Vrijstelling, Artikel 44, § 3, 1°, a) WBTWBtw - Vrijstelling - Artikel 44, § 3, 1°, a) WBTW - Verbouwde oude gebouwen - Tarief - Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20

Voorafgaande beslissing nr. 2016.763 dd. 13.12.2016

Btw

Vrijstelling

Artikel 44, § 3, 1°, a) WBTW

Verbouwde oude gebouwen

Tarief

Rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij KB nr. 20

Samenvatting

In het kader van een voorgenomen reconversie worden kantoorgebouwen verbouwd tot appartementen. Op de site worden er tevens nieuwe woningen en (ondergrondse) parkeerplaatsen gepland.

Voor de werken inzake de appartementen in de te verbouwen kantoorgebouwen kan het verlaagd tarief van rubriek XXXI van tabel A als bijlage bij KB nr. 20 bij het W.Btw worden toegepast. Deze kavels kunnen tevens met vrijstelling van btw worden overgedragen.

De werken inzake de nieuwbouwkavels vallen onder het normale tarief van 21% en zullen onder het regime van de btw worden verkocht..

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Het dossier behelst de reconversie van een ganse site met verschillende gebouwen die we als volgt kunnen onderscheiden:

- gebouw 1: een vrijstaand bouwvolume centraal op de site;

- gebouw 2: een groot bouwvolume langsheen de x-straat;

- gebouw 3: een apart bouwvolume gelegen langs de kop van gebouw 2 op de hoek van de x-straat en de y-straat;

- een bestaande conciërgewoning onafhankelijk op de site gelegen; en

- een nieuw te bouwen ondergrondse parking.

2. In hoofdzaak gaat de vraag over:

1. het toepasselijk btw-tarief voor de voorgenomen werken en

2. de toepassing van btw dan wel registratierechten op de verkoop van de afgewerkte kavels.

1. Verlaagd btw-tarief voor werken in onroerende staat met betrekking tot privé-woningen

3. Dit betreft een vraag naar de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6% op de werken met betrekking tot de 27 appartementen in de gebouwen 1 en 2 en dit overeenkomstig rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970.

Aard van de werken

4. Van zodra de werken in onroerende staat op een relevante wijze steunen op de wezenlijke elementen van de bestaande structuur van het gebouw waarop ze betrekking hebben, wat ook de benaming is die eraan wordt gegeven (omvorming, verbetering, herstelling, renovatie), vallen ze binnen het toepassingsgebied van het verlaagd btw-tarief van 6 %. Op basis van de in de aanvraag en haar bijlagen opgenomen informatie kunnen we oordelen dat de wezenlijke elementen van de structuur behouden blijven en er slechts op een marginale wijze aan de oppervlakte van het gebouw geraakt wordt (zowel in meer als in min zijnde inpandige terrassen, terras op plat dak en een doorgang voor auto’s). We kunnen dan ook spreken over een omvorming en renovatie in de zin van §1, 1° van rubriek XXXI.

Bestemming

5. De voorwaarde van de bestemming als privéwoning moet op zijn minst voldaan zijn na de uitvoering van de werken, maar het is niet vereist dat het gebouw al aan deze bestemming was aangepast vóór deze uitvoering. De Aanschrijving nr. 6 van 22 augustus 1986 geeft onder punt 39 het voorbeeld van de omvorming van een kantoorgebouw in een appartementsgebouw. Dit is precies datgene wat plaats vindt in de voorgelegde zaak. De gebouwen 1 en 2 werden voorheen immers als kantoorgebouw aangewend.

