Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 1 van tabel ABTW - Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 1 van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 - Afbraak en heropbouw

I. Voorwerp van de aanvraag

1. Het betreft een project bestaande uit afbraak en heropbouw gevolgd door een levering.

II. Vraagstelling

2. Gelet op de argumentatie en motivering uiteengezet in onderdeel 3 en 4 van de aanvraag om een voorafgaande beslissing, strekt deze aanvraag er toe om bevestiging te verkrijgen omtrent de toepassing van het verlaagde btw‑tarief van 6% overeenkomstig rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 3 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven.

III. Beslissing

3. De voorwaarden van de artikelen 21 en 22 van voormelde wet van 24 december 2002 werden nageleefd.

III.A. Juridisch kader

4. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 3 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven, ingevoegd via artikel 57 van de programmawet van 22 december 2023 en in werking getreden op 1 januari 2024, luidt als volgt:

Het verlaagd tarief is van toepassing op de levering van woningen en het bijhorend terrein, alsook op de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten in de zin van artikel 9, tweede lid, 2°, van het Wetboek, op een woning en het bijhorend terrein, die niet overeenkomstig artikel 44, § 3, 1°, van het Wetboek van de belasting zijn vrijgesteld, door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd van een woning gelegen op hetzelfde kadastraal perceel als dat gebouw, wanneer de op die handelingen verschuldigde belasting opeisbaar is geworden overeenkomstig artikel 17, § 1, van het Wetboek vanaf 1 juli 2025.

5. Bijkomend kan een beroep worden gedaan op de circulaire 2025/C/48 betreffende de nieuwe regeling inzake het btw‑tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van woningen, en op de eerder historisch relevante circulaires.

III.B. Toepassing in casu

III.B.1. Toepassing in casu i.v.m. criterium van eenheid.

6. De gunstmaatregel opgenomen in rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 heeft in principe enkel betrekking op projecten die worden uitgevoerd, vanaf de afbraak van het gebouw tot de levering van de woning, door dezelfde belastingplichtige.

7. De aanvrager deelt mee dat in jaar X de hoeve met bijhorigheden werden afgebroken.

8. De hoeve met bijhorigheden en gronden werd door aanvrager op X aangekocht.

9. De aanvrager deelt mee dat hij als bouwheer optrad voor de te leveren woongelegenheden die het voorwerp uitmaken van deze beslissing (zie randnummer 11).

10. De aanvrager deelt mee dat hij de desbetreffende woongelegenheden zal leveren.

11. Er dient evenwel te worden vastgesteld dat er een lang tijdsverloop zal zijn tussen de levering van de woongelegenheden die verbonden zijn met de afbraak van het oorspronkelijke gebouw.

Het gebouw, dat in de regeling afbraak en heropbouw kwalificeert als ‘af te breken gebouw’, werd immers in 2008 (na aangekocht te zijn in 2005) afgebroken.

De bouw van de woongelegenheden werd in 2011 aangevat (maar stilgelegd) en hervat in 2018.

De levering van de woongelegenheden, voorwerp van deze beslissing, zal ten vroegste in de tweede helft van 2026 kunnen plaatsvinden.

12. De memorie van toelichting van de programmawet van 18 juli 2025 (zie Belgisch Staatsblad van 29.07.2025) waarbij rubriek XXXVII van het koninklijk besluit nr. 20 van 20.07.1970 inzake btw‑tarieven ingevoegd bij de programmawet van 27.12.2006, vervangen bij de wet van 12.05.2024 en laatst gewijzigd bij de wet van 10.12.2024, opnieuw wordt vervangen, stelt het volgende met betrekking tot het tijdsverloop:

Net als in de andere gevallen waarin het verlaagd tarief van toepassing is, heeft deze maatregel betrekking op vastgoedprojecten waarbij de levering van een woning nauw verbonden is met de afbraak van het oorspronkelijke gebouw. Het is in die zin dat de woorden “de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning” moeten worden begrepen. Worden dus niet bedoeld: de vastgoedprojecten waarbij blijkt dat de twee aspecten (afbraak en heropbouw) volledig onafhankelijk zijn van elkaar. Dat is met name het geval wanneer degene die het oorspronkelijke gebouw heeft afgebroken of laten afbreken, geen enkele band heeft met degene die de woning heeft gebouwd of laten bouwen. Dat is ook het geval wanneer de afbraak van het oorspronkelijke gebouw dermate veel vroeger heeft plaatsgevonden dan de werkzaamheden inzake heropbouw (en dat ongeacht welke personen bij de verschillende fasen van de werkzaamheden betrokken waren) dat niet kan worden gesproken van eenheid van opzet of van een totaalproject. Het wordt belangrijk geacht om deze maximale flexibiliteit in het voordeel van de begunstigden van de tarifaire gunstregeling te bestendigen zodat niet wordt ingegaan op de suggestie van de Raad van State in zijn advies nr. 77.696/2‑3‑16‑VR van 9 mei 2025 om deze voorwaarde rigoureuzer af te bakenen aan de hand van objectieve maar noodgedwongen met minder soepelheid toepasbare criteria.

