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title: "Voorafgaande beslissing 600.432 · Gebouw, Levering van een nieuw gebouw"
description: "Belgische voorafgaande beslissing nr. 600.432 van 18 september 2007."
url: "https://juriel.be/nl/rulings/600-432-1116"
lang: "nl"
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Tekst in het Frans

# Gebouw, Levering van een nieuw gebouw, Verlaagd tarief

**Nummer**

600.432

**Datum**

18 september 2007

## Over het document

**Verzameling**

Voorafgaande beslissingen

**Taal van de tekst**

Frans

**Nederlandse versie**

niet door de FOD gepubliceerd

De tekst van dit document is in het Frans. De FOD publiceert er geen Nederlandse versie van.

## Tekst

75 paragrafen

**600.432**

**Voorafgaande beslissing nr. 600.432 dd. 18.09.2007**

*Belasting over de toegevoegde waarde - Gebouw - Levering van een nieuw gebouw - Verlaagd tarief - Sociale huisvesting - Waalse huisvestingscode*

**Samenvatting**

Een erkende sociale woningmaatschappij gaat een oud gebouw slopen om daarna enerzijds een flatgebouw te bouwen van 9 appartementen bestemd voor zogenoemde "middelgrote woningen" volgens de rangschikking van de Waalse Huisvestingscode, met eveneens voor bedrijfsdoeleinden bestemde lokalen op het gelijkvloers, en anderzijds een groep van 7 huizen bestemd voor zogenoemde "middelgrote woningen".

Bij gebrek aan een definitie van "sociale woning" in de btw-reglementering, dient te worden verwezen naar de definitie die opgenomen is in artikel 1, 9° van de Waalse Huisvestingscode. Hieruit volgt dat enkel de handelingen betreffende sociale woningen, met uitsluiting o.a. van de zogenoemde "middelgrote woningen", in aanmerking kunnen komen voor het verlaagd tarief van 6 % overeenkomstig rubriek XXXVI van tabel A, van de bijlage bij het KB nr. 20 betreffende de btw-tarieven.

***De beslissing wordt enkel gepubliceerd in de taal waarin de aanvraag werd ingediend.***

**I. Objet de la demande**

1\. La demande porte sur les taux de TVA à appliquer en fonction des différentes catégories de construction rencontrées lors de la rénovation d'un site ancien.

**II. Description des faits**

2\. Une société de droit public dont l'activité est la construction de logements sociaux en Région wallonne, agréée par la Société Wallonne du Logement, va rénover un ancien site.

3\. Ce projet prévoit :

a) 9 appartements érigés sur 3 niveaux (1er, 2ème et 3ème étage) et au sous-sol, les caves pour chacun de ces appartements. La superficie au sol empiète en grande majorité sur l'ancienne construction ;

b) 3 commerces au rez-de-chaussée ;

c) Un groupe de 7 maisons moyennes à construire sur le terrain nu et attenant à l'ancienne construction.

**III. Motivation de la demande**

4\. En application de la [circulaire 86/006](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/6-1986-aanschrijving-7f20) le demandeur estime que pour la facturation des travaux qui font l'objet de son projet de rénovation d'un site ancien, il y aurait lieu d'appliquer différents taux en fonction de la nature de chacune des catégories de destination, à savoir pour :

4.1 les appartements repris sous le point 3, a), ci-dessus, le taux de TVA de 6% (nouveaux appartements sur l'ancien immeuble

4.2 les 3 commerces repris sous le point 3, b), le taux de TVA de 21% ;

4.3 les 7 maisons repris sous le point 3, c), le taux de TVA de 12%.

5\. Ces différents taux devraient être appliqués sur des montants ventilés sur base d'une clé de répartition fixée par les auteurs du projet en fonction des différents coûts et des superficies.

**IV. Décision**

Il ressort de l'examen approfondi auquel s'est livré le SDA que :

6\. Depuis l'introduction de sa demande, le demandeur a obtenu, le 1er janvier 2007, son immatriculation en tant qu'assujetti à la TVA pour l'activité de construction de maisons individuelles.

