Verlaagd tarief 6%, werk in onroerende staat, onroerend goedverlaagd tarief 6% - werk in onroerende staat - onroerend goed - privé-woning - nieuw gebouw

Info 20.02.2009

20.02.2009 - Informaties en mededelingen (A.O.I.F.-BTW)

Levering of oprichting van privé-woningen met 6 pct. BTW in 2009 over een maximum maatstaf van 50.000 EUR (E.T.115.841)

Hierna volgt een eerste toelichting met betrekking tot de voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief van 6 pct. overeenkomstig de tijdelijke bepaling van artikel 1quinquies (nieuw) van het Koninklijk Besluit nr. 20, inzake btw-tarieven (hierna “artikel 1quinquies” genoemd).

Het verlaagd btw-tarief van 6 pct. dat van toepassing is krachtens artikel 1quinquies wordt hierna eenvoudigheidshalve “het tarief van 6 pct.“ genoemd.

1. Draagwijdte van de tijdelijke bepaling van artikel 1quinquies

Vanaf 1 januari 2009 tot en met 31 december 2009 is het tarief van 6 pct. onder bepaalde voorwaarden van toepassing over een totale gecumuleerde maatstaf van heffing van 50.000 EUR, exclusief btw, voor :

- de oprichting van een woning die na uitvoering van de werken uitsluitend of hoofdzakelijk wordt gebruikt als vaste privé-woning van de bouwheer die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben;

- de levering van gebouwen en de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten op gebouwen die uitsluitend of hoofdzakelijk gebruikt worden als vaste privé-woning van de verkrijger die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben.

2. Aard van de beoogde handelingen.

Volgende handelingen komen in aanmerking voor de toepassing van het tarief van 6 pct. voor zover ook alle andere voorwaarden van artikel 1quinquies vervuld zijn :

1° werk in onroerende staat en bepaalde ermee gelijkgestelde handelingen (d.w.z. de handelingen opgesomd in rubriek XXXI, § 3, 3° tot 6°, van tabel A van de bijlage bij voormeld K.B. nr. 20), die de oprichting van een woning tot voorwerp hebben (1);

(1) Voor een toelichting in verband met die onroerende handelingen wordt o.a. verwezen naar de nrs. 6 t.e.m. 9 van aanschr. 2/1996 en naar bijlage 1 van aanschr. 6/1986.

2° de leveringen van nieuwe gebouwen (2) en de vestigingen, overdrachten en wederoverdrachten van zakelijke rechten op die gebouwen (worden hier dus alleen bedoeld de handelingen die niet vrijgesteld zijn door artikel 44, § 3, 1°, van het btw-wetboek).

(2) Het betreft gebouwen in de zin van artikel 1, § 9 van het btw-wetboek, namelijk ieder bouwwerk dat vast met de grond verbonden is. Zodoende komt bijvoorbeeld de levering van een gedeeltelijk opgetrokken ruwbouw van een woning in aanmerking voor de toepassing van het tarief van 6 pct. voor zover ook de andere voorwaarden van artikel 1quinquies vervuld zijn.

De rechtstreekse aankoop van bouwmaterialen zonder plaatsing door de leverancier komt dus niet in aanmerking voor de toepassing van het tarief van 6 pct.

3. Voorwaarde inzake het gebruik van het gebouw

Gebruik als vaste privé-woning van de bouwheer of verkrijger met domiciliëring

3.1 Eén van de grondvoorwaarden voor de toepassing van het tarief van 6 pct. is dat de handeling betrekking heeft op een gebouw dat uitsluitend of hoofdzakelijk, gebruikt zal worden als vaste privé-woning van de verkrijger of bouwheer. Bovendien is vereist dat de verkrijger of bouwheer er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben (zie artikel 1quinquies, § 1, eerste lid en § 2, eerste lid).