6. We merken op dat voor de toepassing van het verlaagde btw-tarief het niet volstaat dat het gebouw wordt aangepast aan zijn bestemming van bewoning. Er wordt bovendien vereist dat het daarvoor werkelijk wordt gebruikt. Als er twijfel bestaat over de werkelijke bestemming is principieel het normale btw-tarief van 21 % van toepassing. Het verlaagde btw-tarief van 6 % kan slechts behouden blijven als de bestemming van privéwoning overeenstemt met de werkelijkheid. Wanneer, omwille van mogelijke twijfel, het normaal tarief zou worden toegepast, kan dit worden herzien indien het gebouw uiteindelijk wordt gebruikt als privéwoning, wat het tarief van 6 % rechtvaardigt (ibidem, punt 40).

7. Bij het kavels in de gebouwen 1 en 2 (behalve de handelsruimte) kan op basis van de door de aanvrager verstrekte inlichtingen worden verondersteld dat de betreffende kavels na de voorgenomen werken in onroerende staat hoofdzakelijk zullen worden gebruikt als privéwoning (zijnde appartementen).

Ouderdom

8. De aanvrager bevestigt dat de gebouwen al meer dan 15 jaar oud zijn op het ogenblik van de opeisbaarheid van de btw op de facturen van de dienstverleners (aannemers) in het kader van de verbouwingswerken. De gebouwen 1 en 2 werden opgetrokken in respectievelijk de jaren 50 en 70.

Eindverbruiker

9. De btw-administratie aanvaardt dat ondernemingen die oude woningen, waarvan ze eigenaar zijn ingevolge aankoop of een andere wijze van verwerving, renoveren en daarna verkopen of verhuren, in de geest van de regeling kunnen worden aangemerkt als eindverbruiker zonder dat er nog een onderscheid hoeft gemaakt te worden naargelang ze deze gebouwen bestemmen voor de verhuur of de verkoop (ibidem, punt 76).

In casu kocht X NV bestaande kantoorgebouwen om te verbouwen tot appartementen en (deels) ‘op plan’ te verkopen. De DVB is van oordeel dat voorgaande stelling niet beperkt moet blijven tot werken aan bestaande woningen maar mag opengetrokken worden tot ‘gebouwen’ en dat het feit dat de toekomstige appartementen reeds op plan worden verkocht (en de verkoper/opdrachtgever van de werken geen eigenaar meer is van het goed tijdens de uitvoering van de werken, cf. Wet Breyne) geen afbreuk doet aan dit principe.

Formaliteiten

10. De aanvrager verklaart de nodige formaliteiten opgenomen onder §1, 5° van rubriek XXXI te zullen (laten) vervullen.

Tussenbesluit

11. Gelet op onder meer het behoud van de wezenlijke elementen van de structuur van de betreffende panden en de zeer beperkte wijzigingen in oppervlakte ervan, is de DVB van oordeel dat de toepassingsvoorwaarden opgesomd in voornoemde rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20 van 20 juli 1970 vervuld zijn, waardoor het verlaagde btw-tarief van 6 % van toepassing is voor de beoogde werken in het kader van de omvorming van de gebouwen 1 en 2 van kantoorgebouwen naar appartementsgebouwen (behoudens de handelsruimte in gebouw 1).

12. Als een aannemer het geheel of een gedeelte van de werken die hem door de eindverbruiker werden toevertrouwd in onderaanneming geeft, dan is in de relatie tussen de aannemer en zijn onderaannemer de belasting weliswaar verschuldigd tegen het normale btw-tarief van 21 %.

2. btw-tarief voor werken in onroerende staat met betrekking tot de handelsruimte in gebouw 1

13. In gebouw 1 zal er één kavel zijn die niet wordt gebruikt voor bewoning, zijnde een handelsruimte.

14. De werken die betrekking hebben op de omvorming en de renovatie van deze kavel zullen worden onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21% (artikel 1, eerste lid K.B. nr. 20).

15. Op basis van het adagium ‘bijzaak volgt hoofdzaak’ zal tevens het werk in onroerende staat uitgevoerd met betrekking tot de onverdeelde gemeenschappelijke delen van het gebouw waartoe deze handelsruimte behoort, onderworpen zijn aan hetzelfde standaard btw-tarief van 21%, doch dit slechts a rato van de in de basisakte aan de handelsruimte toegewezen quotiteit in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.