13. Er dient te worden vastgesteld dat een lang tijdsverloop voldoende kan zijn om vast te stellen dat er geen sprake meer is van eenheid opzet. Er staat immers te lezen:

Dat is ook het geval wanneer de afbraak van het oorspronkelijke gebouw dermate veel vroeger heeft plaatsgevonden dan de werkzaamheden inzake heropbouw (en dat ongeacht welke personen bij de verschillende fasen van de werkzaamheden betrokken waren) dat niet kan worden gesproken van eenheid van opzet of van een totaalproject.

14. Evenwel verzoekt de wetgever uitdrukkelijk om “maximale flexibiliteit in het voordeel van de begunstigden van de tarifaire gunstregeling te bestendigen”.

15. De circulaire 2025/C/48 betreffende de nieuwe regeling inzake het btw‑tarief van 6 % voor de afbraak en heropbouw van woningen stelt in haar punt 3.2. dat punt 3.2. van de circulaire 2024/C/73 van toepassing blijft. In de circulaire 2024/C/73 betreffende het verlaagd btw‑tarief voor afbraak en heropbouw van woningen op het hele Belgische grondgebied vanaf 01.06.2024 werd in punt 3.2.1 m.b.t. eenheid van opzet het hiernavolgende opgenomen.

Er dient wel een verband te worden aangetoond tussen de afbraak en de heropbouw, zonder dat hieraan een criterium inzake tijdsverloop kan worden verbonden.

(…)

Een bijzonder lange periode tussen de afbraak van het gebouw en de heropbouw van de woning kan evenwel geen voldoende nauwkeurig criterium vormen en kan evenmin voldoende rechtszekerheid waarborgen. In werkelijkheid is er evenwel geen sprake van om de periode tussen deze twee materiële gebeurtenissen tot een absoluut criterium te verheffen.

Bij de toepassing van het wettelijke criterium betreffende het nauwe verband tussen de werkzaamheden van afbraak en de ermee gepaard gaande heropbouw zal de administratie zich baseren op een geheel van objectieve elementen die aantonen dat er op het tijdstip van de afbraak van het oorspronkelijke gebouw geen voornemen bestond om er een woning herop te bouwen die voldeed aan de criteria voor toepassing van het verlaagde btw‑tarief.

In die context kan het feit dat er een dermate lange periode is verstreken tussen de afbraak en de heropbouw, een bijkomend element vormen dat het ontbreken van het noodzakelijke nauwe verband tussen de aanvankelijke afbraak van het gebouw, in tempore non suspecto, en de heropbouw, op hetzelfde perceel, van een nieuwe woning bevestigt. In ieder geval zal dat tijdsverloop op zich, los van enige andere omstandigheid, in principe niet volstaan om de toepassing van het verlaagde btw‑tarief op deze handelingen uit te sluiten.

Van belang is dat de bouwheer de afbraak van een gebouw heeft verricht met het oog op de wederopbouw van de woning.

16. In het licht hiervan komt het aan de aanvrager toe om in de feiten aan te tonen dat er sprake is van eenheid van opzet.

17. De aanvrager verklaart dat de heropbouw van de wooneenheden is verlopen via verschillende vergunningen, omdat de oppervlaktes van de appartementen op de oorspronkelijke plannen (vergunning uit 2008) te groot waren en de appartementen bijgevolg onverkoopbaar zouden zijn geweest.

De aanvrager stelt dat op het verkavelingsplan dat dateert van 2005 duidelijk te zien is dat fase D toen reeds voorzien werd. Hij voegt er aan toe dat het feit dat het toen reeds de bedoeling was om fase C en D te realiseren ook blijkt uit het feit dat boerderijgebouwen pas in 2008 werden gesloopt toen men de vergunning voor fase C en D had bekomen.

De aanvrager stelt dat de indiening van de omgevingsvergunning van 2017 het gevolg was van de beslissing om de oppervlaktes van de appartemeten te verkleinen gezien de moeilijke verkoop. In de latere plannen werd de oppervlakte van fase D verkleind.