Die voorwaarden inzake gebruik als vaste privé-woning en domiciliëring moeten vervuld blijven gedurende een periode die eindigt (zie artikel 1quinquies, § 3, eerste lid) :

1° ingeval van oprichting van een woning met toepassing van het tarief van 6 pct., op 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw;

2° ingeval van levering van een gebouw of vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten op een gebouw met toepassing van het tarief van 6 pct., op 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming van het gebouw door de verkrijger.

Indien de bouwheer of verkrijger tijdens de hierboven genoemde periode de voorwaarden inzake het gebruik als vaste privé-woning en de domiciliëring niet respecteert, moet hij (zie artikel 1quinquies, § 3, tweede lid) :

1° hiervan aangifte doen op het btw-controlekantoor van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen binnen de termijn van een maand vanaf de datum waarop de wijzigingen aangevangen worden;

2° het belastingvoordeel dat hij heeft genoten terugstorten aan de Staat.

Gelet op hetgeen voorafgaat zijn uitgesloten van het tarief van 6 pct., handelingen die betrekking hebben op :

- gebouwen voor gemengd gebruik die slechts bijkomstig als privé-woning worden aangewend;

- afzonderlijke beroepsgebouwen (al dan niet op hetzelfde bouwperceel als de privé-woning);

- gebouwen die de bouwheer of verkrijger zal verhuren.

Tijdstip van ingebruikneming van het gebouw

3.2 Een gebouw dat vóór 1 januari 2009 reeds in gebruik is genomen maar dat voor de toepassing van de btw nog nieuw is, kan niet vervreemd worden met toepassing van het tarief van 6 pct. De vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten op zulk een gebouw komen evenmin in aanmerking voor toepassing van de gunstregeling (zie artikel 1quinquies, § 2, eerste lid).

Anderzijds kan de btw die opeisbaar wordt over de oprichting/afwerking van een woning nadat de bouwheer dat gebouw reeds in gebruik heeft genomen, evenmin geheven worden met toepassing van het tarief van 6 pct. (zie punt 7, eerste lid, hierna).

4. Hoedanigheid van de afnemer die het tarief van 6 pct. kan genieten

Alleen de bouwheer (m.n. degene die het gebouw laat oprichten) of de verkrijger (m.n. de koper van het gebouw of degene die een zakelijk recht op dat gebouw verkrijgt) kan, indien alle voorwaarden zijn vervuld, zich als afnemer beroepen op het voordeel van de gunstregeling.

Gelet op de voorwaarde van punt 3.1 hiervoor kunnen enkel natuurlijke personen als bouwheer of verkrijger het tarief van 6 pct. genieten.

5. Hoedanigheid van de belastingplichtige die kan factureren met toepassing van het tarief van 6 pct.

Beoogde aannemers

5.1 Voor de oprichting van een woning met toepassing van het tarief van 6 pct. is onder meer vereist dat de onroerende handelingen worden verstrekt en gefactureerd door een persoon (aannemer) die, op het tijdstip van het sluiten van het aannemingscontract, geregistreerd is als aannemer overeenkomstig de artikelen 400 en 401 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen (zie artikel 1quinquies, § 1, tweede lid, 2°).

Wanneer een aannemer het geheel of een gedeelte van de werken die hem door de bouwheer werden toevertrouwd in onderaanneming geeft, is in de relatie tussen de aannemer en zijn onderaannemer de belasting steeds verschuldigd tegen het normale btw-tarief van 21 pct.

Beoogde vervreemders

5.2 Geen enkel onderscheid moet worden gemaakt naargelang de vervreemder van het goed:

- een persoon is waarvan de economische activiteit bestaat in het oprichten of laten oprichten van gebouwen met het doel die onder het btw-stelsel te vervreemden (beroepsoprichter);

- een toevallige oprichter of een toevallige koper-verkoper van gebouwen is, in de zin van artikel 8, § 1 van het btw-wetboek;

- of elke andere persoon is.

