Leasing, Onroerende leasing, personenbelasting, Onroerend inkomen, registratierechtenLeasing - Onroerende leasing - PERSONENBELASTING - Onroerend inkomen - Roerend inkomen - REGISTRATIERECHTEN - Recht van opstal

I. Voorwerp van de aanvraag

1. De aanvraag strekt ertoe een voorafgaande beslissing te bekomen betreffende de toepassing van de belastingwet op de voorgenomen vestiging van een recht van opstal op een grond waarop door de heer en mevrouw X een showroom werd opgericht, met parking, voor een periode van 25 jaar ten voordele van de NV Y.

2. Concreet wenst de aanvrager voorafgaandelijk rechtszekerheid te verkrijgen omtrent het feit dat :

2.1. het ontvangen vooruitbetaalde solarium kwalificeert als een bedrag bedoeld in art. 10, §2, WIB 92 en gelet op het feit dat dit bedrag geen interestbestanddeel omvat, volledig onbelast blijft in hoofde van de aanvragers;

2.2. de jaarlijkse solariums kwalificeren als bedragen bedoeld in art. 10, §2, WIB 92 zodat het interestbestanddeel erin vervat kwalificeert als een interest bedoeld in art. 19, §1, 2°, WIB 92 en het kapitaal volledig onbelast blijft in hoofde van de aanvragers;

2.3. het onroerend goed niet gebruikt wordt voor het uitoefenen van de beroepswerkzaamheid van de aanvragers in de zin van art. 37, WIB 92;

2.4. de transactie kadert in het beheer van het privé-vermogen bedoeld in artikel 90, 1°, WIB 92, zodat de verkregen vergoedingen in hoofde van de aanvragers niet als divers inkomen worden gekwalificeerd;

2.5. de juridische kwalificatie die de partijen aan hun overeenkomsten hebben gegeven niet in aanmerking komt voor herkwalificatie in toepassing van art. 344, §1, WIB 92;

2.6. op de geplande vestiging van een recht van opstal op grond en gebouwen uitsluitend het evenredig registratierecht van 0,2 pct. bedoeld in art. 83 van het Wetboek der Registratie-, hypotheek- en griffierechten (W. Reg.) verschuldigd is;

2.7. de juridische kwalificatie die de partijen aan hun overeenkomsten hebben gegeven niet in aanmerking komt voor herkwalificatie in toepassing van art. 18, §2, W.Reg.

II. Omschrijving van de verrichting

II.A. Beschrijving van de activiteiten van de aanvrager en de betrokken vennootschappen

3. De heer en mevrouw X zijn aandeelhouder en bestuurder van NV Y.

4. NV Y is een exploitatievennootschap.

II.B. Beschrijving van de voorgenomen verrichting

5. De aanvragers zijn momenteel eigenaar van een perceel grond. Op dit perceel grond werd enkele jaren terug door aanvragers een showroom met parking opgericht. De showroom wordt verhuurd aan de BVBA Z (een derde vennootschap).

6. De heer en mevrouw X zijn voornemens aan de NV Y het recht van opstal op voormeld onroerend goed toe te staan ten titel van onroerende leasing. Het betreft een niet opzegbare overeenkomst van opstal, met een duur van 25 jaar.

7. De opstalhouder-leasingnemer (NV Y) verbindt er zich toe, als erkenning van het eigendomsrecht van de opstalgever-leasinggever, zijn erfgenamen of bijzondere rechtverkrijgenden, aan laatstgenoemde of hun lasthebber, een vooruitbetaalde opstal- en leasingvergoeding te betalen

8. Daarnaast verbindt de opstalhouder-leasingnemer zich er toe, als erkenning van het eigendomsrecht van de opstalgever-leasinggever, zijn erfgenamen of bijzondere rechtverkrijgenden, aan laatstgenoemde of hun lasthebber, een jaarlijkse opstal- en leasingvergoeding (solarium) te betalen.