7\. L'[article 1er de l'Arrêté Royal n° 20](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3#ar20-art1) (ci-après AR n° 20) du 20 juillet 1970 fixant les taux de la taxe sur la valeur ajoutée et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux, pris pour l'application de l'[article 37 du Code de la TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37) (ci-après « C.TVA ») dispose que :

> « *Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée applicable aux biens et services visés par le Code est fixé à 21 p.c..*
>
> *Par dérogation à l'alinéa 1**er**, la taxe est perçue au taux réduit de :*
>
> *a ) 6 p.c. en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau A de l'annexe au présent arrêté. Toutefois, ce taux réduit ne peut s'appliquer lorsque les services relatifs au tableau A constituent l'accessoire d'une convention complexe ayant principalement pour objet d'autres services;*
>
> *b) 12 p.c. en ce qui concerne les biens et services énumérés au tableau B de l'annexe au présent arrêté.* ».

8\. D'une manière générale, les règles applicables en matière de TVA sont établies par la Directive 2006/112/CE du Conseil, du 28 novembre 2006 relative au système commun de taxe sur la valeur ajoutée (ci-après « la Directive »).

9\. Les articles 93 à 101 de la Directive prévoient un taux normal et des taux réduits.

10\. Plus précisément, l'article 98, 1, prévoit que « *les Etats membres* *peuvent* *(nous soulignons) appliquer soit un, soit deux taux réduits. »* L'article 98, 2, prévoit par ailleurs que *« Les taux réduits s'appliquent uniquement aux livraisons de biens et aux prestations de services figurant à l'annexe III. »*

11\. L'annexe III, 10°, de la Directive, reprend notamment la phrase suivante : *« la livraison, construction, rénovation et transformation de logements fournis dans le cadre de la politique sociale »*

12\. En droit interne belge, le législateur a utilisé cette faculté d'application du taux réduit en insérant une rubrique XXXVI au tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, libellée de la façon suivante :

> *« Logement social.*
>
> *§ 1er. Le taux réduit de 6 p.c. s'applique :*
>
> *A) aux livraisons de bâtiments ci-après et aux constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels portant sur de tels bâtiments, qui ne sont pas exemptées par l'*[*article 44, § 3, 1°*](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44)*, du Code, lorsque ces bâtiments sont destinés au* *logement social* *(nous soulignons) :*
>
> *a)* *les logements privés qui sont livrés et facturés aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci et qui sont destinés à être donnés en location par ces sociétés comme* *habitations sociales* *(nous soulignons)*
>
> *b)* *les logements privés qui sont livrés et facturés aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci et qui sont destinés à être vendus par ces sociétés comme* *habitations sociales* *(nous soulignons);*
>
> *c)* *les logements privés qui sont livrés et facturés comme* *logement social* *(nous soulignons) par les sociétés régionales de logement et par les sociétés de logement social agréées par celles-ci ».*

13\. Il résulte de ce qui précède que le taux réduit pouvant être appliqué suivant la Directive aux *« logements fournis dans le cadre de la politique sociale »,* s'applique, en Belgique, uniquement au logement social. La Belgique n'a donc pas fait usage de tous les pouvoirs lui conférés par la Directive, dès lors que la politique sociale en matière de logement ne se résume pas aux seuls logements sociaux.

14\. La notion de logement social n'est pas définie par les dispositions relatives à l'application du taux réduit de 6 p.c. en vigueur depuis le 1er janvier 2007. Par ailleurs, ni la Directive, ni la Cour de Justice des Communautés européennes (et pour cause, puisque cette notion n'existe pas en droit européen), ni la jurisprudence nationale n'ont défini la notion de logement social.

15\. La notion de logement social n'est pas définie par les dispositions relatives à l'application du taux réduit de 6 p.c. en vigueur depuis le 1er janvier 2007. Par ailleurs, ni la Directive, ni la Cour de Justice des Communautés européennes (et pour cause, puisque cette notion n'existe pas en droit européen), ni la jurisprudence nationale n'ont défini la notion de logement social.

16\. Le logement social relevant de la compétence des régions, il convient, pour en définir le contenu, de se référer à la définition donnée par les décrets régionaux.

17\. En Région wallonne, il y a dès lors lieu de se référer à la définition de logement social figurant à l'[article 1er, 9°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), du Code wallon du logement.

Le taux réduit n'est dès lors susceptible de s'appliquer qu'aux opérations relatives aux logements sociaux tels que définis par l'[article 1er, 9°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), du Code wallon du logement.

18\. En revanche la construction de logements moyens visés à l'[article 1er, 11°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), du Code wallon du logement est passible du taux normal de la TVA qui est actuellement de 21 p.c.

