Grond en gebouwen met toepassing van BTW overgedragen

Beslissing Btw nr. E.T.87.901 dd. 02.09.1997

BTW-Revue nr. 133, blz. 13-15, nr. 1046

Grond en gebouwen met toepassing van BTW overgedragen

Wanneer de vervreemding betrekking heeft op een grond en een voltooid gebouw wordt de controle van de maatstaf van heffing voor de BTW gedaan samen met de controle van de heffingsgrondslag van het registratierecht door de bevoegde ontvanger van de registratie.

De heffingsgrondslag van de BTW ten aanzien van het gebouw wordt bekomen door de verkoopwaarde van de grond, geschat op het tijdstip van de vervreemding maar met inachtneming van de staat van de grond voor de aanvang van de werken, in mindering te brengen van de voor het gehele onroerend goed bedongen prijs vermeerderd met de lasten (W.BTW, art. 30).

Die heffingsgrondslag zowel ten aanzien van de grond als ten aanzien van het gebouw mag evenwel niet lager zijn dan de verkoop- of normale waarde van elk van die goederen (W.BTW, art. 36, § 1, a en Wetb. Reg., art. 45 en 46) met dien verstande evenwel dat de gecumuleerde waarde van die heffingsgrondslagen de verkoopwaarde van het gehele onroerend goed niet mag overtreffen.

De omstandigheid dat de vervreemding gebeurt tegen een niet gesplitste prijs die overeenstemt met de verkoopwaarde van het geheel of die, meer algemeen, geen aanleiding geeft tot het vestigen van een meerwaarde, neemt evenwel niet weg dat de aangegeven pro-fisco waarde (BTW-Wetb., art. 30; Wetb.Reg. art. 159, 8° en 168) van de grond en van het gebouw voor de heffing van het registratierecht en de BTW onderling, en ongeacht of de verkrijger de hoedanigheid van BTW- belastingplichtige heeft met of zonder recht op aftrek en het gebouw zal gebruiken in het kader van zijn economische activiteit, in ieder geval moet aangepast worden wanneer een meerwaarde van de grond of van het gebouw wordt vastgesteld die hoger is dan 1/8 van de aangegeven pro-fisco waarde van de grond of het gebouw.

De onderlinge aanpassing van de aangegeven pro-fisco waarde van de grond en het gebouw zal uiteraard aanleiding geven tot een navordering of teruggaaf van de geheven registratierechten of de BTW al naargelang het geval een meerwaarde wordt vastgesteld voor de grond of het gebouw.

De teruggave van het registratierecht kan slechts geschieden voor zover de verjaring van deze teruggave niet is ingetreden. De verjaringstermijn bedraagt in dit geval twee jaar vanaf de registratie van de akte. Deze termijn kan worden geschorst door de betekening van de controleschatting binnen de twee jaar na de registratie van de akte.

Inzake de BTW bedraagt de verjaringstermijn met betrekking tot de vordering tot teruggave van de BTW, de interesten en de administratieve geldboeten vijf jaar, te rekenen van de dag waarop zij is ontstaan (z. W.BTW, art. 82).

De vordering tot teruggaaf ontstaat op het tijdstip waarop de oorzaak van teruggaaf zich voordoet (z. art. 3, eerste lid, van het kon. besl. nr. 4, van 29 december 1969). Dit is in onderhavig geval het tijdstip waarop de BTW over het geheel van de prijs of over het saldo van de prijs opeisbaar wordt uiterlijk bij de levering van het onroerend goed (z. W.BTW, art. 17, § 1, eerste lid) wanneer het een belastingplichtige betreft bedoeld in artikel 12, § 2, van het BTW-Wetboek of op het tijdstip waarop de belasting verschuldigd wordt over de volledige maatstaf van heffing wanneer het een belastingplichtige betreft, bedoeld in artikel 44, § 3, 1, a, tweede en derde streepje, van hetzelfde Wetboek (z. art. 2, tweede lid, van het kon. besl. nr. 14, van 3 juni 1970).

Op grond van artikel 3 van het koninklijk besluit nr. 4, van 29 december 1969 ontstaat de vordering tot teruggaaf in hoofde van een beroepsoprichter (W.BTW, art. 12, § 2) evenwel bij het verstrijken van de termijn bepaald voor het indienen van de in artikel 53, eerste lid, 3°, van het BTW-Wetboek bedoelde aangifte met betrekking tot het tijdvak waarin zoals bepaald in vorig lid, de BTW opeisbaar is geworden.

In hoofde van een toevallige vervreemder (W.BTW, art. 44, § 3, 1, a, tweede en derde streepje) ontstaat, naar analogie met hetgeen bepaald in het vorige lid, de vordering tot teruggaaf bij het verstrijken van de termijn bepaald voor het indienen van de aangifte die de toevallige vervreemder moet indienen dit is binnen een maand na het tijdstip waarop de belasting over de volledige maatstaf van heffing verschuldigd is geworden (z. art. 2, tweede lid, van het kon. besl. nr. 14, van 3 juni 1970).