Tot slot beklemtoont de aanvrager, X, dat hij gedurende het hele bouwproject steeds opgetreden is zowel als bouwheer als als verkoper.

18. Zoals de aanvrager schrijft, kan er aldus worden vastgesteld dat het dus vanaf het begin de bedoeling was om alle fases te realiseren. Voortschrijdend inzicht heeft er toe geleid dat de plannen een paar keer aangepast werden zodat de appartementen kleiner werden in de hoop dat ze verkocht konden worden.

19. Bijgevolg is voldaan aan het criterium eenheid van opzet.

III.B.2. Toepassing in casu i.v.m. afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastrale perceel.

20. Rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 3 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven stelt uitdrukkelijk dat de afbraak en heropbouw op hetzelfde kadastraal perceel dient te gebeuren.

21. De akte van verkoop van de hoeve met bijhorigheden en gronden, gelegen X stipuleert de kadastrale gegevens, zijnde X.

22. Op het inplantingsplan en opmetingsplan van de vroegere toestand, is te zien dat er op de kadastrale percelen x en y meerdere gebouwen staan. De afgebroken hoeve met bijhorigheden stonden op de percelen x en y. Perceel z was onbebouwd.

Een foto van het gebouw op perceelnummer x werd toegevoegd.

Fotomateriaal met betrekking tot de gebouwen op perceelnummer y ontbreekt omdat volgens de aanvrager deze helemaal overwoekerd waren op het ogenblik van de afbraak. Deze vaststelling wordt uitdrukkelijk vermeld omdat precies op dat perceel het voor de regeling afbraak en heropbouw ‘af te breken gebouw’ staat (zie volgende randnummers).

23. In de stedenbouwkundige vergunning van 2017 wordt de kadastrale ligging van het perceel omschreven als “X” en op pagina 12 van de stedenbouwkundige vergunning van 2017 is duidelijk te zien dat perceel a overeenkomst met blok 2 en perceel b met blok 1 zoals te zien is op het inplantingsplan van de nieuwe/huidige toestand.

Uit dit plan blijkt ook dat het perceel b volledig ligt op het oude bebouwde perceel x.

24. Aangezien het volledige gebouw van fase x op het oude perceel x ligt, liggen de appartementen x en y eveneens volledig op een voorheen bebouwd terrein.

25. Op het inplantingsplan van de nieuwe/huidige toestand is te zien hoe het perceel verder verkaveld is en de ligging van de gebouwde wooneenheden en garages. Appartementen met huisnummer y zijn blok x (fase x) en appartementen huisnummer x zijn blok x (fase x).

De woongelegenheden voorwerp van deze beslissing dragen huisnummer x.

Tot slot werd door de aanvrager nog een gedetailleerd plan met opgave van de huisnummers en de locatie van de appartementen in blok x toegevoegd.

26. Er dient nog worden meegegeven dat werd vastgesteld dat in de stedenbouwkundige vergunning van 2017 er enkel sprake is van het adres x met als kadastrale omschrijving y.

De reden, volgens de aanvrager, waarom er in de omgevingsvergunning enkel sprake is van het huisnummer x is het feit dat op het moment dat de omgevingsvergunning werd afgeleverd, het huisnummer y nog niet bestond en dat het de bedoeling was dat alle appartementen het huisnummer x zouden krijgen. Nadat de appartementen gebouwd waren, heeft de gemeente op x beslist om een afzonderlijk huisnummer toe te kennen aan blok x, waardoor deze het huisnummer y verkreeg. Uit deze toekenning blijkt duidelijk dat het huisnummer y betrekking heeft op fase x/blok x. Beide appartementen die het voorwerp uitmaken van huidige aanvraag zijn gelegen in fase x en het betreffen de appartementen x en y.

27. Hierbij het plan met de aanduiding van de oude gebouwen en de oude perceelnummers. De afgebroken x stonden op de percelen x en y. Perceel z was onbebouwd.

28. Een plan met de nieuwe toestand. Perceel x volledig ligt op het oude bebouwde perceel x.

29. Op het inplantingsplan van de nieuwe/huidige toestand is te zien hoe het perceel verder verkaveld is en de ligging van de gebouwde wooneenheden en garages. Appartementen met huisnummer x zijn blok x.

30. Er is voldaan aan de voorwaarde van sloop van een gebouw met significante omvang.

III.B.3. Toepassing in casu i.v.m. i.v.m. criterium van volledige sloop.

