ANTWOORD
1. De vestiging van een recht van opstal wordt op het vlak van de BTW aangemerkt als een met BTW belastbare levering van goederen, voor zover het recht van opstal gevestigd wordt op een grond waarop zich reeds een opgericht gebouw bevindt en voor zover dat recht door een belastingplichtige bedoeld in artikel 44, § 3, 1°, b), van het BTW- Wetboek wordt gevestigd uiterlijk op 31 december van het jaar na dat waarin het gebouw voor het eerst is opgenomen in het kohier van de onroerende voorheffing.
Overeenkomstig artikel 26 van het BTW-Wetboek, is de maatstaf van heffing van de BTW verschuldigd ten aanzien van de vestiging van bedoeld recht van opstal in principe gelijk aan de prijs (verhoogd met de lasten), met dien verstande dat wanneer de tegenprestatie niet uitsluitend uit een geldsom bestaat, de maatstaf van heffing krachtens artikel 32 van hetzelfde Wetboek gelijk is aan de normale waarde van die tegenprestatie.
Een bijzonder probleem doet zich evenwel voor wanneer er periodieke (b.v. jaarlijkse) betalingen van de prijs worden overeengekomen.
Immers bij de levering van een goed wordt de BTW berekend over een maatstaf van heffing die in principe gevormd wordt door de prijs die tussen de partijen is vastgesteld op het tijdstip dat de belasting opeisbaar wordt.
Vermits de vestiging van het recht van opstal als de levering van een goed wordt aangemerkt, zal voor de heffing van de BTW een contante waarde moeten vastgesteld worden wanneer de overeenkomst is gesloten tegen betaling van periodieke vergoedingen. Die waarde is normaal gelijk aan het totaal bedrag van de periodieke vergoedingen, in voorkomend geval verminderd met de kapitalisatierente.
Wanneer evenwel bij de vestiging van het recht van opstal op de factuur of op het als zodanig geldend stuk een contante prijs wordt vermeld, is het in beginsel die prijs die in aanmerking moet worden genomen voor de berekening van de opeisbare BTW.
2. Wat het recht van aftrek van de voorbelasting betreft, aanvaardt de administratie dat dit volledig is wanneer de maatstaf van heffing van de BTW de oprichtingsprijs benadert. In dit opzicht geldt om praktische redenen, bij wijze van proef, de hierna volgende regeling voor de bepaling van de aftrekbare belasting. De volledige aftrek van de BTW geheven van de oprichtingskosten van het gebouw, wordt aanvaard :
•indien de prijs gevraagd voor de vestiging van het recht van opstal ten minste 95 % bedraagt van de oprichtingsprijs van het gebouw in volle eigendom, indien het recht gevestigd is voor een periode die minder dan 10 jaar bedraagt;
•indien de gevraagde prijs ten minste 97,5 % bedraagt van de oprichtingsprijs van het gebouw in volle eigendom, indien het recht gevestigd is voor een periode die 10 jaar of meer bedraagt.
Wanneer de voor de vestiging van het recht van opstal gevraagde prijs de bovengenoemde percentages niet bereikt, wordt de aftrek van de voorbelasting bepaald in functie van de verhouding van die prijs tot de oprichtingsprijs van het gebouw in volle eigendom.
Verder spreekt het vanzelf dat de belasting geheven ten aanzien van handelingen die, in voorkomend geval, betrekking zouden hebben op de grond waarop het gebouw werd opgericht, in de regel niet aftrekbaar is.
Juriel