Nieuw gebouw;recht op aftrek;werk in onroerende staat;gebouw

Fiche van de FOD Financiën

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Tekst van de beslissing

Avocats:

Maître M. L. - pour la demanderesse

Maître I. M., loco Maître B. L. - pour l'Etat Belge

I. OBJET DU LITIGE.

La requérante exploite un restaurant sis rue L, 78 à 4000 Liège.

Par acte authentique du 8 juillet 2004, elle acquiert de la SCRL T le sous-sol et l'appartement du 1er étage ainsi qu'un local du sous-sol qu'elle achète à la SPRL TR.

Le prix de vente par la SCRL T est fixé à 212.000 euros, se décomposant comme suit:

- 32.535 euros représentant la valeur du terrain;

- 148.318 euros représentant la valeur des constructions;

- 31.147 euros représentant la T.V.A. sur la valeur des constructions.

La vente par la SPRL TR est, quant à elle, soumise aux droits d'enregistrement.

Dans l'acte notarié, figure la mention pro fisco suivante:

" Le vendeur, en l'occurrence, la Scrl T, déclare, en vue de faire bénéficier la présente vente de l'exemption des droits proportionnels d'enregistrement sur la valeur des constructions, telle que cette exemption est prévue par l'article 159/8 du code des droits d'enregistrement:

- être assujetti à la TVA sous le numéro ….;

- que la présente vente concerne un bâtiment nouvellement transformé et rénové.

La SCRL T déclare que les biens vendus par elle sont occupés depuis avril 2003. "

Le 7 décembre 2004, la requérante fait l'objet d'un contrôle TVA donnant lieu à l'établissement d'un procès-verbal dressé le 25 janvier 2005.

Le contrôle porte sur la facture d'achat par la requérante à la SCRL T du restaurant situé au sous-sol et de l'appartement du premier étage et sur le rejet de déduction par la requérante de la TVA de 18.688,07 euros afférente à la partie affectée au restaurant.

Une contrainte est décernée le 25 mai 2005.

La requérante introduit un recours et y soutient que la cave telle que réaménagée en restaurant à la suite d'importants travaux doit être assimilée à un bâtiment neuf dont la livraison est soumise à la taxe par application de l'article 44 § 3 in fine du Code de la TVA.

La requérante a égard:

- au changement de destination des lieux, ce qui entraînerait une modification radicale du bâtiment dans ses éléments essentiels;

- à l'attribution de revenus cadastraux différents aux différents lots, à la suite des travaux;

- à la déclaration de créance adressée par le receveur de la TVA à la faillite de la SCRL T;

- à la violation des principes de bonne administration par le défendeur qui admettrait l'application du régime TVA à la vente dans le chef de la SCRL T et la refuserait dans le chef de la requérante qui revendique son droit à déduction.

II. DISCUSSION.

1. Les textes légaux applicables.

Au terme de l'article 159 8 ° du code des droits d'enregistrement,

" Sont exemptés du droit proportionnel et soumis au droit fixe général:

(…)

8° les aliénations translatives ou déclaratives à titre onéreux, ( …) de bâtiments à ériger, en cours de construction ou nouvellement construits, à condition que la taxe sur la valeur ajoutée soit exigible pour la livraison des bâtiments aliénés ".

Le Code de la taxe sur la valeur ajoutée énonce, en son article 44 consacré aux exemptions:

" § 3. Sont encore exemptés de la taxe:

1° les opérations suivantes:

a) les livraisons de biens immeubles par nature; sont toutefois exceptées, les livraisons de bâtiments, lorsqu'elles sont effectuées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ces bâtiments, par:

- soit un assujetti visé à l'article 12 § 2, qui a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe, les dits bâtiments;

- soit un assujetti dont l'activité économique ne consiste pas en la vente habituelle de bâtiments avec application de la taxe, lorsqu'il a manifesté, dans la forme et de la manière déterminées par le Roi, l'intention de céder avec application de la taxe, le bâtiment qu'il a construit, fait construire ou acquis avec application de la taxe;

- soit un assujetti visé à l'article 8, § 1er ; (…). "

Par circulaire à portée règlementaire, la notion de bâtiment neuf est étendue aux transformations telles que le bâtiment ancien rénové acquiert les caractéristiques d'un bâtiment neuf (voir Circ. n°16/1973, n°10, 3° et Manuel de la TVA 152/2 relatif aux bâtiments anciens transformés).

