Vrijstelling, Artikel 44, § 3, 1°,a) eerste lid WBTWBtw - Vrijstelling - Artikel 44, § 3, 1°,a) eerste lid WBTW - Verbouwde oude gebouwen - Nieuw gebouw - Artikel 44, §3, 1°, a) tweede lid WBTW

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Met deze aanvraag wenst de aanvrager te vernemen :

1.1 of de uit te voeren renovatie-en verbouwingswerken die bijdragen tot de omvorming van kantoorruimten in appartementen, bestemd voor privé bewoning, en de werken uitgevoerd aan de erbij horende aandelen in de gemeenschappelijke delen, kunnen genieten van het btw tarief van 6% bij toepassing van Rubriek XXXI, §1 van Tabel A, KB.nr. 20;

1.2 of het afbreken van een constructie die op zich een verdieping vormt, gevolgd door de oprichting van een nieuw onafhankelijk functionerende penthouse alsmede de werken uitgevoerd aan het aandeel van die penthouse in de gemeenschappelijke delen en de werken uitgevoerd aan de handelsruimten die zich bevinden op het gelijkvloers en beschikken over eigen in- en uitgangen, onderworpen zijn aan het standaard tarief van 21% bij toepassing van artikel 1, eerste lid van het K.B. nr. 20;

1.3 of de werken uitgevoerd aan de ondergrondse verdieping omvattende staanplaatsen die zowel bestemd zijn voor de kopers van de appartementen, handelsruimten alsmede de afgesloten parkeerplaatsen voor de koper van de penthouse, geprorateerd moeten worden teneinde deels onderworpen te worden aan het 6% btw tarief, als vermeld onder randnummer 1.1, en deels onderworpen te worden aan het 21% btw tarief, als vermeld onder randnummer 1.2;

1.4 of alle individuele entiteiten (op alle verdiepingen) alsmede hun aandeel in de gemeenschappelijke delen, behoudens de nieuw opgerichte penthouse en diens aandeel in de gemeenschappelijke delen, na de uitvoering van de renovatie en verbouwingswerken, in de zin van de btw-wetgeving niet als nieuw weerhouden worden en derhalve bij vervreemding vrijgesteld zijn van btw bij toepassing van artikel 44, §3, 1° a) eerste lid van het btw-Wetboek;

1.5 dat de aanvrager om reden van zijn hoedanigheid als btw plichtige bij toepassing van artikel 12, §2 van het btw-wetboek, ertoe gehouden is de penthouse en diens aandeel in de gemeenschappelijke delen (hierna genoemd nieuwe entiteit), met toepassing van btw en ingevolge artikel 44, §3, 1 a) tweede lid van het btw-wetboek te vervreemden, dan ook bij toepassing van artikel 45, §1 van het btw-wetboek een recht op aftrek geniet van de btw die rechtstreeks drukt op de aan die nieuwe entiteit toe te wijzen werken.

II. Omschrijving van de verrichtingen

II.1 Volume – basisstructuur van het gebouw

2. Het gebouw wordt op heden grotendeels gebruikt als kantoorgebouw. Op het gelijkvloers bevindt zich een fitnesscentrum. Het gebouw bestaat uit één ondergrondse verdieping (parking), een gelijkvloers en daarboven nog 5 verdiepingen (waarvan de 5^de verdieping een “teruggetrokken” verdieping is).

3. De aanvrager beoogt het gebouw te renoveren om vervolgens de gerenoveerde privatieve delen en de daaraan verbonden quotiteiten in de gemeenschappelijke delen van het gebouw aan nog niet gekende, individuele kopers over te dragen.

4. Er dient vooreerst algemeen opgemerkt te worden dat het bestaande volume van het gebouw in geen geval uitgebreid zal worden. Integendeel, het volume van het bestaande gebouw zal licht dalen, gezien het interne atrium op de eerste verdieping wordt vergroot aan de achterzijde over een diepte van ongeveer 66 cm over de volledige lengte.

5. De gehele draagconstructie van het gebouw blijft behouden. Het bestaande gebouw bestaat uit een betonskeletstructuur die de gehele constructie “draagt”. Deze betonskeletstructuur wordt niet aangetast door de renovatiewerken.

II.2 Verdiepingen

6. De ondergrondse verdieping wordt alleen verfraaid. Momenteel betreft het ondergronds niveau een parkeerruimte. De structuur van dit niveau blijft ongewijzigd na de uitvoering van de renovatiewerken.

7. Op het ondergrondse niveau zullen extra fietsstallingplaatsen en autoparkeerplaatsen voorzien worden conform de plaatselijke bouwcode. In het gebouw zal tevens voorzien worden in een fietsenlift, waardoor de fietsenstalling gemakkelijk bereikbaar wordt.

8. De ondergrondse verdieping zal een gemengd gebruikte ruimte zijn, in de zin dat het grotendeels één grote open ruimte is waarin de kopers van de handelsruimten, de appartementen en het penthouse een parkeerplaats kunnen aankopen. De verwachting is dat het grootste deel van de parkeerplaatsen door bewoners van de appartementen zal aangekocht worden, waardoor deze ruimte een overwegende privéaanwending krijgt.

9. De twee parkeerplaatsen die voorbestemd zijn voor de kopers/bewoners van de penthouse bevinden zich in een bestaande uitstulping in de ondergrondse verdieping, waarbij deze uitstulping fysiek afgesloten zal worden door het plaatsen van een garagepoort. Dit veronderstelt geen verdere werken zoals het plaatsen van een binnenmuur, ….