9. Deze opstal- en leasingvergoedingen worden niet geïndexeerd.

10. De voormelde opstal- en leasingvergoedingen worden berekend volgens de constante annuïteitenmethode en dekken minstens de wedersamenstelling van de verkoopwaarde van de in opstal gegeven gebouwen en infrastructuur bij de aanvang van het recht van opstal.

11. De opstalhouder-leasingnemer heeft bij het einde van het recht van opstal een optie om de volle eigendom van het goed op en met grond aan te kopen tegen een prijs overeenstemmend met de verkoopwaarde van de bebouwde grond (waarde exclusief bebouwingen) op dat moment, zoals die zal dienen te worden geschat door een externe deskundige.

III. Motivering van de aanvraag

Voor wat betreft de directe belastingen

III.A. M.b.t. art. 10, §2 en 19, §1, 2° WIB 92

12. Alle voorwaarden vervat in art. 10, §2 en 19, §1, 2°, WIB 92 zijn vervuld opdat enkel het interestbestanddeel vervat in de periodieke solariums belast kan worden als een roerend inkomen. Dit volgt rechtstreeks uit de wettelijke bepalingen. Er wordt verwezen naar de administratieve commentaar (Com.I.B 92 nr. 10/10 en 19/37- 39) en het antwoord van de minister op een parlementaire vraag (p.v. nr. 328 dd. 25 maart 1993, Bull.Bel., 730, p. 2.396) en de voorafgaande beslissing in fiscale zaken nr. 400.088 van 22 september 2005.

III.B. M.b.t. art. 37 WIB 92

13. Van enige beroepswerkzaamheid in hoofde van de aanvragers kan geen sprake zijn. De verkoop kan evenmin als een winstgevende bezigheid worden aangemerkt, gezien daartoe "een geheel van verrichtingen die voldoende talrijk en onderling verbonden zijn om een gewone en voortgezette bezigheid uit te maken en die, vallend buiten de grenzen van het normale beheer van een privé-vermogen een beroepskarakter hebben" vereist is (Com.IB. nr 23/35, met verwijzing naar Cass., 6 mei 1969), wat hier niet het geval is.

III.C. M.b.t. art. 90, 1° WIB 92

14. Gezien de voorgenomen verrichting de aanvragers toelaat het privé-vermogen op lange termijn (25 jaar) op een relatief eenvoudige en zinvolle manier te organiseren, kadert deze verrichting in een normaal beheer van privé patrimonium zoals bedoeld in art. 90, 1° WIB 92.

III.D. M.b.t. art. 344, §1, WIB 92

15. De juridische kwalificatie die de partijen aan hun overeenkomsten hebben gegeven komt niet in aanmerking voor herkwalificatie in toepassing van art. 344, § 1, WIB 92.

Voor wat betreft het evenredig registratierecht van 0,2 pct.

16. Overeenkomstig art. 83 W. Reg wordt het registratierecht vastgesteld op 0,2 pct. voor contracten van verhuring, onderverhuring en overdracht van huur van onroerende goederen. Contracten tot vestiging van erfpacht- of opstalrecht en overdrachten daarvan worden, overeenkomstig het tweede lid van voormeld art. 83, voor de toepassing van het W. Reg, met huurcontracten en -overdrachten gelijkgesteld. Het evenredig recht van 0,2 pct. dient te worden geheven op het samengevoegd bedrag van de opstal/leasingvergoedingen en aan de opstalhouder-leasingnemer opgelegde lasten (art. 84 W. Reg).

17. De opstalhouder-leasingnemer verbindt er zich toe, als erkenning van het eigendomsrecht van de opstalgever-leasinggever, zijn erfgenamen of bijzondere rechtverkrijgenden, aan laatstgenoemde of hun lasthebber, een vooruitbetaalde opstal- en leasingvergoeding te betalen.