6. Maximumbedrag van 50.000 EUR waarover het tarief van 6 pct. kan worden toegepast. Geen cumulatie van aankoop en afwerking van de woning met toepassing van dit tarief.

Het voordeel van het tarief van 6 pct. geldt voor een totale gecumuleerde maatstaf van heffing van 50.000 EUR exclusief btw. Het gedeelte van de oprichtingsprijs of verkoopprijs dat dit plafond overschrijdt, is zodoende onderworpen aan het normale btw-tarief van 21 pct.

Dit bedrag van 50.000 EUR dient ingeval van oprichting van een woning niet ineens te worden gefactureerd maar mag verdeeld worden over meerdere facturen ongeacht of deze worden uitgereikt door één of door verschillende aannemers.

Ingeval het tarief van 6 pct. werd toegepast met betrekking tot de levering van een gebouw of met betrekking tot de vestiging, overdracht of wederoverdracht van een zakelijk recht op een gebouw, kan de verkrijger dat tarief niet meer genieten voor de verdere afwerking van betreffende woning (zie artikel 1quinquies, § 4, 3°). Die uitsluiting van de toepassing van het tarief van 6 pct. geldt dus niet voor de afwerking van een nog niet in gebruik genomen privé-woning die werd geleverd onder de voorwaarden van rubriek XXXVI, van tabel A, van de bijlage bij het bovengenoemde K. B. nr. 20 (privé-woningen die bestemd zijn voor de huisvesting in het kader van het sociaal beleid en die worden geleverd en gefactureerd door de gewestelijke huisvestingsmaatschappijen en door de door hen erkende maatschappijen voor sociale huisvesting).

7. Voorwaarde inzake het tijdstip van opeisbaarheid van de btw. Reeds lopende projecten, inclusief deze gestart vóór 1 januari 2009

De btw kan slechts geheven worden met toepassing van het tarief van 6 pct. over een maximum bedrag van 50.000 EUR in de mate dat die btw opeisbaar wordt in de loop van 2009 en voor zover uiteraard ook alle andere voorwaarden van artikel 1quinquies vervuld zijn. Volgens één van die andere voorwaarden moet de btw ingeval van oprichting van een woning bovendien opeisbaar worden vóór de eerste ingebruikneming van het gebouw (zie artikel 1quinquies, § 1, tweede lid, 1°).

In de mate dat ten aanzien van de oprichting van een privé-woning (die al dan niet reeds is gestart vóór 1 januari 2009), btw opeisbaar wordt in de loop van 2009 vóór de eerste ingebruikneming van het gebouw, en die btw geheven wordt met toepassing van het normale btw-tarief van 21 pct., kan - in de veronderstelling dat alle andere grondvoorwaarden voor de toepassing van het tarief van 6 pct. vervuld zijn - tot het passend beloop teruggaaf van de teveel geheven btw worden verkregen (toepassing van artikel 77, § 1, 1° van het btw-wetboek) nadat de bouwheer en aannemer hun administratieve verplichtingen voor de toepassing van het tarief van 6 pct. hebben nagekomen (zie punt 8 en 9, hierna).

In de mate dat ten aanzien van de levering van een gebouw of de vestiging, overdracht en wederoverdracht van zakelijke rechten op een gebouw (contract al dan niet reeds gesloten vóór 1 januari 2009), btw opeisbaar wordt in de loop van 2009 en die btw geheven wordt met toepassing van het normale btw-tarief van 21 pct., kan - in de veronderstelling dat alle andere grondvoorwaarden voor de toepassing van het tarief van 6 pct. vervuld zijn (o.a. mag het gebouw vóór 1 januari 2009 nog niet in gebruik genomen zijn) - tot het passend beloop teruggaaf van de teveel geheven btw worden verkregen (toepassing van artikel 77, § 1, 1° van het btw-wetboek) nadat de vervreemder en de verkrijger hun administratieve verplichtingen voor de toepassing van het tarief van 6 pct. hebben nagekomen (zie punt 10, hierna).