3 vrijstelling van btw bij verkoop

16. Voor de kavels in de gebouwen 1 en 2 (zijnde 27 appartementen en 1 handelsruimte) wenst de aanvrager de bevestiging dat de voorgenomen werken in onroerende staat niet leiden tot een nieuw gebouw in de zin van artikel 44, §3, 1°, a), tweede lid WBtw. Bijgevolg zou de levering van deze kavels, op basis van hetzelfde artikel, vrijgesteld moeten zijn van btw.

17. De criteria waarmee rekening moet worden gehouden om te beoordelen of inzake btw een oud gebouw na de uitvoering van verbouwingen al dan niet als nieuw moet worden beschouwd, worden bepaald in de Btw-Handleiding van de FOD Financiën. De btw-administratie onderscheidt daarbij drie mogelijke gevallen (Btw-Handleiding (tekstversie 1 februari 2015), nr. 152/2, www.fisconetplus.be).

18. Het tweede geval betreft de situatie waarbij de werken die aan het oude gebouw worden uitgevoerd, dat gebouw niet in zijn wezenlijke elementen wijzigen. Ze hebben tot doel, hetzij de instandhouding van het gebouw te verzekeren, hetzij het comfort ervan te verbeteren. Dit is bij uitstek een zuivere feitenkwestie.

19. In dergelijke hypothese blijft het gebouw voor de btw oud. De levering van dit gebouw, of van een gedeelte van dit gebouw, en bijhorend terrein na uitvoering van de werken is vrijgesteld van btw en valt onder de toepassing van de evenredige registratierechten. Dit is ook zo zelfs als het kadastraal inkomen van het goed wordt verhoogd en de kosten van de uitgevoerde werken zeer hoog oplopen in vergelijking met de waarde van het goed in de staat waarin het zich bevindt vóór de aanvang van de werken (Beslissing nr. E.T. 19.497 van 20 februari 1976 en 29 april 1976, Btw-Revue, nr. 28, blz. 29, nr. 595).

20. In dit verband wordt opgemerkt dat het derde in de btw-handleiding vernoemde geval (de zogenaamde 60% regel) moet worden beschouwd als een optionele administratieve toegeving en dus niet aan de belastingplichtige kan worden opgelegd (Voorafgaande Beslissing nr. 2014.460 van 25 november 2014, www.fisconetplus.be).

21. In casu worden twee onderscheiden kantoorgebouwen verbouwd tot twee onderscheiden appartementsgebouwen met respectievelijk 14 en 13 appartementen (en één handelsruimte) die door X NV zullen worden verkocht aan derde partijen. X NV treedt op als bouwheer.

22. Zoals hierboven reeds vermeld dateren de bestaande gebouwen van de jaren 50 en 70.

23. Op basis van de voorgelegde bouwplannen, het plaatsbezoek, de voorgelegde bouwvergunning en de beschrijving in de aanvraag, moet worden besloten dat de gebouwen 1 en 2 worden gerenoveerd en verbouwd tot twee onderscheiden appartementsgebouwen met respectievelijk 14 en 13 appartementen plus één handelsruimte, die allemaal individueel zullen worden verkocht, maar dat de bestaande structuur (i.e. draagmuren, dragende metselwerken, dragende betonstructuren, kolommen, dragende balken, enz.) grotendeels behouden blijft.

24. Zo worden er bijvoorbeeld geen draagmuren verwijderd of verplaatst of worden geen nieuwe daken aangelegd (behoudens het dak van het gebouw 1 dat wordt vervangen zonder echter te raken aan het bouwvolume). De gevel van gebouw 2 die wordt vervangen betreft een niet dragende gevel.

