De erfpachtgever van het onroerend goed mag slechts x% van de belastingen

Tekst van de beslissing

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir la confirmation que la Ville peut céder un bâtiment redevenu neuf, le complexe sportif, à un tiers avec application de la TVA et ainsi déduire la TVA supportée sur les travaux de rénovation de celui-ci.

II. Description des faits

2. La Ville est propriétaire du complexe sportif situé à X.

3. Le complexe sportif se compose notamment d’une salle multisports, d’une salle d’escalade, de vestiaires, d’un dojo et de bureaux.

4. Ces différentes salles permettent la pratique des disciplines sportives suivantes : basket, danse, gymnastique, one wall, tennis de table, football en salle, zumba, psychomotricité, indiaca.

5. Le complexe a été inauguré en 2016.

II. 1 Description de la demande

6. Le complexe sportif est l’infrastructure visée par un transfert en 2018 par la Ville à un tiers.

7. La Ville entend transférer le complexe sportif par le biais d’un droit d’emphytéose.

8. Selon le demandeur, il apparait que le critère de nouveauté du centre sportif est démontré dans la troisième hypothèse du point 152/2 du Manuel de la TVA.

9. Par conséquent, le bâtiment ayant été mis en service en 2016, il doit être considéré comme neuf, au regard de la TVA, jusqu’au 31 décembre 2018.

10. Dès lors, la Ville optera, en tant qu’assujetti occasionnel, pour l’application de la TVA sur la constitution du droit d’emphytéose portant sur le centre sportif.

11. Dans ce cadre, la Ville réclamera un prix au tiers qui sera équivalent à la valeur vénale du bâtiment et du terrain.

12. Le montant de la déduction TVA dans le chef de la Ville a été déterminé en comparant le prix du droit réel au montant des travaux HTVA, auquel la valeur vénale du bâtiment avant travaux a été ajoutée.

13. En l’espèce, le prix du droit réel représente X% du prix des travaux et de la valeur vénale du bâtiment avant travaux.

14. Par conséquent, la Ville déduira X% de la TVA supportée sur la transformation du centre sportif.

III. Décision

15. La demande respecte le prescrit des articles 21 et 22 de la loi du 24 décembre 2002 modifiant le régime des sociétés en matière d’impôts sur les revenus et instaurant un système de décision anticipée en matière fiscale.

III. 1 Le centre sportif en tant que bâtiment neuf pour l’application de la TVA

16. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

17. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2).

18. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées :

18.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

18.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

19. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

20. En l’espèce, le demandeur estime que le centre sportif constitue un bâtiment neuf pour l’application de la TVA car il a fait l’objet d’une modification importante au sens du point 18.2. ci-avant. En effet, sur la base des données chiffrées fournies, le coût des travaux hors TVA dépasse largement 60% de la valeur vénale du bâtiment, terrain exclu.

21. Le demandeur précise que le revenu cadastral du bâtiment fait actuellement l’objet d’une réévaluation.

22. Par conséquent, si les données chiffrées communiquées sont bien exactes (le SDA n’ayant procédé à aucune vérification quant à la valeur vénale du bâtiment après travaux et quant au montant des travaux matériels admissibles pour le calcul), et pour autant que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux, le centre sportif peut être considéré comme un immeuble neuf pour l’application de la TVA.

III. 2 Constitution d’un droit réel par la Ville au profit d’un tiers

23. Un droit d’emphytéose portant sur un bâtiment et le sol y attenant constitue un bien corporel conformément à l’article 9, alinéa 2, 2°, du CTVA.

24. La constitution, à titre onéreux, d’un tel droit constitue une livraison de bien visée par l’article 10, § 1er, du CTVA et, en principe, exemptée de la taxe par l’article 44, § 3, 1°, b), du Code.

25. Toutefois, cette dernière disposition prévoit, entre autres, une exception pour la constitution par un assujetti d’un droit réel portant sur un bâtiment et le sol y attenant lorsqu’elle est effectuée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment.

