het oude gedeelte zullen kunnen functioneren.

19. Daar voormelde evenmin het geval zal zijn, werd voor de appartementen A1 en A2 door de aanvrager, de uitbreiding per appartement in oppervlakte berekend en vastgesteld dat deze uitbreiding er niet toe zal leiden dat de oppervlakte per appartement in het oud gedeelte minder zal bedragen dan de helft van de totale oppervlakte per appartement na uitvoering van de werken.

20. Om voormelde redenen dient besloten dat de vervreemding van de appartementen A1 en A2 samen met hun aandeel in de gemene delen, plaats zal vinden met vrijstelling van btw bij toepassing van artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het btw-wetboek.

III.C. Toepassing van het btw tarief van 21% op de werken resulterend in de totstandkoming van appartement A3

21. Het onderscheid tussen werken die bijdragen tot het bouwen dan wel de omvorming of verbouwing, is met het oog op het bepalen van het toepasselijk btw-tarief belangrijk en dient derhalve onderzocht te worden.

22. Onder "omvorming" wordt verstaan de verbouwing zowel aan de buitenkant (en inzonderheid de rehabilitatie) als aan de binnenkant van het gebouw of de vergroting door toevoeging van nieuwe vertrekken en de uitbreiding van bestaande vertrekken.

23. Daarentegen dient als een bouwwerkzaamheid die bijdraagt tot de oprichting van een nieuw gebouw te worden aangemerkt de bouw van een of meer bijkomende appartementen in een appartementsgebouw door bovenbouw of op een andere wijze, wanneer deze nieuwe appartementen, onder toepassing van het stelsel van mede eigendom, vervreemdbaar zijn met toepassing van de btw .

24. Teneinde te bepalen of de uitbreiding resulteert in de oprichting van een nieuw appartement die op enigerlei wijze tot stand gekomen is deels binnen en deels buiten de bestaande constructie, dient het oppervlakte criteria onderzocht te worden.

25. De uitbreiding kan slechts worden aangemerkt als een omvorming of andere handeling in de zin van rubriek XXXI, § 1,1° Tabel A bij KB nr. 20, voor zover de oppervlakte van het oude gedeelte betekenisvol is ten aanzien van het nieuwe gedeelte. Er kan worden van uitgegaan dat dit het geval is wanneer de totale oppervlakte van het oude gedeelte dat overblijft na de uitvoering van de werken groter is dan de helft van de totale oppervlakte van het appartement na de uitvoering van de werken. Bij de berekening van de te vergelijken oppervlakten moet dus inzonderheid gemeten worden vanaf en tot de buitenkanten van de opgaande muren.

26. Onder verwijzing naar de randnummer 10, supra, blijkt dat voor het betreffende appartement A3 de werken zullen resulteren in een oppervlakte toename, waardoor het oud gedeelte ondergeschikt zal zijn binnen het nieuw tot stand gebrachte appartement. Om reden dat deze werken niet resulteren in de omvorming, maar in de totstandkoming van appartement A3 worden ze uitgesloten voor de toepassing van een afwijkend btw tarief en geldt het algemeen tarief van 21% .

III.D. Toepassing artikel 44, §3, 1° a) tweede lid van het btw wetboek bij verkoop van het tot standgebrachte appartement A3, inclusief diens grondaandeel en diens pro rata aandeel in de gemene delen, door een in artikel 12 §2 van het btw wetboek beoogde btw-plichtige.

27. Met verwijzing naar het onder randnummer 26 supra, vermeld nieuw tot stand gebrachte appartement A3, dient gesteld dat de verkoop van dit appartement samen met het erbij horend grondaandeel en het pro rata in de gemene delen, als een nieuw gebouwd onroerend goed met toepassing van btw vervreemd moeten worden door een in artikel 12§2 van het btw-wetboek beoogde btw-plichtige, in casu de aanvrager.

28. Dit om reden dat de uit te voeren uitbreidingswerken ertoe zullen bijdragen dat de oppervlakte van het respectievelijk oude gedeelte dat overblijft na uitvoering van de werken kleiner zal zijn dan de helft van de totale oppervlakte van het appartement na uitvoering van de werken.