Vernieuwing, onroerende leasing, vernieuwingswerken, terugbetaling van de BTW, renovatiewerkenbelasting over de toegevoegde waarde - vernieuwing - onroerende leasing - vernieuwingswerken - terugbetaling van de BTW

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag strekt ertoe zekerheid te krijgen met betrekking tot de toepassing van de artikelen 18, en 44, §3, 2°, b van het Belgische Wetboek van de Belasting over de Toegevoegde Waarde en van het Koninklijk Besluit n° 30 van 29 december 1992 op de voorliggende overeenkomst van onroerende financieringshuur zodat de huurvergoedingen met btw belast worden.

II. Omschrijving van de verrichting

2. De toekomstige Leasingnemer zal de te leasen gebouwen gebruiken in het kader van zijn economische activiteiten als belastingplichtige.

3. De Leasinggever bezit een erfpachtrecht op terreinen dat loopt tot 31 december 2034 en daarna nog voor 30 jaar kan verlengd worden.

4. In een "site construction agreement" zijn leasinggever en leasingnemer overeengekomen om op de terreinen en deels met betrekking tot het bovenvermelde oude gebouw belangrijke constructiewerken en verregaande verbouwingswerken en uitrustingswerken te verrichten. Deze werkzaamheden die als één geheel dienen te worden beschouwd, gebeuren overeenkomstig de instructies, wensen en noodwendigheden van de toekomstige Leasingnemer.

5. Initieel werd de volledige afbraak van het oude bestaande gebouw overwogen doch door hergebruik van de basisstructuur van het oude gebouw zou een eerste fase van de werken zeven maand vroeger kunnen beëindigd worden. Van het oude gebouw wordt enkel het basiscasco behouden doch voor het overige wordt quasi al het overige binnen en buiten gesloopt met inbegrip van niet noodzakelijke steunmuren.

6. De eerste fase voorziet essentieel in de verregaande verbouwing, aanpassing en volledige heruitrusting van het bestaande gebouw waarbij de volledige interne indeling en aanwending (kantoorruimten en tussenmuren, uitrusting zoals volledige elektrische installaties, klimaatregeling en sanitair) nieuw is. De tweede fase voorziet in een aanzienlijke uitbreiding van het gebouw. Overeenkomstig de aangevraagde bouwvergunning zal de totale oppervlakte van het gebouw aanzienlijk worden uitgebreid.

7. Na de beëindiging van de twee fasen zal één groot nieuw geheel ontstaan dat voldoet aan de vereisten van de leasingnemer.

8. De voorziene onroerende leasing, die voldoet aan alle eisen van het KB nr. 30 met betrekking tot de toepassing van de btw op de onroerende financieringshuur, zal lopen vanaf de maand volgend op de volledige beëindiging van de werken in eerste en tweede fase en dit voor de volle duur van negen jaren.

9. Vanaf het einde van de eerste fase zal de toekomstige Leasingnemer al gebruik maken van het tot dan afgewerkte deel doch onder de vorm van een gewoon huurcontract. De huurprijs die, tot het einde van de maand in dewelke de tweede fase zal zijn voltooid, wordt betaald zal op generlei wijze enig deel van geïnvesteerde bedragen voor de verbouwings- , aanpassings- en heruitrustingswerkzaamheden wedersamenstellen.

10. De draagwijdte van deze rulingaanvraag betreft het verkrijgen van rechtszekerheid omtrent de btw-gevolgen van de voorgenomen overeenkomst.

III. Beslissing

11. Op grond van artikel 44, § 3, 2°, b W.BTW wordt uitgesloten van de vrijstelling inzake de verpachting, de verhuur en de overdracht van huur van uit hun aard onroerende goederen, de onroerende financieringshuur, toegestaan door een onderneming die gespecialiseerd is in onroerende financieringshuur of zogenaamde onroerende leasing wanneer deze onderneming het gebouw waarop de overeenkomst betrekking heeft, opricht, laat oprichten of met voldoening van de belasting verkrijgt en de leasingnemer dit goed huurt om het in de uitoefening van een economische activiteit van belastingplichtige te gebruiken.

12. De voorwaarden waaraan dergelijke overeenkomst van onroerende leasing moet voldoen, worden bepaald door het Koninklijk Besluit nr. 30 van 29 december 1992 met betrekking tot de toepassing van de belasting over de toegevoegde waarde op de onroerende financieringshuur, gewijzigd door het Koninklijk Besluit van 10 januari 2005. (BS van 27 januari 2005).

13. Uit de "site construction agreement", de overgemaakte plannen, het tijdschema en de kosten van de werken ( die meer dan 60 procent van de waarde van het gebouw na voltooiing van de werken vertegenwoordigen) blijkt hoe omvangrijk en ingrijpend de werken zijn zodat het uiteindelijke bouwwerk als nieuw dient te worden gekwalificeerd voor btw-doeleinden (zie btw - handleiding, nr 152/2, op fisconetplus).

14. Uit de "site construction agreement" blijkt eveneens dat de werken worden gedaan conform de gespecificeerde aanwijzingen van de leasingnemer.