18. Daarnaast verbindt de opstalhouder-leasingnemer zich er toe, als erkenning van het eigendomsrecht van de opstalgever-leasinggever, zijn erfgenamen of bijzondere rechtverkrijgenden, aan laatstgenoemde of hun lasthebber, een jaarlijkse opstal- en leasingvergoeding (solarium) te betalen.

19. De voormelde opstal- en leasingvergoedingen worden berekend volgens de constante annuïteitenmethode en dekken minstens de wedersamenstelling van de verkoopwaarde van de in opstal gegeven gebouwen en infrastructuur bij de aanvang van het recht van opstal. De rentelast vervat in de opstal- en leasingvergoedingen worden berekend op basis van een niet-wijzigbare interestvoet op jaarbasis.

20. In de ontwerpakte werd opgenomen dat het recht van opstal op de gebouwen die zich reeds bevonden op de grond, tijdens de duur van dit recht slechts toebehoren aan de opstalhouder overeenkomstig art. 7 van de Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal. De eigendomsrechten van de opstalhouder op bedoelde gebouwen zullen bijgevolg zeer beperkt van aard zijn, zodat deze daarover geenszins absolute eigendomsrechten in de zin van art. 544 van het Burgerlijk Wetboek heeft.

IV. Beslissing

Op het vlak van directe belastingen

21. Art. 10, §2, WIB 92 bepaalt dat niet als inkomsten van onroerende goederen worden aangemerkt, de bedragen die worden verkregen voor het verlenen van het recht van gebruik van gebouwde onroerende goederen ingevolge een niet opzegbare overeenkomst van erfpacht, van opstal of van een gelijkaardig onroerend recht (onroerende leasing), op voorwaarde dat :

21.1 de bij overeenkomst bepaalde termijnen het de eigenaar mogelijk maken het in het gebouw belegde kapitaal of, als het een bestaand gebouw betreft, de verkoopwaarde ervan volledig weer samen te stellen en de rentelast en andere kosten van de verrichting te dekken;

21.2 de eigendom van het gebouw bij het einde van de overeenkomst van rechtswege op de gebruiker overgaat of de overeenkomst een aankoopoptie voor de gebruiker bevat.

22. Onder die voorwaarden zijn de bedragen die worden verkregen voor het verlenen van een recht van gebruik van gebouwde onroerende goederen, ingevolge een niet opzegbare overeenkomst van erfpacht, opstal of van een gelijkaardig onroerend recht (onroerende leasing), intrest overeenkomstig art. 19, § 1, 2°, WIB 92.

23. De in art. 19, § 1, 2°, WIB 92, bedoelde interest omvat evenwel niet het in die termijnen begrepen gedeelte dat dient om het in het gebouw belegde kapitaal of, als het een bestaand gebouw betreft, de verkoopwaarde ervan, volledig weer samen te stellen.

24. De verrichtingen van onroerende leasing worden als financieringsverrichtingen behandeld zoals ook het geval is in de wetgeving met betrekking tot de boekhouding en de jaarrekening van de ondernemingen.

25. De verrichting zoals voorgesteld in de aanvraag voldoet aan de voorwaarden van de voormelde nrs 21.1 en 21.2, met name:

25.1. uit de voorwaarden van de voorgenomen opstalvestiging in de aanvraag blijkt dat de overeengekomen termijnen het de eigenaar mogelijk maken het in het gebouw belegde kapitaal of de verkoopwaarde van het gebouw bij de aanvang van het recht van opstal voor 100% weder samen te stellen alsmede de rentelast (in casu een niet-wijzigbare intrestvoet op jaarbasis gedurende 25 jaar, volgens het systeem van de constante annuïteiten) te dekken;

25.2. uit de ontwerpakte blijkt dat de gebouwen niet van rechtswege zullen overgaan maar dat er een aankoopoptie is voorzien. De opstalhouder-leasingnemer heeft bij het einde van het recht van opstal een optie om de volle eigendom van het goed op en met grond aan te kopen tegen een prijs overeenstemmend met de verkoopwaarde van de bebouwde grond (waarde exclusief bebouwingen) op dat moment, zoals die zal dienen te worden geschat door een externe deskundige.