26. A cet égard, conformément à l’article 8, § 2, du CTVA, la personne qui, autrement que dans l’exercice d’une activité économique, a construit avec application de la taxe un bâtiment sur lequel elle constitue à titre onéreux un droit réel au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment, a la qualité d’assujetti pour cette constitution, lorsqu’elle a manifesté dans la forme et de la manière prévue par l’arrêté royal n° 14 du 3 juin 1970, l’intention de constituer le droit réel sur ledit bâtiment avec application de la taxe. Cette personne a également la qualité d’assujetti, lorsque la constitution du droit réel porte en outre sur le sol attenant au bâtiment.

27. Ceci étant, moyennant le respect des conditions et formalités prévues par l’arrêté royal n° 14 précité, la Ville pourra opter pour la qualité d’assujetti à la TVA pour la constitution d’un droit d’emphytéose, au profit d’un tiers, avant la fin de l’année 2018, sur le centre sportif et le sol y attenant.

28. Quant au droit à déduction, l’article 4 de l’arrêté royal n° 14 prévoit que l’assujetti qui constitue un droit réel sur un bâtiment et le sol y attenant, peut déduire de la taxe due sur cette opération, les taxes ayant grevé la construction et l’acquisition de ce bâtiment et du sol y attenant ainsi que les taxes grevant les opérations en rapport direct avec la constitution du droit réel.

29. Ce droit à déduction ne sera toutefois total que si la base d’imposition à la TVA déterminée lors de la constitution du droit réel avoisine le prix de construction ou d’acquisition du bâtiment et du sol y attenant sur lequel porte ce droit.

30. Le terrain attenant, même soumis à la TVA, ne doit pas être pris en considération pour la détermination du pourcentage de déduction. En d’autres mots, il convient de comparer le prix demandé pour le droit réel, hors valeur du terrain, d’une part, et le prix de construction ou d’acquisition du bâtiment, hors prix d’acquisition du terrain, d’autre part.

31. La déduction totale de la TVA grevant les frais de construction ou le prix d'acquisition du bâtiment est admise :

31.1. si le prix réclamé pour la constitution du droit réel sur le bâtiment ou fraction de bâtiment atteint au moins 95 % du prix de construction/ou du prix d'achat en pleine propriété, en ce compris, le cas échéant, la valeur vénale des constructions existantes et le coût de leur démolition éventuelle, hors prix d’acquisition du terrain, dans la mesure où le droit est établi pour une durée inférieure à 10 ans ;

31.2. si le prix réclamé atteint au moins 97,5% du prix de construction en pleine propriété/ou du prix d'achat, en ce compris, le cas échéant, la valeur vénale des constructions existantes et le coût de leur démolition éventuelle, hors prix d’acquisition du terrain, dans la mesure où le droit est établi pour une période égale ou supérieure à 10 ans.

32. Lorsque le prix réclamé pour le droit réel n'atteint pas ces pourcentages, la déduction de la taxe en amont sera fixée en fonction du rapport entre ce prix de vente et le prix de construction ou le prix d'acquisition du bâtiment en pleine propriété.

33. En l’espèce, il convient d’adapter les règles décrites ci-avant à la situation particulière d’un bâtiment à nouveau considéré comme neuf pour l’application de la TVA en raison des modifications importantes qu’il a subies (v. n°s 18.2. et ss.). Par conséquent, il convient de comparer le prix du droit d’emphytéose portant sur le centre sportif à la somme du coût des travaux HTVA et de la valeur vénale de ce bâtiment avant travaux.

34. Si les données chiffrées communiquées sont bien exactes (le SDA n’ayant procédé à aucune vérification quant à la valeur vénale du bâtiment avant et après travaux et quant au montant des travaux matériels admissibles pour le calcul), le prix du droit d’emphytéose portant sur le centre sportif ne s’élèvera qu’à X% de la somme du coût des travaux et de la valeur vénale de ce bâtiment avant travaux.

35. Dans cette mesure et pour autant bien entendu que les données chiffrées soient bien exactes, la Ville pourra déduire X% de la TVA ayant grevé les travaux de rénovation du centre sportif.