25. Er worden geen nieuwe gedeelten aan de bestaande gebouwen toegevoegd en er worden evenmin nieuwe verdiepingen bijgebouwd op de bestaande gebouwen. In gebouw 1 wordt er daarentegen wel een stuk volume weggenomen om een doorgang tot de parking te creëren.

26. De totale oppervlakte van de twee gebouwen zal na de voorgenomen verbouwings- en renovatiewerkzaamheden nauwelijks wijzigingen ondergaan.

27. De verbouwings- en renovatiewerkzaamheden steunen op een relevante wijze op oude draagmuren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van de oude gebouwen. De stabiliteit van de gebouwen wordt door de voorgenomen verbouwings- en renovatiewerkzaamheden op geen enkele wijze aangetast.

28. De werken in onroerende staat die aan de betreffende panden zullen worden uitgevoerd zijn niet van die aard dat ze ertoe leiden dat deze panden een ingrijpende wijziging van hun wezenlijke elementen ondergaan. Uit al wat voorafgaat blijkt immers dat noch de aard, noch de structuur van de panden in casu gewijzigd zullen worden.

29. De bestemmingswijziging, in de zin dat de kantoorgebouwen worden omgevormd tot appartementen en één handelsruimte, is een gegeven dat op zich niet volstaat om in het onderhavige geval te spreken van een nieuw gebouw voor de toepassing van de btw.

30. Uit de concrete omstandigheden eigen aan deze zaak blijkt duidelijk dat er geen twijfel over kan bestaan dat de voorgenomen werken in onroerende staat aan het pand geen nieuw gebouwen doen ontstaan voor de toepassing van de btw.

31. Aldus moet worden besloten dat de betreffende appartementen en de handelsruimte, na de uitvoering van de hiervoor bedoelde verbouwings- en renovatiewerkzaamheden, voor de toepassing van de btw als oude gebouwen worden aangemerkt zodat de levering ervan in de gegeven omstandigheden vrijgesteld is van btw op grond van artikel 44, § 3, 1°, a) WBTW.

4. btw-tarief voor werken in onroerende staat met betrekking tot de woning in de voormalige conciërgewoning, de twee woningen in gebouw 3 en van de parkeerplaatsen

32. De bouwwerken met betrekking tot deze nieuwbouwkavels zullen worden onderworpen aan het standaard btw-tarief van 21% (artikel 1, eerste lid K.B. nr. 20).

5. Toepassing van btw bij de levering van de woning in de voormalige conciërgewoning, de twee woningen in gebouw 3 en van de parkeerplaatsen

33. Uit de door de aanvrager overgemaakt informatie blijkt dat de bestaande conciërgewoning (een losstaand bouwvolume) en gebouw 3 (een bouwvolume op de hoek van de x- en y-straat) volledig zullen worden afgebroken om plaats te maken voor één nieuwe woning op de plaats van de oude conciërgewoning en twee nieuwe woningen op de plaats van gebouw 3.

34. Voor parkeergelegenheid op de site wordt een nieuwe ondergrondse parking (12 garageboxen en 16 parkeerplaatsen) en 2 verharde bovengrondse parkeerplaatsen voorzien, dit alles op de bestaande binnenkoer. Deze parkeerplaatsen zijn bestemd om als afzonderlijke kavels te worden verkocht en zijn niet inbegrepen in de prijs van de appartementen en/of de woningen.

35. Al deze kavels (de 3 woningen, 12 garageboxen, 16 ondergrondse parkeerplaatsen en 2 bovengrondse parkeerplaatsen) kunnen worden aanzien als nieuwe gebouwen in de zin van artikel 44, §3, 1°, a) tweede lid WBtw juncto artikel 1, §9, 1° WBtw, waarvan de levering, inclusief de grond, aan btw is onderworpen bij een vervreemding uiterlijk op 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruik- of inbezitneming. De btw verschuldigd op de werken om deze nieuwe kavels op te richten zal dan ook aftrekbaar zijn.