10. Het gelijkvloers bestaat momenteel reeds uit een handelsruimte (fitnesscentrum). Dit niveau zal louter “gestript’ worden om het vervolgens te verkopen als “casco” handelsruimte. Zowel de structuur als de bestemming van dit niveau blijft dus ongewijzigd.

11. De verdiepingen +1 t.e.m. +5 worden herbestemd naar een residentieel wooncomplex, i.e. appartementen op de niveaus +1 t.e.m. +4 en een penthouse op het (teruggetrokken) niveau +5.

12. Voor wat betreft de verdiepingen +1 t.e.m. +4 (appartementen) zal de bestaande dragende betonskeletstructuur niet aangetast worden. Er zal integendeel uitgegaan worden van de bestaande betonskeletstructuur om de renovatiewerken uit te voeren. Dit betekent dat op de bestaande betonplaten technieken zullen worden aangebracht, i.e. vloeruitvulling, cementlaag (chape) en afgewerkte vloeren. De technieken zullen uiteraard afgewerkt worden met de nodige vereisten op het vlak van sanitair, elektriciteit, verwarming en ventilatie.

13. Tussen de appartementen zullen niet-dragende woningscheidende wanden worden geplaatst. Er zullen ook toegangsdeuren en binnendeuren worden geplaatst.

II.3 Gevel

14. De bestaande gevel blijft behouden. Wel zullen alle ramen vervangen en vergroot worden (i.e. teneinde meer lichtinval te creëren) en zullen bijkomende raamopeningen in de gevel gemaakt worden. De bestaande buitenschil zal hierbij tevens geïsoleerd worden en na isolatie met een materiaal afgewerkt worden (3 gevels crepi en 1 gevel sierbeton).

15. Er zullen ook inpandige en licht uitkragende terrassen worden gecreëerd.

II.4 Toegangen

16. De “bovengrondse” gemeenschappelijke delen van het gebouw zijn exclusief toe te wijzen aan de appartementen en de penthouse, gelet op het feit dat voor beide handelspanden op de gelijkvloerse verdieping een eigen in- en uitgang is voorzien.

II.5 Penthouse

17. Voor wat betreft de teruggetrokken verdieping +5 dat op heden geen onafhankelijk functionerende entiteit vormt, zal de bestaande constructie afgebroken en heropgebouwd worden als penthouse (binnen het bestaande volume).

III. Beslissing

18. Met betrekking tot het btw-tarief van toepassing op :

18.1 de voorgenomen renovatie- en verbouwingswerken m.b.t. de privatieve kavels die herbestemd worden als privéwoning (appartementen) en hun bijhorende bovengrondse gemeenschappelijke delen, onderworpen zijn aan het verlaagd btw-tarief van 6% conform Rubriek XXXI, §1 van Tabel A als bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20;

18.2 de voorgenomen verbouwingswerken m.b.t. het privatieve deel van de penthouse alsook het aandeel van de penthouse in de bovengrondse gemeenschappelijke delen, onderworpen zullen worden aan het standaard btw-tarief van 21% conform artikel 1, eerste lid van K.B. nr 20;

18.3 de voorgenomen renovatie- en verbouwingswerken m.b.t. de handelsruimten onderworpen zullen worden aan het standaard btw-tarief van 21% conform artikel 1, eerste lid van K.B. nr 20;

18.4 de voorgenomen renovatie- en verbouwingswerken m.b.t. de parkeerplaatsen in de ondergrondse parking, bestemd voor de koper van de penthouse, onderworpen zijn aan het standaard btw-tarief van 21% conform artikel 1, eerste lid van K.B. nr 20;

18.5 de overige renovatie- en verbouwingswerken aan de ondergrondse parking gedeeltelijk aan het btw-tarief van 6% en gedeeltelijk aan het btw-tarief van 21% zijn onderworpen. De werken zijn immers onderworpen aan het btw-tarief van 6% conform Rubriek XXXI, §1 van Tabel A als bijlage bij het Koninklijk Besluit nr. 20, in de mate dat zij betrekking hebben op de parkeerplaatsen die bestemd zijn voor de kopers van de appartementen (uitgezonderd de penthouse) die hier een overwegende privé-aanwending aan geven. De verhouding van de parkeerplaatsen bestemd voor de kopers van de appartementen ten opzichte van de andere parkeerplaatsen kan dienst doen als voorlopige verhouding ter bepaling van het btw-tarief, dewelke finaal aangepast zal worden aan de werkelijke verkoop van de parkeerplaatsen.

19. Met betrekking tot de kwalificatie van het gebouw, de voorgenomen renovatie- en verbouwingwerken aan het gebouw er niet toe leiden dat dit gebouw na de renovatie en verbouwing als ‘nieuw’ gebouw wordt aangemerkt in de zin van de btw-wetgeving, omdat er geen ingrijpende wijzigingen in de structuur van het gebouw zullen zijn ingevolge de renovatie en verbouwing, met uitzondering van de werken met betrekking tot de penthouse;

20. met betrekking tot de overdracht van het gebouw :

20.1 de overdracht door de aanvrager van de appartementen, de handelsruimten en parkings vrijgesteld is van btw conform artikel 44, §3, 1°, a) van het btw-wetboek;

20.2 de overdracht door de aanvrager van de penthouse onderworpen is aan het btw-tarief van 21% conform artikel 1, eerste lid van K.B. nr 20;

21. De aanvrager recht op aftrek heeft van de btw conform artikel 45 van het btw-wetboek op (i) de bouwwerken met betrekking tot het privatieve deel van de penthouse en (ii) de renovatie- en verbouwingswerken met betrekking tot de bovengrondse gemeenschappelijke delen a rato van het aandeel van de penthouse in voornoemde gemeenschappelijke delen.