Sont envisagés trois hypothèses distinctes:

" Premier cas. Par le fait des travaux entrepris dans le bâtiment ancien, celui-ci a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, à savoir dans sa nature, sa structure et, le cas échéant, sa destination.

Dans pareille hypothèse, on se trouve incontestablement devant un bâtiment neuf, quel que soit du reste le coût des travaux entrepris pour apporter cette modification, par rapport à la valeur du bâtiment avant la modification.

Deuxième cas. Les travaux qui ont été entrepris dans le bâtiment ancien n'ont pas modifié le bâtiment dans ses éléments essentiels, comme dans le premier cas ci-dessus, mais ont eu pour objet soit d'assurer la conversation du bien, soit d'en augmenter le confort, comme cela se présente en cas de placement de chauffage central, d'installation d'une sale de bain, d'adjonction d'un garage, de renouvellement de la toiture, etc…

Dans cette hypothèse, on ne se trouve pas devant un bâtiment transformé dans ses éléments essentiels. La revente de ce bâtiment ou la constitution, la cession ou la rétrocession d'un droit réel autre que la propriété sur tel bâtiment, après les travaux, ne saurait donc en aucun cas être soumise à la TVA encore que le revenu cadastral du bien aurait été majoré et que le coût des travaux entrepris serait très élevé par rapport à la valeur du bien tel qu'il se présentait avant le début des travaux.

Troisième cas. Lorsque les travaux entrepris sont tels qu'ils entraînent une modification importante du bâtiment, mais qu'il est néanmoins malaisé d'apprécier si le bien a subi une modification radicale dans ses éléments essentiels, au sens de ce qui est dit au premier cas ci-dessus, on pourra admettre néanmoins que l'on se trouve devant un bâtiment neuf si le coût, hors TVA, des travaux effectués au bâtiment lui-même, par le propriétaire ou par des tiers pour son compte, atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment auquel les travaux sont exécutés, terrain exclus, au moment de l'achèvement de ces travaux.

(…)

Néanmoins, dans le premier et le troisième cas évoqués ci-dessus, il faut encore, pour que l'opération, relative à ce bâtiment transformé, puisse être imposable à la taxe:

a) que la transformation subie ait entraîné la modification du revenu cadastral qui était attribué au bâtiment avant le début des travaux;

b) que l'opération visée ait lieu dans le délai fixé à l'article 44, § 3, 1° du Code, lequel tient compte pour le point de départ de l'année au cours de laquelle a eu lieu le nouvel enrôlement au précompte immobilier du bâtiment transformé;

c) que la personne dans le chef de qui la TVA est exigible prouve à l'égard de l'administration l'importance des travaux entrepris. A cet égard, il est conseillé, pour prévenir les difficultés éventuelles de preuve, de produire le permis par lequel l'autorité communale a autorisé les travaux prévus, lorsque la délivrance de pareil permis est rendue obligatoire en vertu des règlementations en vigueur en matière d'urbanisme

(Revue de la TVA, n° 28, pp.29 à 31, n°595). "

2. Appréciation.

L'historique de la propriété de l'immeuble dans lequel la requérante exploite un restaurant révèle qu'il a été acquis par la SCRL T par acte notarié du 18 juin 2001 à l'ASBL Comité Organisateur de l'Institut Saint-Luc de Liège.

Il résulte de l'acte de base dressé par le notaire Le R le 5 avril 2002 que c'est la SCRL T qui a transformé l'immeuble de rapport acquis en un immeuble à appartements d'habitation avec caves, rez-de-chaussée commercial, bureau, emplacements de parcage privatifs distincts.

