Verkoop verbouwde oude gebouwen, Btw VrijstellingBtw - Verkoop verbouwde oude gebouwen - Btw Vrijstelling - Overdracht met registratie rechten

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise en particulier à obtenir les confirmations suivantes :

1.1. la vente, par la société anonyme A, des appartements, caves et parkings d’un ancien immeuble de bureaux, après l’exécution de travaux immobiliers de rénovation, la mise en place d’un acte de base et la division de l’immeuble, pourra bénéficier de l’exemption prévue par l’article 44, § 3, 1°, a), du Code de la TVA (CTVA) et être soumise aux droits d’enregistrement (sauf pour les deux duplex des 7^ème et 8^ème étages, construits en surélévation, qui seront cédés avec application de la TVA) ;

1.2. une partie de la plus-value réalisée par la société anonyme A à l’occasion de l’aliénation des appartements remplit les conditions fixées par l’article 47, § 1^er, du CIR de sorte qu’elle pourra bénéficier du régime de la taxation étalée, conformément à l’article 47 du CIR.

II. Description des faits

2. L’immeuble de bureaux a été donné en location jusqu’au 31 décembre 2012, date à laquelle le bail a pris fin.

3. La société A a envisagé de réaliser un projet de rénovation de l’immeuble et de conversion en logements. A cette fin, elle est devenue pleine propriétaire de l’immeuble en 2013.

4. La Ville a octroyé à la société A un permis d’urbanisme autorisant la réaffectation du bâtiment en un immeuble résidentiel permettant la construction de N logements.

5. Les travaux se composent de deux types d’intervention.

6. Les travaux de rénovation, effectués à l’ancienne structure du bâtiment, ne marquent aucune rupture avec celui-ci :

6.1. la structure de l’immeuble (murs porteurs et fondations) n’est absolument pas modifiée ;

6.2. les structures porteuses des planchers en bois ou en béton sont maintenues. Elles sont simplement renforcées là où cela s’impose pour des raisons acoustiques ;

6.3. les façades sont conservées telles qu’elles existaient. On ajoute un balcon par logement en façade avant et on agrandit localement la fenêtre existante pour accéder à ce balcon. La façade avant de l’immeuble est légèrement modifiée sur +- 25% de sa longueur au sixième étage, ce qui donne lieu à une légère augmentation de volume par rapport au bâtiment ancien ;

6.4. la structure porteuse existante des toitures à versants est maintenue ;

6.5. on ne perce de nouvelles fenêtres qu’en façade arrière, pour prendre de la lumière ;

6.6. le sous-sol conserve sa destination de parkings, lieux de stockage et espaces techniques, dans lequel de nouvelles subdivisions sont réalisées;

6.7. le nombre d’emplacements de parking voiture est inchangé ;

6.8. le rez-de-chaussée et les 6 étages deviennent des logements de taille variable;

6.9. les circulations verticales principales d’accès (cage d’escalier principale et les deux cages d’ascenseur), restent identiques ;

6.10. deux escaliers de secours secondaires ont dû être créés pour répondre aux normes actuelles en matière de protection contre l’incendie ;

6.11. certains linteaux et poutres sont renforcés, mais il n’y aucun changement radical de structure.

7. Les travaux portent donc essentiellement sur la fermeture et le parachèvement d’un gros œuvre ouvert afin de moderniser un immeuble existant :

7.1. démolition de certains murs intérieurs et élévation de nouvelles cloisons ;

7.2. placement de nouveau châssis ;

7.3. percement de gaines techniques pour le sanitaire, l’égouttage et l’électricité ;

7.4. fermeture d’anciennes gaines ;

7.5. rénovation complète des techniques (électricité, plomberie, chauffage, sanitaires, ventilation, etc.) ;

7.6. réalisation des parachèvements (chapes, carrelages, parquets, faux plafonds, plafonnage, etc.).

8. Le projet immobilier prévoit également la construction de deux duplex neufs, localisés aux 7^ème et 8^ème étages. Ces deux nouvelles unités sont construites en surélévation, à la place de l’ancienne toiture. Ces volumes n’existaient pas dans l’ancien bâtiment et viennent donc s’ajouter aux volumes existants.

9. Le budget pour les travaux immobiliers (travaux matériels), rénovation et construction, est fixé à S EUR HTVA, sur la base du contrat d’entreprise. La société A estime la valeur de l’immeuble, après travaux, à T EUR, dont une quotité estimée de 30% pour le terrain. Les travaux réalisés (matériels) s’élèvent donc à une quotité de +- 45% de la valeur du bâtiment, hors terrain, après travaux.

10. La société A note que les travaux de construction des deux duplex en surélévation sont proportionnellement beaucoup plus importants, par mètre carré vendable, que les travaux de rénovation effectués à l’ancien immeuble.

11. La modification d’affectation ne porte que sur les appartements créés dans le complexe immobilier. Le sous-sol conserve sa destination de parkings, lieux de stockage et espaces techniques.

III. Décision

TVA

12. Au préalable, il est précisé que la présente décision ne concerne pas les deux duplex construits en surélévation aux 7^ème et 8^ème étages mais seulement les appartements, caves et parkings de l’ancien immeuble de bureau allant jusqu’au 6ème étage.

13. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

14. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2).

15. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées.

15.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

15.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

16. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

17. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation visée sous le point 15.2. ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

18. En l’espèce, des informations fournies (plans, photos, permis d’urbanisme et description des travaux), il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels.

19. En effet, même si certains éléments de la structure de l’immeuble seront impactés par les transformations (façade avant de l’immeuble légèrement modifiée sur +- 25% de sa longueur au sixième étage, nouvelle cage d’escalier de secours), l’ancienne structure de l’immeuble est, pour l’essentiel, maintenue.

20. En effet, au sein de l’ancienne structure, le nombre de niveaux ne varie pas, la superficie et la volumétrie sont inchangés hormis la légère avancée au 6^ème étage, les murs portants extérieurs sont conservés, le parking existant de l’immeuble est conservé et les sous-sols sont réaménagés afin de recevoir des locaux techniques et autres (vélos, poubelles, …).

21. Comme la société A souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 15.2. ci-avant.

22. Dès lors, la transformation de l’immeuble en logements ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente par la société A des logements résultant de cette transformation pourra être effectuée en exemption de TVA et sous le régime des droits d’enregistrement. Le même régime sera applicable aux parties indivises du bâtiment ou du fonds relatives à ces logements.

Impôt sur les revenus

23. La question reprise sous le point 1.2. ci-avant fera l’objet d’une décision anticipée ultérieurement.