8. Administratieve verplichtingen van de bouwheer (verklaring 121¹)

Indienen van de verklaring 121¹ met het oog op de ontvangstmelding door het btw-controlekantoor van het gebouw

8.1 De bouwheer of zijn vertegenwoordiger moet een verklaring indienen vooraleer de belasting opeisbaar wordt met betrekking tot het werk in onroerende staat dat de oprichting van de privé-woning tot voorwerp heeft en waarvoor de bouwheer het tarief van 6 pct van artikel 1quinquies wenst te genieten. Hij dient hiervoor gebruik te maken van het formulier 121¹ (zie artikel 1quinquies, § 1, tweede lid, 3°, a). Dat in te vullen formulier kan men aanvragen bij eender welk btw-controlekantoor of kan men downloaden via de website http://www.myminfin.be.

Het ingevulde en ondertekende formulier mag in principe opgestuurd worden naar elke dienst van de administratie die de btw onder haar bevoegdheid heeft. Met het oog op een snelle en vlotte verwerking is het nochtans aangewezen om de verklaring rechtstreeks op te sturen naar het btw-controlekantoor van het ambtsgebied waarin het gebouw is gelegen (3). Het is immers enkel dat kantoor dat bevoegd is om op de ingevulde en ondertekende verklaring de vereiste ontvangstmelding aan te brengen, er een referentienummer aan toe te kennen en vervolgens een kopie ervan aan de bouwheer te bezorgen.

(3) Het adres van dat kantoor kan worden gevonden via de portaalsite van de FOD Financiën (minfin.fgov.be) onder de rubriek “Kantoren”.

Indien de in vak E van de verklaring 121¹ te vermelden gegevens betreffende de door de bouwheer gecontracteerde of nog te contracteren aannemer(s) nog niet gekend zijn op het ogenblik dat de verklaring wordt opgestuurd naar het bevoegde btw-controlekantoor, moet de bouwheer of zijn vertegenwoordiger naderhand genoemd kantoor onverwijld in kennis stellen van die gegevens, alsook van eventuele aanvullingen of wijzigingen in dit verband.

De ontvangstmelding aangebracht door de bevoegde ambtenaar op de verklaring, en het toekennen van een referentienummer gelden niet als erkenning door de administratie dat de grondvoorwaarden voor de toepassing van de gunstregeling vervuld zijn. Zij sluiten bijgevolg latere regularisaties, wanneer zou vastgesteld worden dat de grondvoorwaarden niet vervuld zijn, niet uit.

Overhandiging aan de aannemer van een verder aangevulde kopie van de verklaring nr. 121¹.

8.2 Een aannemer is slechts gemachtigd het tarief van 6 pct. toe te passen voor zover hij in het bezit is van een verder door de bouwheer aangevulde en ondertekende kopie van de verklaring 121¹ (zie artikel 1quinquies, § 1, tweede lid, 3°, b).

In het vak D van de kopie van de verklaring 121¹ waarop de ontvangstmelding van het bevoegde btw-controlekantoor en bovengenoemd referentienummer zijn vermeld, moet de bouwheer de maatstaf van heffing vermelden waarover de aannemer 6 pct. btw mag toepassen. Het overhandigen van die door de bouwheer ondertekende machtiging is noodzakelijk om de aannemer in staat te stellen het tarief van 6 pct. toe te passen en de vereiste gegevens te vermelden op de uit te reiken factuur (z. punt 9.1, hierna).

Ingeval van verlegging van de heffing dient er geen kopie van de verklaring nr. 121¹ te worden overhandigd aan de aannemer (b.v. ingeval van toepassing van de regeling van artikel 20 van het K. B. nr. 1 van 29 december 1992).

