Verbouwde oude gebouwen, Vrijstelling, Overdracht met registratie rechtenBtw - Verbouwde oude gebouwen - Vrijstelling - Overdracht met registratie rechten

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I. Objet de la demande

1. La demande vise à obtenir la confirmation que la vente des appartements créés lors de la transformation d’un établissement scolaire pourra bénéficier de l’exemption prévue par l’article 44, § 3, 1°, a), du CTVA et qu’elle se fera donc sous le régime des droits d’enregistrement.

II. Description des faits

2. A est une société privée à responsabilité limitée constituée en 200X pour réaliser des opérations immobilières au sens large.

3. Depuis sa constitution, A a principalement acheté et revendu des biens immeubles résidentiels anciens, sous le régime des droits d’enregistrement. Elle n’est donc à ce jour pas identifiée à la TVA. Elle dispose toutefois du régime marchand de biens, au sens des articles 62 et suivants du Code des droits d’enregistrement.

4. A a fait l’acquisition en 2012 d’un ancien établissement scolaire, composé de trois bâtiments. Le projet consiste à rénover ces trois immeubles et y faire des logements. L’acquisition a été effectuée sous le bénéfice du régime marchand de biens.

5. Le permis d’urbanisme autorise de « changer l’affectation d’un équipement scolaire formé de trois bâtiments distincts en un ensemble d’habitation de 24 logements, avec construction d’escaliers extérieurs et de balcons.

6. Un contrat d’entreprise a été signé avec B et les travaux de rénovation sont en cours de réalisation.

7. Ceux-ci ne marquent aucune rupture avec les anciens immeubles :

7.1. le sous-sol conserve sa destination de lieux de stockage et espaces techniques, dans lequel de nouvelles subdivisions sont réalisées ;

7.2. le rez-de-chaussée et les 5 étages deviennent des logements sous forme d’appartements 1, 2 ou 3 chambres ;

7.3. les façades sont conservées telles qu’elles existaient, sans percement de nouvelles baies, à l’exception de 4 petits balcons ajoutés sur la façade arrière du bâtiment principal et d’un escalier de secours extérieur sur 2 niveaux, requis pour répondre aux normes actuelles en matière de protection contre l’incendie ;

7.4. le volume de l’immeuble reste inchangé : il n’y a ni augmentation du volume ni réduction du volume ;

7.5. la structure de l’immeuble (murs porteurs et fondations) n’est pas modifiée ; certains planchers en bois sont toutefois remplacés par des hourdis en béton, mais ces derniers sont placés approximativement aux mêmes endroits que les anciens planchers (petite différence de niveau des hourdis pour le 1er étage) ; certains linteaux sont renforcés, mais il n’y aucun changement radical de structure ;

7.6. les noyaux de circulation verticaux et horizontaux sont conservés ; certains escaliers en bois sont remplacés par des escaliers en béton, mais ces travaux n’affectent pas la structure de l’immeuble ; seule exception : un ascenseur est ajouté dans le bâtiment principal.

8. Les travaux portent donc essentiellement sur des aménagements et la modernisation des immeubles : démolition de certains murs intérieurs et élévation de nouvelles cloisons, percement de gaines techniques pour le sanitaire et l’égouttage, fermeture d’anciennes gaines, rénovation complète des techniques (électricité, plomberie, chauffage, etc.), parachèvements (carrelages, parquets, sanitaires, ventilation, faux plafonds, plafonnage, etc.). La plupart des appartements ne sont pas équipés de cuisines.

9. Le budget pour les travaux immobiliers (travaux matériels) est fixé à Y EUR HTVA. Le demandeur estime la valeur des immeubles, après travaux, à Z EUR, dont une quotité estimée de 25% pour le terrain. Les travaux réalisés (matériels) s’élèvent donc à une quotité de +- 53% de la valeur des bâtiments, hors terrain, après travaux.

10. Le complexe immobilier, au moment de son acquisition par A, était un établissement scolaire libre d’occupation.

11. Toutefois, le bâtiment principal et le bâtiment arrière ont été affectés au logement dans le passé.

12. Le bâtiment adjacent au bâtiment principal qui a été connecté au bâtiment principal il y de nombreuses années, était historiquement un bâtiment d’habitation.

III. Décision

13. L’article 12, paragraphe 2, de la directive 2006/112/CE du Conseil du 28 novembre 2006 prévoit que les Etats Membres peuvent définir les modalités d’application du critère de bâtiment neuf aux transformations d’immeubles.

14. Bien que cette disposition européenne n’ait pas été formellement transposée en droit belge, l’administration a néanmoins précisé dans diverses publications les situations où un bâtiment ancien transformé peut être considéré comme neuf pour l’application de la TVA (v. circulaire 16/73 du 28 juin 1973 et Manuel de la TVA, N° 152/2).

15. Ainsi, selon ces commentaires administratifs, un bâtiment ancien peut être considéré comme neuf lorsqu'il fait l'objet de transformations telles qu'il acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf. Deux situations peuvent être envisagées.

15.1. Par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination. Dans cette hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur vénale du bâtiment avant la modification.

15.2. Lorsque les travaux entrepris sont tels qu’ils entraînent une modification importante du bâtiment mais qu’il est malaisé d’apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels au sens du point 13.1., il peut être admis que l’on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même atteint au moins 60% de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclu, au moment de l’achèvement des travaux.

16. En outre, dans les deux hypothèses, il faut encore que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux pour que l’opération envisagée puisse tomber sous le régime TVA.

17. Enfin, il convient encore de préciser que la deuxième situation visée sous le point 15.2. ne constitue qu’une faculté. Le constructeur professionnel visé par l’article 12, § 2, du CTVA n’est donc pas tenu de considérer les bâtiments ayant subi des modifications importantes comme étant neufs pour l’application de la TVA et il peut donc les aliéner sous le régime des droits d’enregistrement.

18. En l’espèce, des informations fournies (plans, photos permis d’urbanisme et description des travaux par l’architecte), il ressort que les travaux entrepris ne modifient pas radicalement les trois immeubles concernés dans leurs éléments essentiels, même si certains de ces travaux visent à modifier et renforcer la structure de ces immeubles.

19. En effet, l’ancienne structure des trois immeubles est, pour l’essentiel, maintenue puisque le nombre de niveaux ne varie pas, les surfaces et la volumétrie sont inchangées, l’intégralité des fondations et des murs portants intérieurs et extérieurs (façades) est conservée ainsi qu’une des deux cages d’escaliers. En définitive, les seules modifications à la structure du bâtiment concernent le renforcement des poutrelles soutenant les planchers, le remplacement des planchers en bois par des planchers en béton, l’ajout d’une cage d’ascenseur et le remplacement d’un escalier en bois par un escalier en béton.

20. Ces modifications ne pouvant être qualifiées de radicales au regard de la structure globale du bâtiment, les appartements créés suite aux travaux de transformation des trois immeubles ne constituent pas des bâtiments neufs au sens du point 15.1. ci-avant.

21. Comme A souhaite vendre les biens issus de la transformation sous le régime des droits d’enregistrement, il n’est pas nécessaire d’envisager l’application de la situation visée sous le point 15.2. ci-avant.

22. Dès lors, la transformation de l’immeuble en appartements ne modifiant pas radicalement la nature et la structure du bâtiment, la totalité des biens résultant de cette transformation pourra être aliénée sous le régime des droits d’enregistrement.