La SCRL T l'a divisé en lots et mis sous le régime de la copropriété et de l'indivision forcée. C'est alors que la requérante en a acquis six lots, le 8 juillet 2004.

L'article 44 § 3 du CTVA soumet à la taxe la livraison d'un bien immeuble neuf ou assimilé, en raison des travaux; il impose un délai endéans lequel l'immeuble doit être revendu.

Il en résulte que les travaux doivent être achevés le jour de la livraison pour l'examen de la question de l'exemption ou l'assujettissement à la taxe de la livraison litigieuse.

La livraison à prendre en considération pour apprécier si il y a lieu de l'exempter étant effectuée par la SCRL T, seuls les aménagements apportés par celle-ci et antérieurement à l'opération du 8 juillet 2004 sont à prendre en considération pour l'assimilation à un bâtiment neuf au sens de l'article 44 § 3 du CTVA du bâtiment ancien.

C'est au moment de la livraison et dans le chef du cédant que la modification radicale des éléments essentiels du bâtiment doit s'apprécier.

Contrairement à ce que développe la requérante, l'appréciation des transformations doit s'opérer dans le chef de la SCRL T et non pas dans le chef de la partie acquéreuse.

C'est donc à raison que le procès-verbal dressé à l'issue du contrôle de la requérante n'évalue que les travaux effectués par monsieur TR, administrateur de la SCRL T, à la cave litigieuse.

La description des travaux réalisés, soit ponçage du sol en granit, meulage du sol, sablage du plafond et des murs, construction de murs de séparation pour cave à vin, remise et toilettes ainsi que l'évaluation des travaux à moins de 60 % de la valeur vénale du bâtiment ne sont pas contestées par la requérante.

Il résulte de ces mêmes éléments qu'au jour du 8 juillet 2004, ni la nature ni la structure ni la destination des lieux vendus n'ont subi de modifications radicales.

Les sous-sol de l'immeuble n'ont pas perdu leur nature de cave; les travaux réalisés par la SCRL T n'ont pas ouvert un accès avec mise à niveau de la cour arrière pour en faire, de ce côté, un rez-de-chaussée.

L'adjonction de murs de séparation pour cave à vin, remise et toilettes ne suffisent pas pour qu'il soit question de changement de structure proprement dit.

Les termes utilisés dans la circulaire témoignent clairement que la destination des lieux ne doit pas être mise sur le même pied que la nature et la structure du bâtiment.

Si la destination est envisagée comme un critère, il n'est que subsidiaire, réservé à l'hypothèse où la destination des lieux ne résulterait pas nécessairement de la nature même de ceux-ci.

De la même façon que la destination d'un emplacement de parcage dans une cour intérieure résulte de la nature même de l'espace réservé et de la seule affectation possible des lieux, un garage souterrain d'un immeuble de rapport ne peut servir qu'à cet usage.

Le changement de destination de la cave par l'aménagement d'un restaurant, aussi moderne soit-il, n'est pas le fait de la SCRL T et ne rentre donc pas dans l'appréciation à exercer dans le cadre de l'article 44 § 3 in fine du CTVA.

Il résulte de ces considérations que l'opération de vente d'une partie de la cave de l'immeuble sis rue L, n° 78 à 4000 Liège ne peut être assimilée à une livraison d'un bâtiment neuf et qu'elle doit bénéficier de l'exemption légale.

La requérante ne se trouve pas dans les conditions légales pour déduire la taxe qui n'a pas pu légalement grever le bien qui lui a été fourni, au sens de l'article 45 § 1er du CTVA.

Beschikkend gedeelte

PAR CES MOTIFS,

Vu la loi du 15 juin 1935 sur l'emploi des langues en matière judiciaire;

LE TRIBUNAL,

Statuant contradictoirement,

Dit la requête recevable mais non fondée.

Condamne la requérante au paiement des dépens

Tribunal:

Madame N. P., juge unique