9. Administratieve verplichtingen van de aannemers die factureren met toepassing van het tarief van 6 pct. Aansprakelijkheid

Specifieke vermeldingen op de factuur

9.1 De dienstverrichter dient op de factuur die hij uitreikt met toepassing van het tarief van

6 pct. en op het dubbel dat hij bewaart, inzonderheid de datum en het referentienummer van de verklaring nr. 121¹ (waarvan hem een door de bouwheer aangevulde en ondertekende kopie werd overhandigd) te vermelden, alsmede het btw-controlekantoor waar de verklaring werd ingediend (zie artikel 1quinquies, § 1, tweede lid, 4°, a). De identificatiegegevens van dat controlekantoor staan vermeld op de kopie van de verklaring nr. 121¹.

Doorsturen van een kopie van de facturen met 6 pct. btwnaar het btw-controlekantoor van de aannemer

9.2 De dienstverrichter moet van iedere factuur die hij uitreikt met toepassing van het tarief van 6 pct. een kopie sturen naar het btw-controlekantoor waaronder hij ressorteert. Die kopie dient aan dat kantoor toegestuurd te worden uiterlijk de laatste werkdag van de maand na die waarin de factuur werd uitgereikt (zie artikel 1quinquies, § 1, tweede lid, 4°, b).

Aansprakelijkheid van de aannemer en de bouwheer

9.3 Voor zover de aannemer de in punt 9.1 en punt 9.2 hiervoor bedoelde administratieve verplichtingen heeft nagekomen, en behalve ingeval van samenspannen tussen partijen of klaarblijkelijk niet naleven van de voorwaarden van artikel 1quinquies, ontlast de regelmatig door de bouwheer aangevulde en ondertekende verklaring nr. 121¹ de aannemer van de aansprakelijkheid betreffende de vaststelling van het tarief van 6 pct. (zie artikel 1quinquies, § 1, tweede lid, 5°).

10. Administratieve verplichtingen van de vervreemder en verkrijger (verklaring 121²)

Indienen van de verklaring 121² bij het btw-controlekantoor van de vervreemder

10.1 Degene die een gebouw levert of een zakelijk recht op een gebouw vestigt, overdraagt of weder overdraagt, moet voor de toepassing van het tarief van 6 pct. een verklaring indienen vooraleer de belasting opeisbaar wordt. Die verklaring moet aangevuld en mede ondertekend worden door de verkrijger van het gebouw of van het zakelijk recht op het gebouw (zie artikel 1quinquies, § 2, tweede lid, 1°). Voor het indienen van betreffende verklaring dient gebruik te worden gemaakt van het formulier 121². Dat in te vullen formulier kan men aanvragen bij eender welk btw-controlekantoor of kan men downloaden via de website http://www.myminfin.be.

Het door vervreemder en verkrijger ingevulde en ondertekende formulier dient opgestuurd te worden naar het btw-controlekantoor waaronder de vervreemder ressorteert. Het hoofd van dat kantoor zal op de ingevulde en ondertekende verklaring een ontvangstmelding aanbrengen, er een referentienummer aan toekennen en vervolgens een kopie ervan aan de vervreemder overhandigen of hem opsturen.

De ontvangstmelding aangebracht door de bevoegde ambtenaar op de verklaring, en het toekennen van een referentienummer gelden niet als erkenning door de administratie dat de grondvoorwaarden voor de toepassing van de gunstregeling vervuld zijn. Zij sluiten bijgevolg latere regularisaties, wanneer zou vastgesteld worden dat de grondvoorwaarden niet vervuld zijn, niet uit.

Specifieke vermeldingen op de factuur

10. 2 De door de vervreemder uitgereikte factuur en het dubbel dat hij moet bewaren moeten inzonderheid melding maken dat het gebouw hetzij uitsluitend, hetzij hoofdzakelijk, gebruikt wordt als vaste privé-woning van de verkrijger die er zijn domicilie zal hebben (zie artikel 1quinquies, § 2, tweede lid, 2°).