26. Bovendien kan worden bevestigd dat er ingevolge de beoogde verrichting geen sprake is van enige beroepswerkzaamheid als bedoeld in art. 37 WIB 92.

27. De verrichting kadert in het normaal beheer van privé patrimonium als bedoeld in art. 90, 1°, WIB 92.

28. De juridische kwalificatie die de partijen aan hun overeenkomsten hebben gegeven, komt niet in aanmerking voor herkwalificatie in toepassing van art. 344, §1, WIB 92.

Op het vlak van het evenredig registratierecht van 0,2 pct.

29. Overeenkomstig art. 83 W.Reg. wordt het registratierecht vastgesteld op 0,2 pct. voor contracten van verhuring, onderverhuring en overdracht van huur van onroerende goederen.

30. Contracten tot vestiging van opstalrecht worden, overeenkomstig het tweede lid van voormeld art. 83, voor de toepassing van het W. Reg., met huurcontracten gelijkgesteld.

31. Overeenkomstig de bepalingen van art. 84 W. Reg. dient het evenredig recht van 0,2 pct. te worden geheven op het samengevoegd bedrag van de opstal/leasingvergoedingen en de aan de opstalhouder-leasingnemer opgelegde lasten.

32. Het registratierecht treft de werkelijk afgesloten rechtshandeling. De werkelijke aard van de overeenkomst dient te worden bepaald volgens haar inhoud of volgens de gewone regels van de interpretatie.

33. De voorgenomen verrichting wordt aangemerkt als een contract tot vestiging van een recht van opstal.

34. De geplande vestiging van het recht van opstal houdt geen eigendomsoverdracht van het bestaande gebouw in zoals bedoeld in art. 5 van de Wet van 10 januari 1824 over het recht van opstal.

35. Artikel 18, § 2 W. Reg. bepaalt: "Aan de Administratie van de belasting over de toegevoegde waarde, registratie en domeinen kan niet worden tegengeworpen, de juridische kwalificatie door de partijen gegeven aan een akte alsook aan afzonderlijke akten die een zelfde verrichting tot stand brengen, wanneer de Administratie door vermoedens of door andere bewijsmiddelen vaststelt dat die kwalificatie tot doel heeft de rechten te ontwijken, tenzij de belastingplichtige bewijst dat die kwalificatie aan rechtmatige financiële of economische behoeften beantwoordt."

36. Deze verrichting is niet vatbaar voor een andere kwalificatie; ingevolge het gebrek aan herkwalificatie moet niet onderzocht worden of de juridische kwalificatie door de partijen gegeven aan de akte al dan niet beantwoordt aan rechtmatige financiële of economische behoeften.

Gelet op wat voorafgaat, beslist het College van de DVB dat :

37. overeenkomstig art. 19, § 1, 2°, WIB 92 belastbaar is als intrest, de termijnen die betaald worden ter erkenning van het eigendomsrecht aan de opstalgever, met uitzondering van het in die termijnen begrepen gedeelte dat dient om de verkoopwaarde van het gebouw weder samen te stellen;

38. de art. 37 WIB 92; 90, 1°, WIB 92 en 344, §1, WIB 92 niet van toepassing zijn;

39. dit contract tot vestiging van een recht van opstal uitsluitend onderworpen zal worden aan het evenredig registratierecht van 0,2 pct., overeenkomstig art. 83, tweede lid, W. Reg. op het samengevoegd bedrag van de opstal/leasingvergoedingen en de aan de opstalhouder-leasingnemer opgelegde lasten zoals voorzien in art. 84, W. Reg.;

40. art. 18, § 2, W. Reg. niet van toepassing is op geplande vestiging van het recht van opstal.