***IV.1. Les 9 appartements***

20\. Il est apparu que les nouveaux appartements sur immeuble de l'ancienne construction seront érigés après que les murs du bâtiment aient été au préalable rasés, à l'exception de la façade qui a été conservée pour des raisons urbanistiques ; c'est la raison pour laquelle le demandeur expose dans sa demande de décision anticipée que « *la superficie au sol des appartements empiète en grande partie sur l'ancienne construction* ». Il est également apparu que les appartements seront donnés en location à des preneurs de la catégorie 3 au sens de l'[article 1er, 11°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), du code wallon du logement, c'est-à-dire se qualifiant pour un logement moyen au sens du Code wallon du logement (1).

\[(1) [Article 1er, 11°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) du Code wallon du logement\]

21\. Comme exposé sous le point 12 ci-avant, le taux réduit de la TVA prévu en matière de logement social, par application de la rubrique XXXVI, § 1 er, B, du tableau A de l'annexe à l'AR n° 20, en vigueur au 1 er janvier 2007 (2) n'est applicable aux travaux immobiliers au sens de l'[article 19, § 2, alinéa 2, du C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19), à l'exclusion du nettoyage, et aux autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A et fournis et facturés par un entrepreneur enregistré aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci, que pour autant que les logements privés visés par cette disposition soient vendus ou donnés en location comme habitations sociales par les sociétés régionales de logement et par les sociétés de logement social agréées par celles-ci, ce qui ne sera en l'occurrence pas le cas.

\[(2) Art. 55 de la Loi-programme du 27/12/2006, MB du 28/12/206, troisième édition\]

22\. Par ailleurs, l'application du taux réduit de la TVA est revendiqué pour les travaux immobiliers relatifs à ces neuf appartements sur la base de la circulaire administrative n° 6 du 22 août 1986 (ci-après [circ. n° 6/1986](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/6-1986-aanschrijving-7f20)), qui a commenté la mesure temporaire de réduction à 6 p.c. du taux de la TVA pour certains travaux immobiliers affectés à des logements privés et fournis à des consommateurs finals, inscrite dans la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, du 20 juillet 1970 (ci-après AR n° 20), fixant les taux de TVA et déterminant la répartition des biens et des services selon ces taux.

23\. Cette circulaire administrative relève que les opérations auxquelles le taux réduit peut être appliqué subissent une double limitation. En effet, le taux réduit ne peut être appliqué :

1° qu'aux travaux immobiliers et autres opérations visées sous les chiffres 2 à 8 de la rubrique XXXI du tableau A ;

2° que pour autant que les opérations ainsi limitées aient pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation et l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation.

24\. Les travaux immobiliers d'érection des 9 appartements constituent sans aucun doute des travaux immobiliers.

25\. Par contre, en raison de leur ampleur et notamment du fait que les anciens murs ont d'abord été rasés, les travaux immobiliers d'érection des 9 appartements ne peuvent être considérés comme ayant pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation et l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation.

26\. En effet, la [circ. n° 6/1986](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/6-1986-aanschrijving-7f20) dispose en son n° 27 que la rubrique XXXI précitée du tableau A de l'annexe à l'AR n° 20 exclut implicitement du bénéfice du taux réduit les travaux immobiliers ayant pour objet la construction d'un nouvel immeuble. Cette circulaire définit le « travail immobilier ayant pour objet la construction » comme étant tout travail immobilier qui tend ou concourt à l'érection d'un nouvel immeuble ; il est ainsi que la construction relève d'une entreprise générale de construction ou fasse appel à un ensemble de corps de métiers traitant distinctement avec le maître de l'ouvrage.