15. De leasingnemer zal het gebouw in het kader van zijn economische activiteit gebruiken.

16. Overeenkomstig het leasingcontract wordt de eigendom niet automatisch overgedragen aan de leasingnemer, bovendien blijkt hier dat het contract niet voortijdig kan worden opgezegd.

17. Overeenkomstig het leasingcontract heeft de leasingnemer bij het einde van het contract de mogelijkheid om de koopoptie te lichten.

18. Het totale bedrag van de door de leasingnemer te betalen periodieke huurvergoedingen zullen de leasinggever de mogelijkheid bieden om het geïnvesteerd kapitaal weder samen te stellen.

19. Opdat een overeenkomst van onroerende financieringshuur binnen het toepassingsgebied zou vallen van artikel 44, § 3, 2°, b, van het Wetboek, dient de leasinggever een onderneming te zijn gespecialiseerd in financieringshuur of onroerende leasing (KB 30, artikel 1, 1°).

20. De onroerende financieringshuur is een werkzaamheid die, door haar aard, wordt uitgeoefend gedurende een lange periode en die aanleiding geeft tot het betalen van periodieke huurvergoedingen op vastgestelde vervaldagen. Het betreft dus een geregelde werkzaamheid in de zin van artikel 4 van het Wetboek die aan degene die ze uitoefent de hoedanigheid van belastingplichtige verleent gespecialiseerd in financieringshuur of onroerende leasing, in de zin van artikel 44, § 3, 2°, b, van het Wetboek, zelfs wanneer deze slechts éénmaal een dergelijke overeenkomst sluit.

21. Gelet op wat voorafgaat, moet worden beslist dat het leasingcontract beantwoordt aan de door KB 30 gestelde voorwaarden en aan de btw is onderworpen.

22. Gelet op de dringende nood aan kantoorruimte zal de toekomstige leasingnemer, vanaf het einde van de eerste fase van de werken, al gebruik maken van het tot dan afgewerkte deel doch onder de vorm van een gewoon vrijgesteld huurcontract. De huurprijs die wordt betaald tot het einde van de maand in dewelke de tweede fase zal zijn voltooid, zal op generlei wijze enig deel van geïnvesteerde bedragen voor de verbouwings-, aanpassings- en heruitrustingswerkzaamheden wedersamenstellen. Deze kosten zullen enkel door de leasingvergoedingen worden wedersamengesteld.

23. Deze voorafgaande inhuurneming heeft bijgevolg geen invloed op de btw-behandeling van het leasingcontract.

24. De leasinggever, kan overeenkomstig artikel 45, § 1, van het BTW Wetboek, van de belasting die hij verschuldigd is ter zake van de door hem verrichte belaste handelingen (leasing agreement) de belasting in aftrek brengen geheven van de goederen en diensten die hij heeft gebruikt om deze handelingen te verrichten.

25. Dit betreft alle btw met betrekking tot de rechtstreekse en onrechtstreekse kosten die de leasinggever heeft gehad of zal hebben mbt tot de oprichting, verbouwingen, uitrustingswerken en eventuele werken van grove herstellingen.

26. Vermits het gebouw in leasing wordt gegeven voor een duur die korter is dan de periode bepaald in artikel 9 van het Koninklijk Besluit nr. 3, met betrekking tot de aftrek inzake btw, zal de leasinggever een herziening in eenmaal moet verrichten van de oorspronkelijk afgetrokken belasting tot beloop van een vijftiende per jaar, voor het jaar van het lichten van de optie of de beëindiging van de overeenkomst en voor de nog te lopen jaren tot het verstrijken van de herzieningstermijn (KB nr. 3, artikelen 10, naargelang het geval 1° of 3°, en 11, § 1, tweede lid).

27. Deze herziening moet worden verricht ongeacht het feit dat de huurvergoedingen het volledig kapitaal wedersamenstellen tijdens de duur van de leasingovereenkomst.

28. Het spreekt anderzijds vanzelf dat de btw geheven op de kosten met betrekking tot de voorafgaande vrijgestelde verhuur niet aftrekbaar zijn.

Gelet op wat voorafgaat, beslist het College van de DVB dat:

29. de voormelde overeenkomst van onroerende financieringshuur voldoet aan alle voorwaarden zodat de huurvergoedingen met btw belast worden; de voorafgaande vrijgestelde verhuur van het gebouw vanaf het einde van de eerste fase van de werken geen invloed heeft op de btw-behandeling van het leasingcontract;

30. de btw geheven op de rechtstreekse en onrechtstreekse kosten mbt tot de oprichting, verbouwingen, uitrustingswerken en eventuele werken van grove herstellingen zonder beperking in aftrek kunnen worden gebracht door de leasinggever;

31. de leasinggever een herziening in eenmaal zal moeten verrichten van de oorspronkelijk afgetrokken belasting tot beloop van een vijftiende per jaar, voor het jaar van het lichten van de optie of de beëindiging van de overeenkomst en voor de nog te lopen jaren tot het verstrijken van de herzieningstermijn;

32. de btw geheven op de kosten met betrekking tot de voorafgaande vrijgestelde verhuur niet aftrekbaar zijn.