31. Er dient sprake te zijn van een volledige sloop.

32. De aanvrager verklaart dat het gebouw en bijhorigheden volledig werd afgebroken.

33. Dit wordt gestaafd met facturen en een verwijzing naar de afgeleverde vergunning.

De aanvrager verklaart dat op basis van de omgevingsvergunning (uit 2008) de bestaande x gebouwen werden afgebroken. Uit bijgaand emailverkeer met x van de gemeentelijke dienst x blijkt dat op het moment van de bouwvergunning het vanzelfsprekend was, dat met een bouwvergunning ook een sloopvergunning van kracht was. Verder staat er op pagina 4 in de aanvraag “Beschrijving van de bouwplaats, de omgeving en de aanvraag” beschreven hoe het perceel er op het moment van de aanvraag uitziet, welke gebouwen er op het perceel staan en wat er mee zal gebeuren in het kader van de aanvraag.

34. Bijgevolg is aan het criterium van volledige sloop voldaan.

III.B.4. Toepassing in casu i.v.m. sloop van een gebouw met een significante omvang.

35. Voor de definitie van gebouw wordt enerzijds een beroep gedaan op de definitie in artikel 1, § 9, 1° W.Btw en anderzijds op de omschrijving in punt 3.2. van circulaire 2021/C/18 dd. 25.02.2021 43.

Het betreft enerzijds de definitie van ieder bouwwerk dat vast met de grond is verbonden en anderzijds de definitie van alle gebouwde onroerende goederen uit hun aard waaraan een kadastraal inkomen van gebouwd onroerend goed kan worden toegekend (gewone huizen en villa's, flats, nijverheids‑, handels‑ of landbouwgebouwen).

36. De aanvrager verklaart dat het af te breken gebouw x met bijhorigheden betreft, aangekocht in 2005 en gelegen x en gekadastreerd of het geweest, x en dat alle gebouwen werden afgebroken.

37. Voor wat betreft het begrip significante omvang stelt de circulaire het volgende: met betrekking tot het feit of de omvang van een gebouw betekenisvol is ten opzichte van de nieuwe constructies omschrijft de wetgeving niet de draagwijdte van het begrip 'significant' terwijl de administratie niet de bevoegdheid heeft normatieve criteria terzake op te leggen. Het blijft bijgevolg een feitenkwestie.

38. De appartementen x en y, voorwerp van deze beslissing, maken deel uit van het gebouw van fase x dat zich situeert op het oude perceel x.

Uit het opmetingsplan blijkt dat de totale oppervlakte van de afgebroken gebouwen x is en de bewoonbare oppervlakte van alle appartementen samen in fase x is gelijk aan x.

39. Er is voldaan aan de voorwaarde van sloop van een gebouw met significante omvang.

III.B.5. Toepassing in casu i.v.m. elementen die buiten het beslissingskader vallen.

40. De gunstmaatregel opgenomen in rubriek XXXVII, § 3, van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 is onderhevig aan tal van voorwaarden. Die voorwaarden zijn vermeld in §3 maar ook in de daaropvolgende paragrafen.

41. Het betreft voorwaarden waarover in voorliggende beslissing geen uitspraken wordt over gedaan.

42. Zo mag de oppervlakte van de heropgebouwde woning de grens van 175m² niet overschrijden.

De oppervlakte van de heropgebouwde woning blijft een feitelijk element waarover geen uitspraak wordt gedaan, en bijgevolg nog steeds het voorwerp kan uitmaken van een latere nazicht.

43. Over het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger (enige en hoofdzakelijk eigen woning) en de te vervullen formaliteiten wordt evenmin uitspraak gedaan.

Gelet op de artikelen 20 tot 23 van voormelde wet van 24 december 2002 alsmede op de overwegingen zoals vermeld in deel IV beslist het College van de DVB in zitting van 1 september 2026 dat:

44. het voorgenomen bouwproject in aanmerking komt voor de toepassing van het verlaagd btw‑tarief van 6 procent overeenkomstig de rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 3 van tabel A van de bijlage bij het koninklijk besluit nr. 20 van 20 juli 1970 tot vaststelling van de tarieven van de belasting over de toegevoegde waarde en tot indeling van de goederen en diensten bij die tarieven met betrekking tot de afbraak en heropbouw van een gezinswoning;

45. de effectieve toepassing van het verlaagd tarief verder afhankelijk is van in de rubriek XXXVII Afbraak en heropbouw van woningen § 5 en § 7 van tabel A van de bijlage bij het KB nr. 20 opgelegde voorwaarden, zijnde in hoofdzaak de bestemming die de verkrijger aan de woonkavel geeft, het mogelijks verhinderend bezit in hoofde van de verkrijger, de oppervlaktegrens en de te vervullen formaliteiten.