Het is aangewezen dat de vervreemder op de factuur die hij uitreikt met toepassing van het tarief van 6 pct. en op het dubbel dat hij bewaart, ook de datum en het referentienummer van de verklaring nr. 121² vermeldt.

Doorsturen van een kopie van de facturen met 6 pct. btwnaar het btw-controlekantoor van de vervreemder

10.3 Uiterlijk de laatste werkdag van de maand na die waarin de factuur met toepassing van het tarief van 6 pct. werd uitgereikt, moet de vervreemder een kopie van die factuur toesturen aan het btw-controlekantoor waaronder hij ressorteert (zie artikel 1quinquies, § 2, tweede lid, 3°).

11. Bijzonder geval. Ingrijpende verbouwing van een gebouw.

De omvorming, renovatie, rehabilitatie, verbetering, herstelling en het onderhoud van een woning worden genoemd in artikel 1bis, § 1, 1° van het bovengenoemde K.B. nr. 20 en in rubriek XXXI § 1, 1° van tabel A van de bijlage bij dat K.B. nr. 20. Bij die handelingen gaat het niet om een ingrijpende verbouwing aangezien de beoogde werken hier op een relevante wijze steunen op de oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het bestaande gebouw. Bijgevolg kunnen die handelingen niet worden aangemerkt als handelingen die de oprichting van een woning tot voorwerp hebben en die genoemd worden in het eerste lid van § 1 van artikel 1quinquies.

Wanneer een op zich niet-ingrijpende verbouwing van het oude gedeelte van een bestaande woning echter gepaard gaat met een wezenlijke uitbreiding van het gebouw (d.w.z. onder de vorm van de aanbouw van een nieuw deel waarvan de totale oppervlakte groter is dan de totale oppervlakte van het oude bewaarde gedeelte (4)), wordt het volledige project voor de toepassing van artikel 1quinquies, § 1, gelijkgesteld met de oprichting van een woning.

(4) Zie in dit verband de gepubliceerde beslissing van 1 september 1994, nr. E.T.106.933, BTW-Revue nr. 110, blz. 1103-1104

Anderzijds wordt een ingrijpende verbouwing van een oud gebouw (met of zonder wezenlijke uitbreiding onder de vorm van de aanbouw van een nieuw deel) waarbij de werken ingevolge afbraak niet op een relevante wijze steunen op oude dragende muren en, meer algemeen, op de wezenlijke elementen van de structuur van het oude gebouw, voor de toepassing van rubriek XXXVII, van tabel A, van de bijlage bij het genoemde K.B. nr. 20 gelijkgesteld met de afbraak en heropbouw van een gebouw (zie in dit verband punt 2.2 van de gepubliceerde toelichting van 22 juni 2007, nr. E.T.112.400, met betrekking tot genoemde rubriek XXXVII).

12. Handelingen uitdrukkelijk uitgesloten van het tarief van 6 pct.

Het tarief van 6 pct. is in geen geval van toepassing op :

1° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die geen betrekking hebben op de eigenlijke woning, zoals bebouwingswerkzaamheden, tuinaanleg en het oprichten van afsluitingen;

2° werk in onroerende staat en andere onroerende handelingen die tot voorwerp hebben de bestanddelen of een gedeelte van de bestanddelen van zwembaden, sauna's, midget-golfbanen, tennisterreinen en dergelijke installaties (zie artikel 1quinquies, § 4, 1° en 2°).

De toelichtingen in dit verband voor de toepassing van rubriek XXXI van tabel A van de bijlage bij het bovengenoemde K.B. nr. 20 zijn hier mutatis mutandis van toepassing met dien verstande dat verblijfsinrichtingen voor bejaarden, internaten, jeugdbe-schermingstehuizen, opvangtehuizen, en dergelijke residentiële voorzieningen die gemeubeld logies verstrekken, niet in aanmerking komen voor de toepassing van het tarief van 6 pct.