Kamer, Vragen en Antwoorden, 2016-2017, QRVA 54/122 d.d. 20.06.2017, blz. 304
Btw-tarief van 6 % bij afbraak en heroprichting van woningen
VRAAG
De afbraak van een oud gebouw en de erop volgende heropbouw van een privéwoning geniet in bepaalde Belgische steden het verlaagd btw-tarief van 6 %. Enkele voorwaarden moeten vervuld zijn. De afbraak moet gepaard gaan met de wederopbouw en ze vormen samen één handeling. Het gebouw wordt na de uitvoering van de werken uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt als privéwoning.
Voordat de btw opeisbaar wordt, dient men als bouwheer bij het btw-controlekantoor, waar het gebouw gelegen is, een verklaring en een kopie van de bouwvergunning inzake afbraak en heropbouw in. In de verklaring vermeldt men dat men het gebouw uitsluitend of hoofdzakelijk zal gebruiken als privéwoning. Een kopie van die verklaring overhandigt men aan de aannemer zodat hij op basis hiervan correct de factuur kan opstellen.
Men moet dus eerst eigenaar zijn van de bestaande woning of grond met af te breken constructie(s) vooraleer men het attest aan het btw-controlekantoor kan opvragen. De bouwaanvraag moet dus op naam staan van de nieuwe eigenaar. Men kan pas beginnen met slopen en heropbouwen als men de verklaring van het btw-controlekantoor heeft ontvangen.
Maar in veel gevallen staat een derde partij, bijvoorbeeld een projectontwikkelaar, in voor de afbraak en heroprichting van één woning, een meergezinswoning of meerdere woningen en hij dient dan de bouwaanvraag in. De bedoeling is wel om deze woning(en) door te verkopen aan derden voor privébewoning, dus in principe zijn wel alle voorwaarden vervuld voor de toepassing van het btw-tarief van 6 %.
In bepaalde gevallen kan er op één kadastraal perceel met af te breken constructie meerdere woningen opgetrokken worden. Hier dient er dan in principe gewerkt te worden met een verkavelingsvergunning ofwel met afsplitsing door de gemeente/stad. Dat komt tegemoet aan de doelstelling om betaalbare woningen te creëren in stedelijke centra.
De problematiek bestaat erin dat de btw-administratie hier soms moeilijk over doet, meer bepaald dat ze bijvoorbeeld voor één woning wel het btw-tarief van 6 % willen toestaan, maar niet voor de andere woning (en) of dat ze moeilijk doen omdat de bouwaanvraag op naam van de promotor staat en niet op naam van de koper/effectieve bewoner.
Stel dat een promotor een perceel bouwgrond met af te breken constructies koopt en hier een bouwaanvraag indient voor het creëren van twee of drie woningen, dan zoekt hij hiervoor uiteraard kopers. De regelgeving zegt momenteel dat men in feite eerst eigenaar moet worden van de grond (met af te breken constructies) vooraleer je het verlaagd btw-tarief kunt aanvragen, dit tevens vóór de afbraakwerken plaatsvinden.
Als er één koper gevonden wordt, kan men hier nog het nodige doen om het btw-attest aan te vragen, maar op het ogenblik dat de bestaande constructies dan afgebroken zijn vervalt de mogelijkheid om voor de resterende woningen om het verlaagd btw-tarief aan te vragen omdat de voorwaarden niet meer voldaan zijn.
1. Overweegt u een versoepeling van de regelgeving terzake, onder andere dat:
a) de koper en aanvrager van de bouwvergunning niet noodzakelijk een privépersoon maar ook aannemer of bouwpromotor mag zijn die de woningen verkoopt voor private bewoning, dus niet noodzakelijk een bouwvergunning op naam van uiteindelijke bewoner of gebruiker;
b) als de bestaande constructies gesloopt worden en er een nieuwe woning, meergezinswoning of meerdere woningen op eenzelfde perceel worden opgetrokken, dat het verlaagd btw-tarief van toepassing is op alle woningen (ook na verkaveling of afsplitsing)?
2. Wat is de timing? Zo niet, wat zijn uw overwegingen?
ANTWOORD
van de minister van Financiën, belast met Bestrijding van de fiscale fraude van 20.06.2017:
Op basis van de huidige bepalingen van rubriek 37 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 inzake btw-tarieven kan het verlaagd btw-tarief van 6 % bij afbraak en heropbouw van woningen onder bepaalde voor- waarden enkel van toepassing zijn wanneer de bouwheer een gebouw laat afbreken en heroprichten.
De verkoop van een terrein met nieuw opgericht gebouw wordt niet beoogd door deze bepaling, zelfs indien de oprichting voorafgegaan wordt door de afbraak van een bestaande constructie. Aangezien een verkavelaar/bouw- promotor, alvorens een terrein te kunnen verkavelen, er in de regel toe gehouden is de bestaande constructies af te breken, kan hij uiteindelijk slechts een nieuw opgericht gebouw verkopen met toepassing van het normale btw- tarief.
Zelfs wanneer een bouwpromotor een onverdeeld deel van een oud gebouw samen met de grondaandelen zou ver- kopen aan een bouwheer gepaard gaand met een aannemingsovereenkomst tot afbreken en wederoprichting van een nieuw gebouw kan de administratie in bepaalde omstandigheden misbruik in roepen wanneer de koper in feite vanaf het begin tot doel heeft een nieuw gebouw aan te kopen. Ik verwijs naar de administratieve circulaire nr. E.T. 120.125 van 13 mei 2014.
Ik sta er a priori niet weigerachtig tegenover om het toe- passingsgebied van de huidige maatregel uit te breiden. Dergelijk voorstel kan evenwel maar worden overwogen na een grondige technische analyse en een studie van de budgettaire impact alsook na een globale afweging van de verschillende beleidsprioriteiten.
Juriel