Verkoop verbouwde oude gebouwen, Btw VrijstellingBtw - Verkoop verbouwde oude gebouwen - Btw Vrijstelling - Overdracht met registratie rechten

De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend

I. Objet de la demande

1. La demande vise à obtenir la confirmation que la vente du commerce et de 4 appartements, après exécution des travaux immobiliers de transformation et de rénovation, sera exemptée de la TVA par l’article 44, § 3, 1°, a), du CTVA et pourra donc se faire sous le régime des droits d’enregistrements.

II. Description des faits

2. La société A a été constituée en 2014, sous la forme d’une société privée à responsabilité limitée. Les statuts n’ont pas été modifiés depuis lors.

3. La société a pour objet, tant pour son propre compte que pour le compte de tiers, la réalisation de toutes opérations immobilières au sens le plus large.

4. En 2015, la société a fait l’acquisition d’un immeuble, à concurrence de quatre-cinquièmes, situé à X. Madame Y a acquis, en pleine propriété et à son profit, un cinquième dudit ensemble. Celui-ci se compose précisément d’une maison d’habitation et d’un commerce.

5. Les quotités dont il est question ci-avant ont fait l’objet d’une attribution précise et amplement décrite dans le plan de division de l’immeuble établi en vue de la constitution d’un acte de base.

6. La société a obtenu un permis d’urbanisme ayant pour objet « la transformation d’un bâtiment de commerce et appartements ».

7. Le bien immobilier est inoccupé depuis 2012. Les travaux de rénovation sont actuellement en cours de réalisation.

III. Décision

8. Au préalable, il est précisé que la présente décision ne concerne pas l’appartement 1 situé au rez-de-chaussée mais seulement le commerce situé au rez-de-chaussée et les 4 appartements situés aux 1er et 2ème étages.

9. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

10. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, n° 152/2).

11. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées.

11.1. par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

11.2. lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens ce qui précède, il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

12. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

13. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation visée sous le point 11.2. ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

14. En l’espèce, des informations fournies (plans, photos, permis d’urbanisme et description des travaux), il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement l’immeuble concerné dans ses éléments essentiels.

15. En effet, avant la réalisation des travaux, la largeur à rue du bâtiment s’élève à 16,46 mètres au niveau du rez-de-chaussée et n’atteint que 10,97 mètres au niveau des 1er et 2ème étages. Les travaux de transformation impactant la structure du bâtiment vont consister à ériger une extension en ossature bois au niveau des 1er et 2ème étages de sorte que le bâtiment présente une largeur à rue identique sur les trois niveaux.

16. Nonobstant cette extension aux 1er et 2ème étages, l’essentiel de la surface des appartements 2, 3 et 5 créés aux 1er et 2ème étages se situera dans la partie ancienne du bâtiment (67% pour l’appartement 2, 63% pour l’appartement 3 et 70% pour l’appartement 5). La surface de l’appartement 4 se situera totalement dans la partie ancienne, seule la terrasse de cet appartement se trouvera dans la nouvelle extension.

17. De manière plus générale, les travaux envisagés vont s’appuyer de manière significative sur les anciens murs portants et n’affecteront pas fondamentalement la structure du bâtiment existant. Ainsi, la nouvelle extension en ossature en bois reposera sur les murs existants et ne nécessitera aucun renfort de ces murs.

18. Comme la société A souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 11.2. ci-avant.

19. Dès lors, les travaux de transformation du bâtiment en un commerce et 4 appartements ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la vente par la société A du commerce et des appartements 2 à 5 résultant de cette transformation pourra être effectuée en exemption de TVA et sous le régime des droits d’enregistrement. Le même régime sera applicable aux parties indivises du bâtiment ou du fonds relatives à ces appartements.