27\. Par ailleurs, la même circulaire précise (3) que l'existence d'une transformation n'est pas critiquée lorsque la rénovation s'appuie d'une manière significative sur d'anciens murs portants (notamment les murs extérieurs) et plus généralement sur des éléments essentiels de la structure de l'immeuble à rénover. Par contre, est notamment à considérer comme un travail de construction, comme concourant à l'érection d'un nouvel immeuble, la reconstruction d'un immeuble après démolition, même en cas de maintien des fondations et caves de l'immeuble ancien ou d'éléments accessoires de sa structure (p. ex. la seule façade à front de rue, maintenue pour des raisons d'intégration dans le tissu urbain) (4).

\[(3) Voir n°s 30 et 31 de la [circ. n° 6/1986](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/6-1986-aanschrijving-7f20)

(4) Voir n° 31, 1° de la [circ. n°6/1986](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/6-1986-aanschrijving-7f20)\]

28\. La circulaire précitée ajoute (5) que la reconstruction d'un bâtiment d'habitation est à assimiler à une construction chaque fois que, vu l'importance des destructions ou des démolitions affectant l'immeuble, les travaux concourent en fait à l'érection d'un nouveau bâtiment.

\[(5) Voir n° 32 de la [circ. n° 6/1986](https://juriel.be/nl/omzendbrieven/6-1986-aanschrijving-7f20)\]

29\. Il en résulte que la rubrique XXXI précitée n'est pas susceptible de s'appliquer aux travaux immobiliers relatifs à l'érection des neuf appartements.

***IV.2. Les 3 commerces au rez-de-chaussée***

30\. Ainsi que le demandeur le souligne dans sa demande, les opérations ayant pour objet la construction de surfaces commerciales sont passibles du taux normal de la TVA qui est actuellement de 21 p.c. ; aucune disposition particulière de l'annexe à l'AR n° 20, relatif aux taux de TVA, ne prévoit en effet un taux réduit pour ce type d'opérations.

***IV.3 Les 7 maisons moyennes***

31\. Le groupe de 7 maisons à construire sur le terrain nu attenant à l'ancienne construction est destiné au logement moyen, tel que défini à l'[article 1er, 11°](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1), du Code wallon du logement.

32\. Le taux réduit de la TVA prévu en matière de logement social, par application de la rubrique XXXVI, § 1 er, B, du tableau A de l'annexe à l'AR n° 20, en vigueur au 1 er janvier 2007 (1) n'est applicable aux travaux immobiliers au sens de l'[article 19, § 2, alinéa 2, du C.TVA](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19), à l'exclusion du nettoyage, et aux autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, du tableau A et fournis et facturés par un entrepreneur enregistré aux sociétés régionales de logement et aux sociétés de logement social agréées par celles-ci, que pour autant que les logements privés visés par cette disposition soient vendus ou donnés en location comme habitations sociales par les sociétés régionales de logement et par les sociétés de logement social agréées par celles-ci, ce qui ne sera en l'occurrence pas le cas.

\[(1) Art. 55 de la Loi-programme du 27/12/2006, MB du 28/12/206, troisième édition\]

***IV.4 Conclusion***

33\. les travaux immobiliers d'érection des 9 appartements ne peuvent être considérés comme ayant pour objet la transformation, la rénovation, la réhabilitation, l'amélioration, la réparation et l'entretien, à l'exclusion du nettoyage, de tout ou partie d'un bâtiment d'habitation, et ne peuvent dès lors pas bénéficier du taux réduit de TVA prévu par la rubrique XXXI du tableau A de l'annexe à l'AR n° 20, en faveur de travaux immobiliers affectés à des logements privés ; ces travaux immobiliers ne pouvant pas davantage bénéficier du taux réduit de TVA prévu par la rubrique XXXVI du tableau A de l'annexe à l'AR n° 20, en faveur du logement social, ils sont soumis au taux normal de la TVA qui est actuellement de 21 pc ;

34\. les opérations ayant pour objet la construction de surfaces commerciales ne sont visées par aucune disposition permettant l'application d'un taux réduit de la TVA ; elles sont donc passibles du taux normal de la TVA qui est actuellement de 21 pc ;

35\. les opérations ayant pour objet la construction du groupe de 7 maisons destinées au logement moyen ne peuvent bénéficier du taux réduit de TVA prévu par la rubrique XXXVI du tableau A de l'annexe à l'AR n° 20, et sont donc soumis au taux normal de la TVA qui est actuellement de 21 pc.

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[WBTW art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-1) 6 voorkomens

[WBTW art. 19](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-19) 2 voorkomens

[KB nr. 20 art. 1](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/koninklijke-besluiten/ar-20-juli-vaststelling-tarieven-belasting-toegevoegde-52d3) 1 voorkomen

[WBTW art. 37](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-37) 1 voorkomen

[WBTW art. 44](https://juriel.be/nl/wetboeken/btw/artikel